Informe de avalúo realizado por Ana Ocaña. Enero 2017. Galpón

1. INFORME TECNICO DE AVALUO
Galpón Industrial ubicado en el N° 45, Zona Industrial Carmen Sánchez de Jelambi,
Municipio Valera, Estado Trujillo
Propietario: Jesús María Linares Terán. C.I. 3.738.426.
Tasador: Ing. Ana Cristina Ocaña B.
Trujillo, Enero 2017

2. Ing. Ana Cristina Ocaña B. C.I.V. No. 269367 ASAPROVE No. XXXX
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INTRODUCCION
El objetivo principal de la realización de este informe técnico de avaluó del galpón
industrial ubicado en el No. 45 de la Zona Industrial Carmen Sánchez de Jelambi, en el
municipio Valera estado Trujillo, fue como requisito para optar por título de Experto
Avaluador otorgado por la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos
(ASAPROVE).
Este informe está catalogado dentro de la clasificación como Privado o Particular, debido a
que es elaborado para conocer su valor real o verdadero a la fecha actual.
El método utilizado para valorar el terreno, es denominado Forma tradicional aplicando el
método de capitalización realizando los ajustes acción del tiempo y área, y para calcular el
valor de las bienhechurías se realizó por el método de Ross- Heidecke que consiste en
determinar el costo de reproducción a la fecha actual.

3. Ing. Ana Cristina Ocaña B. C.I.V. No. 269367 ASAPROVE No. XXXX
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INDICE
Pág.
INTRODUCCION..................................................................................................................2
Identificación del Tasador ......................................................................................................5
Certificación ...........................................................................................................................5
RESUMEN GENERAL .........................................................................................................6
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE ...................................................................7
1. Características de la Zona de Ubicación del Inmueble................................................7
2. Características del inmueble...........................................................................................8
3. Características Constructivas del Inmueble....................................................................8
5. Obras Exteriores .............................................................................................................9
6. Estado de Ocupación ....................................................................................................10
7. Situación Legal del Inmueble.......................................................................................10
8. Situación Urbanística del Inmueble..............................................................................10
METODOLOGIA.................................................................................................................11
FORMACION DEL VALOR...............................................................................................11
9. Cálculo del valor del terreno. .......................................................................................11
9.2. Cálculo del Valor de las Bienhechurías.....................................................................13
Formación del Valor del Avaluó ......................................................................................14
CONCLUSIONES................................................................................................................15
ANEXOS..............................................................................................................................16
Informe Fotográfico..........................................................................................................17
FUENTES.........................................................................................................................19
DOCUMENTO DE PROPIEDAD...................................................................................20

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Valera, 21 de Enero de 2017
Ciudadano:
Jesús María Linares Terán.
Valera- Trujillo.
De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avaluó del inmueble ubicado en
el No. 45 de la Zona Industrial Carmen Sánchez de Jelambi, municipio Valera, estado
Trujillo.
En el informe técnico se puede observar el procedimiento utilizado para el cálculo del valor
es usualmente empleado en el campo de la tasación, por el cual se da fé de las técnicas
empleadas y del uso de la información recabada.
Efectuado los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido Inmueble tiene un
valor de: 267.391.650,10 Bs.
_____________________
Experto Avaluador
Ana Cristina Ocaña B.
ASAPROVE XXX

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Identificación del Tasador
Experto responsable del Avalúo: Ana Cristina Ocaña B.
RIF N°: V- 19285490-0
C.I.V. N°: 269367
Teléfono Celular N°: 0414-5929407
Dirección: Valera, Edo. Trujillo.
Certificación
Yo, Ana Cristina Ocaña Briceño, Tasador, abajo firmante certifico:
a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, identificado como n° 45, Zona Industrial Carmen Sánchez de
Jelambi, municipio Valera, edo. Trujillo. Solicitado por el Sr. Jesús María Linares Terán en fecha, 21 de
Enero de 2017, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como
justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar
en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis.
b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada, en cualquier posible
operación comercial, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.
c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador
consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. En la inspección realizada al inmueble se tomaron en cuenta las características constructivas exteriores del
inmueble, no me hago responsable de los vicios ocultos de la misma.
e. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas
necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni
omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
ING. ANA OCAÑA B.
RIF No. V-19285490, C.I.V. No. 269367

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RESUMEN GENERAL
Fecha: 21 de Enero de 2017.
Objetivo del Avaluó: Obtener el valor actual del inmueble.
Solicitante: Jesús María Linares Terán, C.I. 3.738.426.
Propietario: Jesús María Linares Terán, C.I. 3.738.426.
Dirigido a: Uso Privado.
Dirección: No. 45, Zona Industrial Carmen Sánchez de Jelambi, municipio Valera, estado
Trujillo
Área del Inmueble: 1.149 m2
.
Datos del Registro.
Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal.
 Número 34.
 Tomo 19.
 Protocolo 1.
 Fecha 07/06/2007.
Linderos:
 Norte: Av. Ana de Tejera
 Sur: Zona verde de la Zona Industrial.
 Este: Barrio San Luis parte baja.
 Oeste: con la parcela No. 46 de la firma Fibras de Occidente.
Valor del Inmueble: 267.391.650,10 Bs.
Monto del Avalúo: DOSCIENTO SESENTA Y SIENTE MILLONES TRESCIENTOS
NOVENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA CON DIEZ
BOLIVARES.
__________________________
ING. ANA OCAÑA B.
RIF No. V-19285490, C.I.V. No. 269367
ASAPROVE XXXX

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MEMORIA DESCRIPTIVA DEL INMUEBLE
1. Características de la Zona de Ubicación del Inmueble.
1.1.Zona:
El inmueble se encuentra ubicado en una zona industrial, la calidad de la zona es buena con
tipología de construcciones similares.
1.2.Servicios Públicos Existentes:
El sector dispone de los servicios básicos tales como: agua potable, cloacas, electricidad,
aseo urbano, teléfono, acera y calles pavimentadas y transporte público.
1.3.Accesibilidad:
La arteria principal de acceso al inmueble es el eje vial del municipio Valera y la arteria
secundaria es la avenida principal de la Zona Industrial Carmen Sánchez del municipio
Valera edo. Trujillo.
UBICACIÓN

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2. Características del inmueble
2.1. Superficie del Inmueble:
 Área del Terreno: 1.149 m2
.
 Área de Construcción: 1.022m2
.
2.2. Distribución del Inmueble:
Área de Oficina:
 01 Recepción.
 03 Oficinas.
 01 Kitchenette (cocina empresarial).
 01 Cuarto de Laca Mopa.
 01 Área de Baño para Damas.
 01 Área de Baño para Caballeros.
Área General:
 01 Galpón.
 01 Área de Patio.
 01 Cuarto de Depósito.
 01 Área de Baño para Obreros.
3. Características Constructivas del Inmueble
El inmueble está determinado por las siguientes características y elementos constructivos:
Topografía: Plana.
Forma: Rectangular.
Tipo de Construcción: Industrial.
Zonificación y Reglamentos: Z-1.
Acceso de la Zona: Avenida y Calle.
Desarrollo de la Zona: Urbanizada.
Estructura: Metálica.

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Techos: Acerolit, Dry Wall y Tabelones.
Paredes: Bloques de arcilla y Bloques de concreto.
Revestimiento: Friso liso y Cerámica.
Puertas: Madera Entambor y Rejas de Hierro.
Ventana: Romanilla y Rejas de Hierro.
Pisos: Granito y Concreto.
Equipos y Complementos: Aire acondicionado por unidad, T.V. por cable.
Información sobre la Edificación.
Área del Terreno: 1.149m2
Área del Galpón Industrial: 848m2
N° de Plantas: 1
Antigüedad: 26 años
Vida Útil: 50 años
Estado de Conservación: Buena
4. Otras condiciones del Inmueble
Instalaciones Eléctricas: Instalaciones, Luminarias y Tomacorrientes (embutidas).
Instalaciones Sanitarias: Piezas Sanitarias, Aguas Blancas y Aguas Negras (a la vista y
embutidas).
5. Obras Exteriores
5.1. Cerca Perimetral.
De bloque con columna de concreto armado separada a 2,5 mts; cada una con una altura de
3 mts., sin friso.
En la parte frontal del inmueble tiene una cerca de Malla Ciclón de 28,30 mts de largo.
5.2. Portones Metálicos.
 01 Portón Metálico corredizo de h: 3,9 mts por 5,80 mts de ancho.

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 01 Portón Metálico con puertas batientes de dos hojas de h: 3,9 mts por 5,80 mts de
ancho.
Ambos portones tiene un buen estado de conservación.
5.3. Pavimento.
 Camino de concreto (entrada peatonal) con un área de 9,24 m2
y con un espesor de
15 cm. Posee un buen estado conservación.
 Camino de concreto (entrada de camiones) con un área de 28m2
con un espesor de
15 cm. Posee un buen estado de conservación.
6. Estado de Ocupación
En estos momentos el inmueble se encuentra arrendado.
7. Situación Legal del Inmueble
Después de revisar los documentos correspondientes al inmueble estudio de este avaluó, se
obtuvo toda la información legal del mismo. Ver Anexo (Documento de Propiedad).
7.1. Datos del Propietario.
Nombre y Apellido: Jesús María Linares Terán.
Cedula de Identidad N°: V-3.738.426.
7.2. Áreas según documento.
Según documento de propiedad el inmueble tiene un área de 357,54 m2
., que consta de un
local para oficinas de 136,94 m2
.
8. Situación Urbanística del Inmueble
Según inspección:
 Uso principal: Industrial.

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METODOLOGIA
Se realizó la entrevista con el solicitante del presente avaluó, donde se le entrego al
experto avaluador toda la información correspondiente al inmueble a avaluar junto al
documento de propiedad de dicho inmueble.
Se realizó una inspección al inmueble, donde se tomaron medidas, fotografías y se anotó
todas las características encontradas.
Con la información recabada se procedió al cálculo del valor del inmueble, utilizando los
métodos y enfoques correspondientes según sea el caso, los cuales serán explicados a
continuación.
FORMACION DEL VALOR
9. Cálculo del valor del terreno.
Para determinar el valor del terreno, consistió en analizar las transacciones de compra-venta
de terrenos iguales o semejantes que fueron debidamente protocolizados en el Registro
Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo. La
metodología utilizada fue el Enfoque de Mercado (Forma Tradicional) aplicando el Método
del Factor de Capitalización, realizando los respectivos ajustes o correctivos por acción del
tiempo y por área, para lograr obtener el valor unitario correspondiente.
Referenciales
Ref. Fecha Dirección Área (m2
) Monto (Bs) Precio Unitario
(Bs/m2
)
Matricula
1 03-02-16 Parroq. Mercedes Díaz 5.460,00 8.000.000,00 1.465,20 453.19.7.1.607
2 06-04-16 Parroq. Juan Ignacio
Montilla
323,72 20.000.000,00 61.781,79 453.19.7.2.3501
3 23-05-16 Parroq. Mercedes Díaz 1.500 12.000.000,00 8000,00 453.19.7.1.3509
4 17-10-16 Mcpo. San Rafael de
Carvajal
420,00 10.184.538,19 24.248,90 453.19.13.32019

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Fuente: Registro Público de los Municipio Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal.
Actualización del Referencial.
Dónde; i: tasa bancaria pasiva a los 90 días, en el mes y año que corresponde el referencial.
V.A: Factor x P.U (valor actualizado por tasa bancaria).
Ajuste correctivo por área:
Y= A (X̅ )β
; donde:
Y: Precio Unitario de los montos.
A: Promedio de los montos.
X̅ : Promedio de las áreas.
β: Factor de correlación.
β= - 0,8181
Precio Unitario Ajustado:
Y= 12.546.134,55 (1.149) -0,8181
Y= 12.546.134,55 (3,1358 x-3
)
N° Ref Fecha Área (m²) Monto Operación Bs. Precio Unitario (Bs./m²) Factor (1+i)^n V.A (Bs./m²)
1 03-02-16 5.460,02 8.000.000,00 1465,20 1,128 1652,91
2 06-04-16 323,72 20.000.000,00 61781,79 1,102 68057,53
3 23-05-16 1.500 12.000.000,00 8000 1,082 8656,69
4 17-10-16 420 10.184.538,19 24248,90 1,023 24815,91
Promedio 1.925,93 Bs.12.546.134,55 TOTAL 103.183,04

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Y= 39.342,16 Bs/m2
 Valor Total de la Parcela
VT= 1.149 m2
* 39.342,16 Bs/m2
VT= 45.204.141,84 Bs.
Tabla N° 1.- Valor del Terreno
Área (m2
) P.U.A. (Bs/m2
)
1.149 39.342,16
Valor del Terreno 45.204.141,84 Bs.
9.2. Cálculo del Valor de las Bienhechurías.
Para el avaluó de la construcción se ha utilizado el Enfoque de ROSS-HEIDECKE, que
consiste en determinar cuál sería el costo para reproducir a la fecha el valor del bien que se
está avaluando.
El valor de reposición se calculó utilizando presupuestos suministrados por la empresa
especializada APV OBRAS, C.A. y CINPRONET.
VA= VR [1-(1-r) (FRH)]
Donde:
VR: área x P.U.C.
P.U.C.: se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual de costos de
CINPPRONET. (Tipología usada N° 90, P.U.C. 362.606,56 Bs/m2
)
R: valor residual
FRH: factor Ross-Heidecke (0,4104)
n: años de uso (26 años)
T: vida útil
Resumen del Valor de las Bienhechurías
 Edificaciones:
Galpón Principal………………………………………………… 193.944.581,60 Bs

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Edif. Exterior 1 (Baños obreros)…………………...……………..…6.384.177,74 Bs
Edif. Exterior 2 (Deposito)……………………….………………. 15.914.714,90 Bs
Total Edificaciones……………………………………………..216.243.714,90 Bs
 Obras Adicionales
Pisos……………………………………………………………….5.026.946,14 Bs
Pared Perimetral………………………………………………….….917.087,93 Bs
Total Obras Adicionales…………………………………………… 5.944.034,07 Bs
P.U.concreto: 118.750 Bs/m2
Fuente: APV OBRAS, CA.
TOTAL BIENHECHURIAS………………………………….... 222.187.508,30 Bs.
Área= 1.021,63 m2
P.U.= 217.483,34 Bs/m2
Formación del Valor del Avaluó
VALOR DEL TERRENO………………………………………………… 45.204.141,84 Bs
VALOR DE BIENCHURIAS………………………………………….....222.187.508,30 Bs
VALOR DEL INMUEBLE……………………………………………... 267.391.650,10 Bs
VALOR DEL AVALUO………………………………………………... 267.391.650,10 Bs

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CONCLUSIONES
 A pesar de las variaciones constantes del mercado inmobiliario actual, este valor
puede tomarse como valor real, ya que se ajusta a las condiciones del mercado
inmobiliario actual.
 Sobre a base de los criterios y metodología empleada, el Valor estimado del
Inmueble correspondiente a un terreno, oficina, galpón y edificaciones adicionales
ubicadas en la Zona Industrial Carmen Sánchez de Jelambi, municipio Valera, Edo.
Trujillo es:
DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES
TRESCIENTOS NOVENTA Y UN MIL SEISCIENTOS
CINCUENTA CON DIEZ BOLIVARES.
VA= 267.391.650,10 Bs.
Valera, 21 de Enero de 2017

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ANEXOS

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Informe Fotográfico
Foto 2.RecepciónFoto 1. Fachada Principal
Foto 3. Área de Oficinas Foto 4. Oficina

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Foto 5.Área de Galpón
Foto 7. Área de Galpón Foto 8. Área Trasera
Foto 6. Portones

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FUENTES

20. Ing. Ana Cristina Ocaña B. C.I.V. No. 269367 ASAPROVE No. XXXX
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DOCUMENTO DE PROPIEDAD