Este documento trata sobre la zonificación y la lotificación en el diseño urbano. Explica que la zonificación divide una ciudad en secciones reservadas para usos específicos como residenciales, comerciales e industriales, con el objetivo de encauzar el desarrollo ordenado de un área. También define conceptos como densidad y presenta normas y criterios de zonificación. Por otro lado, señala que la lotificación debe estar articulada funcionalmente y adaptada al medio natural, presentando diversos tipos como parrilla, andador y cluster

1. ZONIFICACION - LOTIFICACION

2. 


INTRODUCCIÓN
OBJETIVOS
MARCO TEÓRICO
 ZONIFICACIÓN
o CONCEPTOS GENERALES
o PROBLEMAS
o PRINCIPIOS DE DISEÑO
o CRITERIOS GENERALES DE DISEÑO
o NORMAS
o TIPOS DE ZONIFICACIÓN
•
•
•
LOTIFICACIÓN
o CONCEPTOS GENERALES
o PROBLEMAS
o PRINCIPIOS BASICOS
o NORMAS Y REQUERIMIENTOS
o MODO DE ACCESO A LA RED
o CRITERIOS GENERALES
o CRITERIOS PARTICULARES
APLICACIÓN DE CONCEPTOS (ANALISIS CIUDADELA BOLIVARIANA)
CONCLUSIONES
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA





ZONIFICACIÓN POR USO DE SUELO Y DENSIDAD
ZONIFICACIÓN POR INTENSIDAD DE USO DE LA TIERRA
ZONIFICACIÓN POR REQUERIMIENTOS DE USO DE SUELO

3. INTRODUCCION
 El diseño urbano tiene como meta el reconocer y
dar significado a la forma y el espacio público
aplicando criterios físicos y funcionales, en la
búsqueda de satisfacer las necesidades de una
comunidad o sociedad urbana, ya sea en un área
urbana existente o futura, e identificar la
estructura urbana en la que se encuentra.

4. OBJETIVOS
Conocer las normas y criterios tanto de zonificación como de
Lotificación.
Consultar leyes y reglamentos de zonificación y desarrollo urbano.
Formular criterios de agrupación de lotes y orientación.
Emitir un criterio general acerca de la zonificación y lotificación de
una zona en específica, con conocimientos técnicos y criterios de
diseño.

5. ZONIFICACION
La zonificación es la ubicación de los espacios
arquitectónicos en los sitios adecuados según las
necesidades que vayan a satisfacer, tomando en cuenta la
disposición, coordinación y circulaciones con los demás
espacios arquitectónicos de funciones afines y/o
complementarias.

6. CONCEPTOS GENERALES
 La zonificación urbana es la
práctica de dividir una
ciudad o municipio en
secciones reservados para
usos específicos, ya sean
residenciales, comerciales e
industriales. La zonificación
tiene como propósito
encauzar el crecimiento y
desarrollo ordenado de un
área.

7. DENSIDAD
 Se refiere al número promedio de habitantes de
un área urbana o rural en relación a una unidad
de superficie dada.
Densidad bruta
 Número de unidades por unidad de
superficie, en que la superficie a considerar es la
del predio en que se emplaza el proyecto, más
la superficie exterior, hasta el eje del espacio
público adyacente, sea éste existente o previsto
en el Instrumento de Planificación Territorial, en
una franja de un ancho máximo de 30 m.
Densidad neta
 Denomínese densidad poblacional neta a la
relación entre la población de un área o zona y
la superficie de las parcelas destinadas a sus
espacios edificados, libre de espacios
circulatorios y verdes o libres públicos.

8. PROBLEMAS
 Mezclas indeseables en los usos de suelo.
 Una estructura poco clara y deficiente.
 Los usuarios presentan dificultades, tales como:
mala orientación, que nace en la carencia de
puntos de referencia.

9. PRINCIPIOS DE DISEÑO
 Basándose en la programación, se deben
determinar las cualidades de uso y funcionales
de desarrollo, en búsqueda de establecer una
congruencia entre los componentes que la
integran.
 El planteamiento funcional nos da también lo que
es la estructura de vialidad y el uso del suelo, los
tipos y características de las lotificaciones, así
como la intensidad de los suelos destinadas a
cada uso.

10.  Con la zonificación se busca definir
espacialmente los diferentes usos de suelo.
 Se debe tomar en cuenta (con base en el análisis
de sitio) la aptitud que tiene el terreno para
que, de acuerdo con sus particulares
características físico-espaciales este tenga la
utilización más racional y adecuada

11. Criterios de Zonificación
 Énfasis en baja, mediana y alta densidad.
 Concentración de empleos, dispersos, centrales
y continuación.
 Gran escala de aéreas abiertas, aéreas
verdes, parques.
 Transito privado y público.

12. En las cuales podemos nombrar también criterios
de zonificación como por ejemplo:
La ubicación
accesibilidad
La circulación
distribución
Compatibilidad en el entorno
Visión adecuada
Alturas
urbano ecología
La
La
Uso de suelos
Recursos naturales
Relación

14.  Áreas determinadas según su uso de
actividades a desarrollar.
 Hay que rescatar elementos predominantes del
paisaje e incorporar al manejo de la propuesta.
 Debe estar bien estructurada para que la
zonificación funcione eficientemente en su
esquema.

16.  Tener una propuesta de manejo espacial y
secuencias visuales que deben ser rectora del
diseño urbano.
 Implica la estructuración de la propuesta en las
vías que se vea la forma espacial, además
satisfacer las necesidades de las personas.

17. Normas de
zonificación
Tipos de usos de suelos.
 Uso residencial y sus derivados.
 Uso negocios, comercial y derivados.
 Uso industrial y derivados.
 Vialidad.
 Usos públicos y derivados.
 Semipúblicos y derivados.
 Uso agrícola y derivados
 Zona de reserva.
 Zonas recreativas.
En esta zonificación vemos observamos la
ubicaciones racionales que se podrían hacer en
actividades urbanas.

18. NORMAS DE ZONIFICACION
Uso de la tierra
 Tipos de usos de tierra.
 Tierra ociosa o virgen
 Tierra no residencial
 Tierra no urbanizable
 Tierra urbanizable
 En la que podemos observar es que hay varias
tierras que podemos utilizar, pero tiene
variaciones como son para habitar en una
vivienda, en una urbanización u en las que no
deben ser de uso residencial sino de uso agrícola
por ejemplo.

20. POR REQUERIMIENTOS DE USO DE
SUELO
 En esta es la que nosotros
implementamos a nuestras
ordenanzas municipales.
 Como son el CUS y COS.
 El COS, como su nombre lo
indica, es el Coeficiente de
Ocupación del Suelo, o sea que
tanta área de tu terreno
OCUPARA lo que vas a
construir en él. Esto lo obtienes
marcando el perímetro exterior
de tu construcción.
 El CUS, de igual manera es el
Coeficiente de Utilización del
Suelo, o sea que con este factor
obtendrás la

21. POR INTENSIDAD DE USO DE LA TIERRA.

22. Zonas Habitacionales
 Habitacional:
Comprende los
diversos tipos de
vivienda unifamiliar
y plurifamiliar
sujetos a normas
apropiadas de
intensidad para
cada tipo, esto
incluye las casas de
huéspedes u
hosterías familiares.

23. Normas de intensidad para zonas
habitacionales
 I.- El coeficiente de
 III.- Se deberá dejar
ocupación del suelo
(COS) no será mayor
de 0.30 y, en
consecuencia la
superficie de desplante
del edificio no ocupará
más del 30% de la
superficie total del lote.
El coeficiente de
utilización del suelo
(CUS) no será mayor
del 0.30
 II.- La superficie mínima
del lote será de 1,000
m2, con un frente
mínimo de 20 metros.
una zona ajardinada
mínima del 40% de la
superficie total del lote.
 IV.- Se dejarán las
siguientes restricciones
de superficies sin
construir: al frente de
5.00 metros y de 3.00
metros a ambos
lados, las cuáles
deberán ser áreas
ajardinadas.

24. Zonas Comerciales y de
Servicios
 Comercios de intensidad
baja.- Comprende los
establecimientos
comerciales Con las
siguientes características:
1.- Satisfacen necesidades de
consumo cotidiano de los
vecinos de una zona
habitacional.
2.- Poseen un área de
servicios.
3.- No generan impactos
negativos importantes a las
zonas habitacionales
vecinas.
Norma de intensidad: hasta 15
personas activas.
Servicio de carga y descarga:
Hasta camioneta de 3 ton.

25. Zonas Comerciales y de
Servicios
 Comercio de Intensidad
 Comercios de Intensidad
Media.Comprende los
establecimientos de tipo
Comercial con las siguientes
características:
1.-Ofrecen una amplia variedad
de productos a los
residentes de las zonas
Habitacionales cercanas.
2.- Tiene un área de servicio.
3.- No generan impactos
negativos a las zonas
vecinas.
Norma de Intensidad: hasta
100 personas activa
Alta.- Comprenden los
establecimientos que sirven
a una parte considerable de
la ciudad, y son los grandes
establecimientos
comerciales que reúnen las
siguientes características.
1.- Prestan servicios a la
región.
2.- No deben localizarse en
áreas comerciales y de
servicios locales, dado que
generan grandes cantidades
de tráfico peatonal y
vehicular.
3.- Complementan con
actividades propias de
comercios de intensidad baja
y media

26. POR REQUERIMIENTO DE USO DE
SUELO
 Comercio minorista.
 Culto, cultura, esparcimiento.
 Servicios.
 Administración.
 Educación.
 Residencia.
 Sanidad.
 Transporte.
 Comercio mayorista, distribuidores y/o depósitos.
 Industrias.
 Actividades primarias y afines.

27. LOTIFICACION
La lotificación debe estar funcionalmente articulada con las
urbanizaciones colindantes y tener una estrecha relación
funcional, debe de estar adaptada al medio natural en el que se
desarrolle incluyendo en su diseño las condiciones de
topografía, vientos asoleamientos, hidrografía, suelos, orientación
y vistas.

29. PARRILLA
•
Calle perimetral vehicular
mezclada con peatones
•
Lotes privados
•
Baja
•
Vivienda unifamiliar en hilera
•
100% a cargo del usuario

30. ANDADOR
•
Calle perimetral con
penetraciones para
estacionamiento
•
Lotes privados
•
Baja media
•
Lote unifamiliar con acceso en
andador
•
70% a cargo de usuario y 30%
andadores y vialidad

31. CLUSTER
•
Circulación perimetral
vehicular, interior peatonal
•
Lotes privados
•
Baja y media
•
Agrupación. Lotes
horizontales
•
80% lotes privados y 20%
cargo colectivo, sea privado
o municipal

32. SUPERMANZANAS
•
Circulación perimetral
vehicular. Interior circulación
peatonal
•
Lotes privados. Áreas
comunes
•
Alta
•
Apartamento agrupación
vertical sin control de acceso
•
10%privado y 90% cargo
colectivo o municipal

34. CONDICIONES CLIMATICAS
Las extremadas condiciones
climáticas obligan a un a
cuidadosa planeación de lote para
asegurar a las viviendas una
orientación adecuada.

35. TOPOGRAFIA
La variada configuración
topográfica condiciona a un
sembrado cuidadoso de lotes
para evitar costosos cortes o
rellenos de tierra.

36. DIMENSIONAMIENTO
El medio ambiente ofrece una
variedad de condiciones se
deberán proponer diversas
dimensiones de loteo que mejor
adecuen a las condiciones
naturales del terreno.

37. PERSPECTIVA
La lotificación condiciona
parcialmente las disposición de las
viviendas. Por lo tanto, para evitar
la monotonía de viviendas en
hilera se deberá jugar con la
ubicación de la vivienda dentro del
lote y con la disposición y
dimensionamiento de los lotes.

38. APLICACIÓN DE CONCEPTOS
Ciudadela bolivariana
Ubicada en la parte central de Guayaquil, al norte de ella se
encuentra la ciudadela universitaria (Universidad de
Guayaquil), al sur el barrio Orellana y la zona céntrica de la
urbe, al este tiene el estadio, y al nor-oeste se encuentra el
malecón del salado y la Universidad Católica.

39. ZONIFICACION Y DISTRIBUCION

40. En esta ciudadela se dan 3 tipos de
zonas las cuales son:
CC-2(E)
Es una zona
dedicada al
comercio, esta da
de frente con lo que
es la Universidad, y
en efecto se cumple
con la actividad
comercial de
diversas formas.
ZR-2(B)
Zona residencial
destinada a
viviendas
unifamiliares de tipo
único residencial.
ZEQ
Zona especial de
equipamiento, como
lo son los
parques, las
plazas, los
estadios, etc. En
este caso la ZEQ es
un parque lineal.

42. LOTIFICACION
La lotificación en
la ciudadela no
está dada de
una manera
regular, las
definen
principalmente
sus ejes
viales, los
cuales la
dividen, y la
componen al
mismo
tiempo, tienes
sus vías de
acceso y sus
vías principales
bien
marcadas, y las

43. CONCLUSIONES
 Finalmente ya podemos
tener una idea clara de
lo que abarca todo el
proceso de la
zonificación y la
lotificación en el diseño
urbano.
 La zonificación es un
proceso amplio que
requiere de mucho
análisis y sobre todo de
la correcta aplicación de
conocimiento tanto de
normativas como de
criterios de diseño.
 La lotificación ya tiene
sus parámetros
establecidos, está en
nosotros el elegir el tipo
correcto de lotificación
que más se adapte a
nuestro proyecto
urbanístico y llevar lo
acabo de una manera
consciente y profesional
y sobre todo respetando
las normas que existen
en cada
sociedad, dadas por los
gobiernos, en cuanto a
usos de suelo y criterios
de lotificación.

44. BIBLIOGRAFIA
 LIBROS
Manual de criterios de diseño urbano [Jan Bazant
S.]
 LINKS
es.wikipedia.org/wiki/Diseño_urbano
es.wikipedia.org/wiki/Zonificación
es.wikipedia.org/wiki/Densidad_de_población
wm-urbanhabitat.org/es/doku.php?id=definiciones:d:
densidad_urbana
transeunte.org/2012/02/16/densidad-el-verdaderodesarrollo-urbano/