El documento resume los conceptos fundamentales de los derechos reales. Explica que los derechos reales son derechos subjetivos absolutos sobre cosas. Enumera y clasifica los principales derechos reales como el dominio, condominio, usufructo, servidumbres, hipoteca y prenda. También describe brevemente el régimen de propiedad horizontal, la superficie forestal, y las diferencias entre garantías personales y reales.

1. Verónica M. L. Glibota Landriel
vglibota@eco.unne.edu.ar
CAPITULO 12
DERECHOS REALES
El derecho real como derecho subjetivo. Comparación con los derechos
de crédito. Creación. Enumeración y clasificación de los derechos reales.
Derecho real de dominio. Concepto legal. Contenido. Caracteres.
Posesión. Tenencia. Conceptos. Diferencias con el dominio.
El régimen de propiedad horizontal: Ley 13.512. Objeto del derecho.
partes privadas y comunes. El derecho real de Superficie Forestal: Ley
25.509. concepto.
Garantías reales y personales. Conceptos y diferencias. Derechos reales
de garantía. Ventajas. Enumeración. Hipoteca. Prenda: civil, comercial y
con registro. Conceptos.
La publicidad de los derechos reales. Concepto. Objetivo.

2. Concepto de derecho real
“Es un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público
establecen entre una persona (sujeto
activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata que, previa publicidad obliga a
la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa o
abstención), naciendo para el caso de
violación una acción, y que otorga las
ventajas del ius persequendi (derecho de
perseguir la cosa ante quien la detente) y
el ius preferendi (derecho de preferencia o
privilegio al cobro sobre la cosa)”.

3. El derecho real como derecho
subjetivo
Reales
Patrimoniales
De acuerdo a Creditorios
su contenido
Potestades/Flia
Extrapatrimoniales
Personalísimos
Derechos subjetivos
Reales
Absolutos
Personalísimos
De acuerdo al
Sujeto pasivo
Creditorios
Relativos
Potestades/Flia

4. Comparación con los derechos de crédito
Derechos reales Derechos creditorios
Derecho subjetivo absoluto (“erga omnes”). Derecho subjetivo relativo: sujeto pasivo
Sujeto pasivo universal. determinado.
Creación por ley (sistema de número cerrado) Creación por voluntad de las partes
Facultad, poder señorío que ejerce el sujeto Facultad que ejerce un sujeto (activo) contra
sobre una cosa. otro sujeto (pasivo) para exigir el cumplimiento
del objeto (prestación).
Objeto: cosa Objeto: prestación
Regulado primordialmente por normas Regulado primordialmente por normas
imperativas. supletorias.
Primordialmente formal Admite la libertad de formas como principio
general
Otorga derechos a su titular: ius persequendi y Otorga al acreedor la facultad de exigir el
ius preferendi. cumplimiento con garantía en el patrimonio del
deudor.
Se adquiere por prescripción adquisitiva.
Se pierde por prescripción liberatoria

5. Creación
Art. 2502 C. Civil: “Los derechos reales sólo pueden ser creados
por ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código
se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales,
si como tal pudiese valer”
Creación exclusiva por ley
Disposiciones de orden público (normas imperativas)
Sistema de “numerus clausus”, o número cerrado,
sólo es derecho real el que ha sido regulado
como tal por la ley,
tanto civil como comercial.

6. Enumeración
Dominio
Ley 23.512
Condominio
Art. 2503 C. Civil Propiedad horizontal
Usufructo
Uso y habitación Dominio e hipoteca
mineros
Enunciación ejemplificativa, Servidumbres activas Normas especiales
no taxativa
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Hipotecas navales
y aeronáuticas
Superficie forestal
Warrant
Cód. Comercio y Prenda comercial
leyes especiales Prenda con registro

7. Clasificación Dominio
Condominio
SOBRE COSA PROPIA
Propiedad Horizontal
DERECHOS Superficie Forestal ????
REALES Usufructo
Principales Uso y habitación
SOBRE COSA AJENA Servidumbres
Hipoteca
Accesorios o
de garantía Prenda
Anticresis

8. Derecho real de dominio
Art. 2506, Cód. Civil: “El dominio es el derecho real
Concepto legal en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la acción de una persona”.
Poseer
Contenido Usar
Art. 2513
Otorga al titular Gozar
las facultades de
Disponer físicamente
jurídicamente
Perpetuo = perfecto
(no se pierde por prescripción liberatoria) (Art. 2507/2510)
Caracteres
Absoluto =más completo o extenso (art. 2513)
Exclusivo (art. 2508)

9. POSESION. TENENCIA.
CONCEPTOS.
Art. 2351 “Habrá
posesión de las cosas Consiste en detentar
cuando una persona materialmente la cosa
, por sí o por otro, tenga pero reconociendo en
una cosa bajo su poder otro la propiedad. El
con intención de tenedor es
someterla al ejercicio de representante de la
un derecho de posesión del
propiedad.” propietario.
El poseedor detenta como si fuera el El simple tenedor reconoce que la cosa
propietario, desconociendo la propiedad es de otro. Posee para otro.
de otro sobre la cosa

10. Diferencias entre posesión, tenencia y
dominio
Tenencia Posesión Dominio
Elementos: Elementos: Elementos:
• Material: corpus • Material: corpus • Posesión por sí o por
(tiene o detenta • Psicológico: animus otro
materialmente la cosa (se detenta como si • Título
fuera dueño, no
reconociendo el
derecho de otro sobre
Reconoce el la cosa
derecho de
otro sobre la
cosa

11. Régimen de Propiedad Horizontal
LEY 13.512
ART. 1: OBJETO.
“Los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola
Regula los derechos
planta, que sean independientes y que
de los propietarios
como titulares
tengan salida a la vía pública directamente
exclusivos sobre o por un pasaje común podrán pertenecer
algunas partes del a propietarios distintos, de acuerdo a las
edificio, y como disposiciones de esta ley. Cada piso o
condóminos de las departamento puede pertenecer en
partes comunes condominio a más de una persona”
dentro del mismo.
Establece limitaciones
al dominio en
beneficio común de
todos los propietarios
PARTES PRIVADAS PARTES COMUNES

12. PARTES PRIVADAS

13. PARTES COMUNES
1.- Terreno, cimientos, muros maestros, techos patios
solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes , escaleras, puertas de
entrada y jardines.
2.- Locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
3.- Locales para alojamiento de portero y portería
4.- Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos
5.- Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de
beneficio común.
Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.”
Enumeración
ejemplificativa
(art.2)

14. DERECHO REAL DE SUPERFICIE
FORESTAL
ART. 2503, INC.
8, CODIGO CIVIL INTRODUCIDO POR LEY 25.509

15. GARANTIAS PERSONALES Y REALES
GARANTIAS GARANTIAS
PERSONALES REALES
El acreedor satisface esta seguridad
aceptando como garantía a una El acreedor garantiza el cobro de su
persona que merece crédito debido a crédito gravando una cosa, del
la solvencia que esta tiene. Se la llama deudor o de un tercero.
garante o fiador.
Ante el incumplimiento del
Responde en caso de deudor persigue (ius
incumplimiento por el persequendi) la cosa ante
deudor con todo sus quien la detente y ejecuta la
patrimonio garantía (venta en subasta de
Ventaja: seguridad de la cosa gravada)
cobro del crédito con la
cosa gravada

16. DERECHOS REALES DE GARANTIA:
ENUMERACION
Art. 3108, CÓDIGO CIVI: “La hipoteca es el
derecho real constituido en seguridad de un
HIPOTECA crédito en dinero, sobre un bien
inmueble, que continúan en poder del
deudor”.
Produce
efectos
respecto de
Los caracteres de la hipoteca surgen del artículo 3ros, desde la
que la define: inscripción en
 es un derecho accesorio de un crédito en
el Registro
dinero (art. 3108)
 recae sobre bienes inmuebles (art.3108)
Propiedad
 es solemne (art 3128) Inmueble
es indivisible (art. 3112)
 es convencional (art. 3115)
 está sujeta a regla de especialidad

17. Art. 3204, C. Civ.: “Habrá constitución de
PRENDA prenda cuando el deudor, por una
CIVIL obligación cierta o condicional, presente
PRENDA o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crédito en seguridad de la
COMUN deuda.
Se caracteriza por la
Artículo 580, C. Com.: “El contrato de
entrega de la cosa prenda comercial es aquel por el cual el
prendada del deudor PRENDA deudor o un tercero a su
al acreedor o a un COMERCIAL nombre, entrega al acreedor una cosa
tercero, hasta el mueble, en seguridad y garantía de una
efectivo pago. operación comercial”
DECRETO-LEY Nº
15.348/46, ratificado por la Ley
PRENDA CON Nº 12.962 y sus modificatorias
REGISTRO (t.o. Decreto Nº 897/95)
Se asemeja a la hipoteca, ya Artículo 1º.- Las prendas con registro pueden
que la cosa prendada constituirse para asegurar el pago de una suma de
permanece en poder del dinero o el cumplimiento de cualquier clase de
deudor y se inscribe en el obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a
los efectos de la garantía prendaria, un valor
Registro Prendario.
consistente en una suma de dinero.

18. La publicidad de los derechos
reales Propiedad Inmueble
Registros Públicos Automotor
Créditos prendarios
Objetivo y funciones:
Sirve como medio para identificar fuentes impositivas.
Colabora con el Estado evitando latifundios y minifundios.
Permite la planificación y organización de Inmuebles
dentro del Estado.
Es medio de publicidad para terceros, permitiendo conocer
el patrimonio de las personas y el estado en que se
encuentran los bienes (gravados, embargados, etc.)
Clarifica los derechos de los propietarios sobre los bienes.