Sentencia acoge arrendamiento restitución

1. Corte Suprema
25-09-2014 Para conocer de los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos a fojas 122,
tráiganse estos autos en relación.
N°23.210-14.
Proveído por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora María Eugenia
Sandoval G., señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores
Guillermo Piedrabuena R., y Ricardo Peralta V. Santiago, veinticinco de septiembre de dos mil catorce.
EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
NOMENCLATURA : 1. [1]Da curso a la demanda
JUZGADO : 1º Juzgado Civil de Puente Alto
CAUSA ROL : C-6901-2013
CARATULADO : IMPORTADORA INDRA S A / PREMIUM S.A
10-06-2013 A lo principal, por interpuesta demanda de término de contrato por extinción del derecho
del arrendador, vengan las partes a comparendo de contestación y conciliación con todos sus medios de
prueba legal, a la audiencia del quinto día hábil a las 09:30 horas después de la última notificación, y si
recayere en día sábado al día siguiente hábil a la hora señalada; al primer otrosí, téngase por
acompañados, con citación; y al segundo otrosí, téngase presente. Cuantía indeterminada
28-10-2013 A la hora señalada en autos se lleva a efecto el comparendo decretado para el día de hoy
con la asistencia del apoderado de la parte demandante Juan José Espina Ross, la parte demandada
representada por el abogado Rodrigo Riveros Requena, quien en este acto presenta escrito en el cual
opone incidente de previo especial pronunciamiento, quienes exponen:
El tribunal provee: A lo principal: téngase presente. Al otrosí téngase por acompañados documentos con
citación.- A lo principal traslado. Al otrosí téngase por acompañados los documentos con citación. La parte
demandante se va reservar el derecho de contestar el traslado dentro del plazo que señale este tribunal.
El tribunal queda en resolver. Se pone término a la audiencia, firmando la compareciente, conjuntamente
con S.S. y la Secretaria del Tribunal que autoriza.
17-12-2013 A la hora señalada en autos se lleva a efecto el comparendo decretado para el día de hoy
con la asistencia de los apoderados de la parte demandante don PABLO GUERRERO PONCE y don JUAN
JOSE ESPINA ROSS, y del apoderado de la parte demandada don RODRIGO RIVEROS REQUENA, quienes
exponen: La parte demandante viene en ratificar la demanda de fs. 10 y siguientes en todas sus partes.
La parte demandada en este acto viene en contestar la demanda de autos mediante minuta escrita
y asimismo interponer demanda reconvencional e incidentar en cuanto a un derecho legal de retención.
El Tribunal resuelve: A lo principal, téngase por contestada la demanda. Al primer otrosí, por
interpuesta demanda reconvencional, traslado. Al segundo otrosí, traslado.
La parte demandada reconvencional viene en evacuar el traslado conferido por SS con relación a la
demanda reconvencional interpuesta en el primer otrosí del escrito de fecha 17 de diciembre de 2013,
solicitando el rechazo de ella con expresa condenación en costas. Señala que su representada adquirió el
inmueble de Bansa Santander S.A., la que a su vez adquirió dicha propiedad del Banco Santander de
Chile, esta ultima institución se hizo dueña del inmueble por medio de pública subasta, la que se llevó a
cabo en el juicio caratulado Banco Santander con Valle Carretero que se tramitó ante el 30 Juzgado Civil
de Santiago. Ahora bien, mi representada no se le aplica la norma que pretende la parte demandada, pues
ella se refiere al primer comprador de la propiedad que esta sujeta a un contrato de arriendo. Tal como se
ha señalado, mi representada es la tercera adquirente de dicho inmueble, por lo que pensar como lo
pretende la parte demandada no tiene asidero alguno. Por otra parte es necesario hacer presente que la
sociedad PREMIUM S.A. está constituida por la cónyuge y la hija del señor Valle Carretero y que esta
familia estipuló en el pseudo contrato de arrendamiento que en el evento que dicho contrato de
arrendamiento no fuese inscrito en el Conservador de Bienes Raíces dicha convención quedaría sin efecto.
Consta en el certificado de Hipotecas y Gravámenes de Interdicciones y Prohibiciones acompañado por
esta parte que en tal documento no figura dicha inscripción, por lo que, a juicio de la propia parte
demandante reconvencional el contrato no tendría aplicación, como consecuencia de aquello, mal podría
exigirse a mi parte el pago de la suma de dinero que se indica en la demanda reconvencional. En efecto,
en la clausula decimo octava del contrato de arrendamiento de fecha 26 de febrero del año 2002, se
consigna que el presente contrato de arrendamiento será inscrito en el respectivo Conservador de Bienes

2. Raíces de Puente Alto, y agregan las partes en negrilla “esta inscripción es condición esencial del presente
contrato, de tal manera que de hacerse imposible dicha inscripción el presente contrato quedará sin
efecto, retrotrayéndose las cosas al estado anterior a su celebración”. Por lo tanto, e invocando la teoría
de los actos propios es evidente que la representante legal de la sociedad demandada y su cónyuge don
Jose Luis Valle Carretero, no pueden pretender ahora desconocer lo que ellos mismos pactaron y tratar de
esa forma de obtener un enriquecimiento sin causa.
Es evidente que la demanda reconvencional le es inoponible a mi representada y que la Sociedad
Premium S.A. carece de legitimación activa para entablar dicha acción. Es por las razones antes expuestas
que solicito a SS se sirva rechazar esta con expresa condena en costas.
En cuanto al traslado conferido respecto del incidente sobre derecho legal de retención, la
demandada reconvencional señala y solicita al tribunal se sirva rechazar dicha solicitud por ser total y
absolutamente improcedente. Nuevamente la demandante reconvencional desconoce su propio actuar, en
efecto al momento de contestar la demanda señala que la acción interpuesta es improcedente y que no le
es aplicable al caso de autos el procedimiento establecido en la ley 18.101. La parte demandada
desconoce sus propios actos, pues es en la propia convención que ha dado origen a esta causa y en la que
ella pretende asilarse, donde se acuerda expresamente que el uso o destino del bien arrendado será
comercial. A su vez, si analizamos el objeto social de la sociedad PREMIUM S.A., de acuerdo al documento
acompañado con fecha 30 de octubre de 2013, podemos determinar que la sociedad tiene por objeto o
giro , entre otros, la promoción de servicios, organización de eventos, la asesoría integral, la importación y
exportación de todo tipo de bienes. Asimismo, don Jose Luis Valle Carretero no efectuó en tal convención
la declaración que exige el artículo 5° del DL 993 por lo que, a juicio de la propia parte demandada, no
estamos en presencia de un contrato de arrendamiento respecto de un predio rústico. Con relación al
derecho legal de retención, es evidente que esta no es aplicable, pues tal como se ha señalado, el ex
propietario del inmueble don José Luis Valle Carretero, quien compareció en el contrato de arrendamiento
de autos como arrendador dejó de detentar el dominio sobre la propiedad de autos como consecuencia de
haber sido rematada ésta en el juicio seguido ante el 30 Juzgado Civil de Santiago, caratulado “Banco
Santander con Valle Carretero”, precisamente el inciso segundo de la norma citada señala que no se
extiende esta regla al caso de exitincion involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada,
por lo tanto si se extinguió esa obligación respecto del señor Valle Carretero, con mayor razón se extinguó
respecto del Banco Santander, luego de Bansa Santander y finalmente de Importadora Indra S.A. Como
consecuencia de lo anterior, solicito a SS se sirva a tener por evacuado el traslado respecto del derecho
legal de retención y solicitar el rechazo de éste, con expresa condena en costas.
El tribunal tiene por contestada, en tiempo y forma la demanda reconvencional y por evacuado en
tiempo forma el traslado conferido respecto del incidente quedando en resolver en definitiva.
Llamadas las partes a conciliación, ésta no se produce.
La parte demandante solicita que se reciba la causa a prueba, a lo que el Tribunal accede, fijando
como hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos los siguientes:
1.- Hechos y circunstancias que acrediten que la parte demandante se encuentra en la obligación
de respetar el contrato de arrendamiento del cual deriva la ocupación de la demandad del inmueble
sublite.
2.- Hechos y circunstancias que acrediten que el inmueble sublite se encuentra en alguna de las
hipótesis del artículo 2° N° 1 de la Ley 18.101.
3.- Hechos y circunstancias que acrediten que la demandada reconvencional se encuentra en la
obligación de pagar la multa cobrada en la demanda reconvencional.
DOCUMENTAL DE LA PARTE DEMANDANTE: La parte demandante ratifica la prueba documental ya
rendida en autos.
Asimismo viene en este acto en acompañar los siguientes documentos:
1.- Fotocopia de la demanda presentada ante el 14° Juzgado Civil de Santiago por don José Luis
Valle Carretero en contra del Banco Santander de Chile, Bansa Santander S.A. e Importadora Indra S.A.,
en dicha demanda el arrendador del inmueble que compareció en la escritura del contrato de
arrendamiento acompañado en autos, a fojas 3 y ss declara que el inmueble materia de autos fue
subastado con fecha 24 de junio del año 2003, siendo su adjudicatario Banco Santander Chile
2.- Fotocopia autorizada de la Sentencia dictada en el juicio mencionado en el numeral anterior, la
cual rechaza la demanda interpuesta por el señor Valle Carretero y en la parte expositiva de esta, a fojas
12 y siguientes, consigna que el señor Valle Carretero dejó de detentar el dominio sobre el inmueble
producto del remate que se llevo a cabo con relación a la propiedad ante el 30° Juzgado Civil de Santiago,
causa rol C-5567-2001.
3.- Copia autorizada de la escritura de compraventa suscrita entre Importadora Indra y Bansa
Santander S.A., por medio de la cual se acredita que su representada adquirió dicho inmueble de Bansa
Santander S.A., la que a su vez la había adquirido del Banco Santander, todo lo anterior se desprende de
lo mencionado en la clausula primera de dicha escritura
El Tribunal tiene por acompañados los documentos, con citación. Custódiense los documentos.
La parte demandada viene en hacer uso de la citación observando los documentos acompañados en
los términos siguientes:
En cuanto a los documentos 1 y 2, los antecedentes que conforman tanto la demanda opuesta por
el arrendador en contra, dentro de otros, del demandante de estos autos, asi como la sentencia definitiva
de primera instancia que se pronuncia respecto del juicio a que dio lugar, no viene sino que a confirmar
que el demandante de estos autos es el actual propietario del bien objeto de la litis y también su

3. arrendador, de conformidad al contrato de arrendamiento acompañado por el propio demandante y que le
ha permitido demandar en estos autos. En relación a la escritura de compraventa, junto con señalar que
confirma lo dicho precedentemente, vengo en aclarar el propio demandante reconoce en esta propiedad
cuya singularización en la cláusula primera de esta constituye una propiedad agrícola y de aptitud agrícola
superior a una hectárea, bastando para ello una simple multiplicación entre sus deslindes norte y sur con
oriente y poniente, lo que da una extensión de casi 7 hectáreas.
El Tribunal tiene presente las observaciones en lo que en derecho corresponda
DOCUMENTAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ratifica la documentación presentada, particularmente la
misma que se encuentra acompañada por el demandante en su escrito de demanda. Asimismo, acompaña,
con citación, fotocopia de los autos rol C-25050-2012 caratulados “Importadora Indra S.A. con PREMIUM
S.A.” seguida ante el 20° Juzgado Civil de Santiago. En estos autos el propio demandante interpone el
mismo tipo de acción que la interpuesta en autos, por la cual demanda la restitución de la propiedad de
marras. Del punto 6° de los hechos descritos en la demanda aparece la descripción de las circunstancias y
hechos referidos a haber el actor demandado a don Jose Luis Valle Carretero de querella de restitución y
otra de precario, ambas causas seguidas ante el Tribunal de SS, roles C-2630-2010 y C-2632-2010,
causas que por lo resuelto y su contenido esta parte solicitará que SS los tenga a la vista al momento de
fallar.
El tribunal tiene por acompañado el documento, con citación, ordenándose su custodia.
La parte demandante viene en hacer uso de la citación conferida señalando que observa el
documento en los siguientes términos:
Esta demanda no ha sido notificada a la parte demandada SOCIEDAD PREMIUM S.A. producto de
las búsquedas negativas que se estamparon, por lo tanto al no haberse trabado la litis este juicio no
prosperó, pues de lo contrario la parte demandada en estos autos debió haber alegado litispendencia. En
cuanto al contenido de la misma ello no tiene ninguna relevancia toda vez que ese proceso o juicio nunca
ha nacido a la vida procesal.
El Tribunal tiene presente las observaciones en lo que en derecho corresponda.
PRUEBA CONFESIONAL DE LA PARTE DEMANDANTE: No rinde.
PRUEBA CONFESIONAL DE LA PARTE DEMANDADA: No rinde.
TESTIMONIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: No rinde.
TESTIMONIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No se rinde.
DOCUMENTAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENCIONAL: Se hace valer de los mismos
documentos acompañados especialmente la escritura pública de arrendamiento que fuera acompañada por
el actor y no objetada por esta parte.
DOCUMENTAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENCIONAL: Se hace valer de los mismos
documentos acompañados respecto de la causa prinicpal.
PRUEBA CONFESIONAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENCIONAL: No rinde.
PRUEBA CONFESIONAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENCIONAL: No rinde.
TESTIMONIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENCIONAL: No rinde.
TESTIMONIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENCIONAL: No se rinde.
PETICIONES: La parte demandada solicita que se tenga a la vista las causas seguidas por
Importadora Indra S.A. en contra del arrendador original de la propiedad de autos señor José Luis Valle
Carretero, causas que se siguieron ante el Tribunal de SS por querella de restitución, rol C-2630-2010, la
primera y de precario, rol C-2632-2010, la segunda, ordenando previamente su desarchivo, sea que las
causas se encuentren en el Tribunal de SS o en el archivo judicial. Las sentencias dictadas en esta causa
confirman y ratifican la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por escritura pública, razón por
la cual el demandante ha debido de iniciar la acción de autos basando su acción en el propio contrato de
arrendamiento.
La parte demandante se opone a la petición toda vez que estas se solicitan con el objeto de dilatar
la presente causa, toda vez que dichos procesos y tal como lo señala la parte demandada se siguieron en
contra de don José Luis Valle Carretero como demandado y no en contra de la Sociedad Premium S.A., por
lo tanto no estamos frente a las mismas partes del presente juicio, menos aun que en dichos procesos se
haya interpuesto una acción idéntica a la de autos. El procedimiento establecido en la ley 18.101 es un
procedimiento constreñido donde las partes en la audiencia respectiva deben acompañar todos los medios
de prueba, no tiene ninguna justificación que sabiendo la parte demandada de la existencia de dichos
procesos, no se hubiese preocupado de obtener su desarchivo, pedir copias autorizadas de estos y
finalmente acompañarlos en autos. Más aun si se acompaña fotocopia simple de una causa que no se ha
iniciado, la cual se encontraba en el archivo judicial. Por estas razones solicito a SS que se sirva a rechazar
la petición de la parte demandada y citar a las partes a oír sentencia. El tribunal resuelve, atendida la
alegación de la demanda, como se pide tráiganse a la vista las causas al momento de dictarse la
sentencia. Asimismo el tribunal cita a las partes a oír sentencia. Se pone término a la audiencia,
firmando los comparecientes, conjuntamente con S.S. y el Secretario del Tribunal que autoriza.
CERTIFICO: Que en la custodia del Tribunal se guardó un sobre que contiene 03 copias de expedientes
y 01 escritura pública, bajo el N° 12.215-2013.

4. SENTENCIA 1 INSTANCIA
Puente Alto, 17 de Diciembre de 2013.
15-01-2024 Se dicta sentencia, la saque sta guardada e carpeta sentencias varias
17-01-014 Notifiqué personalmente en secretaria del tribunla la sentencia definitiva al apoderado de la
parte demandante, don Juan José Espina Ross., C.I. 16.370.661-k, a quien di copia y firmó para
constancia.
14-3-2014 A lo principal, visto el mérito de los antecedentes, habiéndose interpuesto el recurso de
casación en la forma en tiempo y forma por abogado habilitado en contra de la sentencia de fojas 45 y
siguientes, resolución que lo hace procedente, declárese admisible el recurso; al otrosí, por interpuesto
recurso de apelación por la parte demandada en contra de la sentencia de fojas 45 y siguientes,
concédese. Elévense los autos originales en su oportunidad, ante la Iltma. Corte de Apelaciones de San
Miguel, para el conocimiento de los recursos interpuestos y posterior resolución si procediere; al segundo
otrosí, téngase presente.
04-04-2014 Cúmplase. Déjese sin efecto la resolución de fojas 73 y en su lugar se provee. Proveyendo
derechamente presentación a fojas 63: A lo principal: apareciendo de autos que el recurso de casación
en la forma ha sido presentado dentro del plazo legal y patrocinado por abogado habilitado, se le tiene
por interpuesto, concédase en el sólo efecto devolutivo, en contra de la sentencia de fojas 45, al primer
otrosí: téngase por interpuesto el recurso de apelación en contra de la sentencia de fojas 45 y siguientes,
concédase en el sólo efecto devolutivo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 194 Nº 1 del Código de
Procedimiento Civil; Compúlsense en forma íntegra la causa, la presente resolución y en el caso que
corresponda, la certificación que el apelante depositó en secretaria el dinero suficiente para las compulsas
dentro de plazo. Hecho elévense la causa original para ante la I. Corte de Apelaciones de San Miguel para
su conocimiento y resolución, en su oportunidad. Apercíbase a la parte recurrente de conformidad al
artículo 197 del Código de Procedimiento Civil a fin de que deposite dentro de quinto día dinero suficiente
para las compulsas, bajo apercibimiento de tenérsele por desistido del recurso; al segundo otrosí:
Téngase presente.
14-04-2014 Advirtiendo el Tribunal un error involuntario al dejar sin efecto la resolución de fecha 14 de
Marzo de 2014, con las facultades del artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, se corrige dicha
resolución, sólo en lo que respecta a “dejar sin efecto la resolución de fojas 73” manteniéndose el resto de
la resolución incólume, sin alterar lo certificado a fojas 83.
19-04-2014 Certificado de rmisión expediente
29-04-2014 Cúmplase. Proveyendo derechamente presentación a fojas 84: Atendido lo resuelto y
ordenado por la Iltma Corte de Apelaciones de San Miguel a fojas 78 y siguientes y lo resuelto por este
tribunal a fojas 82 complementado por lo resuelto a fojas 86, se resuelve, estese al mérito de los autos,
no ha lugar a la reposición intentada. Elévense los autos ante la Iltma Corte de Apelaciones del San
Miguel, sirviendo la presente resolución como suficiente y atento oficio remisor.
13-06-2014 A fojas 102: por evacuado el traslado conferido en tiempo y forma. A fojas 104: a lo
principal por evacuado el traslado conferido en tiempo y forma, estese a lo que se resolverá, al primer
otrosí: por objetados los documentos, traslado. Proveyendo derechamente presentación a fojas 95:
Atendido que los fundamentos de la demandada no se encuadran en ninguna de las excepciones del
artículo 234 del Código de Procedimiento Civil siendo más bien, fundamentos de la oposición de terceros,
no ha lugar a la excepción a la ejecución, al primer otrosí: por acompañados los documentos con citación,
al segundo otrosí: Atendida a que la naturaleza de la acción deducida en estos autos es la de una acción
de restitución de inmueble, por extinción del derecho de arrendador, la cual no se encuentra contemplada
para los efectos del artículo 11 de la ley 18.101, no ha lugar, al tercer otrosí: atendido lo razonado
precedentemente no ha lugar. Proveyendo derechamente presentación a fojas 98: Estando la resolución
recurrida conforme a derecho, no ha lugar a la reposición deducida. Sin perjuicio de lo resuelto
anteriormente y en conformidad a facultad conferida por el artículo 13 inciso segundo de la ley 18.101 y
atendido a que existe un recurso de apelación pendiente de resolución, suspéndase el lanzamiento por el
plazo de 30 días.-
02-07-2014 Téngase por evacuado el traslado
24-07-2014 Habiéndose ya resuelto la incidencia a que dio origen las objeciones documentales,
objeciones tenidas a la vista al momento de la dictación de la respectiva interlocutoria, estese al mérito de
autos.
19-08-2014 Téngase presente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 10 del Código de Procedimiento
Civil.-
21-08-2014 A lo principal y segundo otrosí, habiéndose dispuesto en la sentencia de fojas 45 que la
promoción de una nueva incidencia la parte debía consignar a la orden del tribunal la suma de 5 UTM, y no
habiéndose verificado esta, no ha lugar a tener por interpuesto el incidente, perdiendo la parte el derecho
de hacerlo valer después en conformidad a lo dispuesto en el articulo 88 del Código de Procedimiento Civil;
al primer otrosí, estese a lo resuelto precedentemente.
22-08-2014 Siendo las 12,40 horas, me constituí en VIRGINIA SUBERCASEAUX Nº 2335, de esta
comuna, asesorado por la fuerza pública representada en este acto por el Sargento 1ro., don LUIS
FUENTES ZÁRATE, de dotación de la Sub Comisaría de Pirque, y en presencia de una persona que se
encontraba en el domicilio antes señalado, quien se identificó como JOSÉ LUIS VALLE CARRETERO, R.U.T.
5.788.029-5, procedí a realizar la diligencia de lanzamiento ordenada en autos de todos los ocupantes del
inmueble. Doy por terminada la diligencia a las 15,15 horas, entregando la propiedad desocupada y libre

5. de habitantes, al adjudicatario don PABLO CLERICUS, en representación de INDRA S.A., quien recibe la
propiedad a su entera satisfacción en el estado que se encuentra y procede a cerrarlo por sus propios
medios. Doy fe.-
NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia
JUZGADO : 1º Juzgado Civil de Puente Alto
CAUSA ROL : C-6901-2013
CARATULADO :IMPORTADORA INDRA S.A./ PREMIUM S.A.
15-01-2014 VISTOS: Que a fojas 10, comparece Pablo Guerrero Ponce, abogado, en representación
de Importadora Indra SA, persona jurídica del giro de su denominación, ambos domiciliados en Lira Nº
664, Comuna de Santiago, quien deduce demanda de restitución de inmueble, por extinción del derecho
del arrendador en contra de la Sociedad Premium SA, sociedad de giro comercial, representada por Nelida
Funes Peppi, dueña de casa, ambos domiciliados en Virginia Subercaseaux Nº 2305, Casa Quinta, Comuna
de Pirque, correspondiente a Parte de la Hijuela Tercera o Hijuela Las Casas del Antiguo Fundo Cruceral de
Pirque.
Expresa que su representada es dueña del inmueble consistente en la casa quinta, ubicada en la
Comuna de Pirque, correspondiente a Parte de la Hijuela Tercera o Hijuela Las Casas del Antiguo Fundo
Cruceral de Pirque de la Región Metropolitana, indicando que el título se encuentra inscrito a fojas 17468
vuelta Nº 12233 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto
correspondiente al año 2006.
Agrega que su representada adquirió el inmueble de Bansa Santander SA, la que a su vez adquirió
el inmueble en pública subasta en autos tramitados ante el 30º Juzgado Civil de Santiago, Rol C-5567-
2012, donde el ejecutado era José Luis Valle Carretero, indicando que su parte demandó a la persona
señalada de querella de restitución y precario, roles C-2630-2010 y C-2632-2010 substanciadas ante este
Tribunal. En dichos procesos el demandado se excepcionó argumentando que con fecha 26 de febrero de
2002 celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Premium SA, y que en consecuencias las
demandas deberían ser rechazadas por la existencia del contrato indicado, no estando en posesión del
inmueble y ostentando la calidad de mero tenedor, por lo que su parte se ve en la necesidad de demandar
a la Sociedad Premium SA la terminación del contrato por extinción del derecho del arrendador, José Luis
Valle Carretero.
Luego de una exposición del derecho aplicable al caso, solicita en definitiva se acoja su demanda,
condenándose a la demandada a restituir el inmueble objeto del juicio dentro de tercero día de dictada la
sentencia, o el plazo que el Tribunal fije.
Consta a fojas 16 el haberse notificado la demanda de conformidad a lo prescrito en el artículo 44
del Código de Procedimiento Civil.
A fojas 28, se realizó primera audiencia con la comparecencia de ambas partes. En ella la
demandada previo a la contestación dedujo incidente de previo y especial pronunciamiento consistente en
la improcedencia de dar tramitación al procedimiento de autos toda vez que la ley de Arrendamiento de
Predios Urbanos excluye del ámbito de aplicación de la misma a los predios de cabida superior a una
hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal o estén destinados a ese tipo de explotación,
los que se rigen por las disposiciones del DL 993, solicitando se deje sin efecto lo obrado, con costas.
En la audiencia de fojas 28 se confirió traslado, reservándose la parte demandante el plazo para
evacuarlo, y quien efectivamente lo evacuó oportunamente, solicitando el rechazo de este con costas, por
cuanto la sociedad demandada ostenta exclusivamente giro comercial, haciendo además presente la
parentela entre los miembros de la sociedad y José Luis Valle Carretero. Agrega que consta en el contrato
de arriendo que el arrendador no efectuó la declaración que exige el artículo 5 del DL 993, por lo que no
se hace aplicable dicha ley, reconociendo su parte eso sí que la cabida del predio es superior a una
hectárea, y alegando la mala fe de la contraria al intentar ampararse ahora por el DL 993 en
circunstancias que las partes en el contrato acordaron que el destino no fuere ninguno del tipo de
explotaciones que señala el Nº 1 del artículo 2 de la Ley 18.101.
A fojas 34 se tuvo por evacuado el traslado conferido, dejándose a fojas 36 la resolución de la
incidencia para definitiva, citándose a las partes a nueva audiencia, la que consta se practicó a fojas 41 y
siguientes con la comparecencia de ambas partes, ratificando la demandante su libelo, contestando la
demandada por escrito, solicitando el rechazo de la demanda en orden a dos ideas, la primera en la
improcedencia de oponer demanda y ejercer la acción de terminación deducida bajo el amparo de la Ley
18.101, cuando las acciones posibles son aquellas que emanan del DL 993, ello por las razones ya
indicadas a propósito de la incidencia planteada, los que se dan por reproducidos; y la segunda en la
improcedencia de la acción de restitución deducida atendido el deber de respetar la actora el contrato de
arrendamiento, el que fue otorgado por escritura pública y que se encuentra vigente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 1962 Nº 2 del Código Civil, ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10
del DL 993 que establece si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el
nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo
de éste con el arrendatario, indicando al efecto que el contrato respectivo aun se encuentra vigente, pues
se prorrogó en enero de 2012 por diez años más hasta el año 2022.

6. Además la parte demandada dedujo demanda reconvencional, basada en el hecho que la
demandante ha ocupado jurídicamente el lugar de José Luis Valle Carretero, y en tal situación debe
respetar las cláusulas del contrato, dentro de ellas la vigencia del mismo y la multa establecida en caso de
solicitar la arrendadora por cualquier causa la terminación del contrato de arrendamiento, avaluada en la
cláusula novena del contrato en la suma de 6000 UF, por lo que solicita se acoja su demanda y se condene
a la demandante al pago de la suma referida, con costas.
Asimismo, y en orden a lo anterior la demandada deduce incidente de derecho legal de retención
del artículo 1937 del Código Civil, solicitando, mientras no se pague la respectiva multa, su parte no está
obligada a restituir.
Tanto de la reconvención como de la retención, se confirió traslado a la actora, el que lo evacuó en
la respectiva audiencia, respecto a la reconvencional, la actora solicitó el rechazo de la demanda con
costas, por cuanto a su parte no se le aplica la norma que invoca la contraria, pues ella se refiere al primer
comprador, y ella es el tercer adquirente. Indica además que en el contrato de arriendo se estipuló que si
el mismo no se inscribía en el Conservador de Bienes Raíces dicha convención quedaría sin efecto, cosa
que no se ha hecho, y que en la respectiva cláusula se estableció como condición esencial del contrato.
Respecto de la retención en primer lugar hace presente la inconsistencia de la contraria que alega en la
contestación la no aplicación del presente procedimiento, y ahora alega la retención, la que a su vez
carece de sustento por cuanto el arrendador dejó de detentar el dominio de la propiedad, la que luego
pasó por varias manos antes de llegar a su poder, teniendo presente que la extinción fue involuntaria por
el hecho del remate, por lo que solicita el rechazo de la incidencia, con costas.
El Tribunal en la audiencia tuvo por contestada la demanda reconvencional y por evacuado el
traslado conferido a propósito del derecho legal de retención, dejando la resolución de este último para
definitiva.
Llamadas las partes a conciliación, esta no se produjo, recibiéndose la causa a prueba, fijándose
como hechos controvertidos, sustanciales y pertinentes: 1.- Hechos y circunstancias que acrediten que la
parte demandante se encuentra en la obligación de respetar el contrato de arrendamiento del cual deriva
la ocupación de la demandada del inmueble sublite; 2.- Hechos y circunstancias que acrediten que el
inmueble sublite se encuentra en alguna de las hipótesis del artículo 2° N° 1 de la Ley 18.101; y, 3.-
Hechos y circunstancias que acrediten que la demandada reconvencional se encuentra en la obligación de
pagar la multa cobrada en la demanda reconvencional, rindiéndose las probanzas que se expresarán.
En la misma audiencia se citó a las partes a oír sentencia.
CONSIDERANDO:
EN CUANTO AL INCIDENTE DE NULIDAD
PRIMERO: Que la Ley de Arrendamientos de Predios Urbanos, 18.101, establece en su artículo 1
que el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro
del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de la ley y, en lo no previsto en ella,
por el Código Civil. La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio
urbano, aunque incluyan terreno, siempre e que su superficie no exceda de una hectárea.
El artículo 2 indica que la ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos: 1. Predios de
cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a
ese tipo de explotación.
Por su parte el DL 993 de 1975 sobre arrendamiento de predios rústicos, en su artículo 1, dispone
que el contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su
explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías, se someterán a las disposiciones del
presente decreto ley. En su artículo 5 prescribe que el contrato de arrendamiento que recaiga sobre la
totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo
necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes
individualizados, lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea
pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva
determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios. La
falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante
autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante
escritura complementaria la constancia de la declaración referida.
Dicha norma dice relación con el mensaje que motivó la creación de la ley, la que al respecto reza:
“Que, dadas las características propias de los predios rústicos, resulta necesario que las normas sobre
arrendamiento, medierías y otras formas de explotación por terceros sean suficientemente flexibles, de
manera que permitan un flujo tanto de capitales como de capacidad empresarial hacia el sector
agropecuario, que lo anterior es una condición necesaria para que la agricultura se transforme en una
actividad que pueda contribuir eficientemente al desarrollo económico y social del país, Que la legislación
vigente sobre la materia es excesivamente restrictiva y, por tanto, inconveniente”.
Asimismo de una lectura del contrato de arriendo, cuya copia debidamente autorizada rola a fojas
3, se aprecia en él que no se dio cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 5 del DL 993, y, por el

7. contrario, en la cláusula cuarta del mismo se estipuló que la arrendataria destinará el inmueble
exclusivamente al funcionamiento de su giro comercial, el que puede verificarse en el documento que rola
a fojas 29 y siguientes, que no objetado, y consistente en copia de los estatutos de la sociedad
demandada, define el objeto de la misma, siendo estos, la promoción de servicios y asesorías comerciales
en venta de todo tipo de artículos, organización de eventos comerciales y artísticos, asesoría integral y
profesional, formar parte en otras sociedades, y cualquier actividad relacionada con la actualidad o en el
futuro con el comercio en general; es decir, no sólo el contrato no cumple con los requisitos para la
aplicación del DL 993, sino además el contrato no tiene ninguna finalidad agrícola, sino por el contrario, la
prestación de servicios intelectuales y comerciales.
Por lo anterior, se procederá a rechazar la incidencia de previo y especial pronunciamiento, con
expresa condenación en costas.
EN CUANTO A LA ACCIÓN PRINCIPAL
SEGUNDO: Que el artículo 1958 del Código Civil estable que extinguiéndose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el
arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado. Si, por
ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la
llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo
que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo 794, inciso 2.-. Por su parte el artículo 1961 dispone que extinguiéndose el
derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño,
o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber
pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona
que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo. Ello explica la distinción si la extinción
se produjo por causa dependiente o independiente de la voluntad del arrendador.
TERCERO: Que entre las partes hay acuerdo en cuanto a la existencia del contrato de
arrendamiento celebrado entre José Luis Valle Carretero y Premium SA, de fecha 26 de febrero de 2002,
respecto del inmueble objeto del juicio, contrato que se celebró mediante escritura pública.
Por su parte la demandada alegó la renovación del contrato, sin embargo al efecto ninguna prueba
rindió.
CUARTO: Que en relación a la posterior enajenación de la propiedad, no habiendo en su
contestación la demandada controvertido sustancialmente los hechos narrados en la demanda, y de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, también hay acuerdo
entre las partes en el hecho que la propiedad objeto del pleito fue rematada y adquirida por Bansa
Santander SA durante el año 2005, y luego vendida a la actora quien inscribió la propiedad a su nombre el
29 de diciembre de 2006, según consta en certificado de dominio vigente rolante a fojas 8, el que no se
encuentra objetado.
QUINTO: Que por su parte el artículo 1962 del Código Civil establece que estarán obligados a
respetar el arriendo, todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; dicha norma está establecida en favor del
arrendatario, y perjudica a quien adquiere la propiedad sin percatarse que el dueño anterior la arrendó
mediante escritura pública.
SEXTO: Que en doctrina se discute si la pública subasta del bien raíz garantizado mediante
hipoteca, respecto del adquirente, le es obligatorio respetar el arriendo bastando al efecto la sola
celebración del arriendo anterior por escritura pública, cuestión que se estima procedente, pues
precisamente la inteligencia de la norma consiste en que el adquirente deba precaverse la no existencia de
contratos de arriendo por escritura pública, pero, ¿dicha carga también recae por quien después adquiere
la propiedad de manos del adjudicatario?; una respuesta afirmativa obligaría al comparador no solo
verificar si hay escrituras públicas del dueño arrendando el inmueble, sino implicaría además la revisión de
los propietarios anteriores, lo que ciertamente atenta contra el principio de la libre circulación de los bienes
y la seguridad jurídica.
SÉPTIMO: Que hay que observar en contra, que la redacción del artículo 1962 Nº 2 no resulta clara
al efecto, pues se refiere a todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso;
pero tratándose de una norma de carácter excepcional, debe de interpretarse restrictivamente, con lo que
debe entenderse que se refiere a la transferencia que hace el dueño y que arrendó el inmueble
previamente, y no a las posteriores, interpretación que además se apoya en el resto de las normas del
Código Civil que regula la extinción del derecho del arrendador, todas las cuales sólo se refieren al primer
adquirente y no a los demás.
OCTAVO: Que lo anterior lleva a concluir, que pese a que el contrato de arrendamiento se celebró
por escritura pública, el actual dueño no está obligado a respetar el arriendo, carga que sí tenía el primer
adquirente, y que se extinguió por la enajenación del dueño adquirente que no suscribió en su oportunidad
contrato de arriendo.
EN CUANTO A LA DEMANDA RECONVENCIONAL

8. NOVENO: Que la demanda reconvencional se basa en el hecho que el contrato de arriendo no sólo
empece al actor, sino también afectan sus cláusulas.
DÉCIMO: Que en los considerandos anteriores se ha razonado que el contrato de arriendo en
cuestión no debe ser respetado por el segundo adquirente, por las razones expuestas y que se dan por
reproducidas.
Razonar lo contario acarrea una carga arbitraria, consistente en el hecho de cuando se adquiere
una propiedad el adquirente no sólo debe velar si el dueño arrendó la propiedad por escritura pública, sino
también indagar acerca de los dueños anteriores y si alguno de ellos celebró contrato por escritura
pública; y en el evento que así fuere, cualquier cláusula pactada le sería oponible, por más injusta que
fuere, todo lo cual lleva al rechazo de la demanda reconvencional.
EN CUANTO AL DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN SOLICITADO POR LA DEMANDADA
UNDÉCIMO: Que el derecho legal de retención solicitado se basa en el hecho de la existencia de un
crédito a favor de la actora reconvencional. Habiéndose desechado la reconvencional, forzoso será también
rechazar la incidencia, ello por las razones ya expuestas y que se dan por reproducidas.
Y, visto además, lo previsto en los artículos 1437, 1545, 1698 y siguientes, 1947, 1950 y siguientes
del Código Civil; artículo 1° inciso 1°, artículos 6°,7°,8°,13° de la ley 18.101; artículos 144, 160, 169,
170, 254 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, disposiciones de la ley 19.866, disposiciones del
DL 993 de 1975, SE DECLARA:
I. Que se rechaza con costas el incidente de nulidad deducido por la demandada a fojas 28.
II. Que se acoge la demanda en todas sus partes y en consecuencia, se condena a la demandada a
restituir la propiedad ubicada en Virginia Subercaseaux Nº 2305, casa Quinta, Comuna de Pirque a la
actora dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo el apercibimiento de procederse
el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, con facultades de allanamiento y descerrajamiento.-
III. Que se rechaza la demanda reconvencional deducida por la demandada en audiencia de fojas
41, sin costas, por tener la parte motivo plausible para deducirla.
IV. Que se rechaza el incidente de derecho legal de retención solicitado por la demandada en
audiencia de fojas 41, sin costas, por tener la parte motivo plausible para deducirlo. Habiendo la parte
demandada promovido y perdido dos incidentes, previo a deducir otro deberá consignar a la orden del
Tribunal la suma de 5 UTM.
V. En relación a la causa principal, no se condena en costas a la parte demandada, por no haberlo
solicitado la actora en el libelo.-
ANOTESE, REGISTRESE Y ARCHIVESE.-
DICTADA POR DON JORGE LUIS GATICA SILVA, JUEZ TITULAR Y AUTORIZADA POR DON LUIS
ASTORGA IBARRA, SECRETARIO SUBROGANTE.
Se deja constancia que se dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso final del art. 162 del C.P.C. en
Puente Alto, quince de enero de dos mil catorce.-
23-07-2014 CORTE DE APELACIONES San Miguel, veintitrés de julio de dos mil catorce. Fojas
117/ciento diecisiete VISTOS: A fojas 73, deduce en forma conjunta recurso de casación en la forma y
apelación don Rodrigo Rivera Requena, abogado en representación de la parte demandada y demandante
reconvencional, Premium S.A., en contra de la sentencia definitiva de primera instancia dictada por el
Primer Juzgado Civil de Puente Alto con fecha quince de enero de dos mi catorce en virtud de la cual se

9. rechazó con costas el incidente de nulidad deducido por su parte, se acogió la demanda de restitución de
inmueble deducida por Importadora Indra S.A., sin costas, por no haberlo solicitado la actora en su libelo
y se rechazó la demanda reconvencional deducida por su parte, sin costas, por haber tenido motivo
plausible para deducirla.
A fojas 98: Se trajeron los autos en relación.
I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:
PRIMERO: Que el recurrente funda su recurso de casación en la forma, en primer lugar, en la
primera causal del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “En haber sido la sentencia
pronunciada por un tribunal incompetente o integrado en contravención a lo dispuesto por la ley”, en
relación con el artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales. Sostiene que la sentencia fue dictada por
un tribunal incompetente por cuanto atendida la naturaleza agrícola del inmueble sublite y por tener una
cabida superior a una hectárea, le era aplicable el procedimiento establecido en el D.L.993 sobre
arrendamiento de predios rústicos para obtener su restitución y no el procedimiento establecido en la Ley
18.101 de arrendamiento de predios urbanos, por esta razón interpuso un incidente de nulidad de lo
obrado de previo y especial pronunciamiento fundado en la circunstancia de no ser el procedimiento
seguido en autos, el que determina la ley, por cuanto esta ordena que el procedimiento aplicable sea el del
juicio sumario a que se refiere el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, conforme lo
expresa el artículo 2º del D.L. 993. Indica que la infracción se produce por cuanto no se habría respetado
en este procedimiento la regla de la radicación o fijeza establecida en el artículo 109 del Código Orgánico
de Tribunales, toda vez que la intervención del Tribunal no se produjo conforme a derecho, pues en lo
pertinente no se aplicó el procedimiento que señala la ley y la convención sino que uno diverso, razón por
la cual, estima el recurrente el procedimiento nunca quedó radicado como una de las reglas básicas de la
competencia. Como señala en su recurso, entiende que el perjuicio es evidente toda vez que el
procedimiento utilizado es más alevoso para el arrendatario quien debe someter al juicio sumario regulado
en el Código de Procedimiento Civil toda dificultad que se produzca entre las partes.
SEGUNDO: Que el segundo vicio alegado por la recurrente es aquel contemplado como la quinta
causal de nulidad del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “En haber sido pronunciada
con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170”; referido al Nº 6 de dicha
norma, es decir, la omisión de pronunciarse sobre el asunto controvertido, toda vez que a juicio del
recurrente la sentencia omite pronunciamiento sobre las excepciones y defensas que hizo valer, ya sea
para rechazarlas ya para aceptarlas. Sostiene que el vicio se produce por cuanto la sentencia se limitó a
acoger en todas sus partes la demanda deducida pero sin pronunciarse sobre la defensa opuesta por su
parte, esto es, respecto de aquella fundada en la incompetencia del tribunal atendida la naturaleza
agrícola del inmueble sub lite y su cabida superior a una hectárea, lo que hacía improcedente la aplicación
del procedimiento para obtener la restitución contemplado en la Ley 18.101 y respecto de la excepción de
ser improcedente la acción deducida al estar el actor obligado a respetar el contrato de arrendamiento
otorgado mediante escritura pública, por ello estima que la sentencia en la parte resolutiva, ni acoge, ni
rechaza, ni tampoco se pronuncia determinadamente respecto de tales excepciones o defensas.
TERCERO: Que en apoyo de su tesis de nulidad el recurrente invoca los artículos 158, 169, 170 y
171 del Código de Procedimiento Civil que regulan las formas de las sentencias y además el artículo 5º
transitorio de la ley 3.390 de 15 de julio de 1918, el cual transcribe. Concluye que atendido lo dispuesto
en estas normas y lo resuelto por la sentencia existe una ausencia de la decisión del asunto controvertido
al limitarse la sentencia aceptar en todas sus partes la demanda de autos pero omitiendo en lo resolutivo
y en forma determinada las defensas y excepciones hechas valer por su representada, no pudiendo
entenderse que la aceptación de la demanda en todas sus partes, importa el rechazo de las excepciones o
defensas opuestas, ya que esto es precisamente lo que prohíbe la ley y justifica el vicio de casación
alegado. En cuanto al perjuicio, refiere que es evidente por cuanto la omisión descrita impide a su parte
saber si el Tribunal efectivamente analizó los fundamentos de sus defensas y excepciones. Refiere que la
sentencia no observa las normas formales que la ley procesal le impone y que cualquiera de estos vicios
son sólo reparables con la invalidación del fallo desde que han tenido influencia decisiva en lo resolutorio
de la sentencia.
Concluye solicitando que se acoja el recurso de casación en la forma, se invalide el fallo y sin nueva
vista pero separadamente se dicte sentencia de reemplazo en la que se acceda a la nulidad del
procedimiento y en su caso una o más de las defensas opuestas, con costas.
CUARTO: Que entrando en el análisis de la primera causal de casación en la forma invocada, esto
es, que la sentencia es nula por haber sido pronunciada por un tribunal incompetente, infringiéndose con
ello el artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales, que consagra el principio de radicación o fijeza, por
haberse tramitado la causa en un procedimiento que no correspondía según el recurrente, corresponde
dejar asentado que el inmueble sub-lite conforme al certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de
Impuestos Internos, acompañado a fojas 27, tiene destino agrícola, sin perjuicio de lo cual, al ser dado en
arriendo las partes prescindieron de tal categoría al omitir dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo
5° del referido decreto ley que obliga al arrendador a declarar en la misma escritura, sea pública o
privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por
contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios. A continuación la
norma en comento establece que la falta de esta declaración impide que el documento en que conste el
contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo
mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida. Así las
cosas, a juicio de esta Corte no se configura la causal de nulidad invocada, ni la infracción legal

10. denunciada, toda vez que sin importar la cabida del predio y quien haya acompañado el contrato al
proceso, los derechos y obligaciones que de él emanan no encuentran amparo en el Decreto Ley 993, por
expreso mandato legal, atendida la omisión señalada, razón por la cual, se desestimará la primera causal
de casación en la forma invocada.
QUINTO: Que respecto de la segunda causal de casación en la forma interpuesta, esto es, la
omisión del pronunciamiento del asunto controvertido denunciado por el recurrente, cabe señalar que del
análisis de la parte resolutiva del fallo impugnado aparece que esta se ha pronunciado sobre todos los
asuntos sometidos a su conocimiento, ejerciendo plenamente la facultad de conocer y resolver la
contienda sometida a su competencia. En efecto, se pronuncia sobre la demanda principal, la
reconvencional, la nulidad, la retención y la condena en costas, de forma tal que la omisión denunciada no
existe. El recurrente reclamó bajo este capítulo que la sentencia omitió pronunciarse sobre una defensa y
una excepción, lo cual resulta, a lo menos, impreciso, toda vez que en el considerando primero el tribunal
fundamenta las razones para rechazar el incidente de nulidad de previo y especial pronunciamiento y en
los considerandos tercero a octavo explicita las razones que tuvo para rechazar la alegación referida al
artículo 1962 N° 2 del Código Civil, la cual no constituye una excepción en la forma planteada por el
demandado, sino solo una defensa. Esto tiene relevancia toda vez que las sentencias, no acogen o
rechazan defensas, sino que se pronuncian sobre las acciones deducidas, acogiéndolas o rechazándolas,
sobre la base de los razonamientos efectuados en la parte considerativa, por ello, al resolver ya se ha
dado valor a las alegaciones de las partes y lo resolutivo es una consecuencia de aquello, razón por la
cual, estimando que no se configura esta segunda causal de casación en la forma, no podrá prosperar el
recurso de nulidad formal.
II.- EN CUANTO AL RECURSO DE APELACIÓN:
SEXTO: Que en forma conjunta el demandado interpuso recurso de apelación en el cual sostiene,
respecto de la acción principal, que la sentencia omite todo pronunciamiento respecto de la defensa
fundada en que la propiedad al ser agrícola, de superficie superior a una hectárea, no le es aplicable el
procedimiento establecido en la ley 18.101, en virtud del cual se dictó la sentencia recurrida, sino que la
acción pertinente era aquella contemplada en el D.L. 993. Refiere que en los considerandos segundo,
tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo y octavo la sentencia se pronuncia solo respecto de la defensa
opuesta por su parte que estuvo fundada en la circunstancia de ser improcedente la acción de restitución
deducida, atendido el deber que pesa sobre el demandante de respetar el contrato de arrendamiento al
haber sido otorgado por escritura pública, la que se encuentra vigente. A continuación cita los
considerandos destacados y refiere lo razonado en cada uno de ellos respecto de la acción deducida de
manera principal. Luego se refiere al rechazo de la demanda reconvencional opuesta por su parte
refiriéndose brevemente a los considerandos noveno y décimo y en cuanto al derecho legal de retención
demandado por su parte, señala cuales fueron los fundamentos del fallo para rechazarlo en el
considerando undécimo.
SEPTIMO: Que enseguida reclama el recurrente que la sentencia no se hace cargo de la alegación
formulada bajo el Nº 1 de su contestación de la demanda referida a la improcedencia de oponer demanda
y ejercer la acción de terminación deducida al amparo de la Ley 18.101, cuando las acciones posibles son
aquellas que emanan del D.L. 993 atendida la calidad de predio agrícola del inmueble, superior a una
hectárea. Indica que el artículo 2º de la referida ley excluye a los predios agrícolas de cabida superior a
una hectárea que tengan una aptitud agrícola ganadera o forestal, o destinada a este tipo de explotación.
Refiere que la omisión le provoca un evidente gravamen a su parte, ya que no hace ponderación ni
análisis alguno referido a la calidad de agrícola de la propiedad sublite ni al hecho que tenga siete
hectáreas, pues de haberlo hecho, concluye el recurrente, habría rechazado la demanda. Por ello estima
que se han omitido consecuentemente, las consideraciones de hecho y de derecho que debían servirle de
sustento al fallo y que llevaron al Tribunal a acoger la demanda.
OCTAVO: Que como último fundamento del recurso de apelación en lo referido a la acción principal
de restitución del inmueble, reclama que la sentencia yerra al acogerla toda vez que pesa sobre el dueño
del inmueble la obligación de respetar el contrato de arrendamiento al haber sido otorgado este por
escritura pública y encontrarse aún vigente. Indica que el considerando segundo de la sentencia se limita a
transcribir los artículos 1958 y 1961, pero sin razonar acerca de porque tales disposiciones serían
aplicables a la materia de autos. Sostiene que no corresponde aplicar dichas normas al caso concreto,
puesto que el contrato fue otorgado por escritura pública y el artículo 1962 es claro al señalar que se
encuentran obligados a respetar el arriendo todo aquel a quien se le transfiere el derecho del arrendador a
título oneroso, lo que constituye a juicio del recurrente una clara excepción a las normas transcritas por la
sentencia. Así mismo sostiene que estas normas tienen una evidente excepción en el artículo 10 del D.L.
993 en cuanto, siendo agrícola la propiedad objeto del contrato de arrendamiento cuya restitución se
pretende, se dispone y cita: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado,
el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo
acuerdo de este con el arrendatario” (SIC).
Señala el recurrente que en el considerando tercero el Juez reconoce la existencia del contrato de
arrendamiento pero le resta valor por cuanto no se acreditó que estuviera prorrogado, lo que a juicio del
recurrente es errado toda vez que el propio demandante reconoce la existencia de este acto jurídico, el
cual acompañó al proceso; en segundo lugar por cuanto la acción deducida tiene por objeto se declare la
extinción del derecho del arrendador mas no la terminación del contrato; en tercero por cuanto la cláusula
quinta establece la prórroga automática de su vigencia por períodos iguales y sucesivos de diez años,
prórroga que operó en febrero de 2012 y cuarto por cuanto el demandante nunca cuestionó la vigencia

11. sino solo su oponibilidad. Además indica que el hecho que el demandante sea el tercer comprado no lo
libera de la obligación de respetar el contrato pues fue otorgado por escritura pública y conforme a lo
dispuesto por el artículo 10 del D.L. 993 no hubo modificación del contrato por tanto pesa la obligación de
respetarlo como fue pactado originalmente.
NOVENO: Que en su libelo recursivo el apelante critica que la sentencia en el considerando séptimo
diga que la redacción del Nº 2 del artículo 1962 del Código Civil no sería clara, señalando que debe
interpretarse de manera restrictiva, en el sentido que solo se refiere a la transferencia hecha por el dueño
arrendador y no los posteriores propietarios. Reclama que esta interpretación constituye un abierto error
de derecho toda vez que la norma es clara al disponer que estarán obligados a respetar el arriendo todo
aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso si ha sido contraído por escritura
pública, lo que se aplica al demandante. Estima que el razonamiento expresado en el considerando octavo
de la sentencia referido a que el contrato sería inoponible al demandante por cuanto no sería aplicable el
artículo 1962 Nº 2 al tercer comprador, resulta equivocado, toda vez que si le es aplicable en virtud de lo
dispuesto en la misma norma y en virtud de lo señalado en el D.L. 993, norma que por ser especial, prima
sobre cualquier otra. Hace presente que en virtud del artículo 1962 Nº 2 del Código Civil, ya sea a través
de la ley 18.101 o del Decreto Ley 993, el demandante está obligado a respetar el arriendo y que no le
resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 5º del referido cuerpo legal toda vez que el contrato fue
acompañado por el demandante.
DECIMO: Que en relación a la demanda reconvencional el recurrente funda su recurso de apelación
en que la sentencia impugnada debió acoger su petición de condenar al demandante, Importadora Indra
S.A. a la multa de seis unidades de fomento establecida en la cláusula novena del contrato de
arrendamiento, como forma convenida de avaluación convencional y anticipada de los perjuicios, pues se
ha configurado a su juicio, la causal para ello, toda vez que se ha puesto término al contrato de
arrendamiento en virtud de la demanda de restitución de inmueble, estando vigente el contrato. Sostiene
para fundar este reclamo en contra del fallo, que sea cual fuere el procedimiento aplicable para obtener la
restitución solicitada, la sociedad Importadora Indra S.A. ha pasado a ocupar el mismo lugar jurídico de
don José Luis Valle Carretero, quien es el arrendador del inmueble sublite. De esta forma, la sociedad
demandante, que es la actual arrendadora, debe respetar las disposiciones del contrato y por ende debe
soportar el pago de la multa pactada.
UNDECIMO: Que respecto del recurso de apelación referido a la decisión de no dar lugar a la
retención solicitada, el apelante sostiene que independiente del procedimiento seguido, las normas que
constituyen el estatuto del derecho legal de retención se encuentran contenidas en el Código Civil de
forma tal que debió accederse a esta petición y no dar lugar a la restitución mientras el actor no pague lo
que a su representada pertenece en atención a lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de
arrendamiento que por haber sido celebrado por escritura pública, el demandante se encuentra obligado a
lo que en este se convino con el primitivo arrendador y expropietario del inmueble de marras.
DUODECIMO: Que en cuanto a las reclamaciones en contra de la sentencia contenidas en el
recurso de apelación, la primera de ellas referida a que la sentencia omite pronunciamiento respecto de la
defensa fundada en que la propiedad al ser agrícola y de superficie superior a una hectárea, no le es
aplicable el procedimiento establecido en la ley 18.101, sino que el contemplado en el Decreto Ley 993,
cabe señalar que el fallo en su considerando primero señala cuales son las razones para rechazar dichas
alegaciones hechas valer con anterioridad, en la solicitud de nulidad de lo obrado, por ello resulta
inoficioso que el fallo se vuelva a referir a ello y sólo cabe considerar aquellos argumentos nuevos que no
han sido analizados, para en la parte resolutiva emitir un pronunciamiento respecto de todos ellos,
acogiendo o rechazando la demanda y el resto de las peticiones.
Sin perjuicio de lo anterior, cabe hacer presente que atendido que el contrato de arrendamiento
quedó excluido del amparo legal del Decreto Ley 993, debido a la omisión de incorporar las declaraciones
establecidas en el artículo 5° de dicho cuerpo legal, el Tribunal estaba impedido de aplicar sus
disposiciones, razón por la cual pierde toda relevancia que el predio hay tenido más de una hectárea o
que su destino fuere agrícola, por ello el fallo no incurre en la omisión que denuncia el apelante.
DECIMO TERCERO: Que respecto de lo que sostiene el recurrente en su apelación en cuanto a que
la sentencia yerra al acoger la acción de restitución de inmueble, toda vez que por existir un contrato de
arrendamiento por escritura vigente tal pretensión no debió prosperar ya que el actual propietario tiene la
obligación de respetar el contrato de arrendamiento por tener actualmente la calidad de arrendador, cabe
recordar que el artículo 1961 del Código Civil da la pauta para determinar la extensión de los efectos de la
protección legal que otorga al arrendatario el artículo 1962 N°2 del Código Civil. En efecto, el primero de
los artículos refiere las formas en que se puede extinguir el derecho de dominio uso y goce de la cosa
arrendada y a continuación la segunda norma establece quienes estarán obligados a respetar el arriendo a
pesar de haberse extinguido el derecho de propiedad del arrendador sobre la cosa arrendada, siendo en el
caso del N°2 “Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios”. Entones
resulta que el demandante adquirió el inmueble no del arrendador sino de aquel a quien se transfirió el
derecho del arrendador, en consecuencia no se le ha transferido el derecho del arrendador a Importadora
Indra S.A., toda vez que el derecho de propiedad del arrendador, el señor Valle Carretero, se extinguió en
el primer comprador, Bansa Santander S.A. sobre quien si pesaba la obligación de respetar el arriendo. En
consecuencia Bansa Santander S.A., no pudo transferir a Importadora Indra S.A., algo de lo que no era
dueño - el derecho del arrendador- de forma tal que a través de una interpretación armónica de las

12. normas citadas se puede concluir que la protección legal que brinda el artículo 1962 N°2 solo cubre al
arrendatario respecto del primer comprador, salvo acuerdo de las partes.
En este mismo orden de ideas, resulta equivocado sostener, como lo hace el demandado, que
Importadora Indra S.A. se haya transformado en el nuevo arrendador por el hecho de haber adquirido el
inmueble sub-lite, ello no es así, pues no ha mediado acto jurídico alguno en que conste la cesión del
contrato de arrendamiento de fecha 26 de febrero de 2012, acompañado a fojas 3 y siguientes, razón por
la cual el demandante no tiene la calidad de arrendador. Lo anterior lleva a desestimar necesariamente la
apelación no solo respecto de la acción principal, sino también la reconvencional y respecto al derecho
legal de retención, toda vez que el demandante al no ser arrendador no le empece lo pactado en el
contrato de arrendamiento y por ello el término anticipado del contrato por la extinción del derecho del
arrendador no lo obliga al pago de la multa que por vía reconvencional solicita el demandado, lo que trae
como consecuencia que ante la inexistencia de un crédito a su favor, no pueda accederse a lo pedido,
razón por la cual el recurso de apelación no podrá prosperar, por las razones expuestas.
DECIMO CUARTO: Que los documentos observados de fojas 111, en nada altera lo concluido.
Por estas consideraciones y teniendo presente lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes, todos
del Código de Procedimiento Civil, 717, 1962 N°2 del Código Civil, 5° del Decreto Ley 993 y artículos 1° y
siguientes de la Ley 18.101, se resuelve:
I.- Que se rechaza el recurso de casación en la forma deducido por el abogado Rodrigo Riveros
Requena, en representación de la parte demandada de la acción principal y demandante reconvencional.
II.- Que SE CONFIRMA la sentencia apelada de fecha quince de enero de dos mil catorce, escrita a
fojas 45 y siguientes.
Regístrese y devuélvase.
Redacción del Abogado Integrante señor Juan Kadis Cifuentes
N° 272-2014 CIV.
Pronunciado por los Ministros de la Cuarta Sala señora Carmen Rivas González, señor José Ismael
Contreras Pérez y Abogado Integrante señor Juan Alberto Kadis Cifuentes.
San Miguel, veintitrés de julio de dos mil catorce, notifiqué por el estado diario la resolución precedente.
18-08-2014 CORTE DE APELACIONES San Miguel, dieciocho de agosto de dos mil catorce. 149/ciento
cuarenta y nueve
Resolviendo la presentación de fojas 122: A lo principal y primer otrosí:
Vistos y teniendo presente: Que don Rodrigo Riveros Requena, abogado de la parte demandada, ha
deducido casación en la forma y en el fondo en contra de la sentencia de segunda instancia de fecha
veintitrés de julio del año en curso, los que han sido interpuestos dentro de plazo y en los que el
compareciente asume el patrocinio de los recursos en los términos exigidos por el artículo 776 inciso 1°
del Código de Procedimiento Civil. Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765,
767, 770, 771, 772 y 776 del Código de Procedimiento Civil, téngase por interpuesto recurso de casación
en el fondo para ante la Excma. Corte Suprema, concédase y elévense los autos originales para su
conocimiento y resolución. Obténganse compulsas de la demanda, presentación de fojas 26, contestación
de fojas 38, comparendo de contestación, conciliación y prueba de fojas 41, de la sentencia de fecha
quince de enero de dos mil catorce, del fallo de segunda instancia, de la presentación de fecha nueve de
agosto del presente año y de esta resolución y, hecho, remítanse al tribunal de primera instancia,
debiendo dejarse constancia de la personería de las partes, todo ello bajo el apercibimiento contemplado
en el inciso segundo del artículo 197 del Código de Procedimiento Civil. Al segundo otrosí: Téngase
presente.
Rol N° 272-2014-Civ
22-08-2014 Causa remitida a la Excma. Corte Suprema de justicia.