2. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Usucapión inmobiliaria corta
Definición
Llamada también quinquenal, abreviada o corta, viene a ser el modo de
adquirir la propiedad de un inmueble a través de la posesión como
propietario, continua, pacífica y pública, mediando justo título y buena
fe.
Regulación legal
Art. 950, ap. 2°: «Se adquiere a los cinco años cuando median justo
título y buena fe».
•
3. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Requisitos
Ya hemos tocado los temas de:
La posesión a título de propietario,
Posesión pacífica,
Posesión pública, y
Posesión continua.
Son similares en la PAD corta, sólo nos referiremos a los demás
requisitos:
Plazo posesorio: 5 años
Buena fe
Justo título
4. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Plazo posesorio
Plazo posesorio de cinco años
En la usucapión larga es de diez años; aquí es de sólo cinco. Se requiere
probar la posesión por el lapso indicado, requisito que es independiente
de los demás. Así, se puede haber probado el justo título y la buena fe,
pero no la posesión efectiva por los cinco años.
Los demandantes deben demostrar la posesión durante ese interregno;
también pueden unir su plazo posesorio al de sus causantes.
El usucapiente se convierte en propietario por la posesión, no por el
mérito del justo título.
Viene a ser un modo originario de adquirir la propiedad.
La usucapión resulta ser así un medio universal para sanear un defecto.
5. Universidad Nacional
Federico Villarreal
La buena fe
Definición
La buena fe se presume (C.c., art. 914). El C.c. no la define.
La buena fe no reposa en el título, sino en la posesión. El poseedor
tiene buena fe cuando cree que aquel que le transmitió el inmueble
era su legítimo propietario. Existe, pues, ignorancia de lesionar el
derecho ajeno.
Buena fe:
Debe entenderse la creencia de que el enajenante del inmueble es el
verdadero dueño. Como consecuencia de ello, el poseedor de bona
fides cree ser el propietario del inmueble que se le ha transferido o
enajenado, cree ser el dueño legítimo.
•
6. Universidad Nacional
Federico Villarreal
La buena fe no se vincula con el título, sino con la
posesión
El requisito del justo título (idóneo) de adquisición, no es un tema que
se combine con la buena fe del accipiens (en el sentido de considerarla
como ignorancia del título); queda, en cambio, como requisito ulterior y
autónomo, en cuanto se combina con la posesión (de buena fe), de
manera que dé lugar a la figura de la posesión de buena fe,
acompañada de título.
El título es un elemento objetivo;
La buena fe es un elemento subjetivo.
•
7. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Existe ciertamente un vínculo entre el título y la buena fe, pero en este
solo sentido:
que no puede haber buena fe donde falte un título (esto es, el contrato
traslativo, ya que de lo contrario sería simplemente posesión de mala
fe), y que si el accipiens sabe que no tiene para sí ningún título de
adquisición, no puede tampoco ser de buena fe.
El título justifica, no la buena fe, sino la posesión, respecto del causante
(enajenante), concurriendo, en tal justificación, con la buena fe indicada
(Messineo).
•
8. Universidad Nacional
Federico Villarreal
El justo título
Problema arduo para los jueces es el del justo título.
Queremos esclarecer este tema, crucial para amparar las demandas de
PAD.
El C. c. no da una definición del justo título.
Título justo no es el instrumento, sino el acto jurídico que sirve de causa
a la transferencia del dominio, que transmite la propiedad (o el
derecho real que se trata de usucapir).
No obstante, como ese acto jurídico deberá acreditarse, la prueba más
sólida y contundente es la instrumental (Castañeda).
Justo título es acto traslativo de dominio, pero a cargo de un no-
propietario.
9. Universidad Nacional
Federico Villarreal
El justo título es un título (in)idóneo (Messineo) o imperfecto, que
consta en el contrato traslativo.
En virtud de éste, el bien le ha llegado al usucapiente por transferencia
de quien no era propietario (non domino), pero aquél adquiere de
buena fe, y esta adquisición deriva de un título (la iusta causa
usucapionis);
contrario sensu, dicha transmisión hubiera sido realizada
efectivamente, en forma perfecta, si hubiera sido celebrada con el
verdadero propietario.
No basta, por tanto, que el poseedor invoque un acto que pruebe que
tomó posesión del inmueble; se requiere que ese acto sea por
naturaleza traslativo.
•
10. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Justo título es aquel que transmite la propiedad, pero que tiene un
defecto que lo hace imperfecto. Este criterio lo ratifica también Levitán.
Levitán: “Es el que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad
estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
prescindiendo de la persona de quien emana (art. 4010 y nota al art.
4007 del Cód. civ. argentino anterior), porque, no era la verdadera
propietaria o siéndolo, no tenía capacidad para transmitir”.
•
11. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Ejem.:
si A (propietario) vende un predio a B, en esta compraventa no habría
problema. Se trata de un título perfecto, pues ha sido transferido por el
dueño legítimo (verus dominus).
En cambio, si C (p. e., administrador) vende el predio a B, en ese caso,
puesto que C no es el propietario (non domino), da origen a un justo
título, que viene a ser un título imperfecto. Sin embargo, puesto que es
un acto traslativo, B deberá recurrir a la usucapión para convertirse en
propietario.
Al final se convertirá en propietario pero no por la compraventa, sino
por usucapión, esto es, por la posesión prolongada.
•
12. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Debemos entonces inferir que justo título es todo título legal que
transmite el derecho de propiedad, pero que resulta imperfecto, puesto
que el transferente no es el propietario legítimo.
Se trata de un título que reúne todos los requisitos para transferir la
propiedad menos uno, que es el ya anotado: no lo otorga el verus
dominus (o siéndolo, no tiene capacidad para enajenar).
De ahí que no se tiene en cuenta de quién emana el título (un no-
propietario) y, precisamente por ello, es necesario recurrir a la
usucapión a fin de que convalide o subsane la falta que tiene el título.
13. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Ejemplos de justo título
La compraventa (se considera que el documento privado de
compraventa del demandante constituye justo título, cuando es
extendido por un no-propietario)
La permuta (no es muy usada actualmente; se entiende que sería una
permuta llevada a cabo por quien no es el propietario)
La donación (igual que la anterior, llevada a cabo por un non dominus)
La dación en pago
Los legados (que vienen a ser donaciones)
La adjudicación post embargo
El aporte a una sociedad comercial; siempre y cuando todos sean
contratos traslativos a non domino, vale decir, transferidos por un no-
propietario.
14. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Título nulo o anulable
Se suele considerar que si el título es nulo o anulable (y, siempre
que sea después de anulado), la usucapión corta no opera.
Según Messineo, en tales supuestos debe recurrirse a la
usucapión larga.
• Ejm.:
En la práctica, uno de los cónyuges suele vender la casa
matrimonial; posteriormente, uno de ellos aparenta no saber
nada de la venta, de manera que procede a demandar la nulidad.
En nuestra opinión, tal compraventa constituye un auténtico
justo título (precisamente por estar afectado). De modo que
procede pedir la usucapión corta.
Ahora bien: si se declarara la nulidad o la anulabilidad del acto
traslativo, le quedaría al adquirente (comprador) el camino de la
usucapión larga.
15. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Actos que no constituyen «justo título»
Son todos aquellos actos (contratos) no traslativos de la propiedad. Son
actos meramente declarativos. Ejms.:
el depósito;
la transacción;
el préstamo;
el arrendamiento de bienes;
la partición;
las sentencias, que no sean de adjudicación post-embargo;
las sentencias que no sean de inmuebles;
el título pro-herede (o sea, el título de heredero);
los títulos supletorios de dominio;
•
16. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Usucapión y Título supletorios de dominio
La usucapión y los títulos supletorios de dominio, más allá de
sustanciarse en la misma vía procesal, representan vías diferentes para
hacer valer los derechos.
Plantea usucapión el poseedor (ad usucapionem) que todavía no es
propietario para que se le declare como tal; en cambio, el que ya es
propietario, pero no tiene cómo probarlo, debe solicitar la formación de
título supletorio.
Si no fuera así, entonces no tendrían nombres diferentes. Aunque la
jurisprudencia, a este respecto, es contradictoria.
•
17. Universidad Nacional
Federico Villarreal
Ejm.:
La ejecutoria de 25-6-04 (El Peruano, 30-3-05), recaída en el expediente
2149-2002- La Libertad, ratifica este temperamento.
La ejecutoria asiente en el fallo de vista que revocó la sentencia
apelada que había declarado fundada la demanda, “... por considerar
que se pretende la declaración de propietario por prescripción, sin
embargo de la documentación alcanzada, el actor resulta ser
propietario, lo que es contradictorio, pues si pretende formalizar su
adquisición debe buscar el otorgamiento de Escritura Pública mediante
un proceso sumarísimo dirigido contra los que le vendieron y no una
declaración de propietario, calidad que ya ostenta...”.
18. Universidad Nacional
Federico Villarreal
El proceso de usucapión lo plantea el poseedor que todavía no es
propietario a fin de que, luego de los trámites de rigor, se le declare
como tal.
Quien ya es propietario no puede plantear la prescripción adquisitiva de
dominio, sino que tiene otras opciones:
si su título se ha perdido, debe pedir formación de título supletorio; y
si ya lo tiene pero está incompleto, pues pretende registrarlo, la vía
idónea es el otorgamiento de escritura pública.
De ahí que la presente demanda sea infundada.
Pero la jurisprudencia no es uniforme.
•
