Clase 6. Flujo de caja del proyecto con solucion.pdf

Introducción a la Gerencia de Proyectos:
Estructuración de proyectos inmobiliarios III
Profesor
PhD. José Alberto Guevara
Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental
Facultad de Ingeniería
ICYA 3203
Gerencia de proyectos de construcción

2
Estructuración de proyectos Ingresos-Clientes
GERENCIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

3
Estructura de costos
Alternativamente

4
Ingresos – ventas- cliente
Sistema de preventas
El sistema de compra de vivienda sobre planos o preventa hace
referencia a aquellos proyectos que, sin haber iniciado su
construcción, se ofrecen en el mercado. Tiene su origen en una
de las estrategias utilizada por los constructores, después de la
crisis de los 90’s, encaminada principalmente a reducir y
minimizar los riesgos asociados a la construcción, pues se inicia
la venta de la obra, de manera previa a su construcción, hasta
asegurar los recursos para terminar el proyecto (punto de
equilibrio). Con esto se empezó a consolidar el sistema para
disminuir el riesgo de acumular inventarios de viviendas
terminadas y de generar una caída en los precios de la finca
raíz.
Fuente: Camacol

5
Encargo fiduciario preventa
Son convenios comerciales celebrados entre la Fiduciaria y el
constructor para recibir mediante encargos fiduciarios los
dineros para la separación de los inmuebles, tendientes al pago
de las cuotas iniciales, con el fin de transferirlos a los
constructores cuando estas evidencien que se cumplen las
condiciones que determinan la viabilidad comercial, técnica y
jurídica de los proyectos de construcción.
Permiso de preventas
Es necesario una licencia de construcción y llegar al punto de
equilibrio.
Fuente: Davivienda

6
ØDesembolso de preventas:
Solo se puede realizar con el permiso de ventas
ØCuotas iniciales:
Varían entre 5% y 50%
ØSubrogación:
Se realiza a prorratas

7
Flujo del cliente
RPH: Registro de propiedad Horizontal

8
Costos de construcción
Presupuesto de obra
Para construcción, diremos que comprende un listado
completo de todas las partidas de la obra valoradas, que
incluyan todas las actividades de esta, desde su inicio
hasta su término, según los requerimientos del
patrocinador y las distintas normas técnicas.
En un presupuesto total de obra comprende valorar todo
los requerimientos indicados en las "Especificaciones
Técnicas de Obra" (Arquitectura, Estructura,
Instalaciones Sanitarias, Gas, Electricidad,
especialidades, étc).
Fuente: Chile cubica

9
Costos directos
Son todos los gastos que estén directamente
relacionados con la obra de construcción. Los costos
directos incluyen: costos de la construcción del
edificio, adquisición de tierra, servicios, incluyen
sanitarios y alcantarillado pluvial, líneas de agua, de
gas y eléctrico, nivelación del sitio, control de
erosión y sedimentación, pavimento de las calles,
bordillos, cunetas y aceras, etc.
vMateriales
vMano de obra
vEquipos

10
Costos indirectos
Son todos los gastos generales que permiten la
ejecución de los trabajos que atañen el proyecto de
obra civil. Los costos indirectos engloban: gastos de
administración, dirección técnica, organización,
vigilancia, transporte de maquinaría, imprevistos,
equipo de construcción, construcción de
instalaciones generales, inversión publicitaria, etc.
vAdministración
vGastos generales (modelo y sala de ventas,
publicidad, licencia de construcción, diseño y
estudios, honorarios, gastos de oficina)

11
ØLote: Se debe incluir aproximadamente el 2,9% por gastos notariales
ØHonorarios de construcción: Generalmente el constructor recibe
honorarios del 5% al 8% del costo de construcción
ØHonorario de ventas: Los vendedores reciben aproximadamente el
3% del valor total de las ventas
ØGastos de publicidad: Incluye publicidad en revistas, periodicos,
vallas, volantes, sala de ventas y modelo (regularmente su gasto es de
2,5% de las ventas)
ØGerencia de proyectos: son del 2,5% del valor total de ventas
ØDiseños aqreuitectónicos: depende de la complejidad del diseño y el
sistema de honorarios, aproximadamente el 2,5% de los costos
directos.

12
Costos de construcción- Tramitres y licencias
ØPredial del lote: corresponde al 3,3% del valor del
lote
ØPredial de vivienda: corresponde al 0,2% del valor de
la vivienda
ØGastos notariales de venta: No es oblligatorio que lo
pague el constructor. Algunos hacen que sea el
cliente quien corra con estos gastos.
ØDerecho de conexión a servicio: acueducto, gas,
energía, certificado de habitabilidad (estos
certificados los emiten organizaciones autorizadas
como peritos, SCA, etc) se suele pagar en los últimos
meses del proyecto

13
Costos financieros
ØFiduciaria: Cada fiduciaria tiene su tarifa.
Generalmente entre 2.5 SMMLV + IVA por mes
que tengan el dinero. Apertura aproximada 3
SMMLV.
ØSeguros: 0.165% a 0.2% del monto del crédit.
Se paga antes del primer desembolso del crédito.
ØEstudio de títulos: En este estudio se verifica
que el lote esté jurídicamente bien

14
Pago a crédito
ØCuota inicial:
ØA la separación
ØA la aprobación del crédito
ØA la firma de la promesa de compra
ØCuotas de construcción:
ØPeriodicas durante la construcción
ØCuotas extraordinarias
ØSubrogación
ØContra entrega de la unidad
Fuente: Notas de clase, Carlos Balen

15
Flujo de caja
ØSe hace mensual por:
ØUnidad o cliente
ØPor coutas iniciales
ØPor cuotas de construcción
ØPor subrogaciones
ØSe consolida mensualmente

16
Ejercicio
Ejercicio 1
Suponga que tras la ejecución del conjunto (Clase 4- Ejercicio 1) se llegó a la conclusión que los cálculos
realizados fueron aceptables y se considera al proyecto viable. Después de las negociaciones con el dueño del
lote, acordaron un precio de venta por el mismo de $2’000 millones de pesos. Ahora bien, usted como dueño
del proyecto decidió subcontratar los diseños y la construcción del conjunto de apartamentos. Los costos
asociados a los diseños y construcción están distribuidos como se muestra en la tabla a continuación.
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Construcción $ 150 $ 250 $ 350 $ 4,000 $ 6,000 $ 5,500 $ 3,150 $ 1,000
Asuma que los costos indirectos, diseño, administración y de gerencia corresponden a $250 millones mensuales
durante los 8 meses de diseño y construcción.

17
Ejercicio
Ejercicio 1
Para comenzar a realizar el proyecto, usted como socio/inversionista del mismo decidió financiar el proyecto vía
deuda y vía Equity. Después de realizar los cálculos correspondientes, los aportes al proyecto quedaron
definidos de la siguiente manera:
Debido al crédito solicitado, fue necesario realizar los siguientes pagos de intereses:
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5
Aportes Socios $ 1,900 $ 500 $ 600
Créditos (Capital) $ 510 $ 10 $ 10 $ 4,350 $ 2,910
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6
Intereses $ 10 $ 10 $ 10 $ 100 $ 160 $ 130

18
Ejercicio
Ejercicio 1
Por último, los ingresos asociados por ventas del proyecto son los mostrados a continuación:
Debido al crédito solicitado, fue necesario realizar los siguientes pagos de intereses:
Ventas $ 3,500 $ 7,300 $ 8,500 $ 6,500

19
Ejercicio
Ejercicio 1
a) Calcule el flujo de caja libre
b) Calcule el flujo de caja acumulado
c) Calcule el flujo de caja con aportes de socios
d) Calcule el flujo de caja con el crédito
e) Calcule el flujo de caja con el pago a crédito
f) Calcule el flujo de caja del inversionista

20
Ejercicio
Ejercicio 1 – Solución
Para calcular el flujo de caja libre del proyecto se tiene en cuenta la siguiente fórmula:
En este orden de ideas, para el mes 1, el cálculo queda de la siguiente manera:
Flujo de Caja Libre=Ventas-Costos Directos-CostosIndirectos
Flujo de Caja Libremes 1= $0 - $2’000 - $150 - $250 = -$2400
Flujo de caja libre -$ 2,400 -$ 500 -$ 600 -$ 4,250 -$ 2,750 $ 1,550 $ 5,100 $ 5,250
FCL acumulado -$ 2,400 -$ 2,900 -$ 3,500 -$ 7,750 -$ 10,500 -$ 8,950 -$ 3,850 $ 1,400

21
Ejercicio
Para calcular el flujo de caja con aporte de los socios se tiene en cuenta la siguiente fórmula:
Flujo de Caja con aporte socios= Flujo de caja libre + Aporte de socios
Flujo de Caja con aporte de sociosmes 1= -$2’400 + $1’900 = -$500
Flujo con aportes -$ 500 $ 0 $ 0 -$ 4,250 -$ 2,750 $ 1,550 $ 5,100 $ 5,250

22
Ejercicio
Para calcular el flujo de caja con crédito se tiene en cuenta la siguiente fórmula:
Flujo de Caja con crédito= Flujo de caja con aporte socios + Crédito – Intereses
Flujo de Caja con crédito1= -$500 + $510 - $10 = $0
Flujo con crédito $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 1,420 $ 5,100 $ 5,250

23
Ejercicio
El pago al crédito se realiza una vez se tengan flujos positivos. Se debe abonar la totalidad del crédito, de $7’790
millones. Por lo tanto el flujo de pagos es el siguiente:
Por lo tanto el flujo de caja del proyecto con el pago a crédito tiene la siguiente fórmula:
Flujo de Caja con pago del crédito= Flujo de caja con crédito – Pago a crédito
Pago a crédito $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 1,420 $ 5,100 $ 1,270
Flujo con pago a
crédito
$ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 3,980

24
Ejercicio
Después de realizar el pago al banco, se debe abonar la totalidad de los aportes de los socios/inversionistas, de
$3’000 millones. Por lo tanto el flujo de pagos es el siguiente:
Por lo tanto el flujo de caja del proyecto con el pago a socios tiene la siguiente fórmula:
Flujo de Caja con pago a socios= Flujo de caja con pago a crédito – Pago a socios
Pago a socios $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 3,000
Flujo con pago a
crédito
$ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 980

25
Ejercicio
Por último, para el flujo de caja del inversionista, es necesario tener en cuenta los aportes, la devolución de los
aportes y la entrega de las utilidades (Esta se va a realizar en el mes 9).
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9
Flujo del inversionista -$ 1,900 -$ 500 -$ 600 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 3,000 $ 980

26
Bibliografía
Balen, C. (2017). Notas de clase, Administración de proyectos de
construcción. Bogotá: Universidad delos Andes.
Camacol. (2009). Sistema de preventas. Bogotá D.C.
Ospina, D. (2017). Notas de Clase, Gerencia de proyectos de la construcción.
Bogotá D.C: Universidad de los Andes.

Clase 6. Flujo de caja del proyecto con solucion.pdf

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

Similar a Clase 6. Flujo de caja del proyecto con solucion.pdf

Similar a Clase 6. Flujo de caja del proyecto con solucion.pdf (20)

Último

Último (20)

Clase 6. Flujo de caja del proyecto con solucion.pdf