Bienes - propiedad horizontal

1.
UNIDAD V
UNIDAD V
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
-
- 1
1 -
-
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
CARACTERÍSTICA
CARACTERÍSTICA
ESENCIAL
ESENCIAL
Consiste en la circunstancia de que, junto
Consiste en la circunstancia de que, junto al dominio individual y por entero que a
al dominio individual y por entero que a cada propietario corresponde sobre su
cada propietario corresponde sobre su
respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos los
respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos los propietarios sobre alguna parte del bien total.
propietarios sobre alguna parte del bien total.
NATURALEZA
NATURALEZA
JURÍDICA
JURÍDICA
Un sector mayoritario de la doctrina se decanta por
Un sector mayoritario de la doctrina se decanta por considerarla como una figura de la comunidad pro diviso
considerarla como una figura de la comunidad pro diviso (v. 2, Ley de
(v. 2, Ley de
PropiedadHorizontal
PropiedadHorizontal –
– LPH
LPH
1
1
).
).
INSEPARABILIDAD
INSEPARABILIDAD El dominio exclusivo sobre el piso
El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las c
o departamento y el condominio sobre las cosas comunes son inseparables (4, LPH).
osas comunes son inseparables (4, LPH).
INDIVISIÓN
INDIVISIÓN
FORZADA
FORZADA
Los bienes de uso común, por su carácter funcional ―
Los bienes de uso común, por su carácter funcional ―ya que permiten al dueño del
ya que permiten al dueño del piso o departamento ejercitar su derecho de
piso o departamento ejercitar su derecho de
dominio exclusivo sobre aquel― no admite
dominio exclusivo sobre aquel― no admiten división.
n división. Nunca los bienes de uso común pueden dejar de ser comunes
Nunca los bienes de uso común pueden dejar de ser comunes (14, inc. 1,
(14, inc. 1,
LPH).
LPH).
EXPENSAS
EXPENSAS
COMUNES
COMUNES
La obligación de pagar las expensas de
La obligación de pagar las expensas de administración, conservaci
administración, conservación y reparación es una
ón y reparación es una carga real.
carga real.
Como tal, dicha obligación se traspasa al sucesor o adquirente en forma automática y sin necesidad de estipularlo
Como tal, dicha obligación se traspasa al sucesor o adquirente en forma automática y sin necesidad de estipularlo
expresamente (5, inc. 1, LPH).
expresamente (5, inc. 1, LPH).
USO Y GOCE DE LOS
USO Y GOCE DE LOS
BIENES EXCLUSIVOS
BIENES EXCLUSIVOS
El uso y goce del respectivo dueño sobre cada piso o departamento corresponde al de una cosa propia, sin perjuicio de las
El uso y goce del respectivo dueño sobre cada piso o departamento corresponde al de una cosa propia, sin perjuicio de las
limitaciones que impone la relación de vecindad (8, LPH).
limitaciones que impone la relación de vecindad (8, LPH).
No obstante, tales uso
No obstante, tales uso y goce deben ajustarse a las
y goce deben ajustarse a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad (7, inc. 1,
disposiciones del Reglamento de Copropiedad (7, inc. 1, LPH).
LPH).
USO Y GOCE DE LOS
USO Y GOCE DE LOS
BIENES COMUNES
BIENES COMUNES
Definición de bienes comunes: 3, LPH.
Definición de bienes comunes: 3, LPH.
Los propietarios pueden servirse de los bienes comunes
Los propietarios pueden servirse de los bienes comunes siempre que los utilice según su destino
siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el
ordinario y no perturbe el
legítimo uso de los demás (6, LPH).
legítimo uso de los demás (6, LPH).
La imposición de gravámenes extraordinarios, la construcción de mejoras voluntarias y cualquier sensible alteración en el goce
La imposición de gravámenes extraordinarios, la construcción de mejoras voluntarias y cualquier sensible alteración en el goce
de los bienes comunes requiere el co
de los bienes comunes requiere el consentimiento de los dos tercios de
nsentimiento de los dos tercios de los copropietarios que asistan a la Asamblea de
los copropietarios que asistan a la Asamblea de
Copropietarios (12, inc. 3, LPH).
Copropietarios (12, inc. 3, LPH).
ADMINISTRACIÓNDEL
ADMINISTRACIÓNDEL
EDIFICIO
EDIFICIO
Las normas de administración y conservación de los
Las normas de administración y conservación de los bienes comunes, así como la determinación de las funciones
bienes comunes, así como la determinación de las funciones que les
que les
correspondan a los órganos administrativos, deben estar previstas en el Reglamento Interno de
correspondan a los órganos administrativos, deben estar previstas en el Reglamento Interno de Copropiedad (12, inc. 1, LPH).
Copropiedad (12, inc. 1, LPH).
Por regla general, esos órganos de administración son:
Por regla general, esos órganos de administración son: La Asamblea de Copropietarios, máxima autorida
La Asamblea de Copropietarios, máxima autoridad administrativa
d administrativa
integrada por todos los condóminos
integrada por todos los condóminos (v. 33, Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal
(v. 33, Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal –
– RGLPH
RGLPH
2
2
) ; el
) ; el Directorio
Directorio
General,
General, en los casos de inmuebles integrados por múltiples torres, bloques o conjuntos (32, b, RGLPH); y, el Administrador, en
en los casos de inmuebles integrados por múltiples torres, bloques o conjuntos (32, b, RGLPH); y, el Administrador, en
los casos de
los casos de inmuebles exclusivam
inmuebles exclusivamente destinados para vivienda ( 59, RGLPH).
ente destinados para vivienda ( 59, RGLPH).
1
1
Codificación publicada en el Registro Oficial número 119 del 6 de octubre del 2005.
Codificación publicada en el Registro Oficial número 119 del 6 de octubre del 2005. v. Ley Reformatoria publicada en el suplemento del Registro Oficial número 543 del 27 de
v. Ley Reformatoria publicada en el suplemento del Registro Oficial número 543 del 27 de
septiembre del 2011.
septiembre del 2011.
2
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Publicada en el Registro Oficial número 270 del 6 de septiembre de 1999.
Publicada en el Registro Oficial número 270 del 6 de septiembre de 1999.

2.
UNIDAD V
UNIDAD V
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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- 2
2 -
-
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO EN
DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO EN
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
HORIZONTAL
En los casos
En los casos de destrucción total, de deterioro que represente el setenta y cinco
de destrucción total, de deterioro que represente el setenta y cinco por ciento del valor del edificio,
por ciento del valor del edificio, o de demolición,
o de demolición,
cualquiera
cualquiera de los propietarios puede pedir la división de los bienes comunes (14, inc. 2, LPH).
de los propietarios puede pedir la división de los bienes comunes (14, inc. 2, LPH).
APROBACIÓN DEL RÉGIMEN
APROBACIÓN DEL RÉGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La aprobación del régimen de propiedad horizontal compete a la municipalidades, quienes determinan los requisitos, aprueban
La aprobación del régimen de propiedad horizontal compete a la municipalidades, quienes determinan los requisitos, aprueban
los planos
los planos y extienden la
y extienden la respectiva “declaratoria
respectiva “declaratoria”
” (19, inc. 1, LPH; v. del 49 al 58; 98
(19, inc. 1, LPH; v. del 49 al 58; 98 y 99, Ordenanza Sustitutiva de
y 99, Ordenanza Sustitutiva de
Edificaciones y Construcciones del
Edificaciones y Construcciones del cantón Guayaquil).
cantón Guayaquil).
La escritura de incorporación al régimen de propieda
La escritura de incorporación al régimen de propiedad horizontal, autorizada por Notario Público, debe
d horizontal, autorizada por Notario Público, debe inscribirse en el
inscribirse en el
Registro de la Propiedad del respectivo cantón, junto
Registro de la Propiedad del respectivo cantón, junto con el plano general (10,
con el plano general (10, LPH).
LPH).
El Reglamento Interno de Copropiedad, para que tenga fuerza obligatoria aun respecto de terceros adquirentes, debe
El Reglamento Interno de Copropiedad, para que tenga fuerza obligatoria aun respecto de terceros adquirentes, debe
protocolizarse en una Notaría e inscribirse en el Registro de
protocolizarse en una Notaría e inscribirse en el Registro de la Propiedad (11, inc. 3.
la Propiedad (11, inc. 3. LPH).
LPH).
REQUISITOS PARA LA
REQUISITOS PARA LA
ENAJENACIÓN DE UN BIEN
ENAJENACIÓN DE UN BIEN
BAJO PROPIEDAD HORIZONTAL
BAJO PROPIEDAD HORIZONTAL
1.
1.
Referirse al plano general del edificio y a
Referirse al plano general del edificio y a la escritura de incorporación al régimen de propiedad horizontal, detallando fecha de
la escritura de incorporación al régimen de propiedad horizontal, detallando fecha de
otorgamiento e inscripción en el Registro de
otorgamiento e inscripción en el Registro de la Propiedad (10, inc. final, LPH).
la Propiedad (10, inc. final, LPH).
2.
2.
Concretar la ubicación del piso, departamento o local y
Concretar la ubicación del piso, departamento o local y el número que le corresponda (ídem ut
el número que le corresponda (ídem ut supra).
supra).
3.
3.
Agregar copia auténtica o notariada de la declaratoria municipal (19, inc. 2, LPH).
Agregar copia auténtica o notariada de la declaratoria municipal (19, inc. 2, LPH).
4.
4.
Agregar copia auténtica o notariada del Reglamento Interno de Copropiedad (ídem ut supra).
Agregar copia auténtica o notariada del Reglamento Interno de Copropiedad (ídem ut supra).
5.
5.
Detallar los linderos generales del terreno sobre el cual se levanta el edificio.
Detallar los linderos generales del terreno sobre el cual se levanta el edificio.
6.
6.
Detallar las superficies privativas y comunes que correspondan al piso, departamento o local.
Detallar las superficies privativas y comunes que correspondan al piso, departamento o local.
7.
7.
Determinar las alícuotas que correspondan al piso, departamento o local (ej.:
Determinar las alícuotas que correspondan al piso, departamento o local (ej.: “
“seis coma cero trescientos noventa y siete
seis coma cero trescientos noventa y siete
enteros por ciento (6,0397%) sobre el
enteros por ciento (6,0397%) sobre el solar y los demás bienes comunes
solar y los demás bienes comunes”)
”).
.
8.
8.
Introducir cláusula especial, en los contratos de
Introducir cláusula especial, en los contratos de enajenación, limitaci
enajenación, limitación de dominio, comodato, arrendamiento o anticresis que
ón de dominio, comodato, arrendamiento o anticresis que
celebre el copropietario respecto de sus bienes exclusivos, en virtud
celebre el copropietario respecto de sus bienes exclusivos, en virtud de la cual el adquirente o
de la cual el adquirente o el usuario de ellos declare que
el usuario de ellos declare que
conoce y se
conoce y se somete expresament
somete expresamente al reglamento interno, conoce el valor de
e al reglamento interno, conoce el valor de las expensas ordinarias y extraordinarias y las
las expensas ordinarias y extraordinarias y las
normas y resoluciones generales anteriormente tomada
normas y resoluciones generales anteriormente tomadas por la
s por la Asamblea de Copropietarios y por los demás órganos de
Asamblea de Copropietarios y por los demás órganos de
administración (20, h, RGLPH).
administración (20, h, RGLPH).
9.
9.
Agregar el certificado del Administrador que acredite que el propietario del piso, departamento o local se encuentra al día e
Agregar el certificado del Administrador que acredite que el propietario del piso, departamento o local se encuentra al día en el
n el
pago de las expensas de
pago de las expensas de administración, conservaci
administración, conservación y reparación, así como
ón y reparación, así como de los seguros (Disposición General Primera,
de los seguros (Disposición General Primera,
RGLPH).
RGLPH).