Sistema registral inmobiliario

1. SISTEMA
REGISTRAL
INMOBILIARIO

2. Ing. +LIC. Yunior Andrés Castillo S.
yuniorandrescastillo@gmail.com
Celular: 1-829-725-8571

3. NOCIONES GENERALES
BASE REGISTRAL
NORMATIVAS

4.  Artículo 26. Mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter
permanente o temporal, que aumente su valor.
 Párrafo. Sólo se anotarán las mejoras permanentes sobre inmuebles registrados.
 Artículo 27. Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se anotarán en el Registro
Complementario del Inmueble: (i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria así
lo ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento, o (ii) con el consentimiento expreso
del dueño del inmueble contenido en un acto auténtico.
 Artículo 28. Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una mejora a favor del propietario del
inmueble, se consignará en el Certificado de Título.
MEJORAS

5.  Artículo 29. Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas
provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben o anotan.
ROGACIÓN

6. Cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por
disposición de Juez o Tribunal competente.
 Artículo 30. Las inscripciones y anotaciones se producen a pedido de:
 a) El o los propietarios del inmueble, por si mismos o por intermedio
de su representante, si lo hubiere.
 b) El o los beneficiarios de derechos reales, carga o gravamen que se
pretende inscribir, anotar y/o cancelar, por si mismos o por intermedio de
su representante, si lo hubiere.
 c) El Juez o Tribunal, en caso de inscripciones

7. TRACTO SUCESIVO

8. Art. 28-Tracto sucesivo.- Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o
gravámenes sobre inmuebles, de requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona
que otorgan los mismos.
Llamado también de tracto continuo está contenido en el artículo 2015 C.C. que a la
letra dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se
hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el
principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de
Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de
inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que
pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo.
R E G L A M E N T O D E L O S T R I B U N A L E S S U P E R I O R E S
D E T I E R R A S Y D E J U R I S D I C C I Ó N O R I G I N A L
D E J U R I S D I C C I Ó N I N M O B I L I A R I A

9. Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble,
sino también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y
poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha
inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar
una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito el
testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si
previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones:
En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la
anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no matriculados es
decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público
deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo.
Tenemos también cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que
funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles.

10. Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no
obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial.
En una inscripción de una hipoteca se hace necesario observar el principio
de tracto sucesivo, que conforme al artículo 31 del RGRT, para ejecutar actos por los cuales
se constituyan –entre otras cosas–cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere
que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre
se otorgan los mismos. En ese tenor, si por ejemplo el acreedor Juan Pérez tiene el interés
de hacer valer medidas conservatorias y ejecutorias en contra del deudor Pedro Jiménez, y
éste tiene la “ocupación” (no el registro del derecho) respecto de un inmueble que compró
a Eusebio Fernández, a nombre de quien figura dicho inmueble debido a que no se han realizado
las operaciones pertinentes de transferencia; el acreedor no puede hacer valer su inscripción sobre
ese inmueble registrado en tanto no se produzca una transferencia formal y registro de ese
derecho de propiedad a nombre de su deudor.

11. Por ello es que se dice que la inscripción no solamente tiene un efecto positivo (permite
al titular registral disponer voluntariamente del derecho a-tribuido), sino además un efecto negativo,
conforme al cual no puede inscribirse un acto de disposición que no emane o derive del titular registral.
En un caso como el de la especie, el acreedor no tiene mayores opciones que intentar medidas
cautelares y ejecutivas respecto de otros bienes del patrimonio del deudor, o tener constancia de que el
derecho de propiedad sobre ese inmueble recaiga en sus manos.
Asimismo, teniendo el Registrador de Títulos la función calificadora para establecer
la legalidad del acto que se le somete (art. 51.c del Reglamento), debe observar si el acto conforme al
cual el titular registral “consiente” la inscripción de una hipoteca convencional sobre el inmueble de su
propiedad cumple con los requisitos formales y sustanciales exigidos tanto por las disposiciones
generales del Código Civil, como además las disposiciones técnicas exigidas por la Normativa de la
Jurisdicción Inmobiliaria. De este modo, si al momento de redactar el contrato de préstamo con
garantía hipotecaria no se identifica el inmueble puesto en garantía, tiene la potestad de rechazar la
solicitud de inscripción, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 59 del Reglamento.

12. PRIORIDAD
Principio de prelación o prioridad
Prelación: la Real Academia Española define prelación como un término que
procede del vocablo latino praelatio y que hace referencia a la prioridad o predilección con
que se tiene que atender un determinado asunto frente a otro con el que se establece una
comparación.
A su vez esta definición nos lleva a definir lo que es prioridad el latín prior
(anterior), la prioridad hace referencia a la anterioridad de algo respecto de otra cosa, ya
que sea en tiempo o en orden. Aquel o aquello que tiene prioridad se encuentra primero en
comparación con otras personas o cosas.

13. Este tiene su origen en el viejo principio romano “primero en tiempo
primero en derecho”, transformándose en la actual regla “primero en registrar
primero en derecho; cabe hacer la aclaración, no s lo mismo ser el primero en
realizar el acto jurídico que convierte a quien lo realiza en propietario, a ser el
primero en registrar dicha propiedad debidamente.
Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los
registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la
fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El
apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más
poderoso en el derecho). Nuestro código civil reconoce este principio.

14. Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original de Jurisdicción Inmobiliaria.
Art. 29.- Prioridad.- La prioridad para inscripciones o anotaciones
se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos.
Art. 30.- Cuando un negocio jurídico está garantizado por una
certificación con reserva de prioridad, su fecha de prioridad será la de la
anotación que le sirve de base, que es la fecha y hora de ingreso del expediente
al Registro de Títulos.
Art. 31.- Cuando en un mismo expediente se generan dos (2) o más
asientos registrales relativos a un mismo inmueble, el orden para la inscripción
o anotación le será concedido a aquel que sirva de causa y del cual dependan
los demás.

15. LEGITIMIDAD PARA
DISPONER

16. Por principio de legitimación registral se entiende la veracidad de lo
inscrito en el Registro de la Propiedad mientras no se demuestre su inexactitud, esto
es, se presume que el derecho inscrito existe y que el mismo pertenece a su titular
registral y que el derecho cuyo asiento registral se halla cancelado no existe,
siempre que en cualquiera de los dos supuestos, no se demuestre lo contrario.
La consecuencia de la eficacia extensiva del Registro de la Propiedad es
la de que el contenido del asiento se entiende, en cuanto al ámbito, no sólo a la
existencia del derecho que refleja, sino a la extinción, titularidad y causa jurídica del
cambio jurídico de los derechos reales inmobiliarios registrados. En relación con el
objeto, la legitimación registral se refiere a los derechos reales sobre bienes
inmuebles y no así a los derechos personales, ni a los derechos sobre muebles, ni a
los datos sobre la capacidad y estado civil de las personas, en último lugar tampoco
se extiende a las circunstancias de hecho recogidas en la inscripción, tales como la
extensión de la finca, la situación exacta en el terreno o si el terreno es de secano o
de regadío.

17. La legitimidad proviene del término latino legitimare, que significa hacer cumplir la ley.
En este sentido, entonces, la legitimidad es transformar algo en legítimo, en algo que
cumple lo impuesto por la ley y por tanto se considera un bien para todo el conjunto de la sociedad
de acuerdo a los parámetros específicos de la misma.
En definitivas, la legitimidad es una condición que algo ostenta y que implica estar
ajustada a la ley vigente. En la vereda opuesta nos encontramos a lo ilegítimo que es aquello que no
se presenta conforme a lo que dicta la ley.
El término legitimidad se toma principalmente del mundo jurídico y legal en el cual
significa que algo, una situación, una circunstancia, o un fenómeno, son correctos y apropiados de
acuerdo a los parámetros que los diferentes sistemas de leyes y normas establecen para cada caso.
Así, la legitimidad de un acto o de un proceso se hace presente cuando, para llevar tal acto o proceso,
se siguen las normas preestablecidas. Ejemplos de este tipo de legitimidad pueden ser la firma de
contratos de trabajo, de negocios, de acuerdos internacionales propiamente establecidos según las
leyes de derecho internacional, etc.

18. El principio de legitimidad se materializa con el hecho de que el titular
registral (en este caso el propietario del inmueble y deudor), está autorizado a consentir
una hipoteca convencional sobre su derecho de propiedad. Tal se extrae de los artículos
35 y 36 del Reglamento, que destaca que el derecho del disponente debe estar
debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos; y que
para transferir un inmueble, el propietario debe tener la libre disponibilidad del mismo.
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de
Jurisdicción Inmobiliaria.
Art.- 32.- Legitimidad para Disponer.- El derecho del disponente debe
estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos.
Art. 33.- Para transferir un inmueble, el o los propietarios, deben tener la
libre disponibilidad del mismo.

19. “El compromiso es el mejor y más económico abogado”
Gracias por su atención.

20. GRACIAS POR SU
ATENCIÓN
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
yuniorandrescastillo@gmail.com
Celular: 1-829-725-8571
Santiago de los Caballeros, República Dominicana
2020.