Plan Villa Rosario Titulo

PLAN ESPECIALDE MANEJO Y PROTECCIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO DE VILLA DEL ROSARIO Y SU ZONADE INFLUENCIA
TOMO II – FORMULACIÓN
ANEXO 1 DESARROLLO DEL EJERCICIO DEMOSTRATIVO DE APLICACIÓNDEL MODELO ECONÓMICO Y FINANCIERO
SANDRA KARIME ZABALA CORREDOR
Arquitectura – Urbanismo - Patrimonio
Consultora
131
ANEXO 1. DESARROLLO DEL EJERCICIO DEMOSTRATIVO DE
APLICACIÓN DEL MODELO ECONÓMICO Y FINANCIERO
1. PROYECCIÓN ECONÓMICA DE LAS ACTUACIONES
ESTRUCTURANTES
El PEMP de Villa del Rosario integra la realización de seis actuaciones estructurantes. Estos
proyectos constituyen la estructura principal del centro histórico rehabilitado y actúan como
detonantes de dinámicas de rehabilitación, valorización inmobiliaria y revitalización económica.
A continuación se desarrollan los mecanismos de gestión y financiación específicos para las
actuaciones estructurantes, en un ejercicio demostrativo.
1.1. PARQUE GRANCOLOMBIANO
1.1.1. ÁREA
El ejercicio demostrativo parte de un área de proyecto de 182.500 m²
1.1.2. COMPONENTES Y TRATAMIENTO
El proyecto contempla:
 Recalificación del 100% del espacio público, a financiar por valorización
 Creación de 5.300 m² de espacio público y áreas verdes en el marco de los proyectos de
renovación en las manzanas
 Intervención de los inmuebles Nivel 1
 Intervención y aprovechamiento de la edificabilidad de los inmuebles Nivel 2 en aplicación de
la transferencia de derechos de construcción y desarrollo y los programas de apoyo y crédito
a tasa compensada
 Intervención de inmuebles Nivel 3, enfocado hacia el mejoramiento de la fachada y la
habitabilidad, y la utilización posible de la edificabilidad permitida
 Producción de 259.000 m² de construcción para vivienda, comercio y servicios, de los cuales
15.300 corresponden a la intervención de las edificaciones Nivel 1 y 2.
 Generación de aproximadamente 243.700 m² de nueva edificación, los cuales se realizarán
por medio de operaciones de consolidación urbana (demolición y reconstrucción) o de

Consultora
132
renovación urbana según se vea la conveniencia en el momento de definición de la propuesta
sobre conjuntos o predios de edificaciones de nivel 3.
1.1.3. PARÁMETROS DE FORMULACIÓN
CUADRO 1.1.3-1. PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN PARQUE GRANCOLOMBIANO
FUENTE: Consultoría 2010
El cuadro 1.1.3-1 determina los parámetros que permiten la formulación del ejemplo demostrativo.
Esta zona se define como receptora de derechos transferibles de construcción y desarrollo
generados por las edificaciones de conservación, los cuales se adicionan a los permitidos por norma
para aprovechar el potencial del sector.
1.1.4. PLAZOS Y ETAPAS
El proyecto se plantea en un plazo total de siete (7) años materializado en tres etapas, cuyos inicios
se desfasan en un año para focalizar los medios y recursos y lograr así un mayor impacto en
términos de control de la tierra.
La formulación y concepción de los espacios públicos a recalificar se inicia en la etapa 1, de manera
que la ejecución de las obras coincida con el fin de la negociación de los inmuebles a adquirir o
vincular de las etapas 1 y 2 para así producir un efecto integral entre espacio público y recuperación
inmobiliaria.
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
Área Neta Edificable m² 82 538 82 538 82 538 0
I. C 1,0 2,6 3,1 0,54
Alturas promedio de construcción pisos 2,00 4,00 6,00 2,00-
Ocupación de suelo % 50% 65% 65% -
Totales edificabilidad m² 82 538 214 599 259 463 44 864-
Espacio Público y áreas verdes Actual Objetivo Saldo
Espacio público m² 46 082 46 082 46 082 -
Áreas verdes m² 53 879 53 879 59 267 5 388-
Totales E. Público y A. Verdes m² 99 961 99 961 105 349 5 388-
Parámetros económicos Compra Venta
$col/m² Tierra Inmueble Edificabilidad Inmueble
Valor promedio $col/m² 285 000 570 000 475 000 1 900 000
PARAMETROS URBANOS DE FORMULACION

Consultora
133
CUADRO 1.1.4-1. CRONOGRAMA PARQUE GRANCOLOMBIANO
1.1.5. BALANCES DE INVERSIÓN, FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS
El cuadro 1.1.5-1 muestra los montos de inversión globales y anualizados para cada componente
del proyecto integral, así como las fuentes de financiamiento y de recuperación a término. Todo
ello se basa en supuestos de áreas a desarrollar, costos y precios de venta; puede variar cuando se
realicen las factibilidades y se desarrollen los proyectos específicos.
En términos de espacio público el aporte de las concesiones no es recuperable pues posee su base
tributaria propia.
La operación de generación de suelo edificable permite obtener un balance positivo con una
inversión total de $94.500 millones de los cuales $18.400 millones corresponden a capital inicial,
$12.600 millones a créditos, y el saldo son producto de la reinversión de los ingresos obtenidos
durante la ejecución de cada una de las etapas por concepto de venta de terrenos e inmuebles
saneados a los promotores inmobiliarios.

Consultora
134
CUADRO 1.1.5-1. FINANCIAMIENTO PARQUE GRANCOLOMBIANO
1.1.6. RESULTADOS E IMPACTOS
CUADRO 1.1.6-1. RESULTADOS PARQUE GRANCOLOMBIANO
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones
$ Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía 1 213 4 303 Valorización -
Concesiones 10 107 4 2 527 Plusvalía obra 6 064 10
Min Cultura 4 851 4 1 213 Comercialización 1 9 078 10
Inv. Privada 9 078 4 2 269 -
Total 25 249 4 6 312 Total 15 142 10 107-
Transferencia Edificabilidad 2 542 6 424 Transferencia Edificabilidad 2 542 6
Crédito Findeter 4 575 6 763 Crédito Findeter 4 575 6
Total 7 117 6 1 186 Total 7 117 4 -
Capital 18 464 10 1 846
Crédito 12 605 10 1 261
Intereses 3 978- 10 398-
Ingresos pre comercialización 1 67 479 10 6 748
Total 94 570 10 9 457 Total 114 546 10 19 976
Inversión 3 274 10 327 Plusvalía Norma 3 274 10
Total 3 274 10 327 Total 3 274 10 -
Inversión Privada 405 077 10 40 508 Comercialización 2 475 255 10
Total 405 077 10 40 508 Total 475 255 10 70 178
TOTALES 535 287 535 287 615 334
10Comercialización 1
Producción Inmobiliaria 255 029 405 077
Equipamientos 1 206 3 274
Generación suelo edificable 241 289 94 570
105 349Espacio Público
FINANCIAMIENTO RECUPERACIONESINVERSION
114 546
25 249
Recuperación Inmuebles N1 y N2 18 173 7 117
Ítems Unidad Cantidad
Base Tributaria adicional
Millones$Col
Monto Valores
Edificabilidad adicional m² 132 061 $ 18 464
Viviendas Unidades 901
VIS Unidades 143
Nueva Edificación Comercio y servicios M² 108 580
Espacio Público Recalificado M² 46 082
Áreas verdes recalificadas M² 53 879
Nuevo Espacio Público M² -
Nuevas áreas verdes M² 5 388
Viviendas N1 rehabilitadas % 100%
Viviendas N-2 recuperadas % 50% Total 28 469 10,1%T.I.R
Beneficios $ 19 976
Rentabilidad anualizada
Capital acumulado
Año de equilibrio
$ 38 440
Año 7
10,8%
7 736
6 135
Predial construcción adicional
Industria y comercio adicional
Saldo Plusvalía Norma
Indicadores
Rentabilidad
RESULTADOS
14 597
Impactos
Capital inicial
Productos

Consultora
135
En términos de impactos y resultados la operación arroja una rentabilidad anualizada de 10,8%,
alcanzando su nivel de equilibrio a partir del séptimo año.
En términos municipales la operación incrementa el recaudo tributario en $28.469 millones de
pesos.
1.2. PASEOS CARRERAS 7 Y 8
1.2.1. ÁREA
 Recalificación del espacio público del Parque Los Libertadores y de las carreras 8 y 7, a
financiar por valorización
a tasa compensada
 Generación de aproximadamente 111.000 m² de nueva edificación en predios de nivel 3, a
ejecutar en operaciones de pequeña escala (uno a tres predios) de demolición y
reconstrucción o en ampliaciones en edificaciones existentes.
CUADRO 1.2.3-1 PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN PASEOS CARRERAS 7 Y 8

Consultora
136
En términos de formulación urbana el proyecto de las carreras 7 y 8, dada su configuración de
conjunto armónico, se establece como una zona generadora de derechos de edificación.
CUADRO 1.2.4-1. CRONOGRAMA PASEOS CARRERAS 7 Y 8
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
Area Neta Edificable m² 70 468 70 468 70 468 0
I. C 1,0 2,1 1,8 0,27-
Alturas promedio de construcción pisos 2,00 3,00 3,00 -
Totales edificabilidad m² 70 468 147 983 129 284 18 699
Espacio Publico y áreas verdes Actual Objetivo Saldo
Áreas verdes m² 6 645 6 645 6 645 -
Totales E. Público y A. Verdes m² 32 612 32 612 32 612 -

Consultora
137
El proyecto se plantea en un plazo total de seis (6) años materializado en tres etapas, cuyos inicios
se desfasan en un año para focalizar los medios y recursos y lograr así un mayor impacto en
términos de control de la tierra.
inmobiliaria.

Consultora
138
1.2.5. BALANCES DE INVERSIÓN FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS
del proyecto integral, así como las fuentes de financiamiento y de recuperación a término. Todo
ello se basa en supuestos de áreas a desarrollar, costos y precios de venta; puede variar cuando se
realicen las factibilidades y se desarrollen los proyectos específicos.
CUADRO 1.2.5-1. FINANCIAMIENTO PASEOS CARRERAS 7 Y 8
En términos de espacio público el aporte de las concesiones no es recuperable pues posee su base
tributaria propia.
La operación de generación de suelo edificable permite obtener un balance positivo con una
inversión total de $51.969 millones de los cuales $9.187 millones corresponden a aportes de capital,
$9.179 millones corresponden a créditos, y el saldo son producto de la reinversión de los ingresos
obtenidos durante la ejecución década una de las etapas por concepto de venta de terrenos e
inmuebles saneados a los promotores inmobiliarios.
La recuperación de los inmuebles N1 y N2 del sector implican una colocación de crédito a tasa
compensada de $6.973 millones lo que implica un promedio anual de $1.162 millones de créditos a
otorgar.
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones
$ Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía 1 663 3 554 Valorización 1 663
Concesiones 4 988 3 1 663 Plusvalía obra 10
Min Cultura - 3 - Comercialización 1 1 134 10
Inv Privada 1 134 3 378 -
Total 7 785 3 2 595 Total 2 797 4 988-
Total 6 973 6 1 162 Total 6 973 4 -
Capital 9 187 8 1 148
Crédito 9 179 8 1 147
Intereses 3 348- 8 419-
Total 51 969 8 6 496 Total 57 432 8 5 463
Total 1 495 8 187 Total 1 495 8 -
Total 193 351 8 24 169 Total 220 003 8 26 653
TOTALES 261 573 261 573 288 700
INVERSION FINANCIAMIENTO RECUPERACIONES
Equipamientos 556 1 495
Comercialización 1 57 432 8
Espacio Público 32 612 7 785

Consultora
139
CUADRO 1.2.6-1. RESULTADOS PASEOS CARRERAS 7 Y 8
En términos de impactos y resultados la operación arroja una rentabilidad anualizada de 7,4 %,
alcanzando su nivel de equilibrio a partir del sexto año.
pesos.
1.3. RECUPERACIÓN AMBIENTAL QUEBRADAS Y EJES URBANOS
CALLES 4 Y 7
1.3.1. ÁREA
El ejercicio demostrativo parte de un área de proyectos de 132.200 m²
 Recuperación paisajística y recalificación del espacio público de las rondas de las quebradas, a
financiar por transferencia de derechos de construcción y desarrollo y otros instrumentos que
garanticen el reparto equitativo de cargas y beneficios. La recuperación de estas quebradas
aporta cuantitativamente 18.750 m² de nuevas áreas, que sumadas a las existentes aportan 36
100 m² de áreas verdes y 4 700 de espacio público para el esparcimiento de los habitantes de
Villa del Rosario.
 Recalificación del espacio público de las calles 4 y 5
Millones$Col
Monto Valores
VIS Unidades 66
Nuevas áreas verdes M² -
Viviendas N-2 recuperadas % 50% Total 14 613 7,1%
RESULTADOS
Productos Impactos Rentabilidad
Indicadores
Capital inicial
Saldo Plusvalía Norma 3 737 Año de equilibrio Año 6
T.I.R
Predial construcción adicional 6 373
Beneficios $ 5 463
Rentabilidad anualizada 7,4%
Industria y comercio adicional 4 503
Capital acumulado $ 14 651

Consultora
140
 Creación de 23.535 m² de espacio público y áreas verdes en marco de los proyectos de
renovación y nuevo desarrollo
a tasa compensada
CUADRO 1.3.3-1. PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN RECUPERACIÓN AMBIENTAL
QUEBRADAS Y EJES URBANOS CALLES 4 Y 7
Se establece como una zona generadora de edificabilidad principalmente por la conservación
ambiental (liberación de rondas hídricas). El tratamiento paisajístico de estos causes permitirá
transformar estos elementos de su condición actual de separación urbana, a factores de integración
del centro histórico.
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
I. C 1,0 3,5 3,1 0,32-
Espacio público m² 57 521 57 521 62 306 4 785-
Áreas verdes m² 17 376 17 376 36 126 18 750-

Consultora
141
El proyecto se plantea en un plazo total de siete (7) años con tres etapas de producción de suelo
edificable, de las cuales las dos iniciales corresponden a nuevos desarrollos y la ultima a la
renovación urbana del sector contiguo a la zona del Parque Grancolombiano.
La recuperación paisajística de las quebradas y su integración a la ciudad como nuevas áreas verdes
se inicia con los concursos de diseño paisajístico y urbano a partir del primer año de proyecto.
CUADRO 1.3.4-1. CRONOGRAMA RECUPERACIÓN AMBIENTAL QUEBRADAS Y EJES URBANOS
CALLES 4 Y 7
CUADRO 1.3.5-1. FINANCIAMIENTO RECUPERACIÓN AMBIENTAL QUEBRADAS Y EJES URBANOS
CALLES 4 Y 7
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones
$ Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía - - - Valorización - -
Concesiones - 3 - Plusvalía obra - -
Min Cultura - - - Comercialización 1 25 152 -
Inv Privada 25 152 3 8 384 -
Total 25 152 3 8 384 Total 25 152 -
Total 8 501 6 1 417 Total 8 501 6 -
Capital 37 573 8 4 697
Crédito 13 050 8 1 631
Intereses 2 331- 8 291-
Total 94 769 8 11 846 Total 114 668 8 19 899
Total 2 752 8 344 Total 2 752 8 -
Total 345 591 8 43 199 Total 395 990 8 50 399
TOTALES 476 765 476 765 547 063

Consultora
142
Esta operación se financia a partir de transferencia de derechos de construcción y desarrollo y otros
instrumentos que permitan el reparto equitativo de cargas y beneficios, en lo que a producción,
recalificación y generación de espacio público y áreas verdes así como en términos de generación
de suelo edificable. Por tal motivo se propone que sean implementados como planes parciales.
En estos términos, la operación genera un balance positivo con una inversión total de $119.921
millones, de los cuales $37.500 millones corresponden a aportes de capital, $38.000 millones a
créditos, y el saldo son producto de la reinversión de los ingresos obtenidos durante la ejecución de
cada una de las etapas, por concepto de venta de terrenos e inmuebles saneados a los promotores
inmobiliarios.
CUADRO 1.3.6-1. RESULTADOS RECUPERACIÓN AMBIENTAL QUEBRADAS Y EJES URBANOS
CALLES 4 Y 7
En términos de impactos y resultados la operación implica la producción de 882 nuevas viviendas,
la producción de 23.500 m² de nuevas áreas verdes y espacio público, y la generación de 1.000 m²
de equipamiento público inexistente en el sector.
La operación se financia a partir de la reinversión del capital acumulado en las operaciones
precedentes. Arroja una rentabilidad anualizada de 6,6%, alcanzando su nivel de equilibrio a partir
del decimo año.
pesos.
Millones$Col
Monto Valores
VIS Unidades 121
Nuevo Espacio Público M² 4 785
RESULTADOS
Indicadores
Re inversión Capital
T.I.R
Beneficios $ 19 899

Consultora
143
1.4. DESARROLLO INTEGRAL SECTOR LA CASONA
1.4.1. ÁREA
 Recalificación del 100% del espacio público, a financiar por valorización
 Creación de 3.367 m² de nuevas áreas verdes.
a tasa compensada
 Generación de aproximadamente 157.000 m² de nueva edificación en predios de nivel 3, a
ejecutar en operaciones de pequeña escala (uno a tres predios) de demolición y
reconstrucción o en ampliaciones en edificaciones existentes.
 Generación de nuevos equipamientos
CUADRO 1.4.3-1. PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN DESARROLLO INTEGRAL
SECTOR LA CASONA

Consultora
144
En términos de formulación urbana el proyecto del sector La Casona se establece como una zona
generadora de derechos de edificación, dado que por su configuración urbana no es posible
aprovechar la totalidad de la edificabilidad permitida por la norma, y debido a la presencia de
edificaciones patrimoniales de los diferentes niveles.
En términos de configuración urbana general, este sector es la conexión entre el centro urbano, la
zona intermedia de renovación urbana y el sector de recuperación de las quebradas.
CUADRO 1.4.4-1. CRONOGRAMA DESARROLLO INTEGRAL SECTOR LA CASONA
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
I. C 1,4 2,8 2,5 0,30-
Áreas verdes m² - - 3 367 3 367-
PARAMETROS URBANOS DEFORMULACION

Consultora
145
El proyecto se plantea en un plazo total de seis años y medio (6,5) desarrollado en tres etapas,
cuyos inicios se desfasan en un año para focalizar los medios y recursos y lograr así un mayor
impacto en términos de control de la tierra.
inmobiliaria.
del proyecto integral, así como las fuentes de financiamiento y de recuperación a término.

Consultora
146
CUADRO 1.4.5-1. FINANCIAMIENTO DESARROLLO INTEGRAL SECTOR LA CASONA
En términos de espacio público, el 46% se financia por vía de valorización por obra pública, y el 54%
restante es invertido por el Ente Gestor, quien lo recupera por la vía de la venta de suelo edificable,
al incluirlo en sus costos.
La operación de generación de suelo edificable genera un balance positivo con una inversión total
de $77.235 millones, de los cuales $24.577 millones corresponden a reinversión del capital y
beneficios generados en las operaciones precedentes, $7.342 millones corresponden a créditos, y el
saldo son producto de la reinversión de los ingresos obtenidos durante la ejecución de cada una de
las etapas, por concepto de venta de terrenos e inmuebles saneados a los promotores
inmobiliarios.
La recuperación de los inmuebles N1 y N2 del sector implican una colocación de crédito a tasa
compensada de $2.710 millones lo que implica un promedio anual de $452 millones de créditos a
otorgar.
Finalmente el Proyecto aporta 790 m² de nuevos equipamientos públicos que acrecentarán la
calidad de vida y por ende el valor de inversión y atractivo del sector.
CUADRO 1.4.6-1. RESULTADOS DESARROLLO INTEGRAL SECTOR LA CASONA
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones
$ Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía 2 738 7 391 Valorización 2 738 10 46%
Concesiones - - - Plusvalía obra - -
Min Cultura - - - Comercialización 1 3 264 -
Inv. Privada 3 264 - - -
Total 6 002 7 391 Total 6 002 -
Transferencia Edificabilidad 918 6 153 Transferencia Edificabilidad 918 6
Total 2 710 6 452 Total 2 710 6 -
Capital 24 577 8 3 072
Crédito 7 342 8 918
Intereses 1 024- 8 128-
Total 77 235 8 9 654 Total 86 639 8 9 404
Total 2 115 8 264 Total 2 115 8 -
Total 259 727 8 32 466 Total 291 606 8 31 879
TOTALES 347 789 347 789 389 073

Consultora
147
En términos de impactos y resultados la operación implica la producción de 684 nuevas viviendas y
de 3.300 m² de nuevas áreas verdes.
La operación se financia a partir de la reinversión del capital acumulado en las operaciones
precedentes y arroja una rentabilidadanualizada de 4,8%, alcanzando su nivel de equilibrio a partir
del sexto año.
pesos.
1.5. CENTRO INTERNACIONAL DE NEGOCIOS
1.5.1. ÁREA
 Creación 19.000 m² de espacio público como cesiones del proyecto para toda la ciudadanía
de Villa del Rosario
 Asociación con operadores privados para la construcción de las instalaciones del Centro.
 Producción de 114.128 m² de nueva edificabilidad destinados a los posibles usos planteados
para el proyecto, según lo determina los estudios de viabilidad y factibilidad.
Millones$Col
Monto Valores
VIS Unidades 94
Áreas verdes recalificadas M² -
RESULTADOS
Indicadores
Capital inicial
T.I.R
Beneficios $ 9 404

Consultora
148
CUADRO 1.5.3-1. PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN CENTRO INTERNACIONAL DE
NEGOCIOS
En términos de formulación urbana el proyecto del Centro Internacional de Negocios se articula
con el Parque Grancolombiano. Es también una zona receptora de derechos transferibles de
construcción y desarrollo.
Se plantea como una zona de desarrollo de comercio y servicios relacionados con el intercambio
comercial binacional.
El proyecto se plantea en una sola etapa de 4,5 años con una acción inicial concentrada en el
control de la tierra, formulación del proyecto de inversión, promoción y generación de acuerdos
que viabilicen su implementación y explotación futura.
Las obras se inician a partir del segundo año, una vez formalizados los acuerdos indicados.
CUADRO 1.5.4-1. CRONOGRAMA CENTRO INTERNACIONAL DE NEGOCIOS
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
I. C 1,9 1,5 1,5 -
Totales edificabilidad m² 142 659 114 128 114 128 -
Espacio Publico y áreas verdes Actual Objetivo Saldo
Espacio público m² - - 7 609 7 609-
Áreas verdes m² - - 11 413 11 413-
Totales E. Público y A. Verdes m² - - 19 021 19 021-

Consultora
149
En lo que a producción, recalificación y generación de espacio público y áreas verdes, así como en
términos de generación de suelo edificable, esta operación se financia por reparto de cargas y
beneficios, por lo cual es implementada como plan parcial de desarrollo.
En estos términos, la operación genera un balance positivo con una inversión total de $16.927
millones, de los cuales $4.168 millones corresponden a aportes de capital, $14.717 millones a
créditos, y el saldo a ingresos por pre comercialización del suelo edificable.

Consultora
150
CUADRO 1.5.5-1. FINANCIAMIENTO CENTRO INTERNACIONAL DE NEGOCIOS
CUADRO 1.5.6-1. RESULTADOS CENTRO INTERNACIONAL DE NEGOCIOS
Esta operación complementa la operación de recuperación y desarrollo del Parque
Grancolombiano, estableciendo así este sector como la plataforma económica e imagen de Villa del
Rosario, como oportunidad de inversión y residencia de alto valor agregado.
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones
$ Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía - - - Valorización - -
Concesiones - - - Plusvalía obra - -
Min Cultura - - - Comercialización 1 9 399 3
Inv. Privada 9 399 3 3 133 -
Total 9 399 3 3 133 Total 9 399 -
Transferencia Edificabilidad - - - Transferencia Edificabilidad - -
Crédito Findeter - - - Crédito Findeter - -
Total - - - Total - - -
Capital 4 168 7 595
Crédito 14 717 7 2 102
Intereses 2 930- 7 419-
Ingresos pre comercialización 1 972 7 139
Total 16 927 7 2 418 Total 23 935 7 7 009
Total 1 460 7 209 Total 1 460 7 -
Total 163 351 4 40 838 Total 200 722 4 37 370
TOTALES 191 137 191 137 235 517
Recuperación Inmuebles N1 y N2 - -
M illones $Col
M onto Valores
Edificabilidad adicional m² 28 532- $ 4 168
Viviendas Unidades -
VIS Unidades -
Espacio Público Recalificado M² -
Áreas verdes recalificadas M² -
Año 6
T.I.R
Beneficios $ 7 009
Indicadores
Capital inicial
Saldo Plusvalía Norma - 2 808 Año de equilibrio
RESULTADOS

Consultora
151
La operación se financia a partir de los aportes iniciales de capital y arroja una rentabilidad
anualizada de 24%, alcanzandosu nivel de equilibrio a partir del sexto año. En términos municipales
la operación incrementa el recaudo tributario en $4.700 millones de pesos.

Consultora
152
2. RECAPITULATIVO
2.1. PARÁMETROS
CUADRO 2.1-1. PARÁMETROS URBANOS DE FORMULACIÓN GNERAL
En términos de formulación urbana, las actuaciones estructurante del PEMP para el centro histórico
de Villa del Rosario permiten un aprovechamiento de un 95% de la edificabilidad que la norma
otorga, por lo cual el efecto plusvalía por norma es recuperado por la ciudad.
2.2. OBJETIVOS INMOBILIARIOS
En términos de objetivo, las actuaciones estructurante del PEMP para el centro histórico de Villa del
Rosario permiten la recuperación del 100% de los inmuebles nivel 1 y 2 localizados en los
proyectos.
Los inmuebles nivel 3 así como los terrenos no construidos permiten generar 828.370 m²
adicionales a desarrollar en operaciones de demolición – reconstrucción y de nuevos desarrollos,
cuya escala de intervención se adapta a las características de los sectores.
En espacio público el proyectointegra la recalificación del 100% del espacio público existente y la
generación de 51.311 m² de nuevo espacio público. Esta producción, en términos de calidad de
vida y competitividad, es complementada con la integración de 4.100 m² de equipamientos.
Ítems Unidad
Norma
Actual
Norma
Propuesta
Objetivo Saldo
I. C 1,7 3,7 3,6 0,12-
Alturas promedio de construcción pisos - - - -
Totales edificabilidad m² 522 148 1 121 662 1 085 212 36 450
Espacio público m² 142 250 142 250 154 643 12 393-
Áreas verdes m² 77 900 77 900 116 818 38 918-

Consultora
153
2.3. PLAZOS Y ETAPAS
CUADRO 2.3-1. CRONOGRAMA GENERAL
La materialización de las actuaciones estructurantes del PEMP para el centro histórico de Villa del
Rosario se plantea en un plazo total de 15 años, iniciando con los proyectos del parque
Grancolombiano y el Centro Internacional de Negocios, como elementos generadores de la nueva
dinámica urbana y demanda económica.
2.4. BALANCES DE INVERSIÓN FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS
CUADRO 2.4-1. FINANCIAMIENTO GENERAL

Consultora
154
El cuadro adjunto muestra los montos de inversión globales y anualizados para cada componente
del proyecto integral, así como las fuentes de financiamiento y de recuperación a término.
2.5. RESULTADOS E IMPACTOS
Globalmente la operación arroja una rentabilidad anualizada de 4,1 %, alcanzando su nivel de
equilibrio a partir del octavo año. En términos municipales la operación incrementa el recaudo
tributario en $103.441 millones de pesos.
CUADRO 2.5.-1. RESULTADOS GENERAL
Proyectos
Cantidad
M²
Monto
Millones$
Col
Fuente
Monto
Millones$
Col
Plazo
Promedio
Anual
Fuente
Monto
Millones$ Col
Plazo Años
Saldo
Millones$ Col
Alcaldía 5 614 16 351 Valorización 4 401 16 8%
Concesiones 15 096 9 1 677 Plusvalía obra 6 064 16 10%
Min Cultura 4 851 3 1 617 Comercialización 1 48 026 16 82%
Inv Privada 48 026 16 3 002 -
Total 73 588 16 6 647 Total 58 492 15 096-
Transferencia Edificabilidad10 498 12 875 Transferencia Edificabilidad10 498 12
Crédito Findeter 14 803 12 1 234 Crédito Findeter 14 803 12
Total 25 301 12 2 108 Total 25 301 12 -
Capital 93 970 13 7 228
Crédito 56 893 13 4 376
Intereses 13 611- 13 1 047-
Ingresos pre comercialización 1198 217 13 15 247
Total 335 469 13 25 805 Total 397 220 16 61 752
Total 11 097 13 854 Total 11 097 16 -
Inversión Privada 1 367 098 16 85 444 Comercialización 2 1 583 576 16
Total 1 367 098 16 85 444 Total 1 583 576 16 216 478
TOTALES 1 766 390 1 812 552 2 075 686
Producción Inmobiliaria 889 185 1 367 098
Base
Tributaria
adicional
Millones$Col
Monto Valores
Viviendas Unidades 2 668
VIS Unidades 423
Año 8
T.I.R
Beneficios $ 61 752
Industria y
comercio
adicional
27 611
RESULTADOS
Indicadores
Capital /Reinversión
Saldo Plusvalía
Norma
30 874 Año de equilibrio
Predial
construcción
adicional
44 955

Consultora
155
En términos de viviendas genera 205 nuevas viviendas promedio anuales.

Consultora
156
2.6. PLAN PREVISIONAL DE TESORERÍA
GRÁFICO 2.6-1. FLUJO PREVISIONAL DE FONDOS
2.7. SOPORTE DE INVERSIÓN
2.7.1. COMPROMISOS PRESUPUESTALES
GRÁFICO 2.7.1-1. FLUJO FONDOS ALCALDÍA

Consultora
157
Los cuadros adjuntos indican la evolución de los compromisos presupuestales de la Alcaldía, y las
necesidades de aporte de capital y reinversión del mismo para los accionistas del Ente Gestor.
GRÁFICO 2.7.1-2. APORTES Y REINVERSIÓN DE CAPITAL
2.7.2. PRINCIPIO DE BASE Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Como se indicó en los principios de base del modelo económicoplanteado la propuesta urbana en
términos de evolución de los derechos de construcción, consolidación y puesta en valor de la
actividad económica, así como de valorización del valor del suelo en el sector, permitirá una
evolución importante en el recaudo fiscal. Este incremento servirá para apalancar los créditos
necesarios para la inversión inicial de los primeros proyectos.

Consultora
158
CUADRO 2.7.2-1. PROYECCIÓN URBANO INMOBILIARIA
2.7.3. SOPORTE INVERSIÓN LOCAL
CUADRO 2.7.3-1. SIMULACIÓN FONDO DE REHABILITACIÓN PROYECTO PEMP
ITEM Unidad Totales Año1 Año2 Año3 Año4 Año5 Año6 Año7 Año8 Año9 Año10 Año11 Año12 Año13 Año14 Año15
ProducciónInmobiliaria m² 875115 33182 101609 102068 48221 76952 20849 35705 34698 77154 96025 88955 109912 48764 1020 -
NuevaEdificacionVivienda m² 245346 9467 28860 28860 13496 21650 5468 10100 9728 21845 26951 24821 30842 13257 - -
NuevaEdificaciónViviendaVIS m² 59049 2279 6946 6946 3248 5211 1316 2431 2341 5258 6487 5974 7423 3191 - -
NuevaEdificaciónComercio m² 197848 7635 23273 23273 10884 17459 4409 8144 7845 17616 21734 20016 24871 10690 - -
NuevaEdificaciónServicios m² 235898 9103 27749 27749 12977 20816 5257 9711 9353 21004 25914 23865 29654 12746 - -
NuevaEdificaciónEquipamiento m² 15220 - 459 919 919 1072 1685 307 603 592 1565 1960 1818 2301 1020 -
NuevaEdificaciónParqueos m² 121754 4698 14322 14322 6698 10744 2713 5012 4828 10841 13375 12318 15305 6579 - -
EspacioPublico m² 322416 4475 13425 19242 30878 31792 65618 58459 58459 22828 7388 7388 2463 - - -
EdificacionRehabilitada m² 6388 - 564 564 1176 1176 1176 612 612 - 101 101 101 101 101 -
EdificacionRecuperada m² 46915 2507 2507 2507 4899 4899 4094 4483 4483 2091 4484 2782 2393 2393 2393 -
ProducciónInmobiliariabasepredial m² 741797 28625 87258 87258 40806 65459 16532 30536 29413 66047 81487 75046 93249 40082 - -
ProducciónInmobiliariabaseindustriaycomercio m² 433746 16737 51022 51022 23860 38275 9667 17855 17198 38619 47647 43881 54525 23437 - -
PROYECCIONPRODUCCIONURBANOINMOBILIARIAPEMPVILLADELROSARIO
ITEM Entidad Inversión Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12 Año 13 Año 14 Año 15
EGRESOS FONDO
Renovacion Urbana Ente Gestor +Credito 242 722 9 366 28 551 28 551 13 352 21 419 5 409 9 992 9 624 21 611 26 663 24 556 30 512 13 115 - -
Espacio Publico valorizacion Alcaldía de Villa delRosario 43 146 599 1 797 2 575 4 132 4 254 8 781 7 823 7 823 3 055 989 989 330 - - -
Equipamientos Publico Nacional- Local 20 137 - 608 1 215 1 215 1 419 2 229 406 798 783 2 071 2 594 2 406 3 044 1 349 -
Programa Rehabilitación Inmuebles Alcaldía de Villa delRosario - - - - - - - - - - - - - - - -
Programa Recuperación fachadas Ministerio Turismo - - - - - - - - - - - - - - - -
Programa de Apoyo Social Alcaldía de Villa delRosario 1 500 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Programa Movilidad Alcaldía de Villa delRosario + Transportistas 750 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 - - - - -
Programas de Competitividad Economica Alcaldía de Villa delRosario +Camara de Comercio 750 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50
Programas de desarrollo Turistico Alcaldía de Villa delRosario + Hoteleria y Turismo 430 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 - - - - -
Programas de Comunicacion y Promocion Alcaldía de Tunja 450 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Reembolsos Intereses Crédito Tasa Compensada Ministerio Cultura 955 - 32 63 63 128 128 117 91 91 27 63 41 36 36 36
Total EgresosProyecto 310 839 10 263 31 286 32 703 19 061 27 517 16 845 18 636 18 634 25 838 30 047 28 381 33 468 16 376 1 566 216
INGRESOSFONDO
Renovacion Urbana Ente Gestor 242 722 9 366 28 551 28 551 13 352 21 419 5 409 9 992 9 624 21 611 26 663 24 556 30 512 13 115 - -
Espacio Publico Carreras 7 y 8 Ministerio Cultura 5 450 1 362 2 725 1 362
Espacio Publico Recaudo Valorización Alcaldía de Villa delRosario 23 714 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581 1 581
Recuperación soterrado redes ASOCODIS 12 499 173 520 746 1 197 1 232 2 544 2 266 2 266 885 286 286 95 - - -
Equipamientos Financiamiento Local Alcaldía- Gobernación 10 068 - 304 608 608 709 1 115 203 399 391 1 035 1 297 1 203 1 522 675 -
Equipamientos Financiamiento Sectorial Nación 10 068 - 304 608 608 709 1 115 203 399 391 1 035 1 297 1 203 1 522 675 -
Programa Recuperación fachadas y Cubiertas Ministerio Turismo - - - - - - - - - - - - - - - -
Programa Crédito tasa Compensada Ministerio Cultura 955 - 32 63 63 128 128 117 91 91 27 63 41 36 36 36
Recaudo Incremento Impuesto Predial Alcaldía de Villa delRosario 7 433 43 131 131 192 290 315 361 405 504 626 739 879 939 939 939
Recaudo Incremento Impuesto Industria y Comercio Alcaldía de Villa delRosario 6 519 38 115 115 168 255 276 317 355 442 549 648 771 823 823 823
Recaudo IVA telefonía móvil Alcaldía de Villa delRosario
Recaudo ocupacion espacio Publico Alcaldía de Tunja 2 463 0 44 44 64 97 105 120 135 168 209 246 293 313 313 313
Participacion Asociaciones Locales Camara de Comercio +Hoteleros +Turismo +transporte 1 190 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79 79
Total IngresosProyecto 320 617 12 643 34 386 33 888 17 912 26 499 12 667 15 240 15 335 26 145 32 092 30 793 36 657 19 931 5 121 3 772
Saldo Tesorería Fondo Inversión PEMPVilla 9 778 2 380 3 100 1 185 1 148- 1 018- 4 179- 3 397- 3 299- 307 2 044 2 411 3 189 3 556 3 556 3 556
Saldo acumulado tesorería Fondo Inversión PEMPVilla 2 380 5 480 6 665 5 517 4 499 320 3 077- 6 376- 6 069- 4 025- 1 614- 1 575 5 130 8 686 12 241
Intereses fondo 5% - 247 300 248 202 - 138- 287- 273- 181- 73- 71 231 391 551
SALDOCONSOLIDADO 2 380 5 727 6 965 5 765 4 701 320 3 215- 6 663- 6 342- 4 206- 1 686- 1 646 5 361 9 077 12 792
SIMULACION FONDO DE REHABILITACION PROYECTO PEMP VILLADELROSARIO

Consultora
159
2.7.4. RESULTADOS E IMPACTOS MUNICIPALES
CUADRO 2.7.4-1. IMPACTOS ANUALES EJECUCIÓN PROYECTO PEMP
Municipio 2009
M onto M onto %
1 875 167 9%
1 282 423 33%
14,0% 689 0%
M onto M onto %
535 1 726 323%
844 2 810 333%
M onto M onto %
37 336 351 1%
7 527 351 5%
20%
2 160 351 16%
29%
- 231 4,1%
Inversión urbanismo medio ambiente cultura turismo y espacio público
% inversión sectorial vs inversión total
Rentabilidad sobre capital invertido
Impactos anuales ejecución proyecto PEMP
INDICADORES
Impacto promedio anual
PEMP APP
Socioeconómicos
Producción habitacional (DANE)
Déficit habitacional (DANE)
Empleo (DANE)
Recaudo M unicipal
Recaudo industria y comercio
Recaudo Predial
Presupuesto municipal
Presupuesto
Inversión Municipal
% inversión respecto a presupuesto

Consultora
160
CONTENIDO
ANEXO 1. DESARROLLO DEL EJERCICIO DEMOSTRATIVO DE APLICACIÓN DEL
MODELO ECONÓMICO Y FINANCIERO 131
1. PROYECCIÓN ECONÓMICA DE LAS ACTUACIONES ESTRUCTURANTES
131
1.1. PARQUE GRANCOLOMBIANO 131
1.1.1. ÁREA.................................................................................................................................................................................131
1.1.2. COMPONENTES Y TRATAMIENTO....................................................................................................................131
1.1.3. PARÁMETROS DE FORMULACIÓN...................................................................................................................132
1.1.4. PLAZOS Y ETAPAS.....................................................................................................................................................132
1.1.5. BALANCES DE INVERSIÓN, FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS.........................................................133
1.1.6. RESULTADOS E IMPACTOS...................................................................................................................................134
1.2. PASEOS CARRERAS 7 Y 8 135
1.2.1. ÁREA.................................................................................................................................................................................135
1.2.4. PLAZOS Y ETAPAS.....................................................................................................................................................136
1.2.5. BALANCES DE INVERSIÓN FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS..........................................................138
1.3. RECUPERACIÓN AMBIENTAL QUEBRADAS Y EJES URBANOS CALLES 4 Y 7 139
1.3.1. ÁREA.................................................................................................................................................................................139
1.3.4. PLAZOS Y ETAPAS.....................................................................................................................................................141
1.4. DESARROLLO INTEGRAL SECTOR LA CASONA 143
1.4.1. ÁREA.................................................................................................................................................................................143

Consultora
161
1.4.4. PLAZOS Y ETAPAS.....................................................................................................................................................144
1.5. CENTRO INTERNACIONAL DE NEGOCIOS 147
1.5.1. ÁREA.................................................................................................................................................................................147
1.5.4. PLAZOS Y ETAPAS.....................................................................................................................................................148
2. RECAPITULATIVO 152
2.1. PARÁMETROS 152
2.2. OBJETIVOS INMOBILIARIOS 152
2.3. PLAZOS Y ETAPAS 153
2.4. BALANCES DE INVERSIÓN FINANCIAMIENTOS Y RETORNOS 153
2.5. RESULTADOS E IMPACTOS 154
2.6. PLAN PREVISIONAL DE TESORERÍA 156
2.7. SOPORTE DE INVERSIÓN 156
2.7.1. COMPROMISOS PRESUPUESTALES..................................................................................................................156
2.7.2. PRINCIPIO DE BASE Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO.........................................................................157
2.7.3. SOPORTE INVERSIÓN LOCAL..............................................................................................................................158
2.7.4. RESULTADOS E IMPACTOS MUNICIPALES...................................................................................................159
CONTENIDO 160

Plan Villa Rosario Titulo

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Similar a Plan Villa Rosario Titulo

Similar a Plan Villa Rosario Titulo (20)

Más de Villa Del Rosario

Más de Villa Del Rosario (20)

Último

Último (20)

Plan Villa Rosario Titulo