ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL

1. DERECHO REGISTRAL

2. ANTECEDENTES HISTORICOS DEL
DERECHO REGISTRAL
ROMA:
Sobre el aporte al Derecho Registral de la cultura romana, existen dos principales posturas
adoptadas por los tratadistas: una que establece que el Derecho Romano no realizó ningún
aporte al Derecho Registral, simplemente una limitada publicidad registral, y otra que indica
que, aunque fuera limitada la publicidad registral, sí existe un aporte, pues desde ese tiempo ya
se dotaba de seguridad jurídica a los actos y negocios celebrados.

3. El autor Bernardo Pérez Fernández del Castillo aclara que “en el Derecho Romano la transmisión
de la propiedad se otorgaba por actos exteriores que daban una publicidad limitada; no había un
registro que protegiera a los terceros adquirentes.” Esta postura le da importancia a la limitada
publicidad registral que los romanos le dieron a los actos de transmisión de propiedad, lo cual se
puede tomar como el primer antecedente de publicidad otorgada por una autoridad pública.

4. Sea cual sea la postura, es claro que los romanos no desarrollaron dentro de su ordenamiento
jurídico la figura de la publicidad registral, pero si dieron importancia a crear instituciones que
garantizaran la transmisión de la propiedad, especialmente tuvieron un sistema de control
estatal de la enajenación de bienes. Bernardo Pérez Fernández del Castillo narra que “se
distinguen dos periodos principales: Clásico y Justinianeo, aunque existe un período posterior al
Justinianeo al cual denomina Derecho Romano Moderno, consistente en las prácticas jurídicas y
estudios de los postglosadores (grupo de juristas) hasta 1804, año en que se promulgó el Código
de Napoleón.

5. Para entender al Derecho Romano, es importante tener claro que el mismo tiene la
característica de haber evolucionado constantemente entre sus distintos periodos, atendiendo a
los requerimientos de su sociedad, y es por eso que vale la pena analizar cada una de las etapas
este derecho, con sus respectivas instituciones relacionadas a la publicidad registral.

6. En Roma las Gentes se obligaban por los nudos pactos o contratos atípicos y por los contratos
típicos, tales como la compraventa, permuta, donación, los cuales no transmitían la propiedad,
sólo creaban obligaciones. Para su transmisión era necesario llevar a cabo actos
extracontractuales.”29 Los romanos entendieron que la contratación de sus habitantes
necesitaba ser dotada de seguridad jurídica, y son precisamente la mancipatio, in jure cessio y la
traditio, las instituciones jurídicas que crearon para dotar de certeza los actos celebrados

7. Mancipatio
Antonio Ortega Carrillo de Albornoz, narra que la mancipatio “era un instituto típicamente
romano. Contemplado en las XII Tablas, que probablemente era ya conocida mucho antes por
los romanos que la utilizaban como venta al contado. En la época clásica Gayo la recuerda como
un modo formal y solemne de transmitir la propiedad de las cosas mancipables.” La mancipatio
es el primer antecedente de requisito formal de validez de un acto jurídico, que fue regulado en
una ley escrita. La mancipatio era el último paso para logar que un acto jurídico surtiera efectos
legales, lo cual aplicado al presente es lo que se simplificó a las inscripciones hechas ante un
funcionario, pues si no se realizaba tal y como especificaba la ley, la mancipatio no surtía efecto
alguno y, en consecuencia, no se transmitía la propiedad., efectuado solo por ciudadanos
romanos.

8. Tenía por objeto la transmisión de la res mancipi: fondos itálicos, esclavos y animales de tiro o
carga. Se realizaba en presencia de cinco testigos y se utilizaba un portabalanza y un trozo de
bronce (randusculum). El adquirente, como símbolo del precio (mancipio accipiens) golpeaba
uno de los platos de la balanza con el trozo de bronce y al mismo tiempo pronunciaba una
fórmula solemne afirmando que hacía suya la cosa.
La mancipatio no era un acto que quedara registrado propiamente en un registro estatal, pero es
precisamente la intervención de los cinco testigos anteriormente descritos lo que dotaba a todo
el procedimiento de un mínimo de publicidad que garantizaba que fuera realizado sin ningún
tipo de vicio.

9. Los testigos son necesarios, ante todo, como garantía de publicidad y libertad de las partes,
dado que la escritura no se usaba, los testigos podrían testificar que tal negocio había tenido
lugar conforme al derecho. Pero lo verdaderamente importante son las palabras pronunciadas
por el adquirente, pues son ellas las que generan los efectos traslativos del acto.

10. GRECIA
Según Bernardo Pérez Fernández del Castillo, el aporte de Grecia al derecho registral son los
mojones que se colocaban en propiedades que estaban gravadas con hipotecas, siendo aquellos
una expresión de publicidad elemental.
Estudiadas fríamente las instituciones griegas, sin manías arqueológicas, debe reconocerse que
los oroi (sillares en que debían inscribirse los débitos) fueron en un principio simples mojones
(termini di confini), y si más tarde se colocaron en los campos o cerca de los edificios gravados
con hipotecas son siempre medios de una publicidad elemental, noticias sin sanción, no
condiciones indispensables para la validez de la hipoteca o para hacerla eficaz contra tercero.

11. La colocación de los mojones en las fincas gravadas con hipotecas, era simplemente un medio
para hacer saber, a quien lo viera, que existía un gravamen sobre la propiedad. Esto no implicaba
ningún tipo de derecho frente a tercero, que se pudiera ejercitar ante ningún órgano de control.
Los mojones de piedra en las fincas indicaban los lotes de tierra sujetos a responder de las
deudas. Los estudiosos del Derecho Registral suelen llamar a estos mojones piedras
hipotecarias.

12. En el mismo libro señala ARISTÓTELES que se inscriben en tablillas blancas los nombres de los
compradores y que se “inscriben también las tierras y las casas”, y seguidamente “se llevan al
Consejo las tablillas escritas...y las guarda el esclavo público.
Lo anterior narra cómo los mojones o piedras en cuestión no eran más que letreros que se
colocaban al frente de las fincas, para hacer saber a las personas que sobre las mismas existía
una hipoteca.

13. ALEMANIA
Derecho Germanico
Los germanos históricamente heredaron ciertas figuras utilizadas por los romanos, lo cual les
proporcionó una buena base para mejorar lo que los romanos ya habían creado; y es por esa
razón que para entender el Derecho germánico se deben tomar en consideración los
acontecimientos y culturas que influenciaron la creación de las figuras jurídicas propias.

14. El antiguo derecho germano, el seguidor del derecho romano, no era común a todos los reinos
que formaban parte de lo que en la actualidad es la República Federal Alemana. Tal y como
sucedió en Roma, la transmisión de inmuebles se realizaba en dos etapas: por un lado el negocio
jurídico, y por otro el acto traslativo de dominio. La Gewere y el Auflassung, eran las formas de
transmitir la propiedad.

15. Los germanos siguieron un sistema similar de transmisión de propiedad al de los romanos,
principalmente en cuanto al procedimiento básico de celebración de enajenación dividido en
dos etapas: La celebración de un negocio jurídico y la transmisión de dominio. Lo innovador que
agregó el ordenamiento jurídico germánico fue que se simplificaron ciertos procedimientos y se
le dotó de mayor seguridad jurídica a sus actos jurídicos mediante la creación de registros.

16. FUNCIONAMIENTO DE LAS SIGUIENTES
INSTITUCIONES
La Gewere se integraba por dos aspectos: la entrega al adquirente, y la desposesión o abandono
del enajenante.
Es decir que “la posesión, la propiedad y los demás derechos sobre las cosas en los Derechos
germánicos medioevales estaban englobados dentro de una institución única: La Gewere. Esta
palabra etimológicamente, significa “vestidura” o “investidura”.

17. LA AUFASSUNG
La aufassung, podía ser judicial o extrajudicial. El primero, al igual que la in jure cessio, era un
juicio simulado; el adquirente demandaba al enajenante la entrega de la cosa, éste se allanaba a
la demanda y el juez resolvía favor del actor entregándole judicialmente la posesión. En el
extrajudicial el contrato se perfeccionaba con la inscripción de la transmisión de la propiedad en
el libro territorial. A este sistema se le conoce como registro constitutivo

18. FRANCIA
Sabemos que en Francia la aplicación del derecho en tiempos feudales y monárquicos se
diferenciaron muy bien el norte del sur. En el primero con gran influencia germánica, la forma de
transmisión de la propiedad se realizaba por medio de la Gewere y Auflassung. La segunda
continuó con las costumbres del derecho romano, transmitiendo la propiedad con la traditio,
celebrada en formas diversas, según el tiempo y el lugar
El Derecho francés, cuando aun existía el feudalismo, se dividió en dos grandes vertientes, pues
en la región norte prevaleció mucho de lo establecido por los germanos, y en el norte se
utilizaron las figuras romanas.

19. Es conveniente enfocar la historia del Derecho francés con relación al Código Civil, ya que
constituye el punto de arranque de una nueva era. Deben distinguirse dos períodos de extensión
desigual, aunque de importancia homogénea, periodo de derecho antiguo, es decir todo lo
anterior al 14 de julio de 1789 y periodo de derecho intermedio o derecho de la Revolución.
El Derecho francés, cuando aun existía el feudalismo, se dividió en dos grandes vertientes, pues
en la región norte prevaleció mucho de lo establecido por los germanos, y en el norte se
utilizaron las figuras romanas.

20. ESPAÑA
Es indudable el hecho que Guatemala es un país que, ya sea por herencia o imposición, tiene
mucha influencia del Derecho Español en la actualidad, y es en razón de lo anterior que se hace
necesario estudiar a profundidad todas sus instituciones pasadas y presentes.
En complemento a lo anterior, existe un punto en la historia en el que, por ser Guatemala un
país conquistado y posteriormente colonizado, tuvo cómo ordenamiento jurídico, lo impuesto
por la Corona española. El Derecho español, es para el Derecho Registral guatemalteco un
antecedente de legislación anteriormente aplicada en el territorio nacional, es la base jurídica
que inspiró a las instituciones jurídicas actuales.

21. El Derecho español contiene, tanto antecedentes de registros inmobiliarios, así cómo aportes de
registros tributarios, lo cual hace necesario analizar por separado ambas ramas del derecho
registral con sus respectivos pasajes históricos.