Este documento resume la evolución histórica de la publicidad registral en diferentes culturas y épocas. Comienza describiendo los orígenes de la publicidad notarial en culturas antiguas como la hebrea, egipcia y griega. Luego describe los sistemas de transmisión de propiedad en la antigua Roma y el surgimiento de la publicidad registral en el derecho germánico. Finalmente, resume la evolución de la publicidad registral en España, América precolombina y el periodo colonial.

1. UNIVERSIDAD FERMÍN TORO
VICERRECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
Wilmer Valles
Prof. Gabrielis Rodríguez
SAIA: “F”

2. DE LA INSTITUCIÓN NOTARIAL
El autor Caicedo Escobar argumenta
que: “En los pueblos antiguos se da
una publicidad de tipo publicitario o
notificatorio, ya que la misma
persigue dar a conocer a cualquier
posible interesado el acto o contrato
celebrado para transferir bienes
inmuebles, y utilizan medios como el
pregón, el anuncio, el edicto ente
otros. Es de destacar el valor
informativo que tiene el registro y que
las formas solemnes de constitución
conceden cierta publicidad.
De igual forma, se instaura una publicidad
protectora de terceros adquirentes, la
cual da a conocer a terceros interesados
los derechos reales que recaen sobre
inmuebles, los cuales quedan a salvo
respecto de aquellos derechos que no
optaron por acogerse al principio de
publicidad. Se debe tener claro que, tanto
las formas de publicidad y como las de
constitución actúan independientemente,
de modo que el derecho real puede
existir válida y, al menos eficazmente una
vez cumplidas estas”.

3. EL PUEBLO HEBREO
Entre los hebreos, algunos pasajes del antiguo testamento
creen hallar orígenes de la actividad registral en cuanto a
la publicidad registral o manifestación más antigua de la
transmisión del dominio.
EN EGIPTO
Existían dos clases de oficinas:
La bibliozeke demosion logon, que
eran los archivos de negocios, en
donde se conservaban las
declaraciones hechas cada 14 años,
que servían de base a la percepción
del impuesto; y
La enkteseon bibliozeke que eran los
archivos de adquisiciones, regida por los
bibliofilakes, quienes eran funcionarios
análogos a los registradores, que
intervenían en la contratación
inmobiliaria y en la transmisión de
derechos de igual carácter.

4. EN GRECIA
Según Roca Sastre, en un inicio la publicidad de las transacciones
inmobiliarias en Grecia se limitaba a bandos, declaraciones
escritas de la autoridad y otras formalidades.
En la isla de Rodas se
implanta la publicidad por
medio de inscripciones
registrales.
En la isla de Tauro, el adquirente de una finca
no estaba obligado a pagar el precio de la
venta hasta que el cedente acreditara que el
inmueble estaba libre de cargas, lo cual
comprobaba por medio de una certificación
del archivero.

5. EN ROMA
A pesar de la influencia del sistema jurídico romano que dio
origen a los ordenamientos de los estados de corte latino, no
hubo sin embargo publicidad registral, ni la institución registral,
imperó el sistema de clandestinidad de inmuebles. En Roma
existieron: la mancipatio, la in jure cessio, y la traditio.
En el antiguo derecho romano, consistía en la enajenación de una
propiedad, ya fueren bienes muebles e inmuebles, con ciertas
solemnidades y en presencia de cinco testigos. Era una forma de
contratación esencialmente formalista, porque la conducta de los
intervinientes era un elemento esencial sin el cual las partes no
pueden quedar obligadas, ni surtir efectos los actos que se celebran.
LA MANCIPATIO

6. EN ROMA
LA IN JURE CESSIO
La In jure cessio era un modo de transmisión de
la propiedad, anterior a las 12 tablas, en virtud
de la cual:
• El cedente y el adquirente
comparecían ante el pretor romano, o el
presidente en provincias
• En el caso de que la cosa fuese mueble,
el adquirente ponía la mano sobre ella y
afirmaba ser el propietario y
• Luego el magistrado preguntaba al
cedente si había oposición,
• No habiéndola como acto contiguo se
dictaba el addicit que declaraba la
propiedad del adquirente.
• En el caso de bienes inmuebles, se debía
trasladar el pretor al lugar en donde se
localizaba tal bien.( Roca Sartre)

7. LA TRADITIO
Entrega a alguien de algo. Tradición de
una cosa vendida. Era aplicable a toda
clase de bienes, pero sin observar
mayores formalismos, tales como ritos
o determinadas conductas sagradas,
pues se trataba de una entrega de la
cosa con desapoderamiento. Por su
observancia y subsistencia en el curso
de los años, por tradición se entiende:
entrega.
EN EL DERECHO GERMANICO
A decir de Carral y Teresa: “La publicidad
registral no existió en Roma. La publicidad
registral es creación germánica”, pues
considera que es a partir del derecho
germánico que podemos hablar de una
actividad registral. El derecho germánico
introdujo la transmisión de la propiedad como
un acto voluntario donde:
• Las partes declaraban
ante el tribunal la
trasmisión de un bien
inmueble, dando lugar al
abandono unilateral de la
posesión de la cosa
• Luego se efectuaba
su inscripción en el
registro inmobiliario

8. Es importante señalar que es en esta
época, de la Edad Media, que se instituye
como tal el Registro Civil, cuyas raíces se
remontan a los censos y ciertos registros
que se diligenciaron en los pueblos greco-
romanos.
Aunque “el real y verdadero antecedente del registro civil se
encuentra en los registros parroquiales de la Iglesia Católica,
llevados en forma ordenada a partir de finales del siglo XIV,
que partía de la misma idea greco-romana de asentar los actos
más importantes de la vida de los feligreses, cuya función se le
encargo al párroco local. Posteriormente, el hecho de que
todas las personas protestantes eran marginadas de los actos
de la Iglesia Católica, y que los relativos a su estado civil no
fuesen debidamente inscritos, dio lugar a la secularización del
registro civil, por lo que el Estado tomo el control de tal
institución.” (Alfonso Brañas).

9. EN EL DERECHO ESPAÑOL
Carral y de Teresa, así como Roca
Sastre, consideran que la evolución
de la publicidad registral en España
se divide en cuatro períodos:
1) De Publicidad Primitiva;
2) De Influencia Romana;
3) Del Inicio de la Publicidad Registral y
4) De la Consolidación del Régimen de Publicidad Registral.

10. EN LA AMERICA HISPANA
1.- LA EPOCA PRECOLOMBINA
En el origen de la población
americana, se careció de un sistema
que impulsara la publicidad registral
como tal, en virtud de que en un inicio
se constituyeron como pueblos
nómadas. Es con la misma evolución
que se produce el asentamiento en un
territorio determinado, ya que estos
pueblos primitivos encuentran en la
tierra y sus respectivos cultivos, su
principal fuente económica.
En el continente americano, destacan
tres grandes culturas prehispánicas. La
cultura azteca constituida en el
altiplano del territorio mexicano; la
cultura maya en Yucatán y parte de
Centroamérica; y la cultura inca en
Perú.

11. EN LA AMERICA HISPANA
LA CULTURA AZTECA
En la civilización azteca se
encuentran antecedentes
de los ciertos registros que
se llevaban en tales
pueblos, como el
inventario de los tributos
que registraba las
mercancías que las
ciudades tributarias debían
entregar a Moctezuma,
como jade, plumas de
quetzal, polvo de oro,
granos de cacao, trajes de
guerrero, mantos de
algodón, entre otras.
“Los mayas fueron el único
pueblo prehispánico que pudo
expresar por escrito
concepciones ideológicas, las
cuales se formaban por una
combinación de signos que
tenían a la vez valor
ideográfico fonético. Sus
textos datan a partir del siglo
III después de Cristo y se
encuentran en estelas, piedras
y toda clase de monumentos,.
Es mediante este tipo de
escritura que se pudo registrar
toda observación de carácter
astronómico, costumbres
religiosas y caracteres
matemáticos”.
LA CULTURA MAYA
En la cultura Incaica destacan
aspectos relacionados al
origen de los registros, y son
los khipus, quienes mediante
un método de nudos y
cuerdas lograron registrar
aquellos actos que influían en
su formación política y social.
La economía de los Incas se
basó en la agricultura y en la
ganadería. Tanto las tierras
como el ganado pertenecían
al Inca, y sus productos se
repartían entre el emperador,
los sacerdotes y el pueblo.
Cada año se procedía al
reparto de tierras y familia de
campesinos recibía una
parcela en función de sus
necesidades.
LA CULTURA INCA

12. EN LA AMERICA HISPANA
Los territorios americanos que formaron
parte de la corona española debieron
pasar por los mismos periodos de la
evolución del derecho registral español.
Y aunado a eso, la complejidad de la
coexistencia de dos sistemas jurídicos
distintos, uno conquistador y el otro
conquistado, con ciertos presagios de
desaparición, pero que a pesar de ello,
en la actualidad aun conserva sus
principios y esta sujeto a la atención y
cumplimiento de los miembros que
integran la comunidad que lo aplica.
2.- PERIODO EPOCA COLONIAL
Las principales regulaciones de los aspectos
registrales de esta época son:
Las capitulaciones; Las encomiendas;
La Casa de Contratación
de Sevilla;
El Consejo Supremo
Real de Indias.