1) El documento habla sobre las familias que desean adquirir una vivienda pero no tienen los medios económicos para pagarla al contado. 2) Estas familias optan por un crédito hipotecario que les permite obtener la vivienda de inmediato a cambio de pagos mensuales durante varios años. 3) Sin embargo, existe el riesgo de que sobre endeudamiento si ocurren imprevistos que aumenten el monto total a pagar con intereses.

1. EL SOBREENDEUDAMIENTO HIPOTECARIO Y LA NECESIDAD FAMILIAR
DE SER DEUDORA HIPOTECARIA
Anel Lucía Gómez Vargas
Resumen
El presente artículo habla sobre la necesidad de las familias al querer adquirir a
título de propiedad un bien inmueble de vivienda, y dada las imposibilidades
económicas de adquirirlo con dinero en efectivo, deciden optar por la vía
crédito hipotecario, ya que éste les otorga la inmediatez de obtener para uso y
disfrute el inmueble. El hincapié ha de suscitarse en los problemas a futuro que
surgen con esta decisión de comprometerse con una deuda de un monto
elevado y tiempo considerablemente alto, y a partir de los datos otorgados por
una familia que se encuentra en el mencionado caso, el objetivo del artículo es
en señalar las causas de porque aún con estas advertencias se opta como
factible este medio, como los factores tantos como la edad, la situación
económica y hasta el temor de un posible desalojo por vencimiento de un plazo
de arrendamiento o anticresis, han de influir para convertirse en presión
mediática para conseguir a como dé lugar la propiedad inmueble
considerándolo ya no una opción, sino un necesidad y a futuro una presión
debido al sobreendeudamiento que podría causarse por la ampliación del valor
de los intereses ante variables imprevistas que podrían aparecer en el periodo
de tiempo establecido.
Abstract
The present article talks about the need of the families when wanting to acquire
as property a real property of housing, and given the economic impossibilities of
acquiring it with cash, they decide to opt for the mortgages credit, since this
gives them the immediacy To obtain for use and enjoy the property. Emphasis
should be placed on future problems arising from this decision to commit to a
debt of a high amount and considerably high time, and from the data provided
by a family that is in the case, the objective of the article It is in pointing out the
causes of why even with these warnings this medium is chosen as feasible, as
factors such as age, economic situation and even the fear of a possible eviction
due to expiration of a term of lease or anticresis, have to influence To become
media pressure to get real property as a place, considering it no longer an
option, but a future necessity, a pressure due to the over-indebtedness that
could be caused by the increase in the value of interests against unforeseen
variables that could appear in the period Of established time.

2. Introducción
La demanda y oferta actualmente sobre bienes inmuebles de vivienda es
considerablemente alto, siendo en mayor porcentaje de compradores las
familias. Para poder realizar esta adquisición, en el contrato de compra y venta,
el pago se puede realizar al contado o al crédito. Debido a las dificultades
financieras de las familias de recaudar el dinero en grandes cantidades como el
valor de un departamento, ya sea porque ésta se somete a su vez a gastos
quizá de necesidad más inmediata y básicas, siendo un ejemplo la educación y
alimentación de los hijos, el pago en dinero es efectivo es difícil de realizar, por
esta razón es que las entidades financieras le otorgan la facilidad de un crédito
hipotecario, donde se puede adquirir y disfrutar de la vivienda mientras se
realiza el pago mensual de una cierta cantidad de dinero acordado, hasta que
se pueda cubrir la obligación para con el banco.
Al ser el costo de una vivienda alto, las cuotas que se habrá de pagar
incluyendo intereses que el banco adhiere al monto, suele provocar en la
familia una restricción y simplificación de gastos en consumos de bienes y
servicios, pues el ingreso familiar se somete a una reducción considerable,
eliminando así gastos que anteriormente se tenía y ahora los motivos ya no
dan opción a continuar realizándolos.
Estas advertencias habrían de considerarse previo a la firma y aceptación del
contrato, pero la particularidad del crédito hipotecario se encuentra en que éste
en realidad es una decisión que somete riesgos previstos como imprevistos.
Este segundo causa las situaciones en crisis de los clientes hipotecarios, ya
que se encuentran en circunstancias las cuales no pudieron o no supieron
prevenir, y tomando en cuenta que este cliente pueda ser una familia, ya se
causaría perjuicio hasta en el desarrollo de los hijos que se ven afectados por
esta obligación.
Pero a pesar de esto, aún se denomina la hipoteca como el medio mas
accesible para obtener el inmueble, considerándolo hasta en varios casos, la
única opción para adquirirlo. Dado que la familia se encuentra en la necesidad
de obtener una vivienda estable a título de propiedad, es probable que se
someta a las consecuencias hasta deficientes a futuro que contiene el contrato,
aceptando deudas y demás que quizá en un primer momento no estuvo en la
obligación de realizar.
Sujetos:
Entidad financiera
Cliente hipotecario: la familia
Técnicas e Instrumentos:
Análisis de documentos

3. Entrevista
Procedimiento:
Al momento que una familia quiere adquirir un bien inmueble a título de
propiedad, pero no tiene los medios económicos necesarios o suficientes para
poder obtenerla, es aquí donde aparece la opción que otorga la entidad
financiera de poder otorgarle la opción de un crédito hipotecario, en el cual
puede adquirir la vivienda cobrándole un monto acordado mensualmente de
modo que en el pasar de los años pueda cubrir el pago del bien y los intereses
del banco al haberle brindado esta facilidad.
La familia una vez que aceptó el contrato de la garantía mobiliaria, adquiere
inmediatamente el bien, estando de acuerdo del dinero que habría de pagar
cada mes. Pero ante este monto, a lo largo del tiempo puede variar ya sea para
bien o mal. En el primer caso puede darse que el cliente haya recibido algún
beneficio dinerario ya sea por herencia o por frutos imprevistos de algún
negocio propio, y esta ganancia decida destinarla para el pago de la hipoteca,
reduciendo de este modo el plazo en un inicio acordado y reduciendo en cierto
porcentaje el valor de los intereses. Pero el problema a de suscitarse cuando
se varíe este monto para desventaja del deudor, ya que en el caso que se haya
ocasionado alguna emergencia, en consecuencia conlleve a la familia a
destinar el dinero a cubrir esto, por necesidad con mayor urgencia inmediata,
existe la posibilidad de acudir a la entidad financiera a presentar la situación
imprevista y requerir una negociación con la deuda ante ellos, es así que éste
te puede reducir temporalmente la cuota, pero con esta acción, se ampliará el
plazo de pago, trayendo así un mayor pago de intereses, una ampliación del
crédito.
Con esta incertidumbre de la familia de no saber que pasará al momento de
aceptar esta deuda que los “perseguirá” durante los años que se pactó, de que
quizá éste amplíe su interés o no, si todo seguirá con lo acordado desde un
inicio, o irá a variar a través del tiempo. Porque a pesar de los riesgos tan
grandes que contiene el contrato de crédito hipotecario, decide aceptarla y
hasta nombrarla como la forma más accesible de obtener aquella “Vivienda de
tus sueños”. Todo esto también refleja que existe una necesidad en esta familia
de obtener este bien, de su inmediatez por sobre todo, pero ¿qué habría de
originar aquella urgencia y pasar de ser una opción a convertirse en una
presión, a la cual se someten estas personas como clientes de un negocio, que
al final, nunca pierde?
Utilizando un caso real de una familia que se encontró en la situación la cual se
planteó anteriormente, donde ésta con el pasar del tiempo, recién advirtió de
las verdaderas consecuencias que trae el someterse a un crédito hipotecario,
se ha de conocer por qué en un primer momento no las supieron, y cuáles
serían las recomendaciones para que no suceda esto.

4. Resultados
1. A partir de la encuesta realizada a la familia cliente de un crédito
hipotecario otorgado por el Banco Interbank de una duración de 15 años
por una mensualidad de 2518 soles, a la adquisición de un
departamento ubicado en la Residencial Challapampa Lote 2 piso 202,
en el distrito de Cerro Colorado, provincia de Arequipa; ésta se
encuentra actualmente en una situación limitada que no previó al
momento de aceptar los acuerdos constatados en el contrato de la
garantía mobiliaria.
Cuando se les preguntó por qué decidieron optar por este medio para la
adquisición del bien respondieron que por decisión familiar evaluaron
sus posibilidades económicas de realizar el pago del valor del bien, y al
no tener el monto que se requería, decidieron obtenerla vía crédito
hipotecario.
Cuando se les preguntó por qué no realizaron el asesoramiento previo a
la firma, atribuyeron que era de necesidad inmediata la adquisición de la
vivienda, por estas causas:
a) El constituirse como titulares de una propiedad inmueble propio
para su uso y disfrute
b) Para hacer uso de su derecho a la vivienda propia, ya que
anteriormente nunca tuvieron un bien inmobiliario propio, y a lo
largo de los años vivían en alquileres y mudanzas constantes por
vencimiento de los plazos, algo que resultaba incómodo para la
familia además de una pérdida progresiva de dinero.
c) Al ser una pareja de edad mayor a los 50 años, un anticresis o
arrendamiento ya no se encontraban entre sus opciones, porque
la necesidad de una vivienda estable era aún mayor, y al saber
que no habría la posibilidad del pago al contado de este bien, y
que habrían de someterse a un crédito hipotecario de una
duración mayor a 10 años, se consideraban en la edad propicia
para adquirirlo.
Cuando se les preguntó en qué limitó este deuda mensual a partir del
contrato de crédito hipotecario, respondieron que tuvieron que realizar
una planificación de gastos mensuales realizados por los cuatro
miembros de la familia, designar el monto límite que habría de gastarse
en estos gastos, además del pago de servicios básicos utilizados por
todos ellos y suprimir la compra de artículos o servicios que no sean de
necesidad urgente. A todo esto se le agregó la paga de servicios que no
tenían previsto realizar al momento de adquirir el bien, el cual era la
limpieza de zonas comunes entre los departamentos, de seguridad

5. otorgada las 24 horas, de ascensor e iluminaciones ubicadas en las
escaleras del edificio.
Cuando se les preguntó la razón la cual ellos no precavieron éstos
pagos o limitaciones que habrían de suscitarse, argumentaron que ellos
se encontraban en la presión de retirarse del lugar en el cual habitaban,
ya que éste era una casa en alquiler y la propietaria les comunicó que el
plazo de arrendamiento había culminado, por lo cual ellos tenía un
tiempo de 30 días para deshabitar el bien. Por esta brevedad de tiempo,
y por las razones ya anteriormente dichas para no adquirir otra vivienda
en alquiler o anticresis, decidieron acudir al Banco Interbank ya que éste
ofrecía la tasa de interés más bajo referido a hipotecas inmobiliarias. Y
ante las facilidades que le ofrecía al comprar un piso de uno de sus
proyectos financiados, las cuales eran un interés más bajo y un
procedimiento más veloz, siendo el requisito sólo cancelar todas sus
tarjetas de crédito para así otorgarles el monto de préstamo que
deseaban, imaginaron que aquella era la decisión correcta, cosa que
actualmente aceptan ya no ser así.
2. Revisando el Código civil a de encontrarse el artículo 1098 La hipoteca
se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley
siendo la escritura pública el contrato de las pares firmado por el juez de
paz o el notario asegurando su autenticidad, legalidad y validez.
3. Según datos otorgados por la Cámara Peruana de Construcción existe
una demanda efectiva de 200’000 viviendas solo en Lima Metropolitana
y el Callao, donde la mayoría de éstos son personas que pertenecen a la
clase media baja a clase baja.
Fuente: Cámara Peruana de Construcción
Discusión
El crédito hipotecario es el medio por el cual personas o entidades han de
acudir para el financiamiento de un determinado propósito, en el presente caso,
para adquirir una vivienda.
A pesar de esto existen otros medios como el de negociación directa entre el
vendedor, por ejemplo una constructora, y el comprador, donde acuerdan el
crédito del bien, siendo el plazo de pago más corto, para beneficio del acreedor
ya que éste no quiere alargar el tiempo sin que se haga cobro del bien, pero el

6. problema suscita en el monto de las cuotas, las cuales van a ser elevadas, en
proporción al reducido tiempo de pago.
Es por ésta razón que las familias hayan la posibilidad de pagar en cuotas más
pequeñas pero en un mayor plazo, como la más factible, ya que te elimina esa
limitación económica que te impide adquirir el bien inmobiliario que se desea.
Es por ello que la mayoría de personas que contratan un crédito hipotecario
son de clase media baja o clase media baja.
Ante esta opción, de mera visión superficial, parece algo cómodo de manejar,
algo que no es del todo cierto, pues este contrato se le podría denominar como
una opción disfrazada, porque es un riesgo el no saber a qué consecuencias te
habrás de involucrar a lo largo del tiempo que ha de transcurrir, ya que los
intereses pueden ir variando según el pago que se vaya realizando. Si ha de
ocurrir una emergencia, donde el deudor no adquiera la posibilidad más de
entregar la mensualidad correspondiente por una necesidad aún más urgente,
el banco puede brindarte la facilidad de reducir la cuota, pero ampliado el
plazo, haciendo con el tiempo el pago de intereses aún más alto, generando
así un endeudamiento no previsto por el cliente.
Es verdad que existe protección del Estado con circunstancias de deudas,
donde es de obligación salvaguardar el derecho de la persona, limitando de
este modo el poder de las entidades financieras para que no cometan abusos
en contra de sus clientes. Es por ello que la formalidad de una hipoteca es tan
estricta y detallada, pero aun así se puede hallar la debilidad de una ley y
obtener provecho de ésta. Un claro ejemplo es el nombrado en la encuesta
realizada: la familia declara que en el procedimiento y evaluación para el monto
de préstamo hipotecario en la adquisición del bien, el banco le pidió a los
cónyuges cancelen todas sus tarjetas de crédito y deudas que han de contener.
Esto es por la razón en que el cliente no puede solicitar un préstamo que
sobrepase el 30% de sus posibilidades económicas, ya que el Estado protege
que la entidad financiera te obligue a realizar el pago de una deuda mayor al de
tus posibilidades. Pero al momento de solicitarte que se cancele tus tarjetas, se
realiza la evaluación y en ella contiene que la persona no tiene deudas de las
cuales ha de preocuparse, por lo tanto le es permitido que se le otorgue un
crédito aún mayor, algo que al principio la persona ha de estar fascinada, pues
se le dio la posibilidad de obtener un préstamo mayor, pero en realidad el
engaño está que la deuda será también mayor, donde lo más probable el
cliente se encontrará en una situación de crisis puesto que realmente no tendrá
los medios económicos para cubrirlo.
A todo esto se llega a la conclusión que aunque el Estado brinde las
protecciones que todo ciudadano requiere ante estas situaciones económicas
tan delicadas, la culpa recae mayormente en el mismo cliente, puesto que éste
no ha realizado el análisis correcto de los posibles problemas que traerá

7. consigo una deuda de 10 a 15 años, es decir, no advierte el compromiso que
está asumiendo solo por el deseo inmediato de obtener una vivienda propia.
Es importante que antes de acudir a un crédito hipotecario se realice el análisis
de las implicancias que conlleva y si se va a poderlo asumir, junto con las
situaciones a futuro que habrán de suscitarse.
Para esto siempre se recomienda el asesoramiento, preferible de un
especialista en el tema, el cual podría ser un abogado, que señale los pros y
los contras de la decisión y así saber que conviene como cliente realizar. Todo
esto para evitar situaciones donde se encuentre el peligro la economía no solo
de una persona, sino de una familia, problema que se puede evitar si las
opciones se las analiza correctamente y a su tiempo. Ante cualquier duda,
asesórate.
Bibliografía
EYZAGUIRRE DEL SANTE Hugo, CALDERÓN SEMINARIO Carlos, El
mercado de crédito hipotecario de Perú, Banco Interamericano de Desarrollo,
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BASTANTE GRANELL VÍCTOR, Mediación hipotecaria: una solución al
problema del sobreendeudamiento de los particulares (febrero 2013)
Universidad de Almería
TRUJILLO DÍEZ Iván Jesús (2002) recogido de
http://www.ecri.eu/new/system/files/13+Sobreendeudamiento-spanish-
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MEDINA Graciela Hipoteca, Bien De Familia y Viviendas protegidas por la
Inembargabilidad establecida por Ley 22.232