Este documento describe el desarrollo del turismo residencial en el municipio de Tola, Nicaragua y los problemas asociados. Tola tiene 474 km2 con 54 km de playa, pero tiene una población rural pobre con poca infraestructura. Varios proyectos turísticos se han desarrollado en la costa, aumentando los precios de la tierra y causando conflictos sobre la tenencia de la tierra. El turismo residencial ha creado empleos pero también ha excluido a los locales y dañado el medio ambiente.

1. Turismo y desarrollo
inmobiliario
El caso de Tola, Nicaragua
Alejandro Bonilla
26 de Septiembre 2007

2. Descripción del Municipio
 474 Km2
 54 kms de playa
 Población de 25,000, 86% rural y
pobre
 Territorio poco poblado, escasa
infraestructura
 Poca presencia de instituciones
estatales
 Importancia ecosistémica
 Especulación de tierras
 Inseguridad jurídica

4. Marco Legal que configura la forma de
Tenencia de tierra en Nicaragua
 Constitución Política
 Código Civil
 Ley Agraria de 1917
 Ley General del Medio Ambiente y los
Recursos Naturales
 Leyes Municipales y Reglamento
 Ley de Reforma Agraria aprobada en
julio de 1981
 Decretos Confiscatorios y
expropiatorios de los años ochenta
 Proyecto de Ley de Costas en discusión

5. Tenencia de tierra en Nicaragua,
1978 - 2002

6. Problemas generales que se produjeron a
partir de la reconfiguración de la tenencia
 marco legal e institucional débil y disperso;
 trámites legales tardados y costosos;
 invasiones de tierras;
 falta de demarcación y titulación de tierras indígenas;
 falta de inscripción y demarcación de áreas protegidas;
 poca cobertura de registros de la propiedad y ausencia de
catastro;
 legalización inconclusa;
 demanda aumentada debido principalmente a duplicación
de titulación de beneficiarios;
 reconcentración de la tierra
(Basado en Marco de política de tierra, MAGFOR 2005).

7. Problemas específicos que se han
generado en Tola
 Conflictos de limites de la propiedad (En comunidades
Indígenas, Cooperativas y entre particulares)
 Rectificación de áreas.
 Conflictos en las zonas costeras (Restricción de acceso a
particulares a las costas y privatización de estas).
 Arrendamiento de un mismo lote costero a dos o más
actores.
 Conflictos en la aplicación de la Ley Agraria de 1917 y la
Ley General de Medio Ambiente y los Recursos Naturales
 Otorgamiento de Títulos de Propiedad y Supletorios de
zonas costeras
 Compra y venta de manglares y humedales
 Invasión de tierras y falsificación de títulos
 Reclamos de Cooperativas entre los socios y entre estos
y particulares.
 Incremento del precio de la tierra y especulación.

8. El turismo residencial:
¿Producto turístico o inmobiliario?
 El turismo residencial es un producto relacionado con la
construcción de viviendas en zonas turísticas para que sean
compradas por clientes nacionales y extranjeros, como segunda
residencia, casa habitual o apartamento para destinar a alquiler.
 El turista no utiliza servicios ni estructuras turísticas comerciales
para su estancia, sino que aprovecha una estructura habitacional
que compra o alquila fuera del sistema de alojamiento hotelero.
 El poder adquisitivo de los turistas es alto ya que debe cubrir el
mantenimiento de una segunda residencia.
 Crea diversas fuentes de empleo, caracterizadas por ser de bajo
nivel profesional.
 Contribuye con la economía de la región (pago impuestos, gastos
de mantenimiento de vivienda, servicios básicos, alimentación,
etc.)

9. Marco Legal de fomento del turismo
en Nicaragua
 Ley Creadora del INTUR y su Reglamento
 Ley General del INTUR y su Reglamento
 Ley de Incentivos para la Industria Turística y sus
reformas
 Reglamento de Ley de Incentivos para la
Industria Turística y sus reformas
 Ley de Exoneración a Jubilados extranjeros
 Una serie de Reglamentos menores que se
desprenden a partir de la Ley de incentivos

10. Beneficios fiscales, Ley 360
 80% al 90% de exención del Impuesto sobre la Renta (IR), por el término
de diez años, dependiendo del tipo de actividad.
 Exoneración del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por diez años.
 100% de exoneración de impuestos de Importación y del Impuesto General
al Valor Agregado (IVA) en la compra de bienes no suntuosos de
construcción, de accesorios fijos para la edificación, muebles, equipos,
naves, vehículos.
 Exoneración del Impuesto General al Valor Agregado (IVA) aplicables a los
servicios de diseño/ingeniería y construcción.
 Estos incentivos podrían ser renovables por 10 años adicionales.
El nivel de apertura del sector turismo es mucho mayor que
los compromisos concretos asumidos por Nicaragua en el
marco del Acuerdo General de Comercio de Servicios
(AGCS) de la Organización Mundial de Comercio.
(Fuente: Romero, ICTDS/Nitlapán, 2006)

11. Hay acceso de población local a
incentivos del sector?
 Centralización de los procesos
 Falta de capacidad de comunidades y
emprendimientos menores para cumplir
requisitos administrativos (inscripción en
Registro de Inversiones Turísticas,
tramites tributarios ante la DGI, etc.)
 Piso para recibir incentivos es inversión de
USD 30,000 (incluyendo valor de la tierra)

12. Proyectos de turismo residencial en Tola
NOMBRE COSTA ESTADO ACTUAL
Astillero Resort Astillero Ejecución
Costa Larga Proyecto Costa Larga Proyecto
Flor de mayo Turismo Punta Sardina Proyecto
Rancho Santana Costa Santa Ana Funcionando
Los Perros Costa los Perros Proyecto
Iguana Beach Costa Iguana Funcionando
Bella Mar Pie de Gigante Proyecto
Selva del Mar Pie de Gigante Proyecto
Flor de Manzanillo Manzanillo Proyecto
Marina de Guacalito Costa Guacalito Proyecto
Rancho Brito Turismo Costa Brito Proyecto
Arenas Beach Resort Bahia la Redondo Proyecto
Guasacate Hill Costa San Martin Proyecto
Proyectos marcados en rojo han sido beneficiados por la Ley 360.
Fuentes: Masrenace/GTZ: Espinoza Ferrando, 2007,
Registro INTUR Proyectos Ley 360, diciembre 2006

13. Proyectos de turismo costero en Tola
 Representan 50 millones de USD de
inversión
 Incremento de actividades esperada
con carretera costera
 Situados dentro de los 2 kms. de
terreno del estado
 Algunos administrados por Alcaldía
como tierras ejidales

15. Precios de la tierra costera en Tola
Precio de la tierra costera
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1991 1995 2000 2005 2007
Año
USD/mz
Fuente: Mordt, 2007

16. Conflictos relacionados al desarrollo de
proyectos turísticos
 Arenas Bay vs. Cooperativas
 Flor de Mayo vs. comunidad indígena
 Amarillo vs. pobladores locales/
tomatierras y otros intereses (?)
 Astillero vs. Alcaldía y MARENA
 Punta Teonoste vs. Alcaldía
 Acceso a playas: todos
 Otros.

17. Beneficios del turismo
residencial en Tola
 Creación de empleo (de bajo nivel: construcción,
cuidador, empleada, jardinero)
 Aumento de ingresos municipales
(Recolección de datos y análisis en marcha)
 Dinamización de la economía local. Las
proyecciones de empleo del sector turismo son
optimistas: de 555 empleos en el 2006, a 2800 en
el 2010 (PDM, Tola).
 Proyectos de responsabilidad social empresarial:
infraestructura social en el territorio, becados y
ayuda directa a comunidades (No hay vinculación
con la institución municipal)

18. Perjuicios del turismo
residencial en Tola
 Exclusión de poblaciones locales de sus recursos
tradicionales
 Especulación y encarecimiento del precio del
suelo, encarece la vivienda a la población local
 Conflictos sobre la tenencia de la tierra
 Obliga a incrementar el gasto público para
responder a las necesidades de servicios públicos
de las nuevas urbanizaciones
 Abarca mucho territorio, daña el ecosistema
(destrucción de manglares; insumos para
construcción: madera, piedra de río, arena,)
 Disminuye las posibilidad de desarrollar otros
tipos de servicios turísticos con mayores efectos
en la economía local.
 Creación de guetos residenciales.

19. GRACIAS!