Este documento analiza los problemas de protección del borde costero de Concón, Chile. Actualmente existe una amenaza por el desarrollo inmobiliario no regulado en la zona de amortiguación entre las dunas y los roqueríos, lo que pone en riesgo el paisaje natural. Se propone declarar esta zona como Santuario de la Naturaleza, modificar el plano seccional del plan regulador comunal para incluir esta nueva área protegida, y establecer parámetros arquitectónicos y urbanos que garanticen un desarrollo

1. IRREVERSIBILIDAD LATENTE EN
LITORAL MARÍTIMO DE CONCÓN
BORDE COSTERO DE CONCÓN
HOTEL PUNTA PIQUEROS.

2. SÍNTESIS DE LA IDENTIFICACIÓN DEL CASO DE ESTUDIO
Nombre: Borde Costero de Concón
Dirección: Sector Borgoño,Frente a Dunas de Concón
Provincia :Valparaíso
Regulación urbana de interés: Zona LM en PRC
Superficie Proyecto: 8.000 m2 de intervención en la naturaleza .
20.000 m2 de construcción en pisos.
Superficie estudiada: 500.000 m2
Densidad de Población de Concón por Km2: 605,24
Población aumentará de 56.594 a 93.336 habitantes en 2020, un 64.9% más (por el INE)
Población Comunal Estimada para el Año (por el INE) :45.998
Población Masculina Estimada para el Año (por el INE): 22.302
Población Femenina Estimada para el Año (por el INE): 23.696
Porcentaje de Población Rural :2,20
Porcentaje de Población Urbana :97,80
Superficie Comunal (km2) 76,00
Mapa extraído de http://www.concon.cl/direcciones/secplac.html
Tabla extraída de http://www.concon.cl/transparencia/cat_view/58--varios-pladecocuenta-publica-/168-pladeco.html

3. SINTESIS DE LA VALORACION
Especulación Inmobiliaria:
Crecimiento hacia el sector Sur
del área urbana, ha hecho
aparecer nuevas
urbanizaciones:
•
•
•
•
SISTEMA
Bosques de Montemar,
Costa de Montemar,
Los Pinares de Montemar
Lomas de Montemar,
Los cuales están destinados a
una población de un nivel
socioeconómico alto.
Formaciones geológicas :
•
De interés para la ciencia
•
Con cualidades habitables
•
Santuario de la naturaleza
Roca Oceánica.
Las Dunas de Concón:
(PRC Concón Zona LM, letra a),
Se relacionan con equipamientos
complementarios a la actividad turística e
instalaciones asociadas a la pesca artesanal.
Según OGUC 2012 art.( 2.1.24 y 2.1.25), se
permite uso residencial, pero el uso de este
suelo para hoteles esta prohibido.
Calidad visual del paisaje del borde
costero:
•
•
Plan de Desarrollo comunal de concón, Diagnostico 2010
http://www.concon.cl/direcciones/secplac.html
De manera libre, y de paso libre.
Con un bajo grado de intervención
humana.
•
Con más 250 especies entre
flora y fauna.
•
Donde 30,1,hectáreas están
declaradas santuarios de la
naturaleza.
http://www.sociedadgeologica.cl/

4. SÍNTESIS PROBLEMA DE PROTECCIÓN PATRIMONIAL
IRREVERSIBILIDAD LATENTE EN LITORAL MARÍTIMO DE CONCÓN
AUSENCIA PROYECTOS EN
VIALIDADES
PROYECTOS
PRIVADOS
PROYECTOS DE
GRAN ESCALA
PROYECTOS DE GRAN
ESCALA
BIEN NATURAL
BIEN NATURAL
EMBOTELLAMIENTOS
PLUSVALIAS A RAIZ
DE UN SANTUARIO EN
POTENCIA
Incertidumbre paisaje natural Se permite el trabajo
en marcos de la ilegalidad,
futuro.
a pesar de no estar
declarado como Santuario
de la naturaleza.
Tabla de confección Propia
ANTROPIZACION
DEL PAISAJE
No se puede
mantener el equilibrio
(Económico , Urbano
y Ambiental)
DESARROLLO
CONCON
PROYECTOS
PRIVADOS
PRC OBSOLETO
INTERESES
PRIVADOS
RECORRIDO
HABITABLE
MANEJO EN MARCOS
DE ILEGALIDAD
Amenaza del desarrollo
inmobiliario en La zona
de amortiguación entre
el campo Dunar y los
Roqueríos.
INCERTIDUMBRE
HABITABILIDAD
Se requiere
regular
las zonas de
riesgo
natural

5. Decreto Ley Nº2.186 de 1978 (Ley Orgánica de
Procedimiento de Expropiaciones).
Aprobado el plano de las áreas sujetas a expropiación, el
MOP notifica al propietario afectado, indicando la superficie
del predio que será necesario expropiar.
Una comisión de tres peritos tasadores independientes visita
el predio para efectuar la tasación del área que se necesita
expropiar
Zona de Amortiguación
Entre dunas y
Roqueríos
DECRETO 47 LGUC,Artículo 2.1.14.
Para la aplicación del Plan Regulador Comunal se
requiera de estudios más detallados, para fijar con
exactitud los trazados y anchos de calle, la zonificación y
el uso de suelo detallados, los terrenos afectos a
expropiación u otras disposiciones que afecten los
espacios públicos, y en los casos a que se refiere el
inciso tercero del mismo artículo, ello se hará mediante
Planos Seccionales.
Plano Original Cortesía de Jose Manuel_SECPLAC

6. PROPUESTA DE SOLUCION
ALCANCES ARQUITECTÓNICOS
Análisis Elementos
Morfológicos y su composición
Roqueríos
Predominantes
A. Confección de ficha con parámetros
arquitectónicos y urbanos necesarios
para garantizar un crecimiento
sustentable.
Santuarios De
La Naturaleza
B. Declarar Santuario de la Naturaleza a la
Zona de Amortiguación entre Las
Dunas y La roca Oceánica
C.
h
Configurar el plano seccional para
incluir el nuevo Santuario de la
Naturaleza en el PRC.
Casos
Existentes
X.
Polígonos de
la Zona de
Amortiguación.
D. Detectar los roqueríos más
significativos.
E. Expropiar en casos extremos donde los
privados no accedan a los cambios.
h
Tratándose de Arquitectura
Contemporánea
(DDU 257 , C.1 y C.2, MORFOLOGÍA)
•
Muros Cortina (preservar visual)
•
Cuerpo Volados (preservar Roqueríos)
•
Circulaciones Exteriores (Potenciar el
Habitar)
•
Nivel calle de mayor circulación, el
menos Hermético.
•
Nivel Subsuelo Mayor jerarquía y
Hermetismo.
•
Porcentajes de ocupación menores al
40%.
•
Estudios especiales en sectores de
riesgo de derrumbes
Tipología Propuesta
Esquemas Propios basados en DDU 257
Zona de Amortiguación
Entre dunas y
Roqueríos
ALCANCES URBANOS
Plano Original Cortesía de Jose Manuel_SECPLAC

7. ATRIBUTOS
VALORES
CRITICAS NORMAS VIGENTES
PROBLEMAS DE
PROTECCION
PROPUESTA DE
SOLUCION
REPLICABILIDAD
DE LA
PROPUESTA
1.
En la Zona LM no se expresa
1. No se puede mantener
A. Confección de ficha
claramente que Los Hoteles están
o
con parámetros
Prohibidos, malentendiendo que las
Campo Dunar
el equilibrio (Económico
, Urbano y Ambiental)
La esencia de la
metodología es:
arquitectónicos y
a) Levantamiento
actividades de Zonas turísticas o
residencias pueden contemplar Hoteles, 2. Incertidumbre paisaje
Roca
Oceánica
de datos de
crecimiento
borde costero.
No se respeta el derecho a la vista
estipulada en la Ley 19.300 y en el
espíritu de la Ley Lorca.
Roqueríos
b) Evaluar Nivel de
marcos de la ilegalidad. B. Declarar Santuario de
edificios (dos autos por departamento)
4. En PLADECO del año 2010-2014, Nºs
2.4.1Se reconoce el sector LM como
“Zona Inestable”, que considera rocas
desprendidas y rocas fracturadas, con
4. Amenaza del desarrollo
patrimonial en
Zona de
PRC.
Amortiguación entre
Las Dunas y La roca
2.4.1Se reconoce el sector LM como
“Riesgo de tsunami”.
PRC.
Metodología
Replicable en
D. Detectar los roqueríos Comunas:
más significativos.
Costeras de
Paisaje Natural En
E. Expropiar en casos
Tabla de confección
Propia
c) Confección de
5. Se requiere regular las
Oceánica
Plano seccional.
zonas de riesgo Natural en
un plano seccional con las
C. Configurar el plano
d) Declaración de
características
seccional para incluir
protección legal
Arquitectónicas necesarias
para contrarrestar dicho
el nuevo Santuario de
por LMN o LGUC.
riesgo.
la Naturaleza en el
riesgo de desprendimiento.
5. En PLADECO del año 2010-2014, Nºs
protección
la Naturaleza a la
inmobiliario.
que se expresa en sobrepoblación por
Baja
Antropización
sustentable.
3. Se permite el trabajo en
3. Densidades altas permitidas en el PRC,
o
natural futuro.
altura sobre la cota del pasaje vehicular.
2.
o
para garantizar un
tan solo con cumplir con 4 metros de
o
urbanos necesarios
extremos donde los
peligro.( Los
Molles,Horcón,hume
privados no accedan a dal playa la boca)