Ejercicios de valuación inmobiliaria

1. PROBLEMA 1 (40 PTS)
Conocemos los siguientes datos de varios inmuebles:
EDIFICIO A EDIFICIO B EDIFICIO C
Área del terreno [m²] 2750 800 1400
P.U. terreno [Q/m²] 500.00 400.00 300.00
Renta mensual [Q] 14000.00 6000.00 9600.00
Queremos determinar el precio de un terreno de 1000 m² en el cuál construiremos un edificio del
cual esperamos una renta mensual de Q. 12,500.00 en comparación con los edificios A, B y C de
características similares y de igual zonificación.
FÓRMULAS
𝑟 =
𝑅
𝐴𝑡
𝑡2 = 𝑡1 ×
𝑟2
𝑟1
Dónde:
𝑟 = Renta unitaria
𝑅 = Renta total
𝐴𝑡 = Área del terreno
𝑡 = Precio unitario
SOLUCIÓN
EDIFICIO
Área del
terreno [m²]
P.U. terreno
[Q/m²]
Renta
mensual [Q]
Renta
unitaria
t2
At t R r
A 2750,00 500,00 14000,00 5,09 1227,68
B 800,00 400,00 6000,00 7,50 666,67
C 1400,00 300,00 9600,00 6,86 546,88
A CONSTRUIR 1000,00 ??? 12500,00 12,50
Precio unitario del edificio a construir: Promedio de precios unitarios
𝑡 =
1227.68+666.67+546.88
3
= 𝑄. 813.74/𝑚2

2. PROBLEMA 2 (25 PTS)
Se tiene un edificio de 10 apartamentos con área útil de 90.00 m² cada uno. La construcción es de
1500 m² a Q 1500 m², el área de estacionamiento es de 300 m² a Q 1125 m², la guardianía tiene 25
m² a Q 950 m². Las áreas externas, como jardines, aceras, calles, muro circulante, piscina y
depósito de agua suman Q 120,000.00. Se tienen equipos como sistema de bombeo, planta
eléctrica de emergencia y calculador de piscina por un valor de Q 66,000.00. El terreno tiene un
área de 3,000 m². Encuentre el valor de cada incidencia.
SOLUCIÓN
ELEMENTO
Área P.U Total
[m²] [Q/m²] [Q]
Construcción 1500,00 1500,00 2250000,00
Estacionamiento 300,00 1125,00 337500,00
Guardianía 25,00 950,00 23750,00
Áreas externas 120000,00
Equipos externos 66000,00
Terreno 3000,00 60,00 180000,00
TOTALES [Q]
Valor terreno 180000,00
Valor construcción 2611250,00
Valor obras extras 120000,00
Valor equipo 66000,00
Área útil total (Au) 900
INCIDENCIAS
De terreno 200,00
De construcción 2901,39
De obras extras 133,33
De equipo 73,33
SUMATORIA INCIDENCIAS = 3308.05 [
Q
m2]
PRECIO DE CADA APARTAMENTO = 3308,05 [
Q
m2] × 90 m2
= Q 297,724.50

3. PROBLEMA 3 (25 PTS)
Determinar la tasa de capitalización (anual) de un inmueble que se vende en Q. 410,000.00, el
cual se encontraba rentado en Q. 1,815.00 al mes
FÓRMULAS
𝑇 =
𝑅
𝑇
=
𝑅
𝑉
= 𝑅 × 𝐹
Dónde:
𝑉 = Valor presente de futuros ingresos (precio de venta)
𝑅 = Renta o ingresos netos (renta anual)
𝑇 = Tasa de capitalización (interés de la inversión + amortización del capital)
𝐹 = 𝑇−1
= Recíproco de la tasa de capitalización
SOLUCIÓN
𝑇 =
𝑅
𝑇
=
1815.00
410,000.00
= 0.44% 𝑚𝑒𝑛𝑠𝑢𝑎𝑙 × 12 = 5.31% 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙

4. PROBLEMA 4 (25 PTS)
Determine al consto anual que realizamos al comprar un inmueble para establecer en él un
negocio. El costo de adquisición es de Q 400,000.00. Se considera razonable una tasa de interés
del 14% sobre su inversión, los gastos anuales por mantenimiento y servicios son de Q 33,500.00 y
los imprevistos a pagar son de Q 12,000.00 al año. El valor de adquisición del inmueble se
distribuirá a lo largo de los diez primeros años de funcionamiento.
FÓRMULAS
𝑅 = 𝑃 × 𝑓𝑟𝑐
𝑓𝑟𝑐 =
𝑖(1 + 𝑖) 𝑛
(1 + 𝑖) 𝑛 − 1
Dónde:
𝑅 = Monto de la anualidad
𝑃 = Costo de la adquisición o valor principal
𝑓𝑟𝑐 = Factor de recuperación de capital
𝑖 = Tasa de interés anual
𝑛 = Plazo en años
SOLUCIÓN
𝑖 = 14%
𝑛 = 10 𝑎ñ𝑜𝑠
𝑓𝑟𝑐 =
0.14(1 + 0.14)10
(1 + 0.14)10 − 1
= 0.1917
𝑅 = 𝑄. 400,000.00 × 0.1917 = 𝑄. 76,680.00
INTEGRACIÓN DEL COSTO ANUAL
Anualidad para amortizar el costo de adquisición: Q. 76,680.00
Mantenimiento y servicios: Q. 33,500.00
Imprevistos anuales: Q. 12,000.00
COSTO ANUAL Q. 122,180.00