PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA EN EL
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.
JUAN C PANDIELLA MOLINA
SAN JUAN – ARGENTINA
TRATADOS INTERNACIONALES
 1) LA DECLARACIÓN UNIVERSAL DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE, Asamblea
General de las Naciones Unidas...
LATINOAMERICA
1. Chile
La Ley número 19.335, del año 1994, que también creó el
régimen matrimonial de participación en los...
2. El Salvador2. El Salvador
Decreto Legislativo Nº: 74 de fecha 02/06/1933, hace referencia a una casa habitación donde
e...
4. Paraguay
En fecha 26/06/2003, mediante ley 2170, introduce modificaciones al Régimen del Bien
de Familia, modificando l...
5. Uruguay
La ley Nº 15.597, consta de 20 artículos aprueba la constitución del Bien
de Familia, establece en su art. 8 qu...
CONSTITUCIONES PROVINCIALES
ENTRE LAS PRIMERAS EN RECONOCERLO ESTA LA CONSTITUCIÒN DE SAN
JUAN DE 1986
Art. 59 -- El hogar...
Buenos Aires, Art. 36. --;
Chaco Art. 35.
Chubut, Art. 25
Córdoba. Art. 34.
Formosa, Art. 68
Jujuy Art. 82 inc 4
La Pampa....
REGIMEN DEL BIEN DE FAMILIAREGIMEN DEL BIEN DE FAMILIA
LEYn°14.394, B.O. Nación 30 de diciembre de 1954, fue la concreción...
Protección de la Vivienda en el Código Civil y
Comercial
Título III – Bienes; Capítulo 3 VIVIENDA, desde el art.
244 al 25...
1°) Puede haber afectaciones parciales:1°) Puede haber afectaciones parciales:
En lo referido a la afectación de un bien a...
Puede haber afectacionesPuede haber afectaciones
parcialesparciales
ESTE ARTICULO TUVO PRESENTE :
Las conclusiones de las ...
2°)2°) PUEDEN EXISTIR DIFERENTESPUEDEN EXISTIR DIFERENTES
PROTECCIONES SOBRE UN MISMO BIEN.PROTECCIONES SOBRE UN MISMO BIE...
3°) EL RÉGIMEN DE PRIORIDADES SE ESTABLECE
SIGUIENDO LAS NORMAS REGISTRALES,
ELLO CONLLEVA A LA QUE SE ADMITA LA
RETROPRIO...
REGIMEN DE PRIORIDADES
En las XX Jornadas de Derecho Civil (Buenos Aires,
2005) Comisión nº4, Derecho Reales, se concluyo ...
AFECTACION DE UN SOLO INMUEBLE
ART. 244 3ER pffo:
No puede afectarse más de un inmueble.
Si alguien resulta ser propietari...
4) LOS BENEFICIARIOS,
El nuevo régimen incluye a los convivientes
atendiendo a la realidad que nos toca, distinta a la
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Queda claro que en el caso de designación
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beneficiarios, los mismos deberán
convivir con el ...
5) LA SUSTITUCIÓN:
Artículo 248, Subrogación real: “La
afectación se transmite a la vivienda
adquirida en sustitución de l...
ES UNA RECEPCION
JURISPRUDENCIAL
Numerosos fallos emblemáticos en los
que se admitió la sustitución y en otros
no se hizo ...
6) LA CONSTITUCIÓN DEL BIEN POR UNA
PERSONA SOLA Y POR PERSONAS NO UNIDAS
POR LAZOS DE PARENTESCO (Condominio).
Art. 245: ...
Las XX Jornadas Nacionales de Derecho civil (Buenos Aires, 2005),
Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la v...
7) AFECTACIÓN POR DECISIÓN JUDICIAL7) AFECTACIÓN POR DECISIÓN JUDICIAL.
Esta situación puede darse en dos supuestos:
1)jui...
8) EFECTOS DE LA AFECTACIÓN.
Efecto principal sigue siendo que la vivienda afectada no es
susceptible de ejecución por deu...
EFECTOS DE LA AFECTACIÓN.
Los acreedores sin derecho a requerir la
ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre
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9) TRANSMISIÓN, DESAFECTACIÓN Y
CANCELACIÓN.
En relación a la transmisión de la
vivienda, desafectación y cancelación
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Artículo 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado
no puede ser objeto de legados o mejoras testamen...
10) GRATUIDAD EN EL TRÁMITE10) GRATUIDAD EN EL TRÁMITE.
Si bien esto ya está establecido en el régimen actual ,
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San Juan, ley N°8073, B. O. 18-dic-2009,
Artículo 6 al referirse de las exenciones y
dice: “. Quedan exentos de sellado yQ...
HONORARIOS - LIMITACION
Artículo 254.- Honorarios. Si a solicitud de los
interesados, en los trámites de constitución
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VIVIENDA: innovaciones.
1°) PUEDE HABER AFECTACIONES PARCIALES:
2°) PUEDEN EXISTIR DIFERENTES PROTECCIONES SOBRE UN MISMO ...
Otras normas que protegen la vivienda.
ARTÍCULO 456.- Actos que requieren asentimiento.
Ninguno de los cónyuges puede, sin...
ARTÍCULO 522.- Protección de la vivienda familiar. (Uniones
Convivenciales)
Si la unión convivencial ha sido inscripta, ni...
ARTÍCULO 526.- Atribución del uso de la vivienda familiar. El uso del
inmueble que fue sede de la unión convivencial puede...
ARTÍCULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de
muerte de uno de los convivientes.
El conviviente supérstite que carec...
MUCHAS GRACIAS
POR SU PACIENCIA
DIOS LOS
BENDIGA.
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    1. 1. PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. JUAN C PANDIELLA MOLINA SAN JUAN – ARGENTINA
    2. 2. TRATADOS INTERNACIONALES  1) LA DECLARACIÓN UNIVERSAL DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE, Asamblea General de las Naciones Unidas en París, el 10/12/48, que en su art. 16 dispone: "La familia es el elemento natural y fundamental de la sociedad y tiene derecho a la protección de la sociedad y el Estado” ; y en el art. 25, "Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar y, en especial, la alimentación, el vestido, la vivienda, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios" .  2) La Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, (Bogotá, 1948); que afirma: "Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar".  3) La Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica, 1969, aprobada por ley 23.054 de 1984), que en su art. 17 “la familia es el elemento natural y fundamental de la sociedad y debe ser protegido por la sociedad y el Estado.”  4) El Pacto Internacional de derechos económicos, sociales y culturales, Nueva York, 19/12/66 y ratificado Ley 23.313, art. 11.1: "los Estados partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados y a una mejora continua de las condiciones de existencia" .  5) Convención Internacional sobre la eliminación de todas las formas de discriminación racial, nueva York el 13/7/67,ratif. ley 17.722, enumera entre los derechos económicos, sociales y culturales, en particular, el derecho a la vivienda (art. 5º, inc. e, III).  6) La Convención sobre la eliminación de todas las formas de discriminación contra la mujer, Res 34/180 Asamblea Gral Nac. Unidas,ratif. ley 23.179 de 1985, art. 14, inc. h, para la mujer de zonas rurales, el derecho a gozar en condiciones de vida adecuadas, particularmente en las esferas de la vivienda, los servicios sanitarios, la electricidad y el abastecimiento de agua, de transporte y las comunicaciones.  7) La Convención de los Derechos del Niño, de cuyo contexto general se deriva que todos los derechos acordados parten del presupuesto de la garantía de un hábitat donde desarrollarse.
    3. 3. LATINOAMERICA 1. Chile La Ley número 19.335, del año 1994, que también creó el régimen matrimonial de participación en los gananciales, introdujo en la legislación chilena la institución denominada “BIENES FAMILIARES”, regulándola en los artículos 141 al 149 del Código Civil. Si bien, no define el Código Civil lo que se entiende por “bienes familiares”, pero del tenor de las normas que regulan la institución, siguiendo a Juan Andrés Orrego Acuña,(“Los Bienes Familiares”) podríamos definirlos como aquellos bienes corporales o incorporales, de propiedad de uno o de ambos cónyuges, que en ciertas circunstancias, pueden ser considerados esenciales para la adecuada subsistencia de la familia, restringiéndose los derechos que sobre ellos corresponden a su titular, sea por una resolución judicial, sea por un acto unilateral de uno de los cónyuges.
    4. 4. 2. El Salvador2. El Salvador Decreto Legislativo Nº: 74 de fecha 02/06/1933, hace referencia a una casa habitación donde esté constituido el hogar (art.2). Faculta en su art. 3 a constituir bien de familia a toda persona natural (física) o jurídica, inclusive el Estado a favor de una familia o parte de ella. Permite la sustitución en su art. 13, que dice:” Art. 13.- El propietario no puede renunciar a la inembargabilidad del "Bien de Familia", ni dar éste por extinguido; tampoco puede extinguirlo el que traspasó su propiedad para constituirlo; pero bien puede extinguirse un "Bien de Familia" para constituir otro en sustitución, en mejores condiciones, previa sentencia judicial dictada con conocimiento de causa, a solicitud de interesado.” 3. República Dominicana3. República Dominicana Primeras legislaciones en Latinoamérica en consagrar la protección de la vivienda familiar, ya que establece el bien de familia por medio de la ley 1024, promulgada el 24 de octubre de 1928, que luego fue modificada en agosto de 1961 mediante ley 5610, excluye en forma transitoria a los extranjeros de este beneficio en el segundo párrafo del art.1, al establecer: “Los extranjeros no podrán gozar de las prerrogativas de la presente ley sino después de haber sido autorizados, conforme al artículo 13 del Código Civil, a establecer su domicilio en la República Dominicana” También permite la sustitución del bien de familia en su "Art. 16. (Mod. por Ley 5610 del 25 de agosto de 1961, G. O. 8599). La sustitución voluntaria de un bien de familia por otro, se hará por medio de una petición al tribunal de Primera Instancia en donde radique el inmueble que se ha de sustituir, o por declaración ante notario, en las mismas condiciones que la fundación, conformándose con las disposiciones de los artículos 6, 8, 9, 10 y 11. En caso de sustitución la constitución del primer bien es mantenida hasta que la constitución del segundo sea definitiva.”
    5. 5. 4. Paraguay En fecha 26/06/2003, mediante ley 2170, introduce modificaciones al Régimen del Bien de Familia, modificando los Artículos 2073 y 2074 de la Ley Nº 1183 del 23 de diciembre de 1985 "Código Civil", es decir que este instituto se encuentra incorporado al Código Civil. Establece que “La constitución quedará formalizada y será oponible a terceros desde que el inmueble quede inscripto en tal carácter en el Registro de Inmuebles” (ART. 2073, 2do párrafo.) El texto de la ley 2170 dice: “Artículo 1º. - Modificase los Artículos 2073 y 2074 de la Ley Nº 1183 del 23 de diciembre de 1985 "Código Civil", los que quedan redactados en la siguiente forma: "Art. 2073.- El inmueble a ser constituido como bien de familia no excederá en su avaluación fiscal del importe de 10.000 (diez mil) jornales mínimos legales establecidos para trabajadores de actividades diversas no especificadas de la Capital. El valor atribuido al inmueble por disposiciones legales que no se basen en mejoras introducidas en el mismo, no hará cesar su calidad de bien de familia. La constitución quedará formalizada y será oponible a terceros desde que el inmueble quede inscripto en tal carácter en el Registro de Inmuebles. Para los bienes muebles no se requerirá la formalidad de registro. Constituyen también bien de familia el lecho del beneficiario, de su mujer e hijos, los muebles de indispensable uso en el hogar, incluyendo cocinas, heladeras, ventiladores, radios, televisores e instrumentos musicales familiares, máquinas de coser y de lavar, y los instrumentos necesarios para la profesión, arte u oficio que ejerza el dueño de tales bienes. Dichos bienes no serán ejecutables ni embargables, salvo que se reclame el precio de venta". "Art. 2074.- El que desee constituir un bien de familia sobre un inmueble lo solicitará a la Dirección General de Registros Públicos, adjuntando la siguiente documentación: a) título de propiedad o copia fascímil del título de propiedad autenticada por notario público; b) certificado en el que conste la avaluación fiscal del inmueble, expedido por la Dirección del Servicio Nacional de Catastro; c) certificado de matrimonio y, en su caso, certificado de nacimiento de los hijos menores de edad; d) para acreditar la situación prevista en el Artículo 2073 para propietarios no casados, información sumaria producida ante Juez de Paz, Juez de la Niñez y la Adolescencia o Juez de Primera Instancia en lo Civil, y en su caso, certificado de nacimiento de los hijos menores de edad". Artículo 2º. - Las modificaciones establecidas en el Artículo 1º de esta Ley no derogan lo estatuido en la Ley Nº 1493 "QUE MODIFICA LOS ARTICULOS 530, 716 Y 717 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL" del 28 de junio de 2000.
    6. 6. 5. Uruguay La ley Nº 15.597, consta de 20 artículos aprueba la constitución del Bien de Familia, establece en su art. 8 que la constitución del bien de familia debe realizarse por a)escritura pública o testamento; b) Publicarse en el Diario Oficial y en un diario local durante diez días, y c) Inscribirse en el Registro de Propiedad, Sección Inmobiliaria. La falta de cumplimiento de los requisitos b) y c) determinará la no oponibilidad a terceros. Contemplan la posibilidad de sustitución del bien de familia en su art. 11 que establece "Podrá permutarse un bien de familia por otro inmueble con idéntico destino previa venia judicial fundada en la necesidad o conveniencia de la permuta".
    7. 7. CONSTITUCIONES PROVINCIALES ENTRE LAS PRIMERAS EN RECONOCERLO ESTA LA CONSTITUCIÒN DE SAN JUAN DE 1986 Art. 59 -- El hogar de familias es inembargable. Todo propietario de un terreno rural o urbano que esté o llegue a estar libre de gravamen y no adeudase impuestos ni contribuciones, tiene derecho a declarar ante la autoridad y a su elección un lote que se reputará bien de familia. Esa declaración tiene por efecto hacer a la vivienda inembargable, inajenable e inescindible, pudiendo únicamente ser cedido a otra familia con la conformidad del Poder Ejecutivo. Mientras queden en la familia menores, mujeres solteras y discapacitados tienen derecho al lote hogar. El lote hogar sólo reconocerá el pago de tasas y contribuciones. Art. 111 -- El derecho de propiedad es inviolable. La propiedad tiene una función social y en consecuencia está sometida a lo que la ley establezca. Incumbe al Estado, fiscalizar la distribución y la utilización de las tierras fiscales urbanas y rurales, e intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su aprovechamiento en interés de la comunidad, a fin de procurar que cada trabajador o familia pueda adquirirlas en propiedad
    8. 8. Buenos Aires, Art. 36. --; Chaco Art. 35. Chubut, Art. 25 Córdoba. Art. 34. Formosa, Art. 68 Jujuy Art. 82 inc 4 La Pampa. Art. 37 La Rioja. Art. 35 Neuquén Art. 82. Río Negro Art. 31. Salta. Art. 37 Santa Cruz. Art. 54,y Art. 56 Santa Fe. Art. 21. Santiago del Estero, CAPITULO IV - De la familia, Art. 27 Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur. Art. 28.-
    9. 9. REGIMEN DEL BIEN DE FAMILIAREGIMEN DEL BIEN DE FAMILIA LEYn°14.394, B.O. Nación 30 de diciembre de 1954, fue la concreción legislativa de la garantía constitucional introducida en la reforma constitucional del año 1.949, que se encontraba contenida en el art. 37-II, inc. 3°, que decía: “El Estado garantiza el bien de familia conforme a lo que una ley especial determine”. del art. 34 al 50 el régimen de bien de familia El régimen se creó para proteger patrimonialmente al núcleo familiar y poner a la propiedad a salvo de una ejecución o remate. La ley que lo reglamento (n°14.394) entiende como familia a la formada por el propietario y su esposa, hijos (aún los adoptivos), nietos, padres, abuelos y sus parientes colaterales (hermanos, tíos, y sobrinos). En el caso de designación de parientes colaterales como beneficiarios, los mismos deberán convivir con el titular
    10. 10. Protección de la Vivienda en el Código Civil y Comercial Título III – Bienes; Capítulo 3 VIVIENDA, desde el art. 244 al 256244 al 256. También se hace referencia a la vivienda y a la protección de la misma, en muchos otros artículos del mismo, en especial en los capítulos referidos a las relaciones de familia y sucesiones. * Respecto al régimen anterior el nuevo código contiene varias novedades entre las que podemos citar las siguientes:
    11. 11. 1°) Puede haber afectaciones parciales:1°) Puede haber afectaciones parciales: En lo referido a la afectación de un bien al régimen de protección, prevé en su Art. 244 que se podrá realizar por una parte del valor del inmueble destinado solo a la vivienda, mientras que en el art. 34 de la ley 14394 se refiere al inmueble “cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia”. Este requisito de la ley de bien de familia ha dado lugar a algunos cuestionamientos doctrinarios. ARTÍCULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. (1er pffo.)
    12. 12. Puede haber afectacionesPuede haber afectaciones parcialesparciales ESTE ARTICULO TUVO PRESENTE : Las conclusiones de las XX Jornadas de Derecho Civil (Buenos Aires, 2005) Comisión nº4, Derecho Reales: “Protección jurídica de la vivienda”, de lege data, punto 4º, bajo el título: Valor del inmueble, se concluyó: “No deben fijarse topes de valor para la afectación de los inmuebles al régimen de la ley 14.394 (arts. 34 a 50) sin perjuicio de la eventual desafectación si el inmueble excede las necesidades particulares de sustento y vivienda del beneficiario o los beneficiarios”. Asimismo, en la XVII Reunión Nacional de Directores de la Propiedad Inmueble, celebrada en La Plata en 1980 ya se había recomendado la supresión de los topes legales , al igual que la mayor parte de la doctrina .
    13. 13. 2°)2°) PUEDEN EXISTIR DIFERENTESPUEDEN EXISTIR DIFERENTES PROTECCIONES SOBRE UN MISMO BIEN.PROTECCIONES SOBRE UN MISMO BIEN. El régimen proyectado no excluye la protección concedida por otras disposiciones legales. Como la protección concedida por el régimen patrimonial del matrimonio o de las uniones convivenciales, como por ejemplo la protección concedida por el régimen patrimonial del matrimonio o de las uniones convivenciales los arts 456 y 522. Art. 244 in fine: “Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.” ARTÍCULO 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la anulación del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de SEIS (6) meses de haberlo conocido, pero no más allá de SEIS (6) meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro ARTÍCULO 522.- Protección de la vivienda familiar. Ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si fuera prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de SEIS (6) meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después del inicio de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
    14. 14. 3°) EL RÉGIMEN DE PRIORIDADES SE ESTABLECE SIGUIENDO LAS NORMAS REGISTRALES, ELLO CONLLEVA A LA QUE SE ADMITA LA RETROPRIORIAD REGISTRAL, en tanto se remite a las normas de la ley registral nacional 17.801, que así lo autorizan. En efecto el art. 244 2do pffo. “La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”
    15. 15. REGIMEN DE PRIORIDADES En las XX Jornadas de Derecho Civil (Buenos Aires, 2005) Comisión nº4, Derecho Reales, se concluyo : “3º) Registración del Bien de Familia: efectos: La registración del bien de familia tienen efectos meramente declarativos (arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801 y doctrina del art. 2.505 del CC.). Se aplica, según los casos, el régimen de prioridad directa o el sistema de reserva de prioridad resultante de la expedición de certificados. En el caso de constitución por acta ante el Registro, los efectos se producen retroactivamente a la fecha de la rogación, sin necesidad de ningún certificado o informe registral previo”
    16. 16. AFECTACION DE UN SOLO INMUEBLE ART. 244 3ER pffo: No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
    17. 17. 4) LOS BENEFICIARIOS, El nuevo régimen incluye a los convivientes atendiendo a la realidad que nos toca, distinta a la que existía en el año 1954 cuando se dicto la ley de bien de familia, y a numerosos planteos judiciales reclamando el reconocimiento como beneficiario a los concubinos. ARTÍCULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
    18. 18. Queda claro que en el caso de designación de parientes colaterales como beneficiarios, los mismos deberán convivir con el titular. Contempla una situación no tenida en cuenta en el régimen vigente actual, (ley14.394) que ha dado lugar a muchos planteos judiciales para el reconocimiento como beneficiario a quien ha acompañado toda una vida al instituyente titular del inmueble y que al momento de este fallecer puede ser desalojada. (fallos)
    19. 19. 5) LA SUSTITUCIÓN: Artículo 248, Subrogación real: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización.” En este aspecto sigue al proyecto del 1998, éste también admitía la subrogación real, en su artículo 241
    20. 20. ES UNA RECEPCION JURISPRUDENCIAL Numerosos fallos emblemáticos en los que se admitió la sustitución y en otros no se hizo lugar a la misma. Entre los que si admitieron la sustitución podemos citar el más emblemático de ellos que el caso Kipperband con un excelente voto de la Dra. Graciela Medina; el caso Botto de la ciudad de Rosario, también de Rosario el caso Gil .
    21. 21. 6) LA CONSTITUCIÓN DEL BIEN POR UNA PERSONA SOLA Y POR PERSONAS NO UNIDAS POR LAZOS DE PARENTESCO (Condominio). Art. 245: “Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.”
    22. 22. Las XX Jornadas Nacionales de Derecho civil (Buenos Aires, 2005), Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la vivienda”, estableció de lege data 1º: La persona humana como titular de la protección de la vivienda. La protección constitucional de la vivienda (art 14 bis de la Constitución Nacional; art. 25, ap. 1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; art. 14 ap. 1º del Pacto Internacional de los Derechos Económicos , Sociales y Culturales), beneficia no sólo a la familia sino a la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la ley 14.394 (arts. 34 a 50), debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas de la Constitución y de los Tratados de Derechos Humanos de rango constitucional (art 75 inc. 22 C.N.). Así alcanza la protección tanto a la vivienda individual como a la vivienda familiar”. También se permite la afectación a este régimen, si el inmueble esta en condominio, por todos los condóminos aunque no sean parientes ni cónyuges. Así mismo, puede afectarse el inmueble por actos de última voluntad como lo establece actualmente el art. 44 ley 14.394
    23. 23. 7) AFECTACIÓN POR DECISIÓN JUDICIAL7) AFECTACIÓN POR DECISIÓN JUDICIAL. Esta situación puede darse en dos supuestos: 1)juicio de divorcio en la resolución que atribuye la vivienda o 2)cuando se concluye la convivencia, a pedido de parte, y si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. Art. 245, 3er pffo: “La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida”
    24. 24. 8) EFECTOS DE LA AFECTACIÓN. Efecto principal sigue siendo que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. La novedad: los créditos por los cuales se puede pedir la ejecución, ya que se determina la inoponibilidad de la afectación, en los incisos b, c, d, y e del art. 249, respecto de: b) de las obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble; c) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo siguiente;(conformidad del conyuge o convivente) d) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; e) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
    25. 25. EFECTOS DE LA AFECTACIÓN. Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble. En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo. (art.
    26. 26. 9) TRANSMISIÓN, DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN. En relación a la transmisión de la vivienda, desafectación y cancelación de la inscripción, entre lo novedoso debemos resaltar que se requiere para ambos trámites la conformidad del conviviente, otorgándole una importancia a este que no la tiene en el régimen del bien de familia.
    27. 27. Artículo 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente. Artículo 255.- La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden: a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente; b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos; c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior; d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios; e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.
    28. 28. 10) GRATUIDAD EN EL TRÁMITE10) GRATUIDAD EN EL TRÁMITE. Si bien esto ya está establecido en el régimen actual , entendemos que no está demás resaltarlo ART. 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas. Artículo 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
    29. 29. San Juan, ley N°8073, B. O. 18-dic-2009, Artículo 6 al referirse de las exenciones y dice: “. Quedan exentos de sellado yQuedan exentos de sellado y tasas, todos los trámites vinculados atasas, todos los trámites vinculados a la constitución e inscripción del lotela constitución e inscripción del lote hogar o bien de familia, como asíhogar o bien de familia, como así también todas las gestiones para latambién todas las gestiones para la obtención de partidas yobtención de partidas y certificaciones”certificaciones”
    30. 30. HONORARIOS - LIMITACION Artículo 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el UNO (1) por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del TRES (3) por ciento de la valuación fiscal.”
    31. 31. VIVIENDA: innovaciones. 1°) PUEDE HABER AFECTACIONES PARCIALES: 2°) PUEDEN EXISTIR DIFERENTES PROTECCIONES SOBRE UN MISMO BIEN. 3°) EL RÉGIMEN DE PRIORIDADES SE ESTABLECE SIGUIENDO LAS NORMAS REGISTRALES, ELLO CONLLEVA A LA QUE SE ADMITA LA RETROPRIORIAD REGISTRAL, 4) LOS BENEFICIARIOS: conviviente 5) LA SUSTITUCIÓN: Artículo 248, denominándolo Subrogación real. 6) LA CONSTITUCIÓN DEL BIEN POR UNA PERSONA SOLA Y POR PERSONAS NO UNIDAS POR LAZOS DE PARENTESCO (Condominio). 7) AFECTACIÓN POR DECISIÓN JUDICIAL 8) EFECTOS DE AFECTACIÓN. inoponibilidad de la afectación, en los incisos b, c, d, y e del art. 249,: 9) TRANSMISIÓN, DESAFECTACIÓN Y CANCELACIÓN. requiere para ambos trámites la conformidad del cónyuge o conviviente 10) GRATUIDAD EN EL TRÁMITE. Tope de honorarios profesional del derecho (1%), y en los juicios de transmisión hereditaria, concursos preventivos y quiebra (3%) de la valuación fiscal.
    32. 32. Otras normas que protegen la vivienda. ARTÍCULO 456.- Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
    33. 33. ARTÍCULO 522.- Protección de la vivienda familiar. (Uniones Convivenciales) Si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
    34. 34. ARTÍCULO 526.- Atribución del uso de la vivienda familiar. El uso del inmueble que fue sede de la unión convivencial puede ser atribuido a uno de los convivientes en los siguientes supuestos: a. si tiene a su cargo el cuidado de hijos menores de edad, con capacidad restringida, o con discapacidad; b. si acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procurársela en forma inmediata. El juez debe fijar el plazo de la atribución, el que no puede exceder de dos años a contarse desde el momento en que se produjo el cese de la convivencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 523. A petición de parte interesada, el juez puede establecer: una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del conviviente a quien no se atribuye la vivienda; que el inmueble no sea enajenado durante el plazo previsto sin el acuerdo expreso de ambos; que el inmueble en condominio de los convivientes no sea partido ni liquidado. La decisión produce efectos frente a terceros a partir de su inscripciónLa decisión produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción registral.registral. Si se trata de un inmueble alquilado, el conviviente no locatario tiene derecho a continuar en la locación hasta el vencimiento del contrato, manteniéndose el obligado al pago y las garantías que primitivamente se constituyeron en el contrato. El derecho de atribución cesa en los mismos supuestos previstos en el artículo 445.
    35. 35. ARTÍCULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante. Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.
    36. 36. MUCHAS GRACIAS POR SU PACIENCIA DIOS LOS BENDIGA.

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