notarial

3. Plenos efectos requieren de inscripción en el Registro
respectivo.
Art. 267 Código Civil: Para que la propiedad sobre
inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario
que se halle debidamente inscrita en el Registro
General de la Propiedad.
Art. 34 Código Notarial: Compete al Notario inscribir
los actos que otorga. Importante art. 144 (a)
suspensión de Notario que no inscribió.

5. Una persona puede acceder a la publicidad que brinda
el registro de distintas formas, como la visualización o
lectura, sea de forma manual o digital, de los asientos
registrales, la expedición de los certificados literales
que permiten verificar el estado de un asiento
registral (quien es el propietario, si existen
anotaciones, gravámenes o títulos pendientes de
inscripción) así como los datos de las citas de
presentación.

6. Publicidad formal
• La publicidad formal es la referida a las certificaciones y
manifestaciones que expide y brinda el Registro, es decir,
al conocimiento efectivo del archivo registral. Tiene que
ver con los medios y soportes que permiten presentar y
dar a conocer la publicidad ante terceros.
• Sin ello, no sería posible alcanzar los fines jurídicos y
sociales que la fe pública del registro persigue, dado que
no se haría efectiva la notoriedad de las inscripciones para
que los interesados puedan consultar.

7. Publicidad material
Publicidad material es la referida a los efectos
protectores de la publicidad.
Implica formas del ordenamiento jurídico para lograr
las inscripciones: la inoponibilidad del documento
no inscrito y la fe publica registral.

8. Inoponibilidad del
documento no inscrito
• Posibilidad de hacer valer un derecho frente a terceros.
• Relación con Principio de Prioridad (excluyente): se tiene
como propietario al titular registral; y con art. 480 Código
Civil:
La propiedad de muebles e inmuebles se trasmite con
relación a las partes contratantes, por el solo hecho del
convenio que tenga por objeto trasmitirla,
independientemente de su inscripción en el registro y de la
tradición.

9. Fe pública registral:
• Relación art. 456 Código Civil. Pretende mantener al
adquirente en su adquisición, siempre que sea de buena fe,
a título oneroso y tenga la presentación del acto para su
inscripción. Tercero adquiere al amparo del contenido de
la publicidad:
La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos
que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo,
los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por
persona que en el Registro aparezca con derecho para ello,
una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero,
aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante
en virtud de título no inscrito, o de causas implícitas, o de
causas que aunque explícitas no constan en el Registro.

10. Seguridad del Derecho

11. Seguridad del Derecho
Art. 452 Código Civil: Pueden constituirse derechos
reales por quien tenga inscrito su derecho en el
Registro o por quien lo adquiera en el mismo
instrumento de su constitución.
Estamos enfrentándonos
a alguien que no
inscribió su contrato a
tiempo, pero si adquirió
del legítimo propietario.

12. Seguridad del Tráfico

13. Seguridad del Tráfico
Art. 456 Código Civil: La inscripción no convalida los
actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables
conforme a la ley. Sin embargo...
La primera adquisición es
nula pero esa nulidad no
afecta la segunda adquisición
de “C”. Se está adquiriendo
de quien no es el dueño (“B”
no es el dueño) pero la
adquisición a non domino si
convalida por el “sin
embargo…” del art. 456.

14. Tercero de buena fe vs.
Propietario registral
Tesis contrapuestas de Sala I y Sala III
• Sala I: protege al tercero de buena fe que adquiere amparado en
la publicidad registral. Al titular registral despojado le asiste el
derecho de cobrar los daños y perjuicios por su despojo.
• El principio de publicidad registral es de suma importancia para
el sano y armonioso tráfico de bienes. *Apariencia de un acto
valido y eficaz.
• Interés general sobre el interés particular.

15. Tercero de buena fe vs.
Propietario registral
Tesis contrapuestas de Sala I y Sala III
• Sala III: Vuelve las cosas a su estado original. El tercero de
buena fe puede reclamar una indemnización.
• Se protege al propietario registral original que no
intervino en ningún momento en el negocio jurídico.
• No pueden generarse efectos jurídicos válidos del acto
fraudulento, aún cuando en la cadena hayan intervenido
terceros de buena fe.

16. Sistemas del Registro
• Sistema del folio real: consiste en la realización de un resumen de cada acto
o negocio jurídico registrable (previa transformación a formato digital) en
asientos que respeten el principio de consecutividad, a fin de garantizar el
tracto sucesivo de los bienes y derechos reales inscritos. Es alrededor del
objeto que se realiza la ordenación.
• El sistema del folio real permite que la información registral se mantenga
siempre actualizada y no se requiera recurrir a la revisión de todo la historia
documental del bien que se trate.
• Folio personal: cuando no es el objeto sino el sujeto alrededor del cual se va
a hacer la ordenación.
• Para muebles existe la necesidad de un registro de folio personal para registrar
bienes no inscribibles. En estos casos la unidad registral se tiene que variar
por que el bien dado en garantía no se registra, se crea un registro o índice de
deudores.

17. Control de legalidad
• El principio de calificación hace alusión a un control
de legalidad que cada uno de los actores del sistema
hace desde su ámbito de acción.
• Este control no es para fiscalizar sino para verificar si
el contenido del documento es apto para provocar
una modificación en la publicidad registral.
• “El acto no es bueno porque se inscribió, se inscribió
porque está bueno”
• El control de legalidad de un documento no tiene que
ver con la validez y eficacia entre las partes sino para
la modificación de la publicidad registral.

18. Asientos principales y
asientos auxiliares
Asientos principales: Base de la publicidad registral. La
publicidad registral está constituida por la información
contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico
de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre
esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares
recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad,
seguridad y congruencia de la información registral.
• Asientos Auxiliares. Todos aquellos documentos que
respaldan la información actual.
• La confrontación de los documentos con la publicidad registral
puede dar lugar a nulidades, o cancelaciones de asiento.

19. ¿Qué se inscribe en Registro?
Art. 451.- La inscripción podrá pedirse por quien tenga
interés en asegurar el derecho que se trate de inscribir o por
su representante o apoderado. El que presente el documento
se presume que tiene poder para este efecto.
Art. 459.- En el Registro de Propiedad se inscribirán: 1- Los
títulos de dominio sobre inmuebles. 2- Aquellos en que se
constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos
de usufructo, uso, habitación, servidumbres y cualesquiera
otros reales diversos del de hipoteca. Los títulos en que se
consigne el arrendamiento de inmuebles pueden o no
inscribirse; pero sólo perjudicarán a tercero si se hubiera
inscrito.

20. Figuras
• En Costa Rica no existe la reserva de rango, es decir reservar el
primer grado de una hipoteca en una propiedad, lo que si existe es la
posposición de grado que es cuando el acreedor de grado superior
comparece en la constitución de la de grado inferior autorizando la
posposición de su garantía trasladándole el grado a esa nueva
garantía.
• Rango móvil: cuando se cancela una hipoteca superior asume su
lugar la inmediata posterior.
• Reserva de prioridad: Es aplicable a todos los derechos compatibles.
Es un certificado que se solicita al registro, se solicita en escritura
pública, mientras se hace el estudio, se garantiza que por 30 días
prorrogables no se va modificar el derecho, el registro va a esperar el
acto para el cual se pidió reserva. Es facultativo. No es una opción de
compra, es un “chancecito”.