Descripción de loteos irregulares y proceso de saneamiento.

1. Curso- Taller
“Ley 20.234
Regularización
Loteos”

2. Introducción
La ley N° 20.234 o de regularización de loteos, viene a establecer un
procedimiento de saneamiento y regularización de asentamientos
humanos precarios que tienen su origen en subdivisiones de inmuebles
al margen de lo dispuesto por la norma urbanística y de construcción,
transformándose en loteos irregulares que, independiente de su
situación de dominio, requieren acciones concretas para de esta
manera brindar soluciones en el ámbito de viviendas y habitabilidad, y
en consecuencia mejorar la calidad de vida de sus familias.

3. Esquema de Desarrollo
En la presente exposición
haremos referencia a:
El proceso de subdivisión
de los inmuebles urbanos
y rurales.
Descripción de loteos
irregulares y
campamentos.
Ley 20.234 procedimiento
de saneamiento.
Importancia de la gestión
de las empresas de
servicios sanitarios en el
proceso de saneamiento
Otras formas de
regularización: DL. 2.695,
Saneamiento de la
pequeña propiedad raíz.

4. Subdivisión de inmuebles urbanos

5. Consideraciones generales
 El proceso de subdivisión de un inmueble urbano se encuentra regido por la Ley General de Urbanismo
y Construcción.
 La superficie predial mínima para subdividir un inmueble urbano se encuentra establecido en el Plano
Regulador respectivo, de la comuna donde se ubica el inmueble a subdividir.
 Para conocer esta superficie predial mínima, se debe solicitar en la Dirección de Obras Municipales un
certificado denominado Informaciones Previas.
 Si la superficie predial mínima permite realizar la subdivisión, se debe preparar un expediente de
Solicitud de Subdivisión ante la Dirección de Obras respectiva, con la asesoría de un Arquitecto,
Topógrafo, o Ingeniero Mensor.
 Dentro de los documentos que se exigen se cuenta: Copia de la Inscripción de Dominio o Certificado de
Dominio Vigente del inmueble objeto de la subdivisión y Certificado de Avaluó fiscal actualizado.

6. Etapas del procedimiento de subdivisión de Inmueble
Urbano
Un Arquitecto,
Topógrafo o Ingeniero
Mensor deberá realizar
un levantamiento
planímetro o
topográfico sobre el
inmueble a subdividir.
Se requiere
confeccionar un plano
planímetro o
topográfico de
subdivisión y elaborar
cálculos de superficies
de lotes.
Posteriormente se
requiere la elaboración
de memoria explicativa.
El expediente debe ser
presentado en la
Dirección de Obras
respectiva, donde entra
a un plazo de revisión
de 30 días corridos.
En el caso de que la
presentación sea
aceptada por la entidad
municipal y no se le
realicen observaciones
se emite la Resolución
de Aprobación de
Subdivisión.
Posteriormente el S.I.I.
previa solicitud,
asignara rol de avaluó a
cada lote.
Finalmente el C.B.R.
cumpliendo los
requisitos antes
señalados procederá a
inscribir el plano de
subdivisión al margen
de la Inscripción matriz.

7. Subdivisión de inmuebles rurales

8. Antecedentes Previos
En las comunas se venden lindas parcelas con vista privilegiada, con un entorno
campestre que resulta muy atractivo y tranquilo.
Ref: Zona de Loteos Lago Maihue, Los Rios

9. Antecedentes Previos
La LGUC estipula que el metraje permitido en la zona rural para construir viviendas
deberá tener como mínimo 5000mts2 para los terrenos
**Salvo que el plan regulador de alguna comuna establezca una norma inferior
Ref: Zona de Loteos Lago Maihue, Los Rios

10. Consideraciones generales
El Proceso de subdivisión de un inmueble rural se encuentra establecido el D.L 3.516 de 1980.
La superficie predial mínima para subdividir un inmueble rural es de 5000 m2 (media hectárea)
Se requiere presentar ante el S.A.G una Solicitud de Certificación de Subdivisión de Predios Rústicos, firmada por el propietario
del predio o su representante legal.
Inscripción de dominio del predio, con certificación de su vigencia, emitido por el Conservador de Bienes Raíces.
Certificado de avalúo fiscal con clasificación de suelo, emitido por el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Certificado que señale que el predio está ubicado en el sector rural, emitido por la Dirección de Obras Municipales (DOM).

11. Procedimiento de subdivisión de Inmueble Rural
Un ingeniero Agrónomo,
Civil o forestal, Arquitecto,
Constructor civil, o
Topógrafo, realizara un
levantamiento topográfico
o planímetro del inmueble
a subdividir.
Se requiere la confección
de un Plano.
El plano debe contener un
rotulado indicando: nombre
del predio, propietario, rol de
avalúo fiscal, comuna,
profesional ejecutante,
cuadro completo de
superficie de las parcelas o
lotes resultantes, de caminos
proyectados, del total
parcelado y confeccionado a
escala apropiada.
El Plano antes mencionado
en cinco copias debe ser
presentado ante el S.A.G
quien procederá a su
certificación.
Posteriormente con el
plano certificado, el S.I.I.
procederá a otorgar rol de
avaluó a cada lote
resultante.
El Conservador de Bienes
Raíces respectivo
procederá con el plano
autorizado, y el certificado
de asignación de Rol, a
subinscribir el Plano al
margen de la Inscripción
de dominio matriz

12. ¿Cómo se define loteo ?
Loteos irregulares
Según la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcción, debemos entender por loteo
de terreno como un “proceso de división del
suelo, cualquiera sea el número de predios
resultantes, cuyo proyecto contempla la
apertura de nuevas vías públicas, y su
correspondiente urbanización”, a su vez, de
ese proceso de división nace lo que se
conoce como “lote

13. Descripción de loteos irregulares.
Los loteos irregulares o también llamados loteos “brujos” son subdivisiones de terreno que
no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente.
Estos terrenos no poseen delimitaciones claras de calles, tampoco acceso a espacios
públicos ni a servicios básicos como: alcantarillado, agua potable, luz, entre otros.

14. ¿Cómo se define loteo irregular?
Loteos irregulares
el Ministerio de Bienes Nacionales describe a
los loteos irregulares como “subdivisiones de
terreno que no cuentan con un permiso
provisorio o definitivo de la Municipalidad
correspondiente. Estos terrenos no poseen
delimitaciones claras de calles, tampoco
acceso a espacios públicos ni a servicios
básicos como: alcantarillado, agua potable,
luz, entre otros.”

15. ¿Cómo se define loteo irregular?
Loteos irregulares
Por otro lado, este mismo organismo señala
“Son subdivisiones de hecho fuera de los límites
urbanos o fuera de los límites de los planes
reguladores intercomunales de Santiago y
Valparaíso y del plan regulador metropolitano
de Concepción, de una superficie inferior a los
5.000 m², que es la superficie predial mínima
exigida por la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (LGUC) y el D.L. Nº3.516, que
establece normas de división de predios
rústicos.”

16. Sanción penal por la realización de loteos
irregulares.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones
(Art. 138º) sanciona a todo aquel que realice
actos o contratos que tengan por finalidad
transferir el dominio con el objeto de crear
nuevas poblaciones o comunidades en
contravención a las normas urbanísticas.
Pena: desde 3 años y un día hasta los 10 años de
presidio.
Por Ley, las Municipalidades, las Intendencias, las
Gobernaciones, MINVU Regional y SERVIU
Regional están obligados a denunciar este delito
(art. 139, Ley General de Urbanismo y
Construcciones). Además cualquier funcionario
público que cuente con información respecto de
un delito tiene la obligación de denunciar a la
autoridad competente.

17. Asentamientos precarios
Aquellas agrupaciones de viviendas precarias y contiguas que constituyen una ocupación irregular del suelo no
cumpliendo lo establecido por la LGUC y OGUC en temas de urbanización y vivienda.
Falta servicios de Agua Potable
Falta servicios de Alcantarillado
Falta redes eléctricas.
Falta pavimentación y evacuación
aguas lluvias.
URBANIZACION Incumplimiento Normativo
Incumplimiento de Condiciones de Habitabilidad
Incumplimiento de Condiciones de Seguridad
Incumplimiento de Condiciones de Estabilidad
VIVIENDA

18.  Nacen de una división planificada del
territorio.
• Asentamientos precarios
 Se emplazan en zonas urbanas o rurales.
 Contemplan apertura de nuevas vías de tránsito vehicular y peatonal, sin pavimentación y sin ser B.N.U.P.
 No cuentan con permiso o recepción definitiva del loteo.
 Sus residentes pueden o no poseer título de dominio.
 Sitios carecen de uno o todos los servicios básicos.

19. Casos de tentadoras ofertas en Coquimbo

20. CAMPAMENTOS
“Asentamientos precarios de 8 o más hogares que habitan en posesión irregular un terreno, con
carencia de al menos 1 de los 3 servicios básicos (electricidad, agua potable y sistema de alcantarillado),
y cuyas viviendas conforman una unidad socio territorial definida”.

21. Trabajo conjunto de Municipios, Notarios y Conservadores (El Mercurio 27-09-17)

22. Desagregando algunos datos duros
1. Valparaíso posee la triste primera cifra nacional de 11.228 hogares en
campamentos, concentrándose éstos en Viña del Mar, y luego en Valparaíso;
2. Antofagasta con 7.641 hogares, situados en la comuna del mismo nombre;
3. BioBio con 6.346 hogares localizados en su mayoría en Lota y Talcahuano;
4. RM con 5.991 hogares, de Atacama con 4.648 hogares, de Tarapacá con 4.084 y
de Los Lagos con 2.090, solo mencionando a las regiones con más de 2000
hogares en campamentos - (F: Catastro campamentos Minvu)

23. Para los municipios, los campamentos por
su ubicación común en las periferias y
sectores de alto riesgo de desastres
naturales, incluso cercanos algunas veces a
las zonas urbanas, es un problema
inminente el manejo de la emergencia en
estas zonas no urbanizadas.

24. Origen de los Campamentos
Antecedentes
*Déficit de vivienda en estratos sociales bajos,
carencia de satisfacción de la demanda por el
Estado.
*Problema social aumentado por alta demanda de
vivienda, presión sobre la vivienda por altos flujos
migratorios, déficit de los subsidios habitacionales
DS49 Fondo Solidario de Vivienda, inestabilidad
laboral, acceso a empleos temporales, entre otros.
Foto: Campamento Juan Pablo II, Lo Barnechea. Orilla Rio Mapocho.

25. Especial relevancia toma la región de Valparaíso al
concentrar la primera cifra nacional de 11.228
hogares en campamentos
Son comunes los asentamientos
quebradas, cercanas a bosques
en profundas
y matorrales
altamente inflamables en período estival.
Foto: Incendios forestales cerros Valparaíso 2019

26. Principales Causas de Habitar en
Campamentos
• Las principales razones de habitar en campamento son: (según catastro Minvu
2019)
1. Alto costo de arriendos 31%
2. Necesidad de dejar de ser allegado 24%
3. Bajos Ingresos 11.5%

27. Ley 20.234
• La LEY 20234 ESTABLECE UN PROCEDIMIENTO DE SANEAMIENTO Y REGULARIZACIÓN DE LOTEOS.
• Los loteos de bienes raíces que reúnan las condiciones que en ésta se establecen, podrán, dentro del plazo de
veinticuatro meses, acogerse por única vez al procedimiento de regularización que se señala más adelante, sin
perjuicio de los derechos del propietario sobre los respectivos inmuebles.

28. Objetivos de la Ley
• Establecer regulaciones y procedimientos de
saneamiento y regularización de loteos.
• Establecer por un procedimiento simplificado
una salida a un problema
regularización de predios
nacional de
inferiores a
5000mt2 para que DOM pueda otorgar una
recepción parcial e intentar solucionar un
problema nacional.
• Permitir la regularización de asentamientos
humanos irregulares en las comunas.

29. Historia de la ley 20.234

30. Requisitos para regularizar
Ley 20.234
Que el loteo este materializado con anterioridad al
31/12/2006.
Que no tengan recepción municipal definitiva.
Que más del 40% de los lotes tengan residentes si
es área urbana y 20% si es área rural.
Que las viviendas existentes tengan un valor
máximo promedio de 2000 UF.

31. Requisitos para regularizar
Ley 20.234
Que los inmuebles no se encuentren en áreas de
riesgo o de protección de recursos de valor natural
y de valor patrimonial o cultural o franjas de
utilidad pública.
Que no existan reclamaciones pendientes ante la
DOM.

32. Autoridad que conoce de la regularización.
Para la presentación de esta solicitud, la autoridad competente
será siempre la Dirección de Obras de la Municipalidad (DOM)
correspondiente, es decir, aquella Municipalidad respecto de la
cual el loteo se encuentra emplazado, la cual no podrá exigir
requisitos adicionales o distintos a la solicitud, distintos de los
señalados en la ley, aun cuando estos requisitos se encontraren
en la LGUC o en su Ordenanza o en el instrumento de
planificación territorial de la comuna.

33. Procedimiento para regularizar
Se presenta solicitud ante Dirección de Obras Municipales, suscrita por al menos el
20% de quienes tienen derechos en el loteo. Propuesta de Plano de loteo, suscrito
por un profesional competente. Plano de ubicación y emplazamiento. Si están en
área de riesgo deben presentar un estudio que indique mitigaciones a realizar. La
SEREMI de Vivienda y Urbanismo puede autorizar rebajas de pavimentación

34. Procedimiento para regularizar
Recibida la solicitud, el DOM tiene 60 días para verificar los documentos y el cumplimiento de
las condiciones de urbanización : dotación de agua potable, alcantarillado o evacuación de
aguas servidas y electricidad; alumbrado público, gas, cuando corresponda, y pavimentación.
La dotación de servicios se acredita a través de informe de dotación, conexión o comprobante
de pago de cuentas emitido por la respectiva entidad prestadora del servicio.

35. Procedimiento para regularizar
Si el loteo cumple con las condiciones de urbanización señaladas se otorga la recepción
definitiva, en caso contrario se puede otorgar la recepción provisoria. Si la recepción es
definitiva queda totalmente saneado el loteo. Si la recepción es provisoria, el loteo
tiene un plazo de 5 años para completar la urbanización y durante ese periodo está
habilitado para postular a fondos públicos que le permitan completar la urbanización.

36. Procedimiento para regularizar
Si el DOM no se pronuncia dentro del plazo señalado, se puede
recurrir a la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. La ley considera la
posibilidad que SERVIU postule al procedimiento de regularización
respecto de los loteos irregulares que administra en virtud de la Ley

37. UNIVERSO DE APLICACIÓN LEY 20.234
657 CAMPAMENTOS
31.926 Fam
RAD. URB.
145 Campamentos
10.620 Fam
76 CAM. OBRAS INIC.
3.715 Fam
69 CAM. VIGENTES
6.905 Fam
RAD. CNT
61 Campamentos
4.996 Fam
RELOCALIZACIÓN
451 Campamentos
16.310 Fam
802
CAMPAMENTOS
CATASTRO 2018
103
Campamentos
4.975 Fam
172TERRITORIOS / 11.880 FAMILIAS ESTIMADAS

38. Que se entiende por urbanización suficiente
El articulo 6 de la ley señala: Se
entenderá por urbanización
suficiente si el loteo cuenta, a lo
menos con un informe de
dotación, conexión o certificado
de pago de cuentas emitido por
la respectiva empresa de agua
potable, alcantarillado y
electricidad.

39. De la familias
respecto al territorio
PROCESO DE URBANIZACIÓN
Diseño Loteo
Participación
Diseño Especialidades
e Ingeniería
ESTRATEGIA DE INTERVENCIÓN
Identificación
Catastro
FASE I FASE II
DIAGNÓSTICO DISEÑOS
RADICACIÓN VÍA
URBANIZACIÓN
RADICACIÓN CON
PROYECTO HAB.
Estudios Previos
El territorio se
acoge a la Ley
20.234
actualizada
RELOCALIZACIÓN

40. PROCESO DE URBANIZACIÓN
EJECUCIÓN PAVIMENTACIÓN
Viv. emergencia
Desarmes
Apertura de BNUP
Agua Potable
Alcantarillado
Electricidad Veredas
Pavimento Títulos
TTD + VIVIENDA
Construcción
Subsidio CSP
FASE IV
FASE III
OBRAS DE URBANIZACIÓN
IMPLEMENTACIÓN DEL LOTEO EJECUCIÓN SERVICIOS BÁSICOS
Construcción
Subsidio
Mejoramientos
Regularización de la
vivienda

41. Importancia de la gestión de las empresas de
servicios sanitarios
Para otorgar la recepción
definitiva del loteo, la Dirección
de Obras deberá considerar las
siguientes condiciones de
urbanización: dotación de
servicio de agua potable,
alcantarillado o evacuación de
aguas servidas cuando
corresponda.

42. Importancia de la gestión de las empresas de
servicios sanitarios
La dotación de servicios se
podrá demostrar, entre
otros, mediante alguno de
los siguientes antecedentes:
Informe de dotación
Conexión o comprobante de
pago de cuentas emitido por
la respectiva empresa de
servicios sanitarios.

43. Prestación de servicios sanitarios en loteos
que se encuentren en proceso de
regularización
Articulo 9 de la ley 20234:
El certificado de recepción provisoria
podrá ser presentado ante las
empresas de servicios de distribución
domiciliaria con la finalidad de
obtener las conexiones a las redes
correspondientes.
En estos casos, los consumos de los
servicios serán de cargo de los
solicitantes.

44. Convenios entre los municipios y las
empresas de servicios sanitarios.
A partir de la recepción provisoria,
los municipios estarán facultados
para celebrar convenios con
empresas de servicios básicos, como
electricidad, agua potable,
alcantarillado y otros, para los
efectos de dotar de servicios a los
loteos objeto del procedimiento de
regularización de esta ley o para
ejecutar la urbanización faltante.

45. Convenios entre los municipios y las
empresas de servicios sanitarios.
Así mismo los municipios, en casos
excepcionales y fundados, podrán
celebrar convenios con las empresas
sanitarias respecto de loteos que cuenten
con certificado de recepción provisoria y
estén emplazados dentro del límite
urbano de acuerdo a los instrumentos de
planificación territorial, con el propósito
de obtener la documentación
indispensable para iniciar el proceso de
postulación a proyectos de urbanización.

46. Decreto Ley 2.695/79

47. Características
 Es una Norma de carácter especial.
 Contempla un procedimiento de carácter administrativo que permite regularizar la
Pequeña Propiedad Raíz.
 Dicho procedimiento se realiza ante el Ministerio de Bienes Nacionales y se inicia con
una solicitud que debe contener los requisitos establecidos en el articulo 1 y 2 del D.L
2.695/79.
 El procedimiento busca regularizar la situación de una persona poseedora material
irregular, de un bien raíz, reconociéndole la calidad de poseedor regular para adquirir el
dominio del inmueble.

48. Ámbito de Aplicación del D.L 2.695
El articulo 7° de la ley, establece que es aplicable “ a los inmuebles
ubicados en cualquier punto del territorio de la República.
De esta manera podemos concluir, complementando la idea con lo
dispuesto en el art.1° de la ley, que el D.L. 2695 es aplicable a todos
los Bienes Raíces, sean Urbanos o Rurales, existentes en cualquier
parte del territorio, cuyo avalúo sea inferior a 800 o a 380 U.T.M

49. Requisitos
El solicitante debe estar en posesión material, pacifica, continua y exclusiva por un tiempo no inferior
a 5 años.
El solicitante no tener juicio pendiente en el que se discuta el dominio o posesión del inmueble.
El inmueble a regularizar debe tener un avalúo fiscal no superior a 800 Unidades Tributarias
Mensuales, si es rural y a las 380 UTM, si es urbano.
El inmueble no puede ser Propiedad Fiscal o de Serviu, o no puede ser propiedad Municipal, o estar
afecto a expropiación.
El bien raíz debe tener deslindes claros, sean éstos naturales o artificiales, los cuales deben ser
aceptados por los colindantes (vecinos)

50. Documentos requeridos
Certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble, con indicación de superficie (se solicita en el S.I.I.)
Inscripción de dominio vigente de la propiedad (se solicita en el Conservador de Bienes Raíces).
Certificado de Número si el inmueble es urbano (este documento se solicita en la Municipalidad respectiva), si el inmueble es rural, se requiere
Certificado que indica dicha calidad, además Certificado de no propiedad municipal y de no expropiación, todos emanados de la Dirección de
Obras de la Ilustre municipalidad respectiva.
En caso de que el inmueble se haya adquirido por Compraventa o Cesión de Derechos, Donación, Promesa de Compraventa, se deberán
acompañar dicho documento, y en general cualquier instrumento que justifique el origen de la posesión (recibos, letras de cambio, etc.)
Si el inmueble perteneció a una cooperativa, se requiere acreditar con documentos que la Cooperativa se encuentra disuelta o en proceso de
liquidación. (se solicita en el Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción)

51. Si el inmueble pertenece a una comunidad
Se requiere:
1. Que el inmueble se encuentre subdividido materialmente y delimitado por
más de 5 años.
2. Es necesario demostrar el pago total del retazo de terreno adquirido en
comunidad, y aportar documentos constitutivos de ella.
3. Autorización de los demás comuneros.
4. Que no se haya podido efectuar una partición de bienes o bien, la posesión
efectiva sea remota, es decir, se dificulte reconstruir el lazo de parentesco.

52. Etapas del Procedimiento
Presentación de
la solicitud por
parte del
Interesado.
Informe jurídico
elaborado por abogado
de la Unidad de
Regularización del
Ministerio de Bs.
Nacionales.
Envió de oficios a los
servicios.
Comprobación en
terreno de la posesión,
realizada por la Unidad
de Catastro del
Ministerio.
Confección de plano e
informe Técnico.

53. Etapas del Procedimiento
Notificación al titular del
Rol de Avaluó.
Elaboración de
Resolución que ordena
Publicar.
Realización de 2
publicaciones en diario
de circulación nacional o
regional.
Certificación de plazo de
no oposición.
Dictación de resolución
que ordena Inscribir al
Conservador de Bienes
Raíces respectivo.

54. Efectos de la Resolución que ordena
Inscribir
La Resolución que ordena
Inscribir la propiedad a nombre
del poseedor en el Conservador
de Bienes Raíces respectivo
produce los siguientes efectos:
Ordena inscribir el titulo en el
Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces.
Ordena inscribir la prohibición de
enajenar por el plazo de un año,
en el Registro de Prohibiciones
del Conservador de Bienes
Raíces.
El nuevo propietario no podrá
enajenar el bien raíz por el
transcurso de cinco años.
Posteriormente en el transcurso
de dos años, el poseedor
adquiere el dominio del Bien
Raíz, por Prescripción
Adquisitiva.

55. Oposición por parte de terceros
Los terceros que manifiestan
interés sobre el inmueble a
regularizar pueden hacer valer
sus derechos mediante dos
mecanismos:
Oposición presentada dentro del
plazo de 60 días hábiles contados
desde la segunda publicación.
Acción de Dominio de terceros,
denominada Acción
Reivindicatoria, presentada
dentro del plazo de un año
contado desde la Inscripción
Respectiva

56. Conclusiones
• De acuerdo a lo expuesto en esta jornada, estimamos que el procedimiento establecido
por el Decreto ley 20.234, constituye un importante aporte en la superación del
problema de los bienes raíces que se encuentran en situación irregular, por cuanto se
trata de un procedimiento ágil, ya que es eminentemente administrativo, y por otro
lado es un procedimiento económico, lo que a permitido a los poseedores de estos
inmuebles, que en la mayoría de los casos poseen escasos recursos obtener su titulo de
dominio.
• Estimamos además que en la tramitación de este proceso las empresas de servicios
sanitarios juegan un rol esencial a la hora de determinar la factibilidad de prestación del
servicio y la gestión de convenios junto con la autoridad para entregar de suministros
durante la tramitacion del proceso.