TRABAJO EN CLASE

1.
LA FUNCIÓN REGISTRAL Y EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE PUEBLA.
SU MODERNIZACIÓN: UNA PROPUESTA.
Lic. Patricia García Campos
Mayo, 2020

2. INTRODUCCIÓN
• MODERNO: por su etimología: proviene del latín “modernus” que se opone a lo
antiguo.
• Definición RAE: adj. Contrapuesto a lo antiguo o a lo clásico y establecido.
• Ésta investigación efectúa el estudio de la necesidad de implementar un sistema
modernizado en la operatividad de las oficinas registrales del Estado de Puebla, el
poder conformar un sistema electrónico a nivel Estado que se traduzca en la
satisfacción de los usuarios del Instituto a la par de brindar una mayor certeza de los
actos inscribibles que se llevan a cabo incrementando la seguridad jurídica tanto de
los usuarios como para el personal que labora dentro de Registros.

3. • El Registro Público de la Propiedad en México, es una institución que tiene su
origen en el año 1870, desde su creación hasta el día de hoy, como lo
percibimos en el Estado de Puebla, ha ido avanzando en cuanto a las
herramientas y la tecnología que utiliza, empezando por hacer inscripciones a
mano y en libros, pasando por las computadoras para llegar al folio real
electrónico, todo esto en un transcurso de más de diez años, siempre con el
objetivo de dar certeza a terceros y el cumplimiento entre otros del principio
de publicidad.

4. • En virtud de lo anterior, el contenido de este trabajo consiste en proponer
desde el estado actual del Registro Público de la Propiedad y desde mi
perspectiva del ejercicio de la función como Registrador Público de la
Propiedad del distrito judicial de Cholula, Puebla una implementación de
nuevas herramientas, tecnología y procedimientos que hagan más eficiente y
eficaz la Institución del Registro Público.

5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
• Los registros son la parte del sistema institucional que tienen como función
facilitar las transacciones mediante la publicidad de los títulos inscritos,
proteger la seguridad de los derechos a que se refieren dichos títulos y
clarificar a los contratantes potenciales quiénes son titulares de cada derecho,
de modo que la contratación resulte a todos más fácil y segura.
• El desconocimiento de la modernización del Registro Público de la Propiedad
del Estado de Puebla impide una mayor seguridad jurídica en el cumplimiento
de los principios registrales en beneficio y progreso de la sociedad.

6. • Para que todo ello sea posible, es necesario que el sistema registral
instrumente mecanismos eficientes que garanticen la publicidad de los
derechos reales susceptibles de inscripción.

7. • La situación real es que cuando se solicitan búsquedas o consultas, las oficinas que
llevan un proceso de inscripción manual deben prestar los libros que guardan las
inscripciones, dándose casos en los que por el transcurso del tiempo mismo, la falta
de diligencia de las personas para manipular los tomos o, incluso, de forma
intencional, los usuarios desgastan, mutilan o extravían fojas o legajos afectando el
encadenamiento ininterrumpido de inscripciones de una misma unidad registral (un
mismo inmueble) y sin tener un respaldo digital de tal información, el usuario se
encuentra en incertidumbre frente a la situación jurídica que guarda el inmueble de su
interés afectando la seguridad y la certeza con la que pretenda llevar a cabo
operaciones posteriores.

8. JUSTIFICACIÓN
• En el desempeño de mi función como Registrador Público en el distrito
judicial de Puebla, Cholula, Teziutlán, Atlixco y Tetela de Ocampo he podido
tener contacto directo con la necesidad y la importancia de la modernización
del Registro Público de la Propiedad en el Estado de Puebla, ya que nuevas
herramientas, procedimientos y tecnología, llevan al progreso de la sociedad
en términos de certeza jurídica y sobre todo de paz social, ya que estos valores
contribuyen a dar tranquilidad a la inversión de capitales, solución de
conflictos; es decir, un crecimiento económico, político y social.

9. • La importancia que conlleva la implementación de un sistema actualizado para la
funcionalidad institucional que se enfoque en otorgar un mejor servicio operativo hacia los
usuarios que sobrelleve una simplificación de trabajo de los trámites eliminando en la medida
de lo posible la constante manipulación de inscripciones manuales, así como la excesiva
burocratización del procedimiento en pro de lograr una plena certeza jurídica de las
inscripciones de sistema electrónico va a ser fundamental para el mejor funcionamiento del
Estado en la provisión de seguridad en las operaciones de materia inmobiliaria.
• La esencia de la existencia de un Registro Público tratándose de la materia registral es otorgar
la debida publicidad a todos los actos siempre brindando certeza jurídica de las inscripciones
materializadas en las oficinas, no obstante, la falta de modernización que impera en la mayoría
de éstas, hace que el Estado carezca en su mayoría de eficiencia y seguridad en las operaciones
presentadas por sus usuarios.

10. • Será de mucha utilidad para las personas en general el consolidar la
modernización de la operación en los Registros Públicos ya que disminuyendo
el uso de tomos físicos se podrá tener un control más estricto sobre el
contenido real del Registro, brindando mayor confianza en el trabajo de los
trámites y la autenticidad de los documentos.

11. ESTADO DEL ARTE
• El 17 de abril de 2020 se publicaron por parte del Secretario de Desarrollo
Agrario, Territorial y Urbano en el Diario Oficial de la Federación los
Lineamientos del Programa de Modernización de los Registros Públicos de la
Propiedad y Catastros, se toman en cuenta los lineamientos que conforman el
programa a efecto de sustentar la necesidad de generar una mayor certeza
jurídica a los particulares que concurren al uso de los servicios otorgados por
dicha Institución, sin ser éstos el objeto principal de estudio del presente
proyecto.

12. OBJETIVO GENERAL
• Proponer la implementación de un sistema electrónico en la totalidad de las
oficinas registrales que operan en el Estado de Puebla con el afán de mejorar
los servicios de calidad, profesionalismo y seguridad que demanda la sociedad
actual, implementando el avance tecnológico para simplificar la satisfacción de
las necesidades de los usuarios del Instituto, tomando como eje central la
certeza jurídica para todos los involucrados.

13. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Implementar las tecnologías de la información como el medio idóneo para
llevar a cabo la tramitología incrementando la calidad, eficiencia y seguridad
durante el proceso.
• Identificar la manera de disminuir las cargas de los usuarios para minimizar la
burocratización de la tramitología.

14. • Estudiar la forma de dar cabal cumplimiento a lo establecido por la legislación
doméstica en la materia, tanto en su parte sustantiva como el ordenamiento
adjetivo.
• Analizar como lograr un avance equiparable al de entidades líderes en la
mejora funcional de sus oficinas registrales para garantizar el principio de
publicidad y seguridad jurídica en las inscripciones realizadas.

15. • Una base informativa con la que se pueda presupuestar una solicitud para el
próximo ejercicio fiscal en el que se contemple una partida para la
implementación del programa.
• Estandarizar la información registral con el uso de los sistemas informáticos
para la gestión e integración, pudiendo brindar servicios de forma remota.
• Vincular la información Registral y Catastral para poder homologar su
función y operación.

16. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
• ¿Qué es el Registro Público de la Propiedad?
• ¿Quién opera el funcionamiento del Registro Público de la Propiedad?
• ¿Quién vigila la actividad de las oficinas registrales?
• ¿Cómo se realizan las inscripciones dentro de una oficina registral?
• ¿Hasta qué punto se puede mejorar el proceso de trabajo dentro del Registro
Público de la Propiedad mediante el uso de tecnologías de la información?

17. • ¿Cómo se califica la capacitación del personal que labora en oficinas
electrónicas frente a la que poseen los trabajadores de oficinas manuales?
• ¿Hay mayor calidad y eficiencia en el despacho de trámites dentro de las
oficinas electrónicas frente a las que aun emplean el método manual?
• ¿Depende del sistema empleado en las diferentes oficinas el número de quejas
que se presentan por los usuarios? ¿Cuál sería la razón?
• ¿Existe una relación de reducción de tiempo de respuesta derivado del uso de
un sistema electrónico frente a uno manual?

18. • ¿En qué medida se puede vincular una mayor incidencia de casos de
corrupción con el empleo de inscripciones manuales?
• ¿Se debe vincular a las Notarías Públicas al proceso de modernización de las
oficinas registrales?
• ¿Cuáles son los retos que enfrenta el Estado para implementar una
modernización institucional?

19. HIPÓTESIS
• Debido a que para llevar a cabo las inscripciones manuales se requiere de una
constante manipulación de libros, es natural que por el paso del tiempo éstos
vayan presentando desgaste o deterioro en sus hojas, así mismo que la
permanencia de la legibilidad del texto está sujeto a diversos factores como la
calidad de las tintas, la temperatura del archivo o la fricción misma de las
consultas del contenido de los libros, etcétera, provocando una pérdida
progresiva de la información.

20. • Por lo anteriormente expuesto se plantea lo siguiente: “Mientras más
modernizada se encuentra una oficina gubernamental, entiéndase
Registro Público de la propiedad, menos posibilidad tendrá ésta de
llevar a cabo inscripciones que carezcan de certeza o seguridad
jurídica”

21. MÉTODOS A UTILIZAR
• Método Analítico. - Toda vez que se va a realizar una investigación
documental es preciso revisar en forma separada el acopio de material que
resulte durante el proceso de investigación, es decir, los procesos establecidos
en la Ley y el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado,
reportes de productividad de las diversas oficinas registrales, reporte de
sistemas de las oficinas que ya cuentan con el sistema electrónico operando,
etcétera.

22. • Método Sintético. – Analizando y sintetizando los datos que resulten de la
documentación analizada y poder ir estructurando ideas y propuestas, una vez
que se tenga la información de los reportes e informes se puede proceder a la
comparación y estructuración de las variables que se presentan y así concretar
puntos para redactar la propuesta de mejora.

23. • Método deductivo. - En el tema elegido debemos partir de una situación
universal para obtener conclusiones particulares, encubriendo consecuencias
desconocidas de principios conocidos. Se pretende llegar a implementar de
forma única el sistema de inscripciones electrónico en las oficinas que aun
trabajan de forma manual, por tanto, partiendo del conocimiento y datos
arrojados por las oficinas que ya utilizan el sistema electrónico podremos
obtener conclusiones para revelar las consecuencias que en un principio se
tienen por desconocidas en el resto de oficinas.

24. • Método descriptivo. – Es esencial dentro del contenido del trabajo ya que se
pretende llegar a conocer una situación por medio de la descripción exacta de
actividades, procesos y personas que intervienen dentro de la actividad registral, no
tiene como fin último la recolección de información sino el establecimiento de las
conexiones que existen entre las variables que se presentan. Los procesos que se
emplean en las oficinas con sistema electrónico son completamente diversos a los
que se emplean en oficinas tradicionales o manuales, el poder comparar las etapas y
el desarrollo de ambos métodos nos podrá facilitar la tarea de contrastar los
beneficios de un sistema electrónico y así manifestar de forma sustentada la
importancia de la modernización de las oficinas.

25. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN
• DOCUMENTAL: Para el desarrollo de ésta investigación se requiere de una investigación
legislativa por el origen del tema en cuestión, la consulta bibliográfica nos permite recopilar
los datos históricos del mismo y también nos apoyaremos de publicaciones de investigaciones
especializadas usando fuentes Hemerográficas.
• INVESTIGACIÓN LEGISLATIVA: ya que partimos del contenido amparado en la
legislación vigente de la materia registral tanto en su parte adjetiva como sustantiva (Ley del
Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla y el Reglamento de la Ley del Registro
Público de la Propiedad del Estado de Puebla) para poder identificar los procesos y
problemas actuales (proceso registral) y partiendo de ellos, proponer una modificación viable
que permita el desarrollo más eficiente de su fin.

26. • INVESTIGACIÓN BIBLIOGRÁFICA: Consiste en el establecimiento de los antecedentes históricos y
la evolución de la función registral debemos auxiliarnos forzosamente de las fuentes del saber humano
mediante la recolección de datos plasmados en la doctrina contenida en libros.
• INVESTIGACIÓN HEMEROGRÁFICA: Toma en cuenta las publicaciones especializadas, estudios de
expertos, los resultados estudiados en consultorías, por mencionar algunos, son de gran utilidad para poder
destacar los beneficios de la implementación del sistema electrónico que se propone mediante la presente
investigación.
• INVESTIGACIÓN ESTADÍSTICA: Por medio de esta técnica se obtendrán datos derivados de la
investigación de campo que realicen en las oficinas registrales tanto manuales como las que ya cuenta con un
sistema digitalizado.
• INVESTIGACIÓN DE CAMPO: Con el desempeño de la actividad registral se recopila información de
forma empírica facilitando de igual manera el tener un muestreo de la opinión de los usuarios de los servicios
registrales. Consistirá un realizar un cuestionario que se aplicara a los usuarios de las distintas oficinas
registrales.

27. TEORÍAS A UTILIZAR
• TEORÍA DE LA JUSTICIA DE JOHN RAWLS: El resultado de ésta
investigación pretende implementar un sistema que genere un progreso
multifactorial, un progreso social, económico y político.
• TEORIA DE LAS NECESIDADES DE MASLOW: Una de las
necesidades expuestas por Maslow es la de la Seguridad, consiguiendo el fin
del presente trabajo se aporta el orden, estabilidad y seguridad que lo
sustentan.

28. ÍNDICE TENTATIVO
Introducción

29.
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
• INTRODUCCIÓN
• PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
• JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
• ESTADO DEL ARTE
• OBJETIVOS
• Objetivo General
• Objetivos Específicos
• PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
• HIPÓTESIS
• MÉDOTOS UTILIZADOS
• TÉCNICAS UTILIZADAS
• TEORÍAS UTILIZADAS.

30. CAPÍTULO 1
MARCO HISTÓRICO
• 1.1 Marco Histórico
• 1..1.1 Antecedentes Históricos del Registro Público de la Propiedad
• 1.1.1.1 Babilonia y Grecia
• 1.1.1.2 Egipto
• 1.1.1.3 Roma
• 1.1.1.4 España
• 1.1.1.5 Proyecto de Código Civil de 1836
• 1.1.1.6 Proyecto de Ley de Bases de 1843
• 1.1.1.7 Francia

31. • 1.2 Antecedentes Registrales en México
• 1.2.1 Oficio de Hipotecas
• 1.2.2 México Independiente
• 1.2.3 México Contemporáneo
• 1.3 Marco Teórico
• 1.3.1 Teoría de la Justicia de John Rawls
• 1.3.2 Teoría de las necesidades de Maslow
• 1.4 Marco Conceptual
• 1.4.1 Registro Público de la Propiedad
• 1.4.2 Definición y Concepto de Función Registral

32. • 1.5 Marco Metodológico
• 1.5.1 Método Analítico
• 1.5.2 Método Sintético
• 1.5.3 Método Deductivo
• 1.5.4 Método Descriptivo
• 1.6 Marco Legal
• 1.6.1 Código Civil del Estado de Puebla
• 1.6.2 Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla
• 1.6.3 Reglamento de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla

33. CAPÍTULO 2
LA FUNCIÓN REGISTRAL EN MÉXICO
• 2.1 Principios Rectores de la Actividad Registral
• 2.1.1 Principio de Publicidad
• 2.1.2 Principio de Fe Pública Registral
• 2.1.3 Principio de Legitimación
• 2.1.4 Principio de Rogación
• 2.1.5 Principio de Consentimiento
• 2.1.6 Principio de Prelación
• 2.1.7 Principio de Calificación
• 2.1.8 Principio de Inscripción
• 2.1.9 Principio de Especialidad
• 2.1.10 Principio de Legalidad
• 2.1.11 Principio de Tracto Sucesivo
• 2.2 Procedimiento Registral
• 2.3 Documentos inscribibles
• 2.3.1 Código Civil

34. CAPÍTULO 3
LA FUNCIÓN REGISTRAL EN EL ESTADO DE PUEBLA
• 3.1 Código Civil del Estado de Puebla
• 3.2 Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla
• 3.3 Reglamento de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de
Puebla

35. CAPITULO 4
DESARROLLO INSTITUCIONAL
• 4.1 Diagnóstico
• 4.2 Análisis Comparativo de las Mejores Prácticas Registrales
• 4.3 Objetivo
• 4.4 Alcances
• 4.5 Tecnologías de la Información
• 4.6 Vinculación de Registro Público de la Propiedad, Catastro y otros
sectores.

36. CONCLUSIONES
• Las instituciones tanto registrales como catastrales en México deben garantizar la
legitimidad, seguridad y certeza jurídica de los derechos que se constituyen sobre los
bienes inmuebles y el impacto que tienen en el proceso económico.
• Se establecen las directrices tendientes a la modernización con la implementación de
un Sistema Informático Registral en las 22 oficinas que componen el Estado, a través
del folio real electrónico consistente en integrar una base de datos que permita
garantizar la calidad y eficiencia de los servicios registrales y le permita al usuario
realizar consultas de forma ágil y certera de las inscripciones y anotaciones.

37. • 1. Se propone reformar el Reglamento Interior del Instituto Registral y Catastral del
Estado del Puebla para que dentro del organigrama que conforma al Instituto, pueda
ser agregado un departamento que se encargue del programa de digitalización.
Dentro de las funciones a destacar de éste departamento enunciamos las siguientes:
Proponer e implementar los programas y procesos para una digitalización registral
constante, llevar a cabo la digitalización y la validación de los archivos documentales,
efectuar controles efectivos que certifiquen la calidad de la información en el proceso
de digitalización, supervisión y validación de la indexación y clasificación de
documentos, entre otros.

38. • 2. Se sugiere que el programa de digitalización se implemente de forma permanente
para digitalizar las imágenes de los documentos presentados y trabajados a efecto de
favorecer la homogenización y agilidad de los asientos; así como también permitir la
consulta del acervo registral sin arriesgar la integridad de los tomos físicos.
• 3. Se pretende incluir la firma electrónica en el proceso de la actividad registral, ya sea
tratándose de promoventes o representantes legales y también para documentos
adjuntos a la solicitud electrónica gestionada por fedatarios públicos, entendiéndose
que éstos así las autorizan mediante el uso de su firma electrónica avanzada.

39. APÉNDICES
• ENCUESTAS.

40. ANEXOS
• LEY DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO
DE PUEBLA.
• REGLAMENTO DE LA LEY DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD DEL ESTADO DE PUEBLA.
• LINEAMIENTOS DEL PROGRAMA DE MODERNIZACIÓN DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS DE LA PROPIEDAD Y CATASTROS

41. FUENTES DE INFORMACIÓN
BIBLIOGRAFÍA
• ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Legales. 3ª Ed. Pamplona,
2010.
• BAENA PAZ, Guillermina. Metodología de la Investigación. 3ª Ed. Grupo Editorial Patria. tercera edición ebook 2017.
• BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO, Rodrigo. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Civitas. 2009.
• CAICEDO ESCOBAR, Eduardo. Derecho Inmobiliario Registral. Registro de la Propiedad y Seguridad Jurídica. 2ª Ed.
Editorial Temis.
• CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 16ª Ed. México, Distrito Federal, Porrúa, 2004.

42. • COLÍN SÁNCHEZ, Guillermo. Procedimiento Registral de la Propiedad. 6ª Ed., Editorial Porrúa.
México, 2006.
• E. SABENE, Sebastián. Derecho Registral, una perspectiva multidisciplinaria. Editorial La
Ley. Argentina, 2017.
• ESQUIVEL ZUBIRI, Jorge Luis. Derecho Notarial y Registral. 7ª Edición. Editorial Trillas.
2017.
• HERNANDEZ SAMPIERI, Roberto. Metodología de la Investigación. 6ª Ed. Editorial Mc Graw
Hill, México, 2014.
• MOISSET DE ESPANES, Luis. Publicidad Registral, Editorial Zavila. 3ª Ed. Argentina 2003.

43. • PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo. Derecho Registral. Editorial Porrúa,
México 2013.
• RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. El derecho Registral en la Jurisprudencia del Tribunal Registral.
Gaceta Jurídica, S.A. 2015
• RIOS HELLING, Jorge. La práctica del Derecho Notarial. 7ª Ed. Editorial Mc. Graw Hill. Serie
Jurídica. México, 2007.
• VISOSO DEL VALLE, Francisco José. Principios registrales de legalidad, legitimación y fe pública. 1ª
Ed. Editorial Bosch México 2016.
• VISOSO DEL VALLE, Francisco José. Derecho Registral, Principio de Publicidad. Editorial Bosch
México 2016.

44. LEGISGRAFÍA
• CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA. Publicado: 30 de abril de 1985
Última reforma: 24 de enero de 2019.
• CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA.
Publicación: 9 de agosto de 2004. Ultima reforma 29 de diciembre de 2017.
• LEY DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO DE PUEBLA. Publicación: 15 de abril
de 2009. Última reforma 22 febrero 2017.
• REGLAMENTO DE LA LEY DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO DE
PUEBLA. Publicación: 13 de julio de 2009. Sin reformas desde su entrada en vigor.
• LINEAMIENTOS DEL PROGRAMA DE MODERNIZACIÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS DE LA
PROPIEDAD Y CATASTROS. Diario Oficial de la Federación, Secretaria de Gobernación. 17 de Abril de 2020.

45. CIBERGRAFÍA
• QUINTERO ANGARITA, José Rafael. Teoría de las Necesidades de Maslow.
Localización:http://files.franklinyagua.webnode.com.ve/200000092e266ae35e3/
Teoria_Maslow_Jose_Quintero.pdf
• Lecturas Recomendadas. La modernización del registro público de la propiedad y los
catastros en México, avances para su consolidación. Organización para la
Cooperación y el Desarrollo Económicos. Localización: http://
catastro.hidalgo.gob.mx/descargables/Lecturas_Recomendadas/
RPPS%20Y%20CATASTROS.pdf

46. HEMEROGRAFÍA
• Jiménez Bolaños, Jorge, “Postura del Registro Público en los casos donde se presente
fraude inmobiliario”, Revista de Ciencias Jurídicas, volumen 125, Mayo-agosto 2011,
pag. 79-116.
• Orozco Garibay, Pascual Alberto, “Finalidades del Registro Público de la Propiedad”,
Revista Mexicana de Derecho, volumen 3, 2001, páginas 187-217.
• Orozco Escobedo, María Teresa, “Un acercamiento a las diferencias entre los
principios de certeza jurídica y seguridad jurídica”, volumen 30, 2017. Páginas 13-26.

47. •
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Recopilación de
Información y elaboración
Capítulo 1
Capítulo 2
Capítulo 3
Capítulo 4
Conclusiones
Anexos
Revisiones
Correcciones
CRONOGRAMA DE GANT
ACTIVIDADES JUNIO-JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE