PGI 2014

1. Asunción del Paraguay – 25/09/2014
Miguel Pato

2. Miguel Pato
miguel.pato.reg@gmail.com

3. Agenda
 Qué significa valuar?
 Para qué valuamos una propiedad?
 Cómo es el proceso de valuación?
 Guía metodológica
 Ejemplos de aplicación
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4. Qué es Valuar?
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5. Para qué valuamos una propiedad?
 Referencia para comprar, vender o alquilar
 Obtener financiación o aceptar una garantía
 Calcular la base de un impuesto
 Calcular una compensación por pérdida o daño
 Alocar un precio de adquisición
 Gestionar una cartera de inversiones
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6. Cómo es el proceso de valuación?
 Definir el requerimiento
 Identificar la propiedad a ser valuada
 Analizar el mercado
 Definir el “Highest and Best Use”
 Hacer 3 aproximaciones al valor
 Conciliar resultados y estimar el valor final
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7. Definir el Requerimiento
 Comprender el uso que se le dará
 Identificar el interés a ser valuado (propiedad,
participación, fractional, renta, garantía, etc.)
 Identificar la fecha de medición del valor
 Establecer supuestos, restricciones y
condiciones hipotéticas
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8. Identificar la Propiedad a Valuar
 Física: Localización, tipología, terreno, tamaño
de la construcción, antigüedad, estado, etc.
 Legal: Situación, zonificación, etc.
 Funcional: Layout, procesos, circulación,
equipamiento, etc.
 Económica: Ocupación, contratos, expensas,
impuestos, etc.
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9. Cuáles son los generadores de valor?
 Factores que influyen en el valor de mercado
 Elementos clave de la propiedad en los que el
comprador / vendedor basa su decisión
 Tipos de generadores de valor:
– Generales, para todo el mercado
– Específicos, para una tipología
– Propios, de la propiedad a valuar
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10. Analizar el Mercado
 En qué mercado está la propiedad?
 Cómo funciona?
 Cuál es la demanda?
 Contra quién compite?
 Qué ventajas / desventajas tiene la propiedad?
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11. ‐ Agentes Inmobiliarios
‐ Administradores de Propiedades
‐ Publicaciones especializadas
‐ Avisos en Diarios y en Internet
‐ Reportes en Internet
‐ Registros Notariales y Tributarios
‐ Municipalidad
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Fuentes de Datos

12. Interpretación de Datos
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Factores a considerar:
‐ Demografía
‐ Economía
‐ Oferta / Demanda
‐ Vacancia
‐ Encuestas
‐ Absorción Neta
‐ Rentas / Precios
‐ Nuevas construcciones
‐ Tierra disponible
‐ Transacciones

13. Definir el “Highest & Best Use”
 Qué entendemos por “Highest & Best Use?
 Qué requisitos debe cumplir?
 Qué tan potencial/real es este valor?
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14. Requisitos del “Highest & Best Use”
 Legalmente permitido
 Físicamente posible
 Financieramente factible
 Más redituable que el resto
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15. Hacer 3 Aproximaciones al Valor
 A través de Ventas Comparables
 A través del Costo de Reposición
 A través de la Capitalización de Ingresos
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16. X Ventas Comparables
 Elegir propiedades comparables
 Buscar información sobre ellas
 Homogeneizar la información para hacerla
comparable
 Ajustar valores referenciales por diferencias
que sean mensurables
 Estimar el valor de la propiedad
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17. X Costo de Reposición
 Estimar el valor de la tierra como si estuviera
vacante
 Estimar el costo de reconstruirla incluyendo
la ganancia del desarrollador
 Calcular la depreciación por tiempo o
desgaste con respecto a nuevo
 Estimar el valor de la propiedad
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18. X Capitalización de Ingresos
 Capitalización Directa (DC)
Se calcula el valor a partir del ingreso neto de un año estándar
 Flujo de Fondos Descontado (DCF)
Se calcula a partir de una serie de ingresos netos anuales durante lo que
dure la explotación y se considera el valor residual / costos de salida.
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19. X Capitalización Directa
 Armar una base con rentas, expensas,
impuestos y otros ingresos/egresos
 Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI)
 Calcular la tasa de capitalización x
comparables (CR)
 Estimar el valor de la propiedad = NOI/CR
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20. X Capitalización por Flujo de Fondos Descontado
 Armar una base con rentas, expensas,
impuestos y otros ingresos/egresos
 Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI) y
proyectarlo para un período
 Calcular la tasa de capitalización x
comparables (CR) y tasa de descuento (DR)
 Estimar el valor de la propiedad = PV(NOI) + PVR
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VP = Valor Presente
PVR = Valor Presente del Residual

21. Conciliar resultados y estimar el Valor Final
 Se filtran los resultados de cada una de las 3
aproximaciones por su:
 Veracidad
 Relevancia
 Consistencia
 Aplicabilidad
 Se determina un valor o un rango
 Se emite un reporte de valuación
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22. Reglamentación que sirve de guía
Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP)
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23. Ejercicio de Aplicación
Complejo ex BNT
Mariano Roque Alonso
 Definir el requerimiento
 Identificar la propiedad a ser valuada
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 Analizar el mercado
 Definir el “Highest and Best Use”
 Hacer 3 aproximaciones al valor
 Conciliar resultados y estimar el valor final