SENTENCIA

1. SENTENCIA Nº 357–2012.
EXPEDIENTE : N° 01299–2010–0–1501–JR–CI–02.
MATERIA : NULIDAD DE ACTO JURÍDICO.
JUEZ : JORGE E. BUSTAMANTE VERA.
ESPECIALISTA : ALEJANDRA MARLENY BERNABÉ TAPARA.
DEMANDADO : ESPINAL VERA, TORIBIA.
: BARRETO BALBIN, FERNANDO GLICERIO Y OTROS.
DEMANDANTE : BARRETO BALBIN, ISABEL RUTH.
Resolución número catorce.
Huancayo, catorce de noviembre del dos mil doce.
VISTOS: Puesto los autos en Despacho para dictar sentencia, resulta de autos:
Por escrito de fojas cuatro a fojas siete, subsanado con escrito de fojas treinta,
doña ISABEL RUTH BARRETO BALBIN, interpone demanda contra doña TORIBIA
ESPINAL VERA, sobre NULIDAD DE ACTO JURÍDICO, respecto de la Promesa de
Venta celebrado por doña Dina Esther Balbín Torres Viuda de Barreto y doña
Toribia Espinal Vera, del lote de terreno ubicado en el Jirón Antonio Lobato Nº
188 de El Tambo – Huancayo, de una extensión superficial de 124.80 m2, con
costas y costos del proceso. Son fundamentos de la demanda que, la recurrente
viene a ser hija legítima de doña Dina Esther Balbín Torres Viuda de Barreto, la
misma que contaba a la fecha de suscripción del contrato con más de 80 años.
Que, con argucias y engaños, su señora madre fue inducida a firmar el contrato
materia de nulidad, en cuya suscripción ni siquiera a intervenido un Notario
Público, y que tampoco tiene fecha cierta; además, el predio supuestamente
vendido no solamente corresponde a su señora madre, sino a la sucesión de
Glicerio Barreto Rodríguez, conformado por su señora madre Dina Esther
Balbín Torres Viuda de Barreto y sus hijos, la recurrente Isabel Ruth y sus
hermanos Abel Glicerio, Fernando Glicerio y José Glicerio Barreto Balbín, por lo
que su señora madre no podía suscribir el contrato sub materia, por cuanto no
era la única propietaria, y pese a ello la demandada le hizo firmar el contrato en
forma ilegal e indebida, para posteriormente en forma temeraria posesionar el
lote de terreno entre gallos y media noche, y sin conocimiento de los cuatro
hijos herederos, lo que hace nulo dicho contrato. Mediante Resolución de fojas
treintidos se admite la demanda en la vía del Proceso de Conocimiento y
conferido traslado, por escrito de fojas treintiseis, la demandada Toribia Espinal
Vera formula tacha contra la Minuta de Compra Venta materia de autos, Carta
Notarial de fecha 12 de octubre de 2007 y del Recibo de Pago de Autoavalúo; y,
mediante escrito de fojas cuarentiocho y siguientes, formula demanda
reconvencional sobre Otorgamiento de Escritura Pública de Traslación de
Dominio, dirigida contra la Sucesión de doña Dina Esther Balbín Torres Vda. de
Barreto, integrada por Isabel Ruth, Abel Glicerio, José Glicerio y Fernando
Glicerio Barreto Balbín, alegando que la vendedora doña Dina Esther Balbín

2. Torres Vda. de Barreto, madre de los demandados, mediante Minuta de
Promesa de Venta de fecha 24 de setiembre de 2004, le dio en promesa de venta
un lote de terreno urbano ubicado con frente al Jirón Antonio Lobato Nº 188
del Distrito de El Tambo, Provincia de Huancayo, de 124.80 m2, con los
linderos y medidas perimétricas siguientes: por el Norte, con propiedad de la
Familia Lavado, con 9.10 ml; por el Sur, con el Jr. Antonio Lobato con 14.30 ml;
por el Este, con propiedad de terceros, en 12.90 ml; y, por el Oeste, con
propiedad de la misma vendedora. Que, el predio materia de promesa de venta
es parte de un inmueble de mayor extensión de 254.65 m2 que pertenece a la
citada sucesión, y los 124.80 m2 vendidos representa el 100 % de las acciones y
derechos de Dina Esther Balbín Torres Vda. de Barreto, y de Isabel Ruth Barreto
Balbín, así como el 54.22 % de las acciones y derechos de Abel Glicerio Barreto
Balbín, toda vez que a cada propietario le correspondía 49.13 m2, y que la
demandante Isabel Ruth Barreto Balbín, promotora de la venta y vendedora de
sus acciones y derechos, fue quien le manifestó que solo firmaría el contrato su
mamá, por recomendación de su Abogado, quien autoriza la Minuta. El precio
de venta fue pactado en US$. 9,955.20 Dólares Americanos, que no solo
cumplió con cancelar, sino que la vendedora Dina Esther Balbín Torres Vda. de
Barreto, así como la demandada Isabel Ruth Barreto Balbín, quien vendió sus
derechos y acciones a través de su señora madre, le pedían constantemente que
les adelante más dinero para culminar la inscripción del inmueble que le habían
vendido, conforme acredita con la copia del recibo de dinero que adjunta, pero
como pasaban los días y no culminaban con los trámites, se vio en la necesidad
de requerirles para que cumplan con el traslado de dominio definitivo,
recibiendo como respuesta que no se preocupe que ya estaban culminando con
la inscripción en los Registros Públicos, e incluso el resto de sus hijos estaban
informados sobre el compromiso de transferirle el inmueble que le estaban
vendiendo. Que, ante el fallecimiento de la vendedora y la incomprensible y
variable conducta de la ahora demandante, se comunicó con los otros
demandados (José Glicerio, Fernando Glicerio y Abel Glicerio Barreto Balbín,
quien incluso había cedido el 54 % de sus acciones y derechos a su señora madre
para que pueda venderle el área que requería), para que le extendieran la
correspondiente traslación de dominio, recibiendo como respuesta que eran
concientes de la obligación pendiente de su finada madre y que en su momento
se le extendería la traslación de dominio, y como la recurrente se encuentra en
posesión del inmueble materia de nulidad de acto jurídico, se encuentra con la
tranquilidad del caso para esperar la transferencia de propiedad con arreglo a
ley. Asimismo, cumple con absolver la demanda manifestando que, la
demandante efectivamente es hija legítima de su vendedora doña Dina Esther
Balbín Torres Vda. de Barreto, pero no es cierto que la vendedora en la fecha
que suscribió la minuta de promesa de venta haya tenido más de 80 años, sino
tenía 79 años y 10 meses de edad, encontrándose en aquel entonces en su

3. plenitud física y mental, habiendo fallecido el 10 de junio del 2008, es decir,
después de 04 años de haberle vendido el predio sub litis. No es cierto que con
argumentos falsos haya inducido a la vendedora a firmar el contrato, cuando fue
la demandante quien le convenció para comprar el predio, manifestándole que
requería dinero para afrontar los estudios de su hijo mayor, siendo ella la que
mandó preparar el contrato con su Abogado Luís Alberto Poma Lagos. Que, la
minuta se elaboró en la Notaría del Dr. Ciro Gálvez Herrera y que la accionante
no firmó el documento bajo el pretexto de que su abogado le había
recomendado que solo firme su mamá para agilizar los trámites, pero sí recibió
el dinero total de la venta para quedarse con ello y apropiarse del área
remanente del citado inmueble, bajo el pretexto de que no ha firmado dicho
contrato. Que, en todo momento la vendedora siempre estaba acompañada por
la demandante, quien además vendía sus acciones y derechos, y por
consiguiente, cautelaba los intereses de la parte vendedora; además, es falso que
tomó posesión del predio sin conocimiento de los cuatro herederos, porque al
momento de entregarle las llaves del inmueble para tomar posesión, le
comunicaron que los hijos de la vendedora tenía conocimiento de la venta y de
la posesión que iba a tomar, lo que es ratificado por el resto de copropietarios
cuando tuvo oportunidad de conocerlos, entre otros argumentos. Mediante
escrito de fojas noventinueve y siguientes, la demandada doña Isabel Ruth
Barreto Balbín, absuelve la demanda reconvencional afirmando que, se trata de
un documento denominado promesa de venta en la que se pacta un arras de
retractación y la posibilidad de renovación si es que las partes adoptan de
común acuerdo, por lo que mal se puede solicitar se perfeccione una escritura
pública de un acto jurídico que jamás tuvo lugar; que, no se ha pactado
porcentajes ni acciones y derechos de la propiedad otorgada en promesa de
venta; no existe documento alguno celebrado por la suscrita en donde disponga
de cualquier manera del 100 % de acciones y derechos que le corresponde,
menos a favor de la reconvincente, Que, la carta notarial enviada a la recurrente
carece de fundamento legal alguno porque no suscribió contrato con la
reconvincente, y con relación a su señora madre, igualmente la carta notarial
carece de fundamento, pues, el contrato de promesa de venta queda resuelto
luego de pasado el año de vigencia, porque no es eterno; que, en la mencionada
promesa de venta no ha participado la reconvenida, menos sus hermanos, por lo
que mal pueden opinar sobre un acto celebrado únicamente por su señora
madre y la demandante reconvencionalmente; y, que es cierto que la
demandante tiene la actual posesión del bien inmueble materia de litis, motivo
por el cual ha venido a solicitar la nulidad del título de posesión que ostenta con
el fin de recuperar su posesión mediante alguna acción posesoria pertinente.
Mediante escrito de fojas ciento quince y siguientes, el demandado don
Fernando Glicerio Barreto Balbín, cumple con absolver la demanda
reconvencional solicitando se declare fundada la reconvención alegando que,

4. tiene conocimiento que su señora madre fue quien le vendió a la accionante el
predio materia de solicitud de traslación de dominio, mediante Minuta de
Promesa de Venta de fecha 24 de setiembre de 2004, y que dicha venta lo
realizó a iniciativa e interés económico de la codemandada Isabel Ruth Barreto
Balbín, pues en dicho predio se vendió la totalidad de las acciones y derechos de
la vendedora y de la antes citada codemandada, así como parte de las acciones y
derechos del codemandado Abel Glicerio Barreto Balbín. Que, su señora madre
siempre le manifestó que el documento de Promesa de Venta lo había firmado
ella sola, por recomendación del Abogado de la codemandada Isabel Ruth para
facilitar los trámites de saneamiento del inmueble y que se encontraba
preocupada, porque su hermana Isabel Ruth había recibido US$. 6,500.00 y
que no le había dado ni un dólar, y que la compradora estaba reclamando que le
extienda el título de propiedad. Que, la demandante se encuentra en posesión
del predio que adquirió desde la fecha de suscripción de la respectiva promesa
de venta, viviendo con su familia, lo que corrobora su justo derecho a que la
sucesión de Dina Esther Balbín Torres Vda. de Barreto, le extienda la
correspondiente traslación de dominio, previo pago de la diferencia existente
entre lo cancelado y el precio pactado por la venta de dicho inmueble, con sus
respectivos intereses legales. Mediante escrito de fojas ciento veinticuatro y
siguientes, el demandado don José Glicerio Barreto Balbín, también cumple con
absolver la demanda reconvencional, al igual que su hermano Abel Glicerio
Barreto Balbín que lo hace a través de su escrito de fojas ciento treintidos y
siguientes, los mismos que si bien mediante Resolución de fojas ciento
treintiocho fueron declarados improcedentes; pero que mediante Resolución de
fojas ciento setentiuno y en vía de regularización, se admitió dichas
absoluciones que contienen similares contenidos que los expuestos por su
codemandado Fernando Glicerio Barreto Balbín. A fojas ciento ochenta y
siguientes obra inserto el Cuaderno de Excepciones de Oscuridad y Ambigüedad
en el modo de proponer la demanda y Falta de Legitimidad para Obrar de la
parte demandante, formulados por doña Toribia Espinal Vera, los mismos que
mediante Resolución de fojas ciento noventa y cinco y siguiente son declaradas
infundadas y saneado el proceso. A fojas doscientos once y siguientes obra el
acta de la Audiencia de Conciliación, donde se fijan los puntos controvertidos, se
admiten y actúan las pruebas de las partes y se prescinde de la Audiencia de
Pruebas, declarándose el Juzgamiento Anticipado del Proceso y disponiéndose
el ingreso de autos a Despacho para dictar sentencia. Mediante Resolución de
fojas doscientos cuarenticuatro se resuelve que la demandante Isabel Barreto
Balbín cumpla con señalar quienes constituyen la sucesión de doña Dina Esther
Balbín Torres Vda. de Barreto, así como sus respectivos domicilios para que se
apersonen al proceso acreditando con documento indubitable su condición de
herederos, a lo que habiendo cumplido la demandante con dicho extremo
presentando una copia simple de la Sucesión Intestada de fojas doscientos

5. sesenticuatro, en la que es declarada única y universal heredera, debidamente
inscrita en la Partida Nº 11117573 del Registro de Sucesiones Intestadas,
mediante resolución de fojas doscientos setenta se da por cumplido dicho
mandato y se ordena reingresar autos a Despacho para dictar sentencia, por ser
ese su estado; y,
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, conforme dispone el artículo 196° del Código Procesal Civil:
“Salvo disposición legal diferente, la carga de probar corresponde a quien
afirma hechos que configuran su pretensión, o a quién los contradice alegando
nuevos hechos”; en tal sentido, la sentencia debe versar únicamente sobre lo
alegado por las partes (acción y contradicción) y sujetarse estrictamente a los
puntos controvertidos cuyos medios probatorios serán valorados por el Juez en
forma conjunta, utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en la
resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes
que sustenten la decisión conforme a lo dispuesto por el artículo 197° del
acotado;
Segundo.- Resolviendo la TACHA:
Los documentos solo pueden ser tachados por falsedad o nulidad del
documento, a tenor de los artículos 242° y 243° del Código Procesal Civil;
siendo que en el primer caso la tacha ha de prosperar por haber probado su
falsedad, en tanto que en el segundo caso sólo puede ampararse la tacha cuando
en el documento resulta manifiesta la ausencia de una formalidad esencial que
la ley prescribe bajo sanción de nulidad. En el presente caso, la demandada
Toribia Espinal Vera, formula tacha contra la minuta de compra venta sin fecha,
signado como Anexo 1-B, celebrado entre la recurrente con la señora Esther
Torres Vda. de Barreto, presentado por la actora y que fue faccionado como
borrador, porque el que tiene valor es la minuta de fecha 24 de setiembre del
2004, que ha presentado en copia legalizada. Contra la Carta Notarial de fecha
02 de octubre del 2007, signado como Anexo 1-D, alegando que la firma de su
remitente (Dina Esther Balbín Torres Vda. de Barreto) ha sido burdamente
falsificado, por lo que no se debe merituar como medio probatorio; y, contra los
recibos de pago de autoavalúo del año 2007, signado como Anexo 1-E, porque
son solamente copias legalizadas de la misma Municipalidad Distrital de El
Tambo y no se realizó el pago respectivo, en cambio la recurrente si viene
pagando los impuestos prediales. Al respecto, vía incidente de la tacha no puede
cuestionarse la eficacia de una minuta y del acto jurídico que la contiene;
tampoco puede cuestionarse si la firma de la remitente de la Carta Notarial ha
sido falsificado o no; máxime, si tampoco presentó como prueba la pericia
grafotécnica. Igualmente, no surte efectos la tacha contra los recibos de pago de
los impuestos prediales, porque éstas se encuentran fedateadas por el fedatario
titular de la Municipalidad Distrital de El Tambo, lo que significa que son copias
de los originales que obran en dicha Municipalidad. En todo caso, el

6. cuestionamiento contra los citados documentos debió haberse hecho en una vía
más lata que el incidente de la tacha. Por tal razón, deviene en infundada;
Tercero.- En el acta de Audiencia de Conciliación de fojas doscientos once y
siguientes, se han fijado como puntos controvertidos:
1). Determinar si la minuta de fojas nueve de fecha setiembre del 2004, adolece
de nulidad por la causal de física y jurídicamente imposible y de simulación
absoluta.
De la reconvención:
2). Determinar si la sucesión de doña Dina Esther Balbín Torres Viuda de
Barreto se encuentra obligada a otorgar escritura pública de traslación de
dominio a favor de la actora en mérito a la Minuta de fojas 39 a 40, su fecha 24
de setiembre del 2004.
Cuarto.- Antes de desarrollar los puntos controvertidos, es necesario tener en
cuenta que si bien la accionante demanda la nulidad de la Minuta de Promesa
de Venta sin fecha (Huancayo, setiembre del 2004), que obra a fojas nueve y
diez, signado como Anexo 1-B, y la demandada presenta a fojas treintinueve y
cuarenta, otra Minuta de Promesa de Venta de fecha 24 de setiembre de 2004;
sin embargo, revisada ambas Minutas se evidencia que se trata de la misma
Minuta, se refiere al mismo bien inmueble, de las mismas personas
contratantes, existiendo una variación sólo en cuanto al precio a pagarse como
inicial y el saldo fijados en la tercera cláusula; pues, mientras en la Minuta
presentada por la demandante dice: “…Por el precio de US$. 9,955.20 dólares
americanos, cancelados de la siguiente forma: $. 2,500.00 dólares americanos
al momento de suscribirse este contrato y tiene la calidad de arras de
retractación, y la diferencia de $. 7,455.20 dólares americanos, deberá ser
cancelado al concluir el proceso de inscripción inmobiliaria de lote materia del
presente contrato”; en la Minuta presentada por la demandada, dice: “…Por el
precio de US$. 9,955.20 dólares americanos, cancelados de la siguiente
forma: $. 3,000.00 dólares americanos al momento de suscribirse este
contrato y tiene la calidad de arras de retractación, y la diferencia de
$.6,955.20 dólares americanos, deberá ser cancelado al concluir el proceso de
inscripción inmobiliaria de lote materia del presente contrato”. Además, la
Minuta de la demandante se encuentra firmada por el Abogado Luís Alberto
Poma Lagos; en cambio, la Minuta de la demandada se encuentra firmado por el
mismo Abogado, pero sólo la primera hoja, más no así la segunda hoja, es por
eso que existe la anotación del Notario Público Ciro Gálvez Herrera que dice:
“Por recibido la presente se halla exonerada de alcabala De. Leg. No. 952,
para elevar a escritura pública presente título de propiedad, recibo de pago de
patrimonio predial al día y comprobante de pago del precio Dec. Leg. 939, así
mismo venga con firma de Abogado”, de lo que se supone que la Minuta de la
demandante constituye un borrador y la Minuta de la demandada es el
documento oficial válido entre las partes, la misma que no ha sido cuestionado

7. en forma alguna por la demandante; y como tal, es éste el documento que es
materia de nulidad y de cumplimiento de obligación de hacer vía demanda
reconvencional;
Quinto.- Desarrollando el primer punto controvertido: La
demandante refiere que la Minuta de Promesa de Venta materia de autos, es
nula por la causal prevista en el artículo 219° inciso 3 del Código Civil; esto es,
“Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible”, alegando que la
propiedad en discusión no pertenecía solamente a la vendedora doña Dina
Esther Balbín Torres Viuda de Barreto, sino a la sucesión de don Glicerio
Barreto Rodríguez, compuesto por la mencionada viuda y sus hijos la
demandante Isabel Ruth y sus hermanos Abel Glicerio, Fernando Glicerio y
José Glicerio Barreto Balbín. Al respecto, si bien es cierto que a fojas once obra
la inscripción de la Declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio inscrita
en la Partida Nº 11047721, respecto del bien sub litis en su mayor área de 245.65
m2, a favor de doña Dina Esther Balbín Torres Viuda de Barreto e hijos Abel
Glicerio, Fernando Glicerio, José Glicerio e Isabel Ruth Barreto Balbín; es cierto
también que doña Dina Esther Balbín Torres Viuda de Barreto, habría vendido
parte de dicha propiedad (124.80 m2) a la demandada doña Toribia Espinal
Vera, con conocimiento de la demandante que viene a ser su hija y de los demás
coherederos que vienen a ser sus hermanos, toda vez que, don Fernando
Glicerio Barreto Balbín, al contestar la demanda reconvencional a través de su
escrito de fojas ciento quince y siguientes; así como don José Glicerio Barreto
Balbín con escrito de fojas ciento veinticuatro y siguientes; y, don Abel Glicerio
Barreto Balbín, con escrito de fojas ciento treintidos y siguientes, los cuales se
toman como declaración asimilada a tenor de lo dispuesto en el artículo 221° del
Código Procesal Civil, han manifestado en forma coincidente que es cierto que
la demandada doña Toribia Espinal Vera, adquirió de su señora madre doña
Dina Esther Balbín Torres Vda. de Barreto, el lote de terreno urbano ubicado
con frente al Jr. Antonio Lobato Nº 188 del Distrito de El Tambo, Provincia de
Huancayo, de 124.80 m2, y que cumplió con pagar la suma de US$. 6,500.00
dólares americanos, toda vez que su mencionada madre estando en vida le
comunicó que su hermana Isabel Ruth Barreto Balbín (demandante) había
recibido dicha suma de dinero que equivale a más del 50 % del precio de venta
pactado; además, que el predio que adquirió la compradora representa el 100 %
de las acciones y derechos de la vendedora Dina Esther Balbín Torres Vda. de
Barreto, el 100 % de las acciones y derechos de Isabel Ruth Barreto Balbín
(demandante) y el 54.22 % de las acciones y derechos de Abel Glicerio Barreto
Balbín, siendo promotora de la venta la ahora demandante Isabel Ruth Barreto
Balbín, quien le manifestó que solo firmaría el contrato su mamá por
recomendación del Abogado Luís Alberto Poma Lagos, con la finalidad de
facilitar la traslación de dominio. Además, refieren que es cierto que la
compradora se encuentra en posesión del predio de 124.80 m2 del Jr. Antonio

8. Lobato Nº 190 – El Tambo, que adquirió mediante el documento de Promesa de
Venta de fecha 24 de setiembre de 2004, y que por tal razón también están en
total disposición de extenderle la escritura pública de traslación de dominio
honrando el compromiso de venta que hizo su señora madre en vida. Entonces,
queda claro que la venta del predio sub litis realizada por doña Dina Esther
Balbín Torres Vda. de Barreto a favor de la demandada, no constituye física ni
jurídicamente imposible; pues, vendió el total de sus acciones y derechos que le
correspondía sobre el bien, incluida el total de las acciones y derechos de la
ahora demandante, quien dicho sea de paso fue la persona que recibió los US$.
6,500.00 dólares americanos que pagó la compradora, conforme recibo de pago
legalizado que obra a fojas sesenticinco, donde consta las fechas de pago, los
montos y sus firmas de cada recepción, aunado a ello que el heredero don Abel
Glicerio Barreto Balbín también vendió el 54.22 % de sus acciones y derechos
que le correspondía; hechos que también implican la existencia de
manifestación de voluntad para vender dicho bien por parte de sus propietarios
conforme a lo previsto en el artículo 219° inciso 1 del Código Civil. En cuanto al
extremo de que la vendedora habría sido inducida a firmar el contrato materia
de nulidad con engaños y argucias y pese a tener más de 80 años de edad, la
actora no ha probado en modo alguno dichas afirmaciones, por cuanto no ha
acreditado si la vendedora a la fecha de celebración del contrato era una persona
que no se encontraba en pleno uso de sus facultades mentales para suscribir
documentos o padecía de alguna enfermedad física que le impedía concurrir a
una Notaría Pública, porque lo hizo ante el Notario Ciro Gálvez Herrera, es por
eso que al final de la mencionada Minuta inserta la siguiente anotación: “Por
recibido la presente se halla exonerada de alcabala Dec. Leg. Nº 952, para
elevar a escritura pública presente el título de propiedad, recibo de pago e
patrimonio predial al día y comprobante de pago del precio Dec. Leg. 939,
asimismo venga con firma de Abogado”, incumpliendo lo dispuesto por el
artículo 196° del Código Procesal Civil; tanto más, si conforme a la partida de
defunción de fojas treintiuno, la vendedora falleció el 10 de junio del 2008; es
decir, casi después de cuatro años de haber suscrito la Minuta de Promesa de
Venta;
Sexto.- En cuanto a la causal de simulación absoluta contemplada en el
artículo 219° inciso 5 del Código Civil, considerando que es un convenio entre
las partes para aparentar un acto jurídico o un contrato que en realidad no se
celebra; es por eso que, la acción de nulidad por simulación debe sustentarse en
la prueba de que ese acuerdo existió y se ejecutó dando forma simplemente
material a lo que se desea celebrar. En el presente caso, el contrato de promesa
de venta del bien inmueble materia de litis, no fue simulado, porque la
vendedora doña Dina Esther Balbín Torres Vda. de Barreto, dio en venta a la
demandada doña Toribia Espinal Vera, el 100 % de sus acciones y derechos que
le correspondía, más el 100 % de las acciones y derechos que le pertenecía a la

9. ahora demandante que llega a ser su hija, siendo ésta la persona que recibió la
suma de US$. 6,500.00 dólares americanos del precio pactado en la Minuta,
más el 54.22 % de las acciones y derechos que le correspondía a su hijo y
coheredero don Abel Glicerio Barreto Balbín, quien reconoce dicha venta a
través de su escrito de fojas ciento cuarentiseis y siguientes de autos. Por
consiguiente, se ha acreditado que entre las partes en litis si existió voluntad de
celebrar un acto jurídico de verdad, no existiendo propósito de engañar a los
demás porque tenían pleno conocimiento que su mamá firmaría sola la Minuta
por recomendación de su Abogado que firma la Minuta con la finalidad de
facilitar la traslación de dominio, deviniendo así en infundada la demanda
incoada;
Séptimo.- En cuanto al segundo punto controvertido: En el caso de
autos, a fojas treintinueve y cuarenta obra la copia legalizada de la Minuta de
Promesa de Venta, suscrito el 24 de setiembre del 2004, a través de la cual doña
Dina Esther Balbín Torres de Barreto, conviene en dar en promesa de venta a
favor de doña Toribia Espinal Vera, un lote de terreno urbano (Lote A) ubicado
con frente al Jr. Antonio Lobato Nº 188 del Distrito de El Tambo, Provincia de
Huancayo, de un área superficial de 124.80 m2, con los linderos y medidas
perimétricas siguientes: por el Norte, con propiedad de la familia Lavado, en
9.10 ml; por el Sur, con el Jr. Antonio Lobato, en 14.30 ml; por el Este, con
propiedad de terceros, en 12.90 ml; y, por el Oeste, con propiedad de la misma
vendedora (Lote B), en 12.80 ml., por la suma de US$. 9,955.20 Dólares
Americanos, que se cancelará de la siguiente forma: $. 3,000.00 dólares
americanos al momento de suscribirse este contrato y tiene la calidad de arras
de retractación, y la diferencia de $. 6,955.20 dólares americanos, deberá ser
cancelado al concluir el proceso de inscripción inmobiliaria de lote materia de
contrato. Además, en su Quinta Cláusula se menciona: “Que, la vendedora por
el presente contrato autoriza a la compradora a tomar posesión del lote de
terreno materia de contrato, quien podrá ejercitar los derechos inherentes a la
propiedad”. En tales condiciones, resulta pertinente analizar si nos
encontramos frente a un contrato preparatorio o un contrato definitivo, aunque
sea de forma parcial. Al respecto, el artículo 1529° del Código Civil señala que:
“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar su precio en dinero”. En el presente caso, la
Minuta de Promesa de Venta que es materia de demanda reconvencional, en
realidad es un contrato definitivo; pues, a través de dicho documento la
vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien a la compradora y ésta
a pagar su precio en dinero, constituyendo un acto obligacional con prestaciones
recíprocas, oneroso, consensual y conmutativo, al margen del título que las
partes le hayan dado, en concordancia con los artículos 1549° y 949° del Código
Civil, tanto más, cuando la compradora mediante Carta Notarial de fojas
cuarentiuno, su fecha 02 de octubre de 2007, cursada a la vendedora y ahora

10. demandante, les solicita regularizar la transferencia definitiva del predio, toda
vez que había abonado más del cincuenta por ciento del valor del inmueble,
estando llana de cancelar el saldo del valor total del predio al momento de la
suscripción de la correspondiente escritura definitiva de compra venta,
corroborado con el recibo de US$. 6,500.00 Dólares Americanos que pagó a
través del recibo que en copia legalizada obra a fojas sesenticinco, recibida por
doña Isabel Ruth Barreto Balbín, es por eso que la vendedora hizo entrega del
bien materia de venta. Entonces, no se está ante una Promesa de Venta o
Contrato Preparatorio, sino definitivo que solamente falta perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien conforme al artículo 1549° del acotado
Código Sustantivo;
Octavo.- Por otro lado, en cuanto a las arras de retractación acordadas en la
tercera cláusula de la mencionada Minuta de Promesa de Venta, debe tenerse
presente que conforme al Maestro Anibal Torres Vásquez1
, “las arras de
retractación no se entregan como señal de la celebración del contrato, sino
como retribución para que las partes adquieran el derecho de desistirse del
contrato preparatorio que han celebrado; constituyen el precio que se paga
para tener el derecho de retractarse, es decir, de separarse unilateralmente del
contrato sin tener que dar explicaciones. … Las arras confirmatorias se
pueden pactar en un contrato definitivo o en contrato preparatorio, en
cambio, las de retractación solamente se pueden establecer en un contrato
preparatorio”. En ese sentido, habiéndose determinado en autos, que ante el
contrato de fojas treintinueve y cuarenta, que las partes la han denominado
“Minuta de Promesa de Venta”, en sí no es tal, sino que estamos frente a un
contrato definitivo de compra venta (tal como se ha indicado en el séptimo
considerando), por ende, no se puede hablar de pérdida de arras o la devolución
de las mismas dobladas, que solo se da o constituyen como un efecto de la
voluntad de no querer celebrar el contrato definitivo, lo cual no es el caso de
autos;
Noveno.- Entonces, pretendiéndose vía demanda reconvencional, el
otorgamiento de la escritura pública de compra venta del Lote de Terreno
urbano (Lote A) ubicado con frente al Jr. Antonio Lobato Nº 188 del Distrito de
El Tambo, Provincia de Huancayo, toda vez que el contrato definitivo de compra
venta de fojas treintinueve y cuarenta, llamado por las partes “Minuta de
Promesa de Venta”, reúne los requisitos previstos en los artículos 1529° del
Código Civil, es procedente la formalización del acto jurídico a través del
otorgamiento de la escritura pública conforme a lo previsto en el artículo 1549°
del acotado Código; tanto más, si la sucesión demandada a través de los
demandados Abel Glicerio, Fernando Glicerio y José Glicerio Barreto Balbín,
reconocen dicha compra venta y como tal se encuentran llanos a formalizar la
transferencia correspondiente, constituyendo éste un acto de mera
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Anibal Torres Vásquez, La arras. Revista Iuris Onnes de la Corte Superior de Justicia de Arequipa. Vol.
XI. N° 02, Año 2009, pág. 44.

11. formalidad respecto de un acto jurídico ya existente, por lo que
habiéndose verificado la concurrencia de los elementos sustanciales del contrato
de compraventa, y satisfecho el pago del precio de venta en más del cincuenta
por ciento con la copia legalizada del recibo de fojas sesenticinco, por US$.
6,500.00 Dólares Americanos; asimismo, habiéndose identificado el bien
materia de venta con las declaraciones juradas de fojas sesentinueve a fojas
setentiuno, y que la demandada se encuentra en posesión del predio en litis
desde el momento de la suscripción del contrato de compraventa, es fundada la
demanda reconvencional;
Décimo.- En cuanto a lo manifestado por los demandados Abel Glicerio,
Fernando Glicerio y José Glicerio Barreto Balbín, en sus escritos de contestación
de la demanda, que se extienda la correspondiente traslación de dominio, previo
pago de la diferencia existente entre lo cancelado y el precio pactado por la
venta de dicho inmueble, con sus respectivos intereses legales; debe tenerse
presente que la propia demandada reconviniente reconoce haber pagado la
suma total de US$. 6,500.00 Dólares Americanos, de los US$. 9,955.20 Dólares
Americanos pactados por la venta del predio en litis, quedando un saldo de US$.
3,455.20 Dólares Americanos por pagar para que quede cancelada la
compraventa; sin embargo, no es materia de decisión en procesos de
otorgamiento de escritura pública la determinación del cumplimiento del pago,
pues la finalidad de la pretensión planteada es simplemente formalizar el acto
constituido y no modificarlo ni ampliarlo, ni tampoco determinar la correcta
ejecución del pago, salvo que se haya condicionado el otorgamiento de la
escritura pública a su realización o que se haya suspendido su cumplimiento
ante el incumplimiento de la contraria por acto debidamente comunicado, lo
cual no se advierte del mencionado contrato materia de autos, no requiriéndose
entonces la cancelación del precio pactado para obtener la formalización del
contrato, dejándose a salvo el derecho de la sucesión demandada para que
reclame el pago de los US$. 3,455.20 Dólares Americanos en la forma y modo de
ley correspondiente;
Décimo primero.- Las demás pruebas aportadas en el proceso por las partes
en el ejercicio irrestricto del derecho de defensa, no enervan ni desvirtúan lo
glosado en los considerandos de la presente resolución;
Décimo segundo.- Respecto al pago de costas y costos del proceso conforme a
lo dispuesto por el artículo 412° del Código Procesal Civil: “El reembolso de las
costas y costos del proceso no requiere ser demandado y es de cargo de la
parte vencida, salvo declaración judicial expresa y motivada de exoneración.”.
En el caso de autos, no habiéndose amparado la demanda principal y
habiéndose amparado la demanda reconvencional, el pago de las costas y costos
del proceso deberá ser asumida por doña Isabel Ruth Barreto Balbín, previa
liquidación en ejecución de sentencia.

12. Por lo expuesto, estando a las normas invocadas y en ejercicio de la
independencia de la función jurisdiccional garantizado por el artículo 139°
inciso 2), 146° inciso 1) de la Constitución Política del Estado, y artículo 16° de
la Ley Orgánica del Poder Judicial, Impartiendo Justicia a nombre de la Nación,
FALLO: Declarando INFUNDADA la demanda de fojas cuatro a fojas siete,
subsanada con escrito de fojas treinta, interpuesta por doña ISABEL RUTH
BARRETO BALBIN, contra doña TORIBIA ESPINAL VERA, sobre NULIDAD DE ACTO
JURÍDICO, que contiene la Minuta de Promesa de Venta de fecha 24 de setiembre
de 2004. FUNDADA la demanda reconvencional propuesta por doña Toribia
Espinal Vera; en consecuencia, ORDENO: que la sucesión de doña Dina Esther
Balbín Torres Viuda de Barreto, integrada por doña Isabel Ruth, Abel Glicerio,
José Glicerio y Fernando Glicerio Barreto Balbín, en el plazo de seis días de
notificados con la presente resolución, cumplan con otorgar a la parte
demandante la correspondiente escritura pública de traslación de dominio
conforme a la Minuta de compraventa de fecha 24 de setiembre de 2004, que
obra a fojas treintinueve y cuarenta, precisándose que se trata sólo del lote de
terreno urbano (Lote A) ubicado con frente al Jr. Antonio Lobato Nº 188, del
Distrito de El Tambo, Provincia de Huancayo, de un área superficial de 124.80
m2, inmueble que en mayor extensión se halla inscrito en la Partida Nº
11047721 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de
Huancayo, bajo apercibimiento de ser otorgado por el Personal del Juzgado. Se
deja a salvo el derecho de la sucesión demandada para el cobro del saldo que
falta pagar en la forma y modo de ley correspondiente; con el pago de costas y
costos del proceso a cargo de doña Isabel Ruth Barreto Balbín, que serán
liquidados en ejecución de sentencia.