MANTENIMIENTO DE OBRAS CIVILES

1. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA
UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LA FUERZA ARMADA
NÚCLEO MIRANDA, EXTENSIÓN OCUMARE DEL TUY
INGENIERÍA CIVIL 601 DIURNO
MANTENIMIENTO GENERAL DE OBRAS CIVILES
OCUMARE DEL TUY, ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS
DE AIRE ACONDICIONADO
Y DE LOS SISTEMAS DE ASCENSORES
PROFESOR: BACHILLERES:
ING. NEIKERVI GONZÁLEZ APONTE CAROLINA C.I.: 25.230.795
CORNEJO JORGE C.I.: 23.609.291
OCUMARE DEL TUY, OCTUBRE DE 2015

2. MANTENIMIENTO
Son los trabajos que se deben realizar de forma cíclica, sus tareas deben tener
como objetivos la conservación física y funcional de un edificio a lo largo de su vida
útil.
Existen dos tipos de mantenimientos, el preventivo y el correctivo. El
preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda
ocurrir en la vida útil de las edificaciones evitando así que esta cumpla los objetivos
para la cual se diseñó. El correctivo trata de corregir aquellos errores que ya presenta
la edificación para así lograr extender su vida útil hasta el máximo y conservar su
patrimonio arquitectónico.
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el
tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente. Está destinado, como su nombre
indica, a la prevención, teniendo como objetivo el control “a priori” de las
deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural
del mismo. El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias
para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las
reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este
tipo de mantenimiento.
El mantenimiento comprende los trabajos de carácter preventivo o planificado
que se realizan periódicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida útil
para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o
afectaciones que son provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su
combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de
modificación o sustitución parcial o total.
Dentro de los trabajos que el mantenimiento comprende, pueden citarse los
siguientes: pintura, arreglo de desconchados y fisuras superficiales en revoques y
enlucidos, rejuntado en soladura de azotea, sustitución de tejas, impermeabilización
de áreas de cubiertas, fijaciones de losas de piso o zócalo, engrase de bombas de agua
o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza de tanques sépticos,
destupición de instalaciones hidráulicas y sanitarias, colocación de zapatillas en
llaves, ajustes de válvulas, ajustes de interruptores eléctricos, ajustes de puertas y

3. ventanas, reposición de vidrios y herrajes, entre otros. Estos trabajos en dependencia
de cuando se empleen podrán considerarse preventivos o correctivos.
Se puede plantear que las correcciones serán más durables, más efectivas, más
fáciles de ejecutar y mucho más económicas, cuanto antes son ejecutadas, para esto se
dividen las etapas de construcción y de uso en cuatro períodos. Estos períodos se
corresponden con el de diseño, el de ejecución propiamente dicha, el del
mantenimiento preventivo efectuado antes de los tres primeros años, y el del
mantenimiento correctivo efectuado posterior al surgimiento de los problemas.
Una interpretación adecuada de cada uno de estos períodos puede ser la que se
muestra a continuación:
 Proyecto: Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la
protección y durabilidad de la estructura, por ejemplo, aumentar el espesor
del recubrimiento del refuerzo, reducir la relación agua-cemento del concreto,
especificar tratamientos protectores superficiales, entre otros.
 Ejecución: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecución
propiamente dicha, incluyendo en ese mismo período la obra recién
construida, implica un costo cinco veces superior al costo que se hubiese
ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel de diseño, para lograr
el mismo grado de protección y durabilidad de la estructura.
 Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelación y previsión,
durante la eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y
remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes,
renovación y construcción de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de
protección.
 Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnóstico,
pronóstico, reparación y protección de las estructuras que ya presentan
manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.
Además podemos plantear que el usuario del inmueble juega un papel
importante en la realización de los mismos cuando este no depende de personal
especializado, entre estas tareas pueden citarse: limpieza de las azoteas, pintura de

4. interiores y exteriores, entre otros. Aquellas en las que el usuario del inmueble no sea
capaz de llevarlas a cabo es necesario que se solicite un especialista para su
ejecución.
MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Es la conservación de la estructura, instalaciones, acabados y elementos que lo
conforman para darle una mayor durabilidad. En ella, se realizan los siguientes
procedimientos:
 Asegurar el orden, la limpieza y
la conservación en buen estado
de uso de los diferentes espacios
en las instalaciones del edificio.
 Realizar pequeñas reparaciones
y facilitar la realización de
operaciones de mantenimiento o
reparación por parte de los
especialistas correspondientes.
 Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de albañilería y pintura
para el mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio.
 Se reparan pequeñas grietas en paredes y techos utilizando diferentes tipos de
materiales más comúnmente empleados; además se realizan pequeñas
reparaciones de escayola en molduras y techos.
 Se realizan pequeñas reparaciones con azulejos y baldosas. (Si tienen)
 Se realizan pequeñas intervenciones de pintado en diferentes superficies y con
diferentes tipos de pinturas.
 Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de fontanería para el
mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local.

5.  Se realiza la reparación y en su caso la sustitución de grifos o llaves de corte,
válvulas y radiadores de agua y elementos constituyentes de cisternas
domésticas.
 Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de carpintería para el
mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local
a su cargo.
 Se realiza la reparación y en su caso la sustitución de sistemas de cierre de
puertas y ventanas, tales como cerraduras, manillas, bisagras, entre otros.
 Se realizan los procedimientos necesarios para el ajuste de puertas y ventanas
tales como cepillado, serrado y lijado.
 Se realizan diferentes tipos
de empalmes con madera
tales como ingletes,
escuadras, uniones en cruz,
entre otros.
 Se realizan pequeñas
labores de pintado y
barnizado de maderas.
 Realizar, bajo supervisión, pequeñas intervenciones de electricidad para el
mantenimiento y reparación de las instalaciones generales del edificio o local.
 Se identifican los cuadros eléctricos de maniobra tales como, alumbrado,
fuerza, calefacción, aire acondicionado, entre otros.
 Se manipulan exteriormente los cuadros eléctricos de su competencia para el
conexionado y des conexionado de las diferentes instalaciones.
 Se verifica el estado de los diferentes elementos de las instalaciones eléctricas
a su cargo y se realiza el mantenimiento preventivo de aquellos elementos
susceptibles del mismo.

6.  Se realiza la reparación y /o sustitución,
en su caso, de elementos de una
instalación eléctrica sencilla, tales
como: luminarias, interruptores,
conmutadores, enchufes y fusibles.
 Principios básicos de albañilería,
fontanería, pintura, carpintería y
electricidad. Normas de Seguridad e
Higiene. Equipos y elementos de protección personal.
 Asegurar el correcto funcionamiento de los servicios de limpieza.
 Se comprueba el estado de limpieza de las instalaciones a su cargo y, cuando
proceda, se informa a la persona responsable de las posibles contingencias.
 Se comprueba, en su caso, el correcto funcionamiento de los servicios de
recogida y reciclado de basuras.
 Asegurar el correcto funcionamiento de los sistemas y elementos de
seguridad, tales como: alarmas, puertas, cerramientos, entre otros.
 Se comprueba el estado de los elementos de cierre, seguridad y accesos a las
instalaciones.
 Se realiza el conexionado de alarmas, en su caso, y/o la apertura y cierre de
los locales de su competencia.

7.  Se comprueban y almacenan en el lugar correspondiente los manuales, llaves,
llaves especiales y demás elementos auxiliares necesarios para estas
instalaciones.
 Asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones de climatización.
 Se verifica el estado de los elementos constituyentes de las instalaciones de
climatización (aire acondicionado, calefacción, entre otros).
 Se realiza, cuando así esté determinado, el mantenimiento preventivo de
dichas instalaciones.
 Se realiza, cuando así se determine, pequeñas intervenciones de reparación
y/o sustitución de elementos
constituyentes de las
instalaciones de climatización.
 Mantenimiento de techos.
Reparación de techos y terrazas.
Impermeabilización de frentes.
CLASIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
Los mantenimientos pueden clasificarse atendiendo a tres factores: el tipo de
obra, el propietario del inmueble y el momento en que se realiza el mismo.
 Atendiendo al tipo de obra puede considerarse:
 Mantenimiento de obras nuevas:
El que se realiza en ciclos previstos desde el momento en que
se elabora el proyecto y que debe aplicarse tan pronto concluye la
construcción.
 Mantenimiento de obras viejas existentes:

8. El que debe comenzar su aplicación después que se han
efectuado las reparaciones o reconstrucciones requeridas para eliminar
los desperfectos existentes.
 Según el propietario del inmueble se definen:
 Mantenimiento privado:
El que debe realizar de
forma continua y por medios
propios el usuario de un
edificio.
 Mantenimiento estatal:
El que se realiza por los
organismos del Estado en obras de uso social como escuelas,
hospitales, puentes, carreteras, acueductos, presas, entre otros.
 Teniendo en cuenta el momento en que se realiza se consideran:
 Mantenimiento preventivo:
El que debe ser previsto por el profesional al realizar el
proyecto de una obra.
 Mantenimiento correctivo:
El que se planifica ejecutar en las construcciones para evitar al
máximo los deterioros.
Sin embargo, en ocasiones se propone una interesante clasificación del
mantenimiento y la reparación de viviendas:
 Mantenimiento ordinario:
Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos
comunes o privativos que según las características técnicas del edificio se han
de realizar con motivo de su utilización y del envejecimiento y desgaste de sus
sistemas de protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad
ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su
construcción.

9.  Reparaciones extraordinarias:
Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios
cuando se produzcan las situaciones siguientes:
 Averías extraordinarias derivadas de la acción anormal de agentes
climatológicos o ambientales.
 Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los
componentes, instalaciones, etc. del edificio a causa de efectos y vicios
ocultos en el diseño o la calidad de la construcción.
A su vez, se plantean que los trabajos de mantenimiento pueden clasificarse
en función de la zona en la cual van a realizarse.
 Trabajo de mantenimiento
ordinario sobre los elementos
comunes:
Aquellos trabajos
periódicos que según las
características técnicas del edificio
se han de realizar con motivo de su
utilización y/o del envejecimiento
y desgaste de sus sistemas de
protección e instalaciones por la acción ordinaria de la agresividad ambiental
y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construcción.
 Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos:
Cualquier trabajo motivado por la acción ordinaria de la agresividad
ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en su
construcción, si bien referidos al interior de las viviendas, en las que
habitualmente la incidencia del sistema de utilización es enorme a la hora de
evaluar la necesidad de la periodicidad y alcance de los trabajos.
Por otra parte, hay una clasificación de acuerdo con los objetivos, complejidad
y costos del mantenimiento, dividiéndolos en las siguientes categorías:

10.  Mantenimiento simple o habitual:
Pueden considerarse desde los trabajos tan simples como la limpieza
periódica de determinados elementos con el fin de eliminar el polvo, la
humedad y los agentes erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposición o
reparación de determinados componentes de la edificación; por ejemplo,
sustitución de lámparas, interruptores y otros elementos de la instalación
eléctrica, pintura, reparación o reposición de herrajes, carpintería, cristales,
tejas, entre otros.
El costo promedio de las operaciones que se contemplan en este
mantenimiento puede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo total de la
edificación; pueden realizarse por los propios usuarios o personal
especializado.
 Mantenimiento medio:
Consiste en la reparación de partes no fundamentales de la edificación
para prolongar su vida útil y evitar deterioros más graves. Debe realizarse por
personal especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre
el 10 y el 15 % del costo total de la edificación.
 Mantenimiento complejo:
Consiste en la reparación compleja o la sustitución de elementos
fundamentales de la edificación; por ejemplo, elementos portantes principales
y otros componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por
personal especializado; su costo promedio varía del 25 al 30 % del costo total
de la edificación.
COSTOS DE MANTENIMIENTO Y USO DE EQUIPAMIENTO
Son más importantes los costos de mantenimiento y uso durante la vida útil
del edificio que los de construcción o instalación e incluso, mucho más difíciles de
prever pues en gran medida, el mantenimiento que se hará generalmente no será de
tipo preventivo sino correctivo. Es decir llevándose a cabo cuando se presenten los
defectos y afectando (lo que es más grave aún) no sólo a la instalación en sí misma
sino también a las partes componentes del edificio que la contiene. La falta de
mantenimiento de los espacios ocasionará que, a corto plazo que el edificio deje de
cumplir sus funciones mientras que una instalación sin conservación permanente o

11. reparación inmediata puede tornarlo no sólo inhabitable en horas sino también causar
daños mucho más onerosos que el costo de la parte de la instalación deteriorada en sí
misma.
Los costos de mantenimiento pueden disminuir en dependencia de la rapidez y
precisión con que se aplique el Programa de Mantenimiento. Además estos costos son
útiles en dos sentidos, evalúan resultados internos de mantenimiento y comparan la
inversión con los resultados operativos de la empresa. Pero para conocer los costos de
mantenimiento se debe lograr unir conceptos administrativos y técnicos que
expliquen el origen de los trabajos de mantenimiento, conocer las distribuciones
internas, consumos puntuales, picos, partes intervenidas con frecuencia, causas de
fallas y encontrar la relación acción-causa-efecto.
El costo total de toda edificación depende de varios factores. En esta clase se
abordan estos factores y se plantea que el costo global hay que considerarlo como la
suma de los gastos que genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera
inversión, los gastos diferidos de mantenimiento y funcionamiento y los costos
indirectos de equipamientos colectivos. El costo global puede determinarse de la
siguiente manera:
COSTO GLOBAL =
COSTO INICIAL + COSTO DE MANTENIMIENTO + COSTO INDIRECTO
Dentro del costo de mantenimiento se encuentran los mantenimientos
programados (Preventivo), las reparaciones no programadas (Correctivo), el
funcionamiento (explotación) y el costo de limpieza. Al costo inicial se asocia al
costo de terreno y urbanización, al costo de proyecto, al costo de construcción y al
costo de tasas de impuestos. El costo indirecto no es más que el de equipamientos, el
de servicios comunitarios, el de intervenciones en el entorno y las contribuciones
especiales en servicios colectivos.
Se puede observar como los costos de mantenimiento de un edificio se
analizan o se tienen en cuenta a la hora de sacar o calcular el costo global de una
obra.

12. Existe además una ley que estima los costos diferentes que representan la
corrección de los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, esta ley se
denomina Ley de los cinco de Sitter. Esta consta de cinco etapas o fases, estas son:
 Fase de proyecto:
Toda medida tomada a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la
protección y la durabilidad de la estructura, como por ejemplo, aumentar el
espesor del recubrimiento de la armadura de refuerzo, reducir la relación
agua/cemento del hormigón o aumentar la resistencia del hormigón (R´bk),
especificar cementos, aditivos y ciertas adiciones con características
especiales, o tratamientos protectores de superficie, y otras tantas implica un
costo que puede ser asociado al número 1.
 Fase de ejecución:
Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la fase de ejecución
propiamente dicha, incluyendo en ese período la obra recién construida,
implica un costo 5 (cinco) veces superior al costo que representaría tomar una
medida equivalente en la fase de proyecto, para poder obtener el mismo nivel
final de protección, durabilidad o vida útil de la estructura. Un ejemplo típico
sería la decisión protección del acero de la armadura.
 Fase de mantenimiento preventivo:
Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de
uso y mantenimiento de la estructura, puede ser asociada a un costo 5 (cinco)
veces menor que aquel necesario para la corrección de los problemas
generados a partir de una intervención no preventiva tomada con precedencia
a la manifestación explícita de problemas patológicos. Al mismo tiempo
estará asociada a un costo 25 (veinticinco) veces superior a aquel que habría
ocasionado una decisión de proyecto para la obtención de mismo “grado” de
protección y durabilidad de la estructura.
 Fase de mantenimiento correctivo:
Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación,
refuerzo y protección de las estructuras que ya perdieron su vida útil de
proyecto y presentan manifestaciones patológicas, o sea corrección de
problemas evidentes. A estas actividades se puede asociar un costo 125
(ciento veinticinco) veces superior al costo de las medidas que podrían y

13. deberían haber sido tomadas en la fase de diseño y que implicarían el mismo
nivel de durabilidad y protección que se estime para esa obra después de la
intervención correctiva.
Según Sitter, autor de esta ley de costos tan ampliamente citada en
bibliografías específicas del tema, aplazar una intervención significa aumentar los
costos directos en progresión geométrica de razón 5 (cinco), lo que torna aún más
actual el conocido refrán popular “no dejes para mañana lo que puedes hacer hoy”,
por cinco veces menos.
MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS DE AIRE ACONDICIONADO
El mantenimiento preventivo y correctivo de un aire acondicionado le
permitirá conservarlo por más tiempo haciendo un saneamiento de estos equipos. Este
le asegurara la prevención, la detección y la corrección de fallas de todo sistema de
aire acondicionado, como resultado se le agrega el rompimiento de ciclos bacterianos,
conservación bajo ambiente especial controlado y ventilación mecánica.
HERRAMIENTAS Y UTILES UTILIZADOS EN EL MANTENIMIENTO DEL
AIRE ACONDICIONADO

14. En este mantenimiento preventivo se utilizan las siguientes herramientas y
utensilios:
 Un bactericida de alto espectro para romper los ciclos contaminantes.
 Una manguera para el lavado de tapas, rejillas, filtros de aire, entre otros.
 Paño o trapo, jabón líquido,
cepillo y atomizador para limpiar
y secar rincones de poco alcance.
 Medidor de voltaje para su
verificación de corriente.
 Linterna para revisión de
motores.
 Anticorrosivo para pintar partes internas.
 Liquido desincrustante.
MANTENIMIENTO DEL AIRE ACONDICIONADO
Esto comprende:
 Toma de datos iniciales:
Esta labor se desempeña
bajando el aire acondicionado y
chequeando su temperatura, fallas
internas de ambiente, posible
recalentamiento, entre otros. Así
se sabrá cuál es su problema inicial o
prevención que hay que tener para que esto no ocurra.

15.  Retirar tapas de servicio:
Esta parte del mantenimiento se realiza de forma muy suave con un
destornillador o llave según el tipo de aire acondicionado.
 Retirar filtros:
Al retirar los filtros del
aire se debe tener mucho cuidado
de no romper o soltar cables
internos.
 Corriente eléctrica:
Se verifica la toma de
corriente y medición de voltaje
para su estable funcionamiento.
 Lavado de serpentines:
El lavado de serpentines de evaporador y condensador se hará con un
paño húmedo frotando cada rincón de estos para quitar exceso de polvo y
suciedad.
 Lavado de bandejas:
El lavado de bandejas de conteo y drenaje se hará con suavidad y
cuidado de no partir sus partes.
 Lavado de filtros de aire:
Frotando cada una de las aletillas del filtro del aire se obtendrá máxima
limpieza y buen funcionamiento del aire al momento de su uso.
 Revisión de motores:
En esta parte del
mantenimiento se realiza una
revisión interna con linterna
Al motor, compresor y motor
ventilador del aire
acondicionado impidiendo
cualquier falla de este.

16.  Revisión de circuitos eléctricos:
Se verifica la conexión de cada uno de los circuitos del sistema y se
hace una verificación de no tener posibles cortos.
 Lubricación de motores:
Se hace una limpieza a los motores de ventilación en cada una de sus
aletillas.
 Desincrustación de serpentines:
En este paso se le agrega
un líquido desincrustante para
facilitarnos el desarme de estos.
Cuando lo requiere
 Pintura en partes internas:
Se pinta suavemente con
anticorrosivo.
 Impermeabilización de bandejas:
Esta última labor comprende el cubrimiento de partes internas y partes
externas del aire acondicionado para evitar humedad u otros daños. Por último
se le agregan tapas de servicio, serpentines u otros filtros para su nuevo
funcionamiento.
MANTENIMIENTO DE LOS SISTEMAS DE ASCENSORES
Los procesos que se deben realizar y que se pueden ver en las instrucciones de
mantenimiento de ascensores para mantener un artefacto de este tipo bajo el mejor
cuidado posible, se reflejará no solo en el funcionamiento del mismo, sino también en
la vida útil y la duración del ascensor, además un buen mantenimiento hará que el
mismo no presente fallas, o al menos no tantas como podría hacerlo un ascensor que
no recibe mantenimiento de ningún tipo, aunque esto es prácticamente imposible
teniendo en cuenta que existen reglamentaciones en las cuales es obligatorio realizar
al ascensor ciertos procesos de mantenimiento para evitar accidentes en los cuales se
puedan ver involucradas personas que utilicen el ascensor.

17. Las instrucciones de
mantenimiento de ascensores pueden
abarcar muchas partes, o muchos
sistemas que componen un elevador,
es decir, mantenimientos a la parte
mecánica, mantenimientos a la parte
electrónica, o eléctrica, o
simplemente a la estructura del
ascensor en sí, es decir, los
componentes de la cabina, u otros
elementos, como los botones de comando instalados en cada piso, o en la cabina
misma. Además debemos tener en cuenta que muchos ascensores cuentan con una
sala de máquinas en las cuales se encuentras ciertos elementos que son esenciales
para el funcionamiento del ascensor.
Ya que desde estas salas prácticamente se puede controlar la cabina en casos
de emergencia y además en las mismas se encuentra todo el sistema operativo, por lo
que es de extrema importancia también realizar los procesos de mantenimientos
adecuados a estos sistemas.
Es importante mencionar que la gran mayoría de los ascensores instalados en
toda clase de edificios, ya sea de tipo residencial, un edificio de oficinas o hasta un
hotel, cuentan con un servicio técnico especializado en el miso, que también tiene sus
propias instrucciones de mantenimiento preventivo de ascensores de la clase que
encontramos en el edificio, ya que es muy importante mencionar que existen muchas
clases de ascensores, y cada uno de los mismos requiere de sus propios procesos de
cuidado.
Para empezar se debe de tener en cuenta la diferencia entre ascensores
hidráulicos y eléctricos, que radica en la manera en la cual obtienen energía para su
movimiento, que al ser una utilizando la electricidad, y otra mediante el uso de
aceites que proporcionan movimiento, esto es denominado oleodinámica, los
ascensores cuentan con estructuras totalmente distintas.
Aunque quien lo utiliza no lo nota, ya que solo ve una cabina regular que
asciende y desciende de forma vertical a lo largo de un edificio, para quienes cuentan

18. con las instrucciones de mantenimiento preventivo de ascensores es muy importante
saber de qué tipo de ascensor se trata, ya que ambos requieren procesos de
mantenimiento muy distintos.
Mientras que los ascensores eléctricos requieren de una revisión de todo su
sistema eléctrico, los ascensores hidráulicos, que es como se denominan a los que
utilizan la oleodinámica, requieren por supuesto cambio de aceite, revisión de la
estructura mecánica, que igualmente es muy importante en ambos tipos de
ascensores, ya que al fin y al cabo sin importar la forma de energía que utilicen para
el movimiento, se requieren de muy precisas instrucciones de mantenimiento
preventivo de ascensores en su parte mecánica, que consta de los cables que lo
sostienen, y el conjunto de elementos que permiten que los cables tiren o suelten el
ascensor de acuerdo a la maniobra que tenga indicada la cabina para realizar.
Las instrucciones de mantenimiento preventivo
de ascensores puede abarcar muchas áreas o partes de
este artefacto, de todas maneras es muy importante que
se lleven a cabo periódicamente todos los procesos, ya
sea de mantenimiento de la cabina, de la parte mecánica
o eléctrica que son totalmente fundamentales, o de la
sala de máquinas, también muy importante. En caso de
que el ascensor que se encuentre instalado en el edificio
no cuente con un servicio mecánico especial que sea
provisto por la empresa que se dedicó a instalar el
ascensor.
Siempre se pueden encontrar muchos
especialistas de ascensores que cuentan con todos los procesos e instrucciones de
mantenimiento preventivo de ascensores de todo tipo, ya sea que cuenten con
sistemas operativos diferentes, o que se trate de ascensores especiales como sucede
con los panorámicos, o los montacargas utilizados en construcciones para elevar a
pisos muy altos materiales y herramientas de construcción, así como también obreros
que trabajen en la edificación. Las instrucciones de mantenimiento preventivo de
ascensores por supuesto variaran, pero la gran mayoría de las empresas o de servicios
técnicos profesionales se encuentran totalmente capacitados para realizar cualquier
tipo de proceso, de todas maneras es importante que a la hora de instalar un ascensor
consultar con la empresa que tipos de servicios mecánicos ofrecen, y en caso de no

19. ofrecer que den recomendaciones acerca de esto. Por ello es que las instrucciones de
mantenimiento preventivo de ascensores son tan importantes a la hora de adquirir e
instalar un elevador.
El no exceder la carga, cuidar la cabina y no forzar los mecanismos del
aparato son responsabilidad de los propietarios
y usuarios. La conservación en buen estado de
los ascensores es una obligación de la
comunidad de propietarios que debe velar por
el perfecto funcionamiento de estos aparatos.
No obstante, como para ello debe valerse de
una empresa de mantenimiento que realice las
revisiones oportunas de forma que se cumplan
todas las condiciones técnicas de seguridad,
muchas veces se delega toda la responsabilidad
a la empresa y se dejan de lado las advertencias
de los técnicos sobre su regulación y ejecución.
Así, pues, es casi una constante que la
carga máxima prevista, en la práctica, sea
excedida y los desniveles en las paradas sean
pronunciados debido a que las modificaciones
hacen insuficiente la resistencia del aparato. De
este modo se alteran negativamente las condiciones de funcionamiento y en ocasiones
se hace necesaria la intervención de personal de mantenimiento para la reposición.
Estos inconvenientes suelen afectar a los usuarios al privarlos del servicio del
ascensor, porque el hábito indebido de exceder el peso a transportar, trae
consecuencias peores que la señalada, que van desde la repercusión económica -ya
que genera un desgaste prematuro e incorrecto de la instalación- hasta graves
problemas que eventualmente pueden comprometer la seguridad de los usuarios y
hasta atentar contra la vida.
No son pocas las veces que por exceso de peso se origina la deformación de
algún elemento de la cabina, y aunque las consecuencias suelen plantearse como
imprecisas, siempre pueden dar resultados graves. Por tanto, para una prestación
razonable y adecuada utilización, la carga máxima no debe superar la indicada.

20. Todo usuario debe saber que
ninguna puerta de los ascensores debe
abrirse si en ese nivel no se encuentra la
cabina detenida; ni tampoco es
conveniente, para su detención, colocar
el pie en su extremo inferior, porque
estas actuaciones ponen en riesgo el
funcionamiento apropiado y el cuidado
que debe prodigarse a estos elementos.
Actuar anticipadamente. Dentro
del conjunto de dispositivos que componen la instalación de un ascensor hay algunos
que hacen a la seguridad y están destinados a actuar sólo en emergencias, es decir,
cuando otros componentes -los de acción permanente e imprescindibles para el uso-
por alguna razón fallan y ponen en peligro al equipo y a los usuarios.
Es el caso de los botones de alarma, a los que muchas veces se les desatiende,
ya que, en condiciones normales de uso del ascensor son innecesarios. Lo dramático
es descubrir que están fuera de servicio o actúan defectuosamente en el momento en
que la coyuntura los convierte en protagonistas, refiere. Por esta razón, se debe
efectuar un mantenimiento preventivo y no esperar una emergencia. Precisamente,
“es la diferencia que hay entre que se actúe o no anticipadamente, lo que determina la
posibilidad de un accidente o evitarlo y el daño o no a pasajeros y equipos”.
De aquí el valor de comprender que
cada uno de los elementos es prioritario
para el funcionamiento seguro de la
instalación y, ante la menor falla, proceder a
la reparación o reemplazo según
corresponda, por intermedio de empresas
capacitadas. En este sentido, recomienda
elegir con cuidado la que mejor se adecue a
las necesidades del condominio y exigir
periódicamente el control de buen
funcionamiento. Finalmente, se recomienda

21. evitar reemplazos que no se ajusten estrictamente, desde el punto de vista de las
características técnicas y de calidad, a los del diseño original.
No exceder la carga, cuidar la
cabina y no forzar los mecanismos del
aparato son responsabilidad de los
propietarios y usuarios. La conservación
en buen estado de los ascensores es una
obligación de la comunidad de propietarios
que debe velar por el perfecto
funcionamiento de estos aparatos. No
obstante, como para ello debe valerse de
una empresa de mantenimiento que realice
las revisiones oportunas de forma que se
cumplan todas las condiciones técnicas de
seguridad, muchas veces se delega toda la responsabilidad a la empresa y se dejan de
lado las advertencias de los técnicos sobre su regulación y ejecución.
Así, pues, es casi una constante que la carga máxima prevista, en la práctica,
sea excedida y los desniveles en las paradas sean pronunciados debido a que las
modificaciones hacen insuficiente la resistencia del aparato. De este modo se alteran
negativamente las condiciones de funcionamiento y en ocasiones se hace necesaria la
intervención de personal de mantenimiento para la reposición. Estos inconvenientes
suelen afectar a los usuarios al privarlos del servicio del ascensor, porque el hábito
indebido de exceder el peso a transportar, trae consecuencias peores que la señalada,
que van desde la repercusión económica -ya que genera un desgaste prematuro e
incorrecto de la instalación- hasta graves problemas que eventualmente pueden
comprometer la seguridad de los usuarios y hasta atentar contra la vida.
No son pocas las veces que por exceso de peso se origina la deformación de
algún elemento de la cabina, y aunque las consecuencias suelen plantearse como
imprecisas, siempre pueden dar resultados graves. Por tanto, para una prestación
razonable y adecuada utilización, la carga máxima no debe superar la indicada.
Todo usuario debe saber que ninguna puerta de los ascensores debe abrirse si
en ese nivel no se encuentra la cabina detenida; ni tampoco es conveniente, para su
detención, colocar el pie en su extremo inferior, porque estas actuaciones ponen en

22. riesgo el funcionamiento apropiado y el cuidado que debe prodigarse a estos
elementos.
De aquí el valor de comprender que cada uno de los elementos es prioritario
para el funcionamiento seguro de la instalación y, ante la menor falla, proceder a la
reparación o reemplazo según corresponda, por intermedio de empresas capacitadas.
En este sentido, recomienda elegir con cuidado la que mejor se adecue a las
necesidades del condominio y exigir periódicamente el control de buen
funcionamiento. Finalmente, se recomienda evitar reemplazos que no se ajusten
estrictamente, desde el punto de vista de las características técnicas y de calidad, a los
del diseño original.

23. BIBLIOGRAFÍA
 MANTENIMIENTO DEL AIRE ACONDICIONADO.
Moncada J., Moreno D., Quintero K. A. y Rujeles B. Mayo de 2010.
http://es.slideshare.net/guest4709eb/manual-de-mantenimiento-del-aire-
acondicionado.
Consultado el 15 de Septiembre de 2015.
 INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO DE ASCENSORES.
Grupo Páginas Amarillas CANTV. Junio de 2010.
http://www.pac.com.ve/index.php?option=com_content&view=article&catid=
67&Itemid=76&id=4834
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 MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS.
Chunc Juan. Junio de 2010.
http://es.slideshare.net/paviruchi/mantenimiento-de-edificios.
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