Clase 5 inmatriculacion y otros

INMATRICULACIÓN
Jorge Luis Alvítez Temoche

Definición
• La inmatriculación es el acto por el cual:
(i) Se incorpora un predio al Registro.
(ii) Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición
distinta (artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios).
• Para la incorporación del predio se require determinar que no se
encuentre previamente inscrito.
• Para la inscripción de dominio se requiere verificar la suficiencia
del(os) título(s).

Caracteres generales
• Da lugar a un asiento de inscripción definitiva. También puede
anotarse preventivamente (último párrafo del artículo 4 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
• La primera inscripción debe ser de dominio (artículo 31 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
• Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la
Ley.
• Da lugar a la apertura de una partida registral.
• El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública
registral (artículo 2014 del Código Civil).

Antecedentes normativos
Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Inmueble de
1936
Artículo 81.- Las anotaciones preventivas se extenderán en la partida
respective de cada finca en el Registro de Propiedad, con los requisitos
puntualizados en el artículo 44, en cuanto sean aplicables; y cuando no
esté inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo, partida especial.
(…)
(Norma vigente hasta la aprobación del Reglamento General de los
Registros Públicos del 2001).

Normativa sobre inmatriculación y
primera inscripción de dominio
Código Civil
Artículo 2018.- Primera inscripción de dominio o inmatriculación.-
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un
periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos
supletorios.

Reglas para la inmatriculación
1. Títulos con antigüedad de cinco años – Artículo 17 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios
• REGLA GENERAL: Escritura pública
a) No se require pluralidad de títulos cuando uno solo tiene la
antigüedad requerida.
b) El cómputo del plazo de antigüedad se realiza a partir de la fecha
cierta del título en el que consta la adquisición.
c) Si el título es sucesorio, sólo se acepta que sea testamento en el
que se individualice el predio. En estos casos, la fecha se cuenta a
partir del fallecimiento del testador.

2. Títulos que no requieren antigüedad de cinco años – Artículo 18 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
• REGLA GENERAL: Procesos judiciales, procedimientos administrativos,
notariales y arbitrales.
a) Títulos supletorios
b) Prescripción adquisitiva de dominio
 Sentencia recaída en el proceso judicial de formación de título supletorio
o declaración de prescripción adquisitiva de dominio.
Escritura pública, acta notarial o formulario registral en el caso de las Leyes
N° 27157 y N° 27333.
Resolución administrativa, en el caso de predios rurales.

2. Títulos que no requieren antigüedad de cinco años – Artículo 18 del
c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio
público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversion de
un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de
Comunidades Campesinas (Resoluciones N° 343-2013-SUNARP-SN).
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por
partición.
f) Otros que la ley determine.

Supuestos especiales de
inmatriculación
EMBARGO DE INMUEBLE SIN INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Artículo 650 del Código Procesal Civil.- Cuando se trata de inmueble
no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión
de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario
al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero
deberá conservar la posesión inmediata.
En este supuesto el juez a pedido de parte, dispondrá la
inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida
cautelar.

inmatriculación
Artículo 31.- Inmatriculación para anotación de embargo.-
La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el artículo
650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial
respective y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda.
Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté
georreferenciado a la Red Geodésica Nacional.
En este caso, el registrador consignará los datos correspondientes en
los rubros A, B y D (antecedente, descripción y gravamen) de la partida,
de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que
resulte pertinente.

inmatriculación
SANEAMIENTO DE BIENES ESTATALES – D.S. N° 130-2001-EF
Artículo 7.- Las inscripciones a ser realizadas al amparo del presente
Decreto Supremo, comprenden los siguientes actos:
a) Inmatriculación.
b) Inscripción del dominio.
(…).

inmatriculación
SANEAMIENTO DE BIENES ESTATALES – D.S. N° 130-2001-EF
Artículo 11.- Las inscripciones registrales a que se refiere el artículo 7
del presente Decreto Supremo, serán realizadas de manera provisional.
Transcurrido el plano de treinta (30) días calendario de efectuada la
inscripción provisional sin que haya mediado oposición de una entidad
estatal ante la SBN o judicial de terceras personas, procederá la
conversion en inscripción definitive a solicitud de las citadas entidades
públicas.

inmatriculación
LEY N° 30230
Artículo 42.- Anotación preventiva
Iniciado el procedimiento especial de saneamiento física legal a que se
refiere el presente subcapítulo, a solicitud de COFOPRI, SBN o del titular del
proyecto de inversión, el registrador procederá a extender una anotación
preventivas en las partidas involucradas en el proyecto publicitando el inicio
de dicho procedimiento.
Extendida la anotación preventiva a que se refiere el párrafo anterior, no
podrá inscribirse ni anotarse ningún acto solicitado por otras entidades
públicas. La anotación preventive tendrá una vigencia de un (1) año,
pudiendo prorrogarse por un año adicional.
Cuando en el área involucrada en el proyecto se encuentran predios no
inscritos, el registrador procederá a abrir una partida registral provisional en
la que se extenderá la anotación preventiva antes indicada.

Precedente vinculante
ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN
“Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el
Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la
verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio.
En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de
presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a
otros predios”.
VIII Pleno del Tribunal Registral

PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN
“No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de
Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se
encuentra inscrito o no”.
XII Pleno del Tribunal Registral

PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES
“En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos
y no coincidan los valores del plano con los del título de propiedad,
procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el
área de catastro determine que se trata del mismo predio. En estos
casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos
en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.
CXV Pleno del Tribunal Registral

ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A INMATRICULAR
“A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del
Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo
19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se
requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento
expedido por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez
que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para
determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y que
documentos deberán presentarse para tal efecto.”
CLXVI Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU INMATRICULACIÓN
“La individualización del predio en el título de adquisición para su
inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en base
a distintos elementos.
No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o
medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se adjunta
provenga de ente generador de Catastro”.
CVI Pleno del Tribunal Registral – CIX Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
INMATRICULACIÓN DE PREDIOS ERIAZOS A FAVOR DE TERCEROS
“Procede inmatricular predios eriazos a favor de terceros, siempre que
se acredite que el dominio le ha sido transferido por el Estado de
acuerdo a los procedimientos establecidos por las normas de la
materia”.
CXV Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO PARA LA INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO
“El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del
instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el
artículo 2018 del Código Civil.
Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del
obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha
cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente.”
CLVII Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS ACLARATORIOS
Y/O MODIFICATORIOS
“La inmatriculación en mérito a instrumentos aclaratorios y/o
modificatorios deberá contar con la antigüedad requerida por el
artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración y/o
modificación está relacionada a la identificación del predio.”
CLX Pleno del Tribunal Registral

Nuevo procedimiento de
inmatriculación
• DECRETO LEGISLATIVO N° 1209, publicado en el diario oficial El
Peruano el 23/9/2015.
• VIGENCIA: A partir del día siguiente de la publicación de su
Reglamento (120 días).

Fundamentos del nuevo
procedimiento
• Procedimiento actual no prevé mecanismos de publicidad que
permitan oposiciones de propietarios afectados, como se regula en la
legislación comparada.
• Se generan duplicidades y superposiciones de partidas.
• Procedimiento actual permite la elaboración de títulos inscribibles
que no guardan correlato con la realidad.

Legislación comparada – LHE y su
Reglamento
MEDIOS INMATRICULADORES
1. Expediente de dominio: Procedimiento judicial con notificaciones.
2. Título público de adquisición (*): Escrituras públicas y otros documentos
fehacientes, se extiende inscripción provisional y se notifica mediante
edictos (si documentos tienen menos de un año de antigüedad se
complementa con acta de notoriedad).
3. Certificación administrativa (*): A cargo de las corporaciones de derecho
público: Estado, provincial, municipio, iglesia. Debe expresar el título y
modo de adquisición.
(*) En ambos casos, las inmatriculaciones surten efecto respect de terceros transcurridos dos años,
es decir, después de ese tiempo, quien adquiere del inmatriculante es protegido por la fe pública
registral.

Supuestos para la aplicación del
nuevo procedimiento
• Inmatriculación de predios de propiedad privada de particulares
en el Registro de Predios (artículos 1 y 3):
Escrituras públicas que contiene actos traslativos de dominio de
predios de propiedad privada de particulares que requieren
antigüedad de 5 años (incluidos los testamentos que identifican al
predio). Regulados en el artículo 17 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
• NO SE APLICA a los títulos de propiedad emanados de
procesos judiciales, notariales, administrativos o arbitrales.
Regulados en el artículo 18 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.

Anotación preventiva de
inmatriculación
En los supuestos previstos en la norma, ante el pedido de inscripción
de la inmatriculación:
1. Se genera un asiento provisional y transitorio que: (i) da publicidad
a la primera inscripción de dominio, y (ii) reserva prioridad a la
inscripción de la inmatriculación.
2. Vigencia: 90 días hábiles.
3. Durante la vigencia de este asiento, no procede extender
inscripciones posteriores, salvo su conversión en definitiva o su
cancelación (artículos 4 y 6).

Normativa reglamentaria vinculada
Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 64.- Las anotaciones preventivas son asientos provisionales
y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito.
En el nuevo procedimiento de inmatriculación, la finalidad de la
anotación preventiva es advertir de la eventual inscripción del derecho
de propiedad sobre un predio determinado.

Normativa reglamentaria vinculada
Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 66.- (…)
No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación
preventiva de la misma naturaleza. (…).
(Ej.: por defecto subsanable)
Artículo 67.- La existencia de una anotación preventiva no determina
la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los
actos u derechos publicitados en la partida registral, salvo que el
contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición
normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.
(Ej.: actos de disposición del titular)

Documentos conformantes del título
inscribible
a) Título o títulos (escrituras públicas) por un periodo ininterrumpido
de cinco (5) años.
b) Plano elaborado y suscrito por verificador catastral, de acuerdo
con las características técnicas que determine la Sunarp (*).
c) Constancia de posesión (*).
d) La documentación prevista en la normativa especial vinculada al
procedimiento de inmatriculación (¿?).
Artículo 5 de la Ley.
(*) Nuevo requisito

Requisitos de los planos – predios
urbanos
1. Zonas Catastradas
• Plano y código catastral, conforme al D.S. N° 002-89-JUS.
2. Zonas No Catastradas
• Certificado negativo de catastro.
• Plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador
competente, visado por la Municipalidad Distrital.

Requisitos de los planos – predios
rurales
1. Zonas Catastradas
• Certificación de información catastral.
2. Zonas No Catastradas
• Certificado negativo de zona catastrada.
• Plano perimétrico y memoria descriptiva elaborados por profesional
inscrito en el Índice de Verificadores de la Sunarp.
Artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Salvedad en materia de planos
• Quedan a salvo de lo previsto en los párrafos precedentes las
disposiciones contenidas en la Ley N° 28294 (*), Ley que crea el
Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el
Registro de Predio y su Reglamento y demás disposiciones
complementarias, referidas al Código Único Catastral.
(*) CUC – Certificado Catastral u Hoja Informativa.

Notificaciones de la anotación
preventiva
Al margen de la publicidad registral, la Ley contempla las siguientes
notificaciones a los interesados, a cargo del verificador catastral:
a) A los poseedores de predios colindantes inscritos o no y a la SBN
cuando alguno de los predios colindantes no se encuentre inscrito (*).
b) Mediante cartel en el predio objeto de inmatriculación.
c) Una publicación en el diario oficial El Peruano y en otro diario de mayor
circulación.
(*) En virtud de la presunción de propiedad del Estado sobre predios no
registrados.
Artículo 9 de la Ley.

Legitimados para formular oposición en el
procedimiento de inmatriculación
1. El titular del derecho de propiedad sobre el predio inscrito con
anterioridad a la anotación preventiva de inmatriculación que se
superpone total o parcialmente.
En este supuesto tendría lugar en el caso que el Área de Catastro no
cuente con información gráfica del predio inscrito con anterioridad.
2. El titular del derecho de propiedad de un predio no inscrito,
que cuenta con instrumento público y documentación técnica
suficiente para evaluación catastral.
En este supuesto se desvirtúa el principio de prioridad y de
legitimación registral, al prevalecer un derecho real no inscrito.

Legitimados para formular oposición en el
procedimiento de inmatriculación
3. La Comisión Nacional de Bienes Incautados (CONABI)
respecto de predios incautados, decomisados o con proceso de
pérdida de dominio, así como las entidades públicas que cuenten
con registros específicos.
Si se trata de predios registrados, este supuesto tendría lugar ante la
falta de información gráfica del Registro.
4. La entidad pública (Estado) que resulte afectada con la
anotación preventiva de inmatriculación.
(artículo 10 de la Ley)

Conclusión del procedimiento de
inmatriculación
(i) Si se declara fundada la oposición:
Se cancela la anotación de inmatriculación, salvo que se trate de un
supuesto de superposición parcial con inscripción anterior, en cuyo
caso, el solicitante podrá variar su rogatoria (ej.: formulando renuncia
de la inscripción del área superpuesta).
(ii) Si se declara infundada la oposición (decisión irrecurrible):
Queda a salvo el derecho del interesado para iniciar las acciones que
corresponda, sin afectar el procedimiento de inmatriculación.
(artículos 11 y 12 de la Ley)

Aspectos que deberá contemplar el
Reglamento
1. Forma como se efectuará el cómputo del plazo de vigencia de la anotación preventiva
(90 días).
2. Documentación técnica que deberá ser presentada para extender la anotación
preventiva, a fin de no duplicar la exigencia de planos (verificador y entidades
generadoras de Catastro).
3. Autoridad que emitirá las constancias de posesión y requisitos para su emisión
(predios urbanos y rurales).
4. Órgano competente para resolver la oposición a la inscripción definitiva de la
inmatriculación.
5. Derecho de impugnación del solicitante de la inmatriculación (si se declara fundada la
oposición) y órgano competente para su resolución.
6. Desarrollo de los supuestos de oposición contenidos en el artículo 10 de la Ley,
principalmente los supuestos de los literales b, c y d, tratándose de opositores titulares
de predios no registrados.
¿Evaluación del mejor derecho en sede registral?

Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al
hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
Son obras de edificación: Edificación nueva, ampliación,
remodelación, refacción, acondicionamiento, puesta en valor
histórico monumental, cercado, demolición.

Definición de declaratoria de fábrica
• Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra,
sujeta a la ley. Se realiza mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites establecidos por la ley.
• FORMALIDAD: Escritura Pública, FUE, FOR.

Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios,
titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que
cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación
sobre un predio.
• Se entiende como titular cualquier persona natural o jurídica, pública
o privada.

Jurisprudencia registral
Legitimado para formular la declaratoria de fábrica
“La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del
predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este
último caso, la edificación declarada debe comprender aquella
efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”.
• Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L

Legitimado para declarar una
edificación social sobre terreno propio
de uno de los cónyuges
• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal
sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá
a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad
conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo
que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.
• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en
copia certificada.

Acuerdo plenario
Calidad de bien social de la ampliación de fábrica
“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica
levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también
aplicable a la ampliación de fábrica”.
CXXI Pleno del Tribunal Registral

Procedimientos para formular una
declaratoria de fábrica
1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el Capítulo III de la
Ley 29090.
2. Procedimientos en vía de regularización.
2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención
municipal.
2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención
municipal.

Procedimiento regular de Declaratoria
de Fábrica - Documentos previos
• Regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso
de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o
tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.
• Actos inscribibles: Certificado de Parámetros Urbanísticos, Certificado
de Factibilidad de Servicios.

Efectos de la inscripción de los
documentos previos
Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera
de los documentos establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio,
por lo que éste será oponible frente a terceros.
Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el
cambio de la zonificación de los predios urbanos hacia una menor
zonficación, ni disminución del nivel de uso que modifiquen los
parámetros normativos establecidos en los reglamentos vigentes.

Documentos previo: Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
• Es el documento emitido por las municipalidades distritales y
provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima en el
ámbito del cercado, donde se especifican los parámetros de diseño
que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.
• Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36
meses.

Documentos previo: Certificado de
Factibilidad de Servicios
• Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que
contiene:
a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio,
precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que
deberán realizar las empresas prestadoras.
b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
c) Fecha de emisión.
d) fecha de vigencia.

Licencia de edificación
La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante
el cual las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de
obras de edificación.
Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo
de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Plazo de vigencia – Efectos de la
licencia
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios
por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir
del ingreso del expediente a la municipalidad.
• Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y
desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen
todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados.

Modalidades de aprobación de la
licencia de edificación
• DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA (T.U.O. de la Ley N° 29090)
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales.
Modalidad B: Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con
evaluación previa por los Revisores Urbanos.
Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión
Técnica o por los Revisores Urbanos.
Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión
Técnica o por los Revisores Urbanos.
La licencia de edificación en sede registral tiene relevancia cuando se va a
inscribir una predeclaratoria de fábrica.

Predeclaratoria de fábrica
• Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva
de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de
un año.
• Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con
secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, la pre-independización y el pre-
reglamento interno.

Título que da mérito a la anotación
de la predeclaratoria de fábrica
MODALIDADES A Y B
a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de
recepción y el número de expediente asignado.
b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados
ante la Municipalidad.
c) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.

Título que da mérito a la anotación
de la predeclaratoria de fábrica
MODALIDADES C Y D
a) Copia autenticada del FUE - Licencia.
b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura aprobados
por la Municipalidad.
c) FUE – Anexo C – predeclaratoria de fábrica, conteniendo la memoria
descriptiva.

Título para la anotación del
prereglamento interno y
preindependizaciones
• El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en
mérito de documento privado otorgado por el propietario, con firma
certificada notarialmente.
• Luego de anotado el prereglamento, se extenderán las
preindependizaciones.

Plazo de vigencia y prórroga
• Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación,
prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea
necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de
edificación.
• Prórroga: Se anota en mérito de documento privado con firma certificada
otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de
las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de
las partidas, acompañado de la documentación pertinente.
• Caducidad: Vencido el plazo de vigencia, caduca de pleno derecho. Se
procede a cerrar las partidas preindependizadas.

Anotación de compraventa
• Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la
compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se
obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de
propiedad exclusiva.
• Estas anotaciones caducan de pleno derecho al operar la caducidad
de la anotación preventiva de las preindependizaciones.

Conversión de la anotaciones en
inscripción
• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de
fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones,
transferencias y demás actos anotados, se convertirán en definitivas
en mérito a los documentos requeridos para la inscripción de la
declaratoria de fábrica.
• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique
modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones,
deberá presentarse además los documentos aclaratorios o
modificatorios.

Declaratoria de fábrica: título
inscribible
• FUE al que se refiere la Ley 29090, o
• Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE.
• Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos
de ubicación y localización, y distribución autorizados por professional
y visados por funcionario municipal autorizado.
• En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano,
primará el plano.

Declaratoria de fábrica en vía de
regularización (FOR): Sin intervención
municipal.
Requisitos:
1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de
obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.
2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana
con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas.

Determinación de la naturaleza urbana de un predio
“Corresponde a la autoridad municipal competente, determinar la
naturaleza de un predio, condición que puede ser acreditada al
Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.

Ampliación excepcional del plazo
de regularización a través de FOR
1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley
Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones
irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar
venció el 30/6/2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para
construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo
para regularizar venció el 31/12/2005.

Título que sustentará la inscripción
• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario
y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.
• Documentos complementarios:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la
verificación ad hoc.
• Planos de ubicación, localización y distribución.
• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado
de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos
supletorios.

Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un
predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como
rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de
alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente”.
XIX Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
Alcances del segundo párrafo del artículo 50L del RIRP
“En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el
verificador responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación
de la adecuación de la edificación a la normativa urbanística y
edificatoria, razón por la que no puede ser objeto de observación las
discrepancias entre el informe y el certificado de parámetros
urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna
transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son
de exclusiva responsabilidad del verificador”.
LXIX Pleno del Tribunal Registral

Declaratoria de fábrica
“No corresponde a las instancias registrales exigir que el verificador
responsable haya solicitado el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc
respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11
del D.S. Nº 035-2006-Vivienda; por cuanto dicho procedimiento resulta
de competencia y responsabilidad exclusiva del verificador”.

Improcedencia de regularización
sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto
en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación,
reparacion, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la
fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en
el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento
previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley
29090”.

Improcedencia de segunda regularización vía rectificación
“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de
fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley Nº 27157, cuando
es evidente que se trata de una segunda regularización”.
XCIII Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
Regularización de edificaciones
“Inscrita una fábrica en mérito a formulario registral del antiguo RPU
durante la vigencia de la Ley 27157, no procede la inscripción de una
regularización de fábrica mediante FOR.”
CLIV Pleno del Tribunal Registral

Alero externo o volado
“El alero externo de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones
es la parte del techo que sobresale de un muro o elemento de soporte,
que en el presente caso se ha denominado “volado”. En ese sentido,
dicho alero no podrá considerarse como área ocupada en el primer
nivel. Asimismo, no formará parte de las áreas techadas del primer piso
por sobrepasar los límites del área ocupada; en todo caos, deberá
declararse en forma separada”.

Competencia notarial
“De acuerdo al artículo 6 del Reglamento de la Ley N° 27157, es
competente para conocer el trámite de regularización de fábrica a que
se refiere el Título I de la misma Ley, el notario del distrito notarial
donde se ubica la edificación objeto de regularización”.

Cancelación de carga técnica
• Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico
emitido por el verificador competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación,
acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos
técnicos de dicho informe.

Cancelación de carga técnica en vía de rectificación
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el
Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como
referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la
fecha de regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser
cancelados en mérito de nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale
con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a
los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
XXVII – XXVIII Pleno del Tribunal Registral

Regularización de edificaciones en Centros Históricos Monumentales
“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al
patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el
Instituto Nacional de Cultura (INC) lo haya autorizado”.
LXII Pleno del Tribunal Registral

Regularización al amparo de la Ley 29090:
Con intervención municipal - Requisitos
• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después
del 20/7/1999 hasta la fecha de publicación de la Ley 29090
(25/9/2007).
• El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad
respectiva es de 180 días calendarios contado a partir de la vigencia
de la Ley 29090 (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010,
por Ley 29476.
• Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias
y de protección al patrimonio histórico.
• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de
regularización.

Definición
Artículo 58.- Es el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de
una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.

Reglas generales
• El registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado
formó parte de otro inscrito anteriormente. De igual manera, dejará
constancia en la partida matriz de la independización realizada (anotación
marginal – anotación de independización).
• En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de
fábrica inscrita, debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a
independizar.
• Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere
procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquéllas que pese
a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo
que no afecten al predio inscrito en dicha partida.

Reglas generales
• El título debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con
precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
• Cuando se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la
rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas
remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.
• Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que
se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra
comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la
partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos
señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida
matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área
de la partida matriz de la cual se independiza.
• Cuando la rogatoria comprenda un acto de independización, en los supuestos a los que se refieren los artículos 61, 62 y 64
del presente Reglamento, deberá contener, necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de
independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el
supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el
Registrador procederá a tachar sustantivamente el título.

Acuerdo plenario
Copropiedad
"Para la independización de predios sujetos a copropiedad se requiere
del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad
con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil.“
CXLIX Pleno del Tribunal Registral

Independización de predio urbano
• La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los
siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano
debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a
que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
• Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para
independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento
interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y
copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
• No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la
desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la
solicitud con firma certificada del propietario.
• Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la
independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Acuerdo plenario
TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO
‘‘El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el
artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es
un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la
Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de
mayor formalidad.’’
CXXXII Pleno del Tribunal Registral

Independización de predio urbano
por regularización de edificaciones
• Tratándose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de
regularización de edificaciones a que se refiere la Ley Nº 27157 y la
Ley Nº 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no será
aplicable lo dispuesto en el artículo 60. En estos casos, deberá
presentarse formulario registral o escritura pública acompañada de
los siguientes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y
medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
área remanente;
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Independización de predio rústico
sin cambio de uso
• La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área
de expansión urbana, se efectúa en mérito a:
a) Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E con el
número de Resolución de autorización.
b) Plano municipal de independización o parcelación debidamente sellados
y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y
medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del
remanente.
• En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción
del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado
simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación
correspondiente.

Independización de predio rural
• La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado
otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán los
datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente,
acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se
presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del
Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el
Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad
competente, tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo
cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y
medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de
Verificadores, tanto del área independizada como del área remanente.

Acuerdo plenario
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA CATASTRADA
“Para la independización de un predio rural ubicado en zona catastrada se
debe presentar el Certificado de Información Catastral tanto del área que se
independiza como de la porción remanente, salvo que COFOPRI señale que
no es factible emitir el Certificado de Información Catastral del área
remanente”.
LXXII Pleno del Tribunal Registral

Acuerdo plenario
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES DE COMUNIDADES CAMPESINAS
“Para la inscripción de la independización por transferencia de dominio de
predios rurales de comunidades campesinas se requiere presentar
certificado de información catastral o certificado negativo de catastro, según
corresponda, expedidos por COFOPRI, en tanto no se haya producido la
transferencia del Catastro Rural al Ministerio de Agricultura y Riego,
mediante la respectiva suscripción y publicación del Acta de Entrega y
Recepción, conforme establece el Decreto Supremo 018-2014-VIVIENDA”.
CXXXII Pleno del Tribunal Registral

Independización de bienes del
Estado
• Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de
saneamiento, y salvo disposición distinta, la independización podrá
realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario
autorizado acompañado del plano de independización suscrito por
profesional competente en el que debe precisarse el área, linderos y
medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del
área remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá
certificación notarial.

Acuerdo plenario
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA EN VIRTUD DEL D.S. 130-2001-EF
“Para efectuar la inscripción definitiva de la independización del predio
objeto de saneamiento debe presentarse el plano del área remanente,
cuando no se hubiera adjuntado al solicitar la anotación preventiva.
Se encuentran exceptuados aquellos supuestos en los que el área de
Catastro informe que es imposible determinar el remanente”.
CXXVI Pleno del Tribunal Registral

Definición
• La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una
nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola,
dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se
realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de
los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida
en la cual quedan acumulados.

Requisitos – Artículo 66 del RIRP
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de
dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la
falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que
contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde
corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el
caso;
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación
hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las
partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o
áreas ocupadas por la fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere
el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los
regímenes regulados en la Ley No. 27157.
• Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) será
otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerirá certificación notarial.
• En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulación se realizará en mérito a los
documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Acumulación de predios rurales
• La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las parcelas que se
acumulan y de la parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos señalados en los
literales a) y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se acompañe los certificados o
planos según los casos siguientes:
a) Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona catastrada, se
presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento
del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del predio
resultante como de los predios que se acumulan;
b) Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no catastrada,
se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente
y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de
datos técnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, en
el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de
acumulación como del predio resultante.

Acumulación de predios afectados con
garantías reales o medidas cautelares
• En los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén gravados
con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario presentar, además
de la solicitud de acumulación, escritura pública otorgada por los titulares de los
derechos reales de garantía constituidos, expresando su conformidad con la
acumulación, así como determinando el rango de dichas garantías.
• En el caso de que dos o más predios materia de acumulación se encuentren
afectados por medidas cautelares, el Registrador sólo inscribirá la solicitud de
acumulación de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que
conste la autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos que
ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares, así
como el rango que corresponderá a estas últimas.
• Si concurrieran sobre alguno o algunos de los predios materia de acumulación
alguna hipoteca u otro derecho real de garantía con medidas cautelares, se
requerirá la conformidad y autorización a que se refieren los párrafos anteriores.

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