Este documento describe los diferentes tipos de factibilidad que deben considerarse al realizar un estudio de factibilidad para un proyecto arquitectónico. Explica que la factibilidad se refiere a la posibilidad y viabilidad de desarrollar un proyecto de acuerdo a la disponibilidad de recursos. Luego describe brevemente los aspectos de ubicación, inversión, recuperación, factibilidad económica, comercial, técnica, ecológica, legal y temporal que deben analizarse.

1. Dr. Rafael G. Martínez Zárate

2. Factibilidad
La Factibilidad o Viabilidad de un proyecto arquitectónico se refiere a la posibilidad y pertinencia de
su desarrollo de acuerdo a la disponibilidad de los recursos necesarios para cumplir los objetivos o
metas señaladas.
El éxito de un proyecto está determinado por el grado de factibilidad que se presente a través del
análisis de cada uno de los tres aspectos siguientes ubicación, inversión y recuperación del proyecto
de Diseño Arquitectónico.
Para esto se realiza un estudio de factibilidad para recopilar datos relevantes sobre el desarrollo de un
proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, si procede su inversión, desarrollo o
implementación.

3. UBICACIÓN
INVERSIÓN RECUPERACIÓN

4. Se refiere al estudio, análisis y disponibilidad de los
recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos o
metas propuestas en el proyecto arquitectónico a
resolver.
 Se basa en Estudios de factibilidad, como una de las
primeras etapas del desarrollo del proyecto,
incluyendo los objetivos, alcances y restricciones
sobre el sistema.
 A partir de esto, en caso de ser necesarias se crean
soluciones alternativas, analizando para cada una de
éstas, los diferentes tipos de factibilidades.
La Factibilidad en el Diseño Arquitectónico

6. Estudio de Factibilidad
Un estudio de factibilidad es un análisis comprensivo que sirve para recopilar datos relevantes
sobre el desarrollo de un proyecto y en base a ello tomar la mejor decisión, desarrollo o
implementación.
Un estudio de factibilidad debe representar gráficamente los gastos y los beneficios que acarreará
la puesta en marcha del sistema, para tal efecto se hace uso de la curva costo-beneficio.
Un estudio de factibilidad requiere ser presentado con todas la posibles ventajas para la
organización, pero sin descuidar ninguno de los elementos necesarios para que el proyecto
funcione. Para esto dentro de los estudios de factibilidad se complementan dos pasos en la
presentación del estudio:
 Requisitos Óptimos.
 Requisitos Mínimos.

7. Los estudios de Factibilidad inmobiliaria (oferta y demanda de bienes inmuebles)
requieren de un estudio de mercado, legislación, impacto ambiental, económico,
financiero, de equipamiento e infraestructura

8. Existen varios tipos de estudios de factibilidad
como son:
El estudio de factibilidad, es una de las primeras etapas del desarrollo de un
proyecto arquitectónico y considera los siguientes aspectos:
 Factibilidad Económica
 Factibilidad Comercial
 Factibilidad Humana
 Factibilidad Técnica
 Factibilidad Ecológica
 Factibilidad Legal
 Factibilidad Temporal

9. Factibilidad Económica
La Factibilidad Económica considera la disposición recursos económicos como el
capital en efectivo o de los créditos de financiamiento necesario para invertir en el
desarrollo del proyecto, de los modos de recuperación y beneficio para que éstos sean
superiores a los costos de obra.
Con análisis de costos/beneficio, todos los costos y beneficios de adquirir y operar cada
sistema alternativo se identifican y se hace una comparación de ellos. Primero se
comparan los costos esperados de cada alternativa con los beneficios esperados para
asegurarse que los beneficios excedan a los costos.
Después la proporción costo/beneficio de cada alternativa se compara con las
proporcionan costo/beneficio de las otras alternativas para identificar la alternativa que
sea más atractiva en su aspecto económico.
Una tercera comparación, por lo general implícita, se relaciona con las formas en que la
organización podría gastar su dinero de modo que no fuera en un proyecto de sistemas.

10. Factibilidad Comercial
La Factibilidad Comercial se basa en un estudio de mercado de oferta y demanda de bienes
y servicios a realizar, clientes potenciales, clasificación y tipología de edificio, servicios a
prestar, potencial de mercado, competencia, etc.
Metodológicamente son cuatro los aspectos que deben estudiarse:
 El cliente y las demandas del mercado, actuales y a futuro, sus variables relevantes.
 La competencia y ofertas del mercado inmobiliario, sus fallas y limitaciones.
 Comercialización del proyecto, política de venta, estrategia publicitaria, calidad del
proyecto, sus costos e ingresos.
 Los costos de proveedores, disponibilidad y precio de los insumos considerados.
 El análisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores actuales y
potenciales, identificando sus preferencias, hábitos de consumo, motivaciones, etc. Esta
caracterización es el dato clave para terminar de definir el producto y la estrategia de
comercialización.

11. Factibilidad humana, organizacional y operacional
 Considera la selección óptima de personal capacitado que se requiere para
llevar a cabo cada una de las fases del proyecto desde su planeación,
construcción hasta la entrega llave en mano del producto y los servicios
propuesto en el proyecto desarrollado, asi como la organización de cada uno
de las personas que intervienen tanto en la administración de recursos como
en la operación de la obra y la venta y promoción

12. Factibilidad técnica
Factibilidad Técnica: se refiere a presentar un estudio con los
requisitos óptimos que el proyecto requiera, estos elementos
deberán ser los necesarios para que las actividades y resultados del
proyecto sean obtenidos con la máxima eficacia.
 Considera la disposición del personal capacitado y con los
conocimientos y habilidades en el manejo de los
procedimientos y funciones requeridas para el desarrollo del
proyecto.
 Además indica si se dispone del equipo y herramientas para
llevarlo a cabo.
 De no ser así, prever la posibilidad de generarlos o crearlos en
el tiempo requerido por el proyecto

13. SE PLANTEAN TRES ÁREAS CON TRES GAMAS DE COLORES, CORRESPONDIENTES A LOS TONOS QUE FILTRAN LOS POLICARBONATOS.
TODO ESTE MENÚ DE ATMÓSFERAS CAMBIANTES DENSIDAD Y DE INTENSIDAD LUMÍNICA PERMITE AL USUARIO UN AMPLIO CATÁLOGO DE POSIBLES
DECISIONES EN CUANTO AL POR DONDE IR.
Los cerramientos del centro son sintéticos en
composiciones de 2 capas. La piel interior, del
cerramiento plano exterior, se proyecta según su
orientación geográfica. La fachada Norte potencia la
luz fría mediante el empleo de plásticos azules y
verdosos, mientras que las Sur y la Oeste potencian
atmósferas cálidas mediante el empleo de plásticos
amarillos.

14. Factibilidad Ecológica
Es importante considerar procedimientos que eviten el mal uso de los
recursos, que permita mantener un equilibrio entre los ecosistemas y su
contexto.
Llevar a cabo estudios de impacto ecológico en la zona, de impacto urbano
y de impacto social.

15. Factibilidad Legal
 Se refiere a que el desarrollo del proyecto no debe infringir ninguna
norma o ley establecida a nivel local, municipal, estatal o federal

16. Factibilidad Temporal
En ella se verifica que se cumplan los plazos entre lo planeado y lo real,
para poder llevar a cabo el proyecto cuando se necesite.

17. Para poder desarrollar un proyecto Inmobiliario se debe tomar en cuenta 3
factores, el económico, el normativo y el contextual.
Los tres factores deben de cumplir satisfactoriamente con los estudios de
factibilidad, para poder garantizar el éxito del proyecto de inversión.
ECONÓMICO
CONTEXTUAL NORMATIVO
ECONÓMICO
• Factibilidad económica (Rentable)
NORMATIVO
• Potencialidad determinada por la Reglamentación
Aplicable.
• Plan de desarrollo urbano.
• Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y/o
Municipal.
• Normas Técnicas Complementarias.
• Programa Delegacional.
• INAH, INBA, SEDUVI
CONTEXTUAL
Entorno propicio para el desarrollo del Proyecto
Arquitectónico
En esta etapa se hace la valoración del predio, obteniendo la potencialidad que nos dicta el uso de
suelo, se establecen costos paramétricos del proyecto basados en el estudio de mercado y su entorno
natural y artificial y asi conocer el grado de rentabilidad del proyecto.

18. Análisis Financiero
Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que
proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros analíticos y antecedentes adicionales para la
evaluación del proyecto y evaluar los antecedentes anteriores para determinar su rentabilidad.
 Amortización del terreno
 Gastos notariales e impuestos
 Licencias, permisos, autorización y derechos
 Obras de infraestructura
 Obras de edificación
 Publicidad y promoción
 Comisiones de venta
 Gastos de administración
 Gastos y costos financieros (intereses y comisiones)
 Pronósticos de tiempos, inversión, gastos y amortización

19. Amortización del terreno
Obras de infraestructura
Gastos notariales
Obras de edificación
Publicidad y promoción
Comisiones de venta Gastos de administración Costos financieros

20. Un Proyecto de inversión Arquitectónica
Un Proyecto de inversión Arquitectónica significa un conjunto de actividades con objetivos y
trayectorias organizadas para la resolución de problemas sociales de espacio y habitabilidad
con recursos privados o públicos limitados.
Este proyecto de inversión puede ser un paquete de inversiones, insumos y actividades
diseñadas con el fin de eliminar o reducir varias restricciones del desarrollo, para lograr
productos, servicios o beneficios en términos del aumento de la productividad y del
mejoramiento de la calidad de vida de un grupo de beneficiarios.
Actualmente existen muchas herramientas como evaluación de proyectos, que permite
establecer ventajas y desventajas, además establecer si es rentable o si es factible el mismo
La importancia del proceso de Planeación dentro de la construcción de un proyecto de
inversión es indispensable

21. Evaluación de proyectos
La evaluación de proyectos es una herramienta económica que nos auxilia en
el análisis de un proyecto de inversión, arrojara varios resultados con los que
la toma de decisiones será mas sencilla, aunque existan varios tipos de
proyectos la metodología tiende a ser la misma.
 Análisis de mercado
 Análisis técnico-operativo.
 Análisis económico y financiero.
 Socioeconómico.
 Retroalimentación.
 Resumen y conclusiones

22. Retroalimentación
Análisis de mercado
Análisis técnico-operativo
Análisis económico
y financiero.
Análisis
Socioeconómico
Resumen y Conclusiones

23. EJEMPLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Al obtener los Metros Cuadrados
construidos totales, se le resta un 15%
para Circulaciones.
El número de Viviendas lo determina el
Uso de Suelo el que indica la vivienda
mínima en el Programa Delegacional. Los
metros cuadrados vendibles son
divididos entre la vivienda mínima para
obtener el número de viviendas máxima
permitidas que se pueden construir.
Se cierra el número a 31 Viviendas ya
que el Reglamento nos indica que si
obtenemos como decimal 0.5 aumenta
para el siguiente número cerrado.
Resumen
Posibles Vendibles 1782.96 m²
Vivienda Mínima 58.28 m²
Circulaciones 15% 314.64 m²
# de Viviendas
Máximas Permitidas 30,59
31 Viviendas Máximas Permitidas
Predio 437 m²
COS 20% de Área Libre 87.40 m²
Área de desplante 349.60 m²
CUS 6 niveles
Área construible 2097.60 m²
Área de desplante
349.60 m²
CUS 6 niveles

24. POTENCIAL DEL PREDIO
Al dividir el área Vendible 1782.96 m² entre el # de niveles máximos permitidos 6, se
obtienen el área vendible por nivel que vamos a tener 297.16 m²
Esta área se divide por los m² de vivienda mínima 58.28 m² y se obtiene el número
máximo de viviendas por nivel = 5.09, al tener decima de menor a .5 se disminuye el total
para poder tener un número cerrado 5 viviendas.
El número de viviendas máxima por nivel serán 5, multiplicándolo por el número de
niveles máximo permitidos obtenemos un total de 30 viviendas.
Al ser un edificio de 6 niveles, necesitamos por reglamento un elevador, por lo que el
coeficiente para obtener el número de cajones de estacionamiento necesarios será de 1
por vivienda con lo que tenemos 30 cajones de estacionamiento.
Al obtener el número de Cajones, se pre-dimensiona el espacio necesario que requiere el
estacionamiento. 30 cajones x 30 m² = 900 m².
Para saber el número de niveles necesarios para albergar los cajones de estacionamiento
necesarios, se dividen los metros cuadrados del predio 437 m² entre los metros cuadrados
para Estacionamiento 900 m² se tiene el # de Sótanos = 2.05 = 2 niveles
CONCLUSION
Este estudio de uso de suelo se realiza de manera rápida considerando las normativas
y restricciones aplicables. Posteriormente se hace el estudio de mercado para poder
determinar la demanda existente y el programa arquitectónico.

25. ESTUDIO DE MERCADO
Ubicación: Calle de San Luis Potosí #44, Delegación Cuauhtémoc, Colonia
Roma Norte. Departamentos de 80 a 161m2; Edificio de 6 Niveles. Precio
Mínimo $4,310,000.00.
Precio por Metro Cuadrado $53,875.00
Ubicación: Calle de Mérida #100, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma
Norte Departamentos de 91m2; Edificio de 6 Niveles. Precio Mínimo
$5,285,000.00.
Precio por Metro Cuadrado $58,076.92
Ubicación: Calle de Zacatecas #123, Delegación Cuauhtémoc, Colonia Roma
Norte. Departamentos de 147 a 224 m2; Edificio de 5 Niveles. Precio Mínimo
$9,900,000.00
Precio por Metro Cuadrado $67,346.94
Costo promedio por Metro Cuadrado = 59,766.33

26. COSTO PARAMÉTRICO
La potencialidad del predio con ayuda del estudio de mercado de competencia que
existe en la zona y los factores naturales y artificiales que existen, se toman en
cuenta estos factores para determinar el costo paramétrico del proyecto.
El tipo de Suelo del predio es Zona III, el nivel de agua freática a poca profundidad,
por lo que se plantea que tenga 1 sótano de estacionamiento y ocupe la Planta Baja
de estacionamiento. Se quita 1 Nivel de Departamentos. Por lo que quedan 5 Niveles
Al tener un Limite de 20 Viviendas en Total, para poder obtener un máximo de 30
cajones de Estacionamiento.
Teniendo disponible 5 Niveles para departamentos, se tienen 4 departamentos por
Nivel. Cada departamento oscila entre 75 – 90 m² interiores para poder cumplir con
elmáximo de metros cuadrados de desplante.
RESUMEN: Según SNB y BNB
Metros Cuadrados vendibles 1782.96 considerando un costo paramétrico de $ 7,800
Se tiene un costo de $ 16´361,280.00
Metros Cuadrados de estacionamiento, con un costo paramétrico de $ 9,500.00 se
tiene un costo de $ 8´550,000.00
TOTAL DEL COSTO DE CONSTRUCCIÓN $ 24´911,280.00
Costo de venta = 1804 m² por $ 45,000.00 = $ 80´233,200.00
Dando una utilidad del 69%; resultando una ganancia de $ 55´321,920.00