Arq. Gabriel Nagy

1. INFRAESTRUCTURA URBANA : Promoviendo el
Desarrollo Económico y la Adaptación al Cambio
Climático
Sociedad Colombiana de Ingenieros
Bogotá 20 y 21 de octubre, 2016
Modelos (APP) de suministro de bienes y servicios de
infraestructura física y social urbana
MECANISMOS FINANCIEROS Y ESTRATEGIAS DE CAPTURA DE VALOR PARA FINANCIAR
PROYECTOS DE TRANSFORMACIÓN URBANA (OPERACIONES URBANAS INTEGRALES Y
MULTISECTORIALES)
1
Metro de Bogotá
Oportunidad para construir una nueva ciudad

2. Indice
 Concepto de transformaciones urbanas
 Por qué, proyectos de transformación urbana?
 Beneficios
 Instrumentos financieros de beneficio directo
 Instrumentos financieros de beneficio general
 Instrumentos financieros de beneficio indirecto
 Instrumentos financieros de inversión de capital
 Concepto de generación de valor
 Concepto de captura de valor
 Instrumentos de captura de valor
 Instrumentos emergentes
 Concepto de las APP
 Rentas de destinación especifica (TIF)
 Participación en plusvalías
 Reajuste de tierras
 Banco de tierras
 Creación Distritos Especiales
 Derechos
 Propuesta Estructura General: Coordinación, Gestión y Gobernanza
 Concepto Integrador/Gestor Inmobiliario
2

3. Concepto
Proyectos de Transformación Urbana PTU
 Generación, la habilitación e integración inmobiliaria
 Suministro y dotación de bienes ambientales, infraestructura de transporte,
vivienda y los servicios urbanos
 A través de modelos innovadores con mayor participación del sector privado
3

4. ¿Por qué, Proyectos de Transformación Urbana?
 Sostenibilidad Fiscal
 Fortalecer la base fiscal local
 Incrementar o retener los empleos locales
 Desarrollo económico local
 Sistemas
 Sostenibilidad Social
 Acercar el empleo, la vivienda y la gente
 Mejorar la conectividad de la gente, los espacios, los destinos y los medios
 Construcción vivienda Social
 Construcción de instalaciones comunitarias
 Comunidades más seguras
 Desarrollo proyectos en lotes baldíos
 Generación espacio comercial, ventas al menudeo y plazas de mercado
4

5. ¿Por qué, Proyectos de Transformación Urbana?
 Sostenibilidad ambiental
 Generación espacio protegido
 Atender problemas ambientales
 Mitigación de riesgos naturales y resiliencia ante cambio climático
 Desarrollo de proyectos en áreas de expansión
 Sostenibilidad infraestructura y servicios
 Incrementar la capacidad de los servicios básicos domiciliarios
 Construcción de sistemas alternos de transporte
 Construcción de sistemas masivos de transporte, estaciones, depósitos y
talleres
 Construcción de edificios e instalaciones de parque
 Construcción infraestructura especialmente nuevas vías para el desarrollo
 Construcción servicios básicos
 Generación de espacio publico y mobiliario urbano
 Recuperación y conservación patrimonio arquitectónico
 Sistemas
5

6. Beneficios
 Ambientales
 Económicos
 Calidad de Vida
6

7. Instrumentos financieros de beneficio directo*
 Con cargo a un grupo especifico por beneficios recibidos
 Tarifas (parqueo, congestión, transporte)
 Peajes
 Expensas, Licencias, Cesiones y Derechos (servicios públicos, vías,
construcción)
 Impuestos y sobrecargas (vehículo, distancia, gasolina, vivienda,
área)
7Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development

8. Instrumentos financieros de beneficio general*
 El público en general es el beneficiario y financiador del proyecto de
transformación urbana
 Subsidios (transporte, vivienda, Energía)
 Emisión de bonos
 Deuda pública
 Impuestos a la Propiedad
 Instrumentos relacionados con Cambio Climático
Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development
8

9. Instrumentos financieros de beneficio indirecto
 instrumentos de beneficios indirectos se cobran a los actores que reciben
beneficios indirectos derivados de la inversión en Proyectos de transformación
Urbana
 Negociación Derechos exclusivos/concesiones
 Publicidad y mobiliario urbana
 Contribuciones empleador (‘subsidios’ sector privado)
9

10. Instrumentos financieros inversión de capital*
 Permiten la inversión del sector privado a cambio de beneficios económicos
 Asociaciones Público Privadas (APP)
 Fondos de Inversión en Infraestructura
Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development
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11. Concepto GENERACION DE VALOR*
 Incorporación de suelo rural a
suelo de expansión urbana, o la
consideración de parte del suelo
rural como suburbano.
 El establecimiento o
modificación del régimen o de
la zonificación de usos del suelo.
 La autorización de un mayor
aprovechamiento del uso de la
edificación, bien sea elevando el
índice de ocupación o el índice
de construcción, o ambos a la
vez.
 Inversión publica en bienes y
servicios.
Incremento
en el valor de la
propiedad privada
11Note: Utilizing Value Capture for Transportation Funding. SB Friedman Development Advisors. http://www.sbfriedman.com

12. Instrumentos de CAPTURA DE VALOR*
 El principio fundamental detrás de las estrategias de recuperación de plusvalías
es que quienes se benefician de mejoras a través de Proyectos de
Transformación Urbana (sean usuarios o no de uno o varios servicio)deben pagar
por la respectivas inversiones
 herramientas de captura de valor son generalmente más aplicables cuando
existen mercados de bienes raíces fuertes, ya que su efectividad depende en
cierta medida de nuevos desarrollo o el valor de la valorización del inmueble
para generar ingresos.
Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development
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13. Instrumentos de CAPTURA DE VALOR*
 La recuperación de plus-valor comprenden varios mecanismos que tienen la
misma base conceptual pero con diferencias importantes en el diseño e
implementación
 Rentas de destinación especifica (Tax Incremental Finance – TIF)
 Contribución por Valorización
 Participación en Plusvalías
 Compra de Tierra Bajo Condiciones Especiales - valor M2 SIN
proyecto y valor M2 CON proyecto
 Reajuste de Tierras/Cargas y Beneficios
 Integración inmobiliaria/Bancos de Tierras
 Creación de Distritos Especiales
 Derechos edificabilidad o de aire
 Venta/Renta de lotes
 Cambios uso del suelo
Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development
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14. Instrumentos emergentes*
 Fondos Sindicados
 Asociación con Instituciones Anclas
 Manejo de Parqueaderos
 Integración Inmobiliaria y Bancos de Tierra
 Tierra subutilizada a tierra utilizada
 Bancos Nacionales de Infraestructura
Note: Sustainable Urban Transport Financing from the Sidewalk to the Subway http://dx.doi.org/10.1596/978-1-4648-0756-5
Infrastructure Financing Options for Transit-Oriented Development
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15. Concepto de Asociación Público Privada - APP
 aumentar el presupuesto global de financiación para que los proyectos en todos
los sectores se pueden desarrollar (salud, educación, transporte, vivienda).
 ventajas del sector privado, como son:
 economías de escala, rendimiento orientado hacia la eficiencia debido a su
obligación de recompensar a los accionistas
 flexibilidad en la regulación
 conocimiento y extensa experiencia en actividades industriales y
comerciales complejas
15

16. Concepto de Asociación Público Privada - APP
 combinan la seguridad y el compromiso del sector público con la experiencia y la
eficiencia del sector privado
 distribuye los riesgos y responsabilidades entre las dos partes, de acuerdo a sus
capacidades para la gestión de los mismos (Banco Mundial 2013)
 no son una fuente de financiación, sino una forma de conseguir fondos
 el beneficio es general, por tanto, quien paga es el público en general
16

17. t1
t2t1
Largo Plazo
30 Años
OPEXCAPEX
Corto Plazo
• RIESGOS
• Adquisición de Terrenos
• Diseño
• Técnicos
• Compras
• Financiamiento
• Construcción
• Legal
Figura 1. Ley 80/93 y 1150/07 vs. Ley 1508/12
30 Años
OPEXCAPEX
Corto Plazo Largo Plazo
• RIESGOS
• Operación
• Accesibilidad
• Mantenimiento
• Devaluación de la moneda
• No pago cuota de leasing
Vigencias Futuras
17
Concepto de Asociación Público Privada - APP

18. Rentas de destinación específica (TIF)
 CREACION DEL TIF
 EL DISTRITO GENERA
RECURSOS
 FONDOS PAGAN POR LA
OBRA
18
BASE PREDIAL CONGELADA
CRECIMIENTO IMPUESTO PREDIAL

19. Participación en plusvalías
* Dependiendo de zona y usos del proyecto
PROYECTO
ESTRATÉGICO
POTENCIAL
INICIAL DE
VENTAS
POTENCIAL
DEVENTAS
CON
DERECHOS
ADICIONALES
NUEVO
VALORDEL
SUELO
SUELO SUELO
Entre el 8%y el 28%del valor del
suelo inicial*
VALOR DEL
DERECHO
DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIÓN
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN
19
POTENCIAL
FINAL DE
VENTAS

20. Reajuste de tierras (Cargas y Beneficios)
20
Lot 1
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 2
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 3
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 4
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 5
1000 M2
10,764
square
feet
40% Cesiones Negociadas
20% Cesiones Negociadas
48%
80%

21. Reajuste de tierras (Cargas y Beneficios)
21
Lot 1
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 2
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 3
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 4
1000 M2
10,764
square
feet
Lot 5
1000 M2
10,764
square
feet
40% Negotiated exactions
20% Negotiated exactions
48%
80%
Land Status Value M2 Net Area M2 Total Land Value
Case 1 200 USD 12,000 2,400,000 USD
Case 2 200 USD 20,000 4,000,000 USD

22. Reajuste de tierras (Cargas y Beneficios)
22

23. Reajuste de tierras (Cargas y Beneficios)
 Proyecto vía Centenario
 No negociación previa Plan Maestro y usos
 No predictibilidad en tiempo y costos
 Negociaciones previas
 Predictibilidad en tiempo y costos
23
400 Ha
988 Acres

24. Integración Inmobiliaria
Reajuste de Tierras una alternativa para la adquisición de
tierra
para proyectos de transformación urbana
24

25. MODELOS (APP) DE SUMINISTRO DE BIENES Y SERVICIOS -
INFRAESTRUCTURA
Banco de Tierra y Urbanismo Productos y Servicios
Entregables Ventajas Modelo Modelo Ventajas Entregables
• Terrenos
• Obras
Urbanismo
• Valorización
• Derechos
Construcció
n
• Predictibilida
d sobre costo
y tiempo
• Compromiso
con VxD en el
curso del
proyecto
• Maximizan
limitados
recursos
locales
• Captura
capacidad
financiera y
de gerencia
del sector
privado
• Facilita la
inversión
• El municipio
mantiene
influencia
• Eficiencia y
menores
costos en la
contratación
• Genera alto
valor residual
INTEGRADOR ALIANZAS • Colaboración
entre el
sector público
y privado
• Mayor
seguridad de
que los
proyectos
salen
adelante
• Salud
• Educación
• Vivienda
• Vías
• Otros
Esquema de
Desarrollo Privado
Asociación
Competitiva
Aporte Fondos
Municipales
Asociación
Incremental
Iniciativa de
Financiamiento
Privado
Contratación
Convencional
25

26. Concepto del integrador/gestor inmobiliario
 Integración inmobiliaria; ayuda a tener los terrenos listos para comenzar a desarrollar y
permite adelantar y negociar la reglamentación de los predios
26

27. Integración Inmobiliaria
Captura de Valor – Ejemplo de Reajuste de Tierras
Metodología de Valor Relativo
Aporte tierras Valor M2 Area M2 Valor Total Terreno
Sin urbanizar 100 USD 1000 100,000 USD
Urbanizada 200 USD 600 120,000 USD
Compensación + Propietario - Ciudad 20,000 USD
27
Aporte tierras % Area M2
Sin urbanizar 100 1000
Urbanizada 100 600

28. Integración Inmobiliaria
Manejar y controlar la expansión urbana
Provisión de infraestructura
Manejo de densidades y espacio publico
28

29. 29
Desarrolladores
•Venta de Lotes
•Derechos
•Instrumentos de Beneficio
Directo
•Instrumentos de Beneficio
IndirectoContratista
Prestamista
•Créditos y Donaciones de
organismos internacionales
•Instrumentos relacionados
con Cambio Climático
Interventor
Patrimonio
Autónomo
BANCO DE
TIERRA
Gobierno Nacional
Alcaldía de Bogotá
DISTRITO ESPECIAL
Integrador/Gestor
(Sociedad de objeto único)
PROYECTOS DE
TRANSFORMACION URBANA
•Gestión Predial
•Inclusión Plan de Desarrollo
•Plan Director y Resolución
de Urbanismo
•Estructuración del proyecto
en dos etapas:
1.Pre-factibilidad
2.Factibilidad
Accionista
Accionista
Accionista
Accionista
INGRESOS
APORTESDEUDA
CONTRATOS PAGOSPAGOS
Creación Distrito Especial

30. Estructura general y gobernanza
Distrito Especial
• Sociedad objeto único/entidad competente
– Creación de la Corporación para el Desarrollo Económico del Corredor Metro
– Funciones Delegadas
– Administración y Gobierno
– Contratación
– Desarrollo Urbano y Vivienda
– Desarrollo Económico y Social
– Medio Ambiente
– Infraestructura y Servicios Básicos
– Transporte y Movilidad
– Cultura y Turismo
– Participación y Seguridad Ciudadana
– Funciones Fiduciarias
– Administración y Manejo Financiero
– Manejo derechos de Edificabilidad (Ley 388 de 1997)
• Integración Inmobiliaria
– Patrimonio Autónomo. UPZ Corredor Metro; Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP)
30Note: Presentación Mesa de Trabajo Interinstitucional 4/03/2016

31. 31
Areas Generadoras
Areas Receptoras
Venta derechos de edificabilidad o de aire

32. METRO BOGOTÁ
DESARROLLO EXITOSO
Constituir Sociedad de
Objeto Unico
Constituir Fidecomiso –
Integración Inmobiliaria
Plan Director y
Resolución de Urbanismo
UPZ
Estructuración de UFI
Revisar condiciones y
disponibilidad del predios
Concepto Entidad
Competente
Preparación etapa de
Factibilidad
Concepto Entidad
Competente
Priorizar y escoger
modelo de adquisición
Preparación etapa de Pre-
Factibilidad
Preparación Pliegos
Negociación y Firma de
Acuerdos
Conducir Reuniones
Comunitarias
32

33. DISCLAIMER
 The opinion and recommendations in this document are exclusive responsibility of the author.
This are the author’s notes on Housing Finance, Housing and Community Development issues.
 This information sheet is not to be interpreted as an advertisement of a public offering. This
briefing is being delivered on a confidential basis. Any reproduction or distribution in whole or
in part, or the disclosure of its content, without a prior written content is prohibited and all
recipients agree they will keep confidential all information contained herein and not already in
public domain.
 For more information please contact Gabriel Nagy at gabrielnagypatino@gmail.com at Camilo
Santamaria Urbanismo
33

34. GRACIAS
34