Este documento presenta un resumen de un contrato de obra. Explica que un contrato de obra es aquel en el que una parte se compromete a ejecutar una obra a cambio de un precio. Describe los elementos clave de este tipo de contrato, incluyendo las partes, el objeto, las características, y los elementos constitutivos como el plazo y precio. Finalmente, analiza las obligaciones de las partes y los posibles plazos de garantía.

1. Universidad Metropolitano Castro Carazo
Vicerrectora Académica
Facultad de Derecho
Curso:
Teoría de los contratos
Profe.
Licda. Ligia Rodríguez Pacheco
Tema de Investigación:
El contrato de Obra
Estudiantes
Kattia Gamboa
Priscila castro
Esteban Ruiz
Mauren arce

2.
II Cuatrimestre, 2018
Introducción
Según una definición ampliamente difundida y recogida por algunos ordenamientos
jurídicos, el Contrato, como elemento base de toda contratación, consiste en un acuerdo
de dos o más partes para constituir, regular o extinguir una relación jurídica patrimonial.
Por tal motivo un contrato de construcción de obra bien estructurado es la clave para
evitar muchos problemas al construir. Cuanta más atención se le preste a los detalles de
dicho acuerdo, y cuanto más éste refleje la forma en que se visualiza la relación con el
constructor y lo que se espera de él, mayores son las posibilidades de que el resultado
final concuerde con lo que se ha planeado y se ajuste al presupuesto.
Muy a menudo, las compañías constructoras les proponen a los clientes contratos muy
simples y estandarizados, los que, en la mayoría de los casos, no reflejan la realidad o no
resultan del todo aplicables al proyecto específico y son omisos en muchos aspectos. Esta
práctica conlleva frecuentes malentendidos, en los cuales, comúnmente, el cliente carga
con las consecuencias, las que se traducen, principalmente, en gastos adicionales,
disconformidad con los planos y, en algunos casos, la terminación de la relación entre las
partes antes de la finalización de la obra, con las complicaciones que ello implica. Con
base a estas disposiciones es que nace la necesidad de estudiar el este tipo de contrato
debido a la alta demanda que se está dando en la actualidad con el auge del mercado
inmobiliario.
Siguiente este esquema es que en esta breve investigación podremos ver cuales son los
principales elementos que conforman el contrato de obra así como también podremos
comprender cuales son las repercusiones e implicaciones legales que ellos con lleva.
Para finalizar este apartado introductorio desarrollaremos los objetivos de esta
investigación por lo cual nuestro objetivo principal es:
Analizar los diferentes elementos y características así como también las repercusiones
del Contrato de Obra dentro del ordenamiento jurídico costarricense.

3. Y dentro de los objetivos específicos tenemos:
 Definir el concepto de Contrato de obra.
 Evidenciar las principales características de este contrato.
 Analizar los elementos constitutivos principales del contrato de obra.
 Determinar la clasifición que tiene los contratos de obra.
 Identificar las principales repercusiones legales que emanan este contrato con base al
cuerpo normativo costarricense.

4. CONTRATOS DE OBRA
Definición
En este apartado nos gustaría ondear en lo concerniente a la definición de lo que son los
contratos de obra ya como muchos autores lo dicen este contrato debe tenerse en cuenta
que tiene numerosas denominaciones que se refieren a la misma realidad, tales como
"contrato de obra", "contrato de arrendamiento de obra", "contrato de empresa" o "contrato
de construcción". Con esto queremos señalar que no existe unanimidad en la terminología
empleada a la hora de denominar o nombrar este contrato frente a la realidad que refleja, de
manera que incluso la jurisprudencia lo ha afrontado desde diversos puntos de vista.
No obstante el contrato de obra se puede definir como el concierto de voluntades por el que
una parte se compromete a ejecutar una obra a favor de otra que, en contraprestación de lo
obtenido, se obliga a entregar un precio cierto o remuneración; su rango de acción se
delimita conforme al criterio de resultado, ya que el contratista se obliga a garantizarlo,
cabe señalar que la obligación de resultado no se agota con la ejecución de la obra sino
que ésta ha de reunir las cualidades prometidas y no tener vicios ni defectos que eliminen o
disminuyan el valor o la utilidad exigida por el que la ha encargado.
Por último resulta importante para centrar más el concepto acudir a la doctrina para ver
cómo define el contrato de obra; así, lo podemos definir como aquel en virtud del cual una
de las partes, llamada "empresario o contratista", se obliga frente a otra, llamada "principal
o comitente", a la producción de un resultado con su actividad autónoma e independiente a
cambio de un precio cierto.
El objeto o razón del Contrato
Teniendo en claro el concepto de lo que es un contrato de obra el objeto de este las
normas del Código Civil se puede afirmar que en su mayoría, solo se puede pensar que
exclusivamente en que el objeto del contrato sólo fuese la construcción o, en su caso,
reparación o rehabilitación de edificios.
No obstante ello, es indiscutible que pueden ser objeto de contrato de obra todas las cosas,
todo resultado material, industrial, científico o artístico.
En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier
prestación: posible, lícita y determinada o determinable.
La ejecución de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecuta ponga
solamente su trabajo o su industria (simple contrato de obra), o que también suministre
material (contrato de obra con suministro de materiales).

5. Características
En cuanto a este apartado dentro de las principales características podemos decir:
 Es un contrato consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.
 Es un contrato bilateral, ya que las partes que intervienen son dos: por un lado el
comitente dueño de la obra o promotor y por otro el contratista o constructor.
 Es un contrato sinalagmático, pues se generan derechos y obligaciones para ambas
partes.
 Es un contrato de tracto sucesivo porque se ejecuta a lo largo del tiempo a través de
sucesivas prestaciones.
 Es un contrato conmutativo, pues las prestaciones se presume que tienen un contenido
o valor equivalente.
 Es un contrato de resultado y no de actividad, de manera que la obra está configurada
como el resultado del trabajo ejecutado.
 Es un contrato en el que el contratista ejecuta la obra en el ejercicio de su profesión para
la que se presupone que tiene los conocimientos y la formación suficiente para actuar
conforme a la lex artis del oficio.
 No es personalísimo, ya que no es preciso que el contratista ejecute personalmente la
obra, salvo cuando se hubiera encargado por razón de sus cualidades personales.
 Tiene diversas configuraciones, pues puede ejecutarse la obra poniendo el
subcontratista solamente su trabajo o industria o también suministrando el material.

6. Elementos:
Este es uno de los contratos que su por características propias sus elementos básicos son:
 Partes
Por ley siempre hay dos: la parte que encarga la actividad ("contratante" o "comitente") y la
parte que realiza la actividad ("contratada o "contratista" si realiza una obra o "contratada" o
"prestadora" si presta un servicio).
La contratada debe realizar la actividad de manera independiente, es decir, sin recibir órdenes
de la contratante. De lo contrario, la relación legal entre ellas se considera de
carácter laboral y, por lo tanto, deben utilizar un documento como el Contrato de Trabajo a
Plazo fijo.
No obstante para dejar una visión más clara expondremos cuales son las funciones que tienen
ambas partes dentro de la actividad contractual.
El primero que se analizara ciertas consideraciones que debe de tener el contratista ya que
en términos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo de que si antes de
entregarse aquélla se perdiese o destruyese, es el contratista quien soporta la pérdida de la
cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio convenido. No obstante,
conviene distinguir entre el simple contrato de obra y el contrato de obra con suministro de
materiales a cargo del propio contratista:
 El contratista "debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra" antes de ser
entregada, "salvo si hubiese habido morosidad en recibirla" por parte del comitente.
 En caso de simple contrato de obra, el contratista "no puede reclamar ningún estipendio si
se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad
para recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales,
con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño".
Si la pérdida o destrucción de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez que ha sido
recibida por el comitente, debe entenderse que "las cosas perecen para su dueño" y, en
consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna (salvo que sea de
aplicación la responsabilidad por ruina).
Por otro lado el comitente tiene como principal obligación la de pagar el precio convenido.
A tales efectos en muchos casos la doctrina nos sugiere que: "si no hubiere pacto o
costumbre en contrario, el precio de la obra se pagará al hacerse la entrega" por lo general
el pago de las obras se darán de acuerdo a lo que se estableció en las clausulas del contrato
provocando así que se dé una garantía para estos en caso de perjuicio provocado por el
contratista.
En el caso de modificación de la obra sobre plano, que produzca un aumento de la misma,
el contratista podrá pedir aumento de precio siempre que el dueño autorizara los cambios.

7. Con mayor razón pesa también sobre el comitente la obligación de recibir la obra una vez
que ésta ha sido completamente ejecutada y, en los términos convenidos, el contratista se
apreste a realizar la entrega. Más la recepción de la obra no significa por sí misma la
aprobación de la obra ejecutada, hasta que el comitente realice las oportunas
comprobaciones de conformidad entre la obra entregada y las instrucciones emanadas del
comitente. Por ello, en la práctica, suele pactarse convencionalmente la existencia de una
recepción provisional que, en su caso, vendrá seguida de la recepción definitiva.
La adecuación o no de la obra respecto de las circunstancias convenidas debe analizarse en
términos objetivos, y por ello, el ordenamiento jurídico posibilita que la decisión de uno o
varios peritos o de un tercero arbitrador permita superar la falta de acuerdo entre comitente
y contratista.
La "obra a satisfacción del propietario" no constituye un elemento natural del contrato de
obra, sino que conforme a la reiterada jurisprudencia, requiere una estipulación concreta
sobre el particular.
 Presupuesto
Dependiendo del tipo de uso y el precio, es muy común que, antes de celebrar el contrato, las
partes firmen un presupuesto donde establecen los términos más importantes (obra o servicio
que se realizará, tiempo de realización, precio y forma de pago). Esos términos después se
utilizan como base para celebrar el contrato donde se definen todos los demás términos (por
ej., condiciones de entrega, causas de terminación del contrato, etc.). Si las partes firman
primero un presupuesto entonces el contrato complementa el presupuesto y ambos
documentos establecen la relación contractual entre ellas.
 Plazo
El contrato de obra siempre se celebra por un plazo determinado en el mismo. En cambio,
el contrato de servicios puede ser firmado por un plazo determinado indefinido según
acuerden la contratante y la prestadora. En cualquier caso, el plazo es acordado
libremente entre las partes. No obstante hay diversos juristas que sugieren los siguientes
plazos en correspondencia con la naturaleza y carácter de los vicios o defectos constructivos,
por lo que se determinan los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de
manifestarse o producirse los daños materiales en el edificio:
 Si proceden de vicios estructurales: 10 años.
 Los daños derivados de los vicios constructivos: 3 años.
 Respecto de los defectos de acabado: 1 año.
Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garantía.

8.  Precio
La contratante debe pagar una retribución en la moneda en la cual se pacta el contrato salvo
si acuerdan que la contratada reciba la obra o tome el servicio gratis.
Con respecto al pago también se debe mencionar su forma de pago ya que si en el contrato
se fija un precio entonces las partes pueden acordar alguna de las siguientes formas de pago:
 Pago único del precio cuando termina el servicio o la obra.
 Un pago a cuenta al comenzar el servicio o la obra y el saldo en un pago único cuando
termina el servicio o la obra.
 Dos o más pagos periódicos durante la prestación del servicio o realización de la obra.
 La forma de pago distinta de las anteriores que acuerden las partes.
Dependiendo de la forma de pago elegida, se suele acordar también que la contratante
entregue uno o más pagarés a la contratada utilizando para ello un documento como
el pagare.
 Lugar de Pago
El precio debe pagarse en el lugar determinado en el contrato. Este puede ser el domicilio de
alguna de las partes o una cuenta bancaria de la contratada.
Por último dentro de la doctrina se menciona que existen muchos otros elementos que deben estar
presentes en los contratos de construcción o de obra, que ofrecerán a las partes un mejor nivel de
protección, entre ellos:
 La propiedad en la que se construirá debe estar bien identificada, si es posible, incluyendo su
matrícula de "folio real" y su número de "plano catastrado".
 El contrato debe establecer, expresa y claramente, que el contratista es responsable por los
trabajadores que intervienen en el proyecto, incluyendo el pago de cargas sociales, seguro social y
la póliza de riesgos profesionales. Si esto no queda claro, el propietario del proyecto corre con el
riesgo de asumir la responsabilidad por esos aspectos, los que podrían no ser evidentes hasta
después de terminada la construcción, debido a que a muchas instancias laborales en Costa Rica
les toma mucho tiempo procesar problemas o demandas laborales.
 El acuerdo debe cubrir específicamente el tema de la obtención de los permisos de construcción y
de otras autorizaciones gubernamentales y municipales, incluyéndose no solo que el contratista es
quien debe procurar la obtención de los mismos, sino también que los honorarios y costos de
éstos se incluyen en el precio.
 Debe existir un desglose de los montos a pagar en las diferentes etapas, directamente relacionado
con avances específicos en la construcción, tales como el techado, las instalaciones eléctricas y
mecánicas, etc.

9.  Las inspecciones y reuniones entre el contratista, el propietario y su equipo de apoyo
(principalmente arquitectos e ingenieros que prepararon los planos) son cruciales para garantizar
que la construcción avance correctamente y su periodicidad debe ser específicamente mencionada
en el convenio.
 También es recomendable incluir una sección sobre la propiedad intelectual de los planos de
aquello que está siendo construido.
Tipos de Contratos de obra
Según sus efectos y naturaleza, en algunos cuerpos jurídicos así como en la doctrina a las
obras en las siguientes categorías:
 Obras de primer establecimiento: La obra da lugar a la creación de un inmueble que antes
no existía.
 Obras de reforma: La obra se realiza sobre un inmueble ya existente, y consiste en
trabajos de ampliación, mejora, modernización, adaptación, adecuación o refuerzo.
 Obras de gran reparación: Las obras encaminadas a reparar el daño de la estructura
resistente del inmueble, originados por accidentes o causas fortuitas.
 Obras de reparación: Las obras encaminadas a reparar el daño de un inmueble, provocado
por accidente o causa fortuita, y que no afecte a la estructura resistente.
 Obras de restauración: Las obras destinadas a reparar un inmueble, conservando su
estética, respetando su valor histórico y manteniendo su funcionalidad.
 Obras de rehabilitación: Tienen la misma naturaleza que las obras de restauración, salvo
que no se mantiene la funcionalidad del inmueble, sino que se introduce otra nueva.
 Obras de conservación y mantenimiento: Las obras encaminadas a reparar los daños de
un inmueble, originados por el paso del tiempo o el uso.
 Obras de demolición: Las obras de demolición, como su nombre indica, tienen por objeto
la destrucción del inmueble.

10. Efectos legales Emanados de este Contrato
Con respecto a este tema la jurisprudencia nos menciona que tratándose de contratos
bilaterales y ante su incumplimiento, el artículo 692 del Código Civil establece la
posibilidad de demandar su ejecución forzosa o su resolución.
Es la consecuencia prevista por el ordenamiento jurídico por transgredir un vínculo
obligacional con fuerza normativa para los contratantes. Es decir, se trata de acciones
otorgadas a la parte no incumplimientos en razón del incumplimiento de la otra,
precisamente porque los contratos tienen fuerza de ley entre ellas, según lo estatuido
por el artículo 1022 ibídem. Quien incumple no puede exigir el cumplimiento forzoso ni
la resolución contractual por otro lado la Sala Constitucional hace un mención referencia
al respecto e indica que si no se demuestra la entrega de los planos constructivos a tiempo
la parte demandante carece de legitimación para hacer el reclamo contractual y por ende el
cobro de los daños y perjuicios. Con relación en el artículo N° 692 y 702 que la parte si
cumple con las condiciones contractuales y por ende satisface las obligaciones es la que
tiene la legitimación para hacer los reclamos correspondientes a nivel judicial. No obstante
existen dos aspectos que han de tenerse presente, en primer lugar, la parte que viene
cumpliendo el contrato no está obligada a cumplir si la otra parte incumple. Es decir, si en
la ejecución recíproca de prestaciones una de las partes incumple, la otra no tiene por que
cumplir con la prestación correlativa y puede excepcionarse de dicho cumplimiento
mediante la conocida excepción de non adimpleti contractus. En tal caso, quien puede
eximirse del cumplimiento sobre la base de la excepción de contrato no cumplido,
puede ejercer las acciones derivadas del artículo 692 precitado, pues tal incumplimiento se
reputa como justificado en el incumplimiento previo de la otra parte. En este mismo
sentido, y discutiendo acerca de un contrato de suministro. El segundo postulado se hace
referencia al tipo de incumplimiento del cual se derivan la resolución contractual. En
tal sentido, se puede decir que no es cualquier incumplimiento el que autoriza la
resolución de un contrato, ésta sólo puede ser el resultado de un incumplimiento grave, no
siendo procedente la resolución, aún demostrado el incumplimiento, siendo la relación
contractual valida y eficaz tales casos, es más conveniente exigir la ejecución forzosa
del contrato y no su resolución, pues carecería de sentido dar por terminada una relación
contractual ante el incumplimiento de aspectos que siendo secundarios no pueda
considerarse como grave.
Por otro lado con respecto a procedencia y computo establecida como clausula penal en
estos contratos esta únicamente velara por el incumplimiento de la obligación principal de
un determinado contrato, fijando anticipadamente el monto de los daños y perjuicios

11. derivados de ese incumplimiento, sin que pueda considerarse que dentro del monto
de la cláusula penal esté contemplada la eventual mora del deudor de la misma. Para los
recurrentes, al no haberse contemplado tal situación en el contrato, se debe recurrir
a las reglas del derecho común, concretamente al artículo 706 de Código Civil que
prevé el pago de intereses para el caso de incumplimiento o ejecución tardía de
obligaciones dinerarias, naturaleza que reviste la obligación a cargo del demandado. Esto,
por cuanto no es lógico que las partes fijen un débito obligacional que, con el curso del
tiempo, decrezca en beneficio del moroso. Así mismo la clausula penal cumple un doble
objetivo por un lado estimular e inducir al deudor al adecuado cumplimiento de la
prestación debida y por otro lado facilitar al acreedor en caso de violación de la obligación
contractual daños y perjuicios sufridos con más facilidad dispensándolo de la prueba de
ellos y su cuantía. De esa manera, no se discute luego la indemnización, salvo si hubiere
dolo o cumplimiento parcial, pudiendo el acreedor reclamar de forma directa la
cuantía prefijada. Se trata entonces, resumiendo, de una obligación accesoria,
generalmente pecuniaria, a cargo del deudor y a favor del acreedor, que sanciona el
incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación contractual, a la vez valora en
forma anticipada los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento. Como
tal la cláusula penal constituye una obligación dineraria, pues si bien toda obligación de
indemnizar daños y perjuicios es una obligación de valor, al convenir las partes
contractualmente una suma fija por estos conceptos, no puede calificarse ya de deuda
de valor sino dineraria.
Por último se abordara lo correspondiente a la diferencia entre recisión y la resolución
contractual que para estos casos la ineficacia del contrato implica la falta de efectos de
éste; no se producen las consecuencias esperadas con motivo de la celebración del
contrato. La ineficacia se resume, en consecuencia, en que no nacen los efectos capaces
de satisfacer el interés de las partes o se eliminan en forma sobreviniente la ineficacia ser
originaria o sucesiva, según que el negocio no produzca desde su celebración los efectos o
que los normalmente producidos sean eliminados. Una de las formas típicas de
ineficacia sobreviniente, o ineficacia por causa externas que determina la eliminación
es la revocación; se habla de impugnabilidad del contrato jurídico cuando se concede a
una de las partes u otros sujetos el poder de accionar para la elimininación de los efectos.
Por otro lado se habla de las formas de ineficacia derivadas de un proceso de eliminación
de los efectos dentro de ellas está la impugnación por rescisión la cual se atribuye este
derecho a una parte en razón de una grave desproporción entre las prestaciones realizadas o
prometidas (lesión), o cuando derive de un estado de peligro notorio para la otra parte o de

12. un estado de necesidad del que esa parte se hubiere aprovechado. En cambio la resolución
es el medio por el cual una de las partes, por el sobrevenir de un hecho externo que impide
el desarrollo normal de la relación, puede provocar la cesación de la eficacia. A
diferencia de la rescisión encuentra su fundamento en el sobrevenir de una situación
de hecho que incide sobre la ejecución del contrato. Por ello, la resolución tiene como
presupuestos o un hecho objetivo o un comportamiento de una de las partes,
posteriores a la celebración del contrato.

13. Conclusiones
Terminada la breve investigación podemos decir que los temas que se desarrollaron son a lo
largo de la investigación de fácil aplicación para cualquier contratistas o bien cualquier
persona, tocamos lo más relevante del contrato de obra que sin duda alguna hoy en día es de
suma importancia debido a la gran cantidad de nuevas obras que se están dando en el país bajo este
esquema es bueno siempre saber cuáles son los principios básicos que se manejan en este tipo de
contrato con miras de poder llevar una mejor convivencia ya que hay que recordar que los mejores
acuerdos son aquellos que se llevan desde la preparación de los acuerdos al momento de crear la
contratación.
Otra de las conclusiones en lo cual pudimos llegar es que sin duda alguna a la hora de revisar el
ordenamiento jurídico se puede deducir que existe una desprotección completa tanto para el
contratista o bien para el propietario de la obra ya que el ordenamiento jurídico no cuenta con las
soluciones necesarias para dar soluciones integrales a los problemas que conlleva una mala gestión
contractual.

14. CONTRATO DE OBRA Teoría de los Contratos