La hipoteca es un derecho real de garantía sobre un inmueble que garantiza el pago de una deuda u obligación. El inmueble sigue perteneciendo a su dueño original aunque está gravado por la hipoteca a favor del acreedor. Si la deuda no se paga, el acreedor puede ejecutar la hipoteca para cobrarse vendiendo el inmueble. Un tercero que compra el inmueble hipotecado puede asumir la deuda como deudor o solo responder con el inmueble en caso de impago.

1. Hipoteca: derecho real que no se ejerce por la posesión, pero que si requiere de un titulo
suficiente. Es un derecho real de garantía sobre cosa cierta que será accesoria a una obligación
principal. Debe estar inscripta. No se ejerce por la posesión, ya que la cosa inmueble objeto de
este derecho real continúa en posesión del propietario. Solo se ejerce este derecho real si la
obligación principal se incumple, sino quedará como una carga hasta que finalice el plazo o se
cumpla la condición.
A B
A: banco que da el crédito.
B: le tiene que dar garantía. Tiene una casa a su nombre, y constituye sobre ella un derecho real
de hipoteca a favor del banco. Este inmueble sigue estando en el comercio, y es por ello que
puede ser objeto de otros actos jurídicos (ejemplo un contrato de compraventa), continuando la
hipoteca sobre la cosa.
La hipoteca es el único derecho real que no se convalida.
El contrato a través del cual se constituye la hipoteca es consensual, convencional, de derecho
real, indivisible, va contra cosa cierta, oneroso, formal (se requiere instrumento público y la
inscripción correspondiente en el Registro de la propiedad de Inmueble.).
El derecho de hipoteca NO puede ser constituido ni por ley ni por causa de muerte.
¿Pueden existir más de un acreedor hipotecario sobre una misma cosa? Si, pueden. Lo serán en
diferentes grados. A saber:
1° grado: acreedor que tendrá más derecho sobre el resultante de la ejecución de la cosa
2° grado: después de que se pague el total de la deuda debida al acreedor hipotecario de 1° grado,
se solventara el crédito que se le adeuda.
A medida que se cancelan las deudas, se van “eliminando” los grados. Así, si se paga la del
acreedor de 1° grado, el de segundo grado pasa a ser de 1° grado.
¿Se puede constituir una hipoteca sobre cosa ajena? Sí, porque no es necesario que el que tenga la
hipoteca sea el titular del crédito.
A B C
A es que otorga el crédito. Quien lo recibe es B, pero como no tiene inmueble alguno para dar
como garantía, C da como garantía del crédito que está a favor de B su casa.

2. ¿Es diferente a la fianza? Si, entre otras cosas porque la fianza es un contrato y no un derecho real.
¿Por qué decimos que la hipoteca es indivisible? Desde un ejemplo:
Tengo bajo mi titularidad 6 inmuebles. Un banco me da un crédito por 500.000$. Constituyo a
favor del mismo una hipoteca sobre todos mis inmuebles. Si después pago al banco $400.000 pero
quedo adeudando 100.000$, no puedo “liberar” a 4 inmuebles de esa hipoteca (salvo que haya
una clausula especial en el contrato que si me lo permita). En todo caso, el juez competente podrá
determinar que las cosas se vayan vendiendo de a una hasta cubrir el monto faltante de pago,
pero también puede ordenar que se ejecuten los 6 inmuebles por ese resto de 100.000$ que
todavía adeudo.
¿Por qué decimos que el contrato es oneroso? Porque se presume que tiene intereses, salvo que
se establezca lo contrario en el contrato.
¿Siempre se debe constituir la hipoteca a favor de un crédito determinado? No, el crédito puede
ser indeterminado, pero debe siempre tener un máximo.
A saber: hipoteca abierta: ejemplo: el banco me da una cuenta al descubierto que tiene como
máximo 100.000. Si yo sólo utilicé 60.000$, de la hipoteca que se constituya a favor de ese banco,
éste solo podrá cobrarse por esos 60.000$, no por los 100.000$, porque yo sólo usé 60.000$.
Pero en el caso de que en vez de 100.000$ yo use 110.000$ (por X motivos, es un caso hipotético),
sólo puede cobrarse de la hipoteca 100.000$, los otros 10.000$ se los cobrará como acreedor
quirografario, porque están fuera de lo pactado como crédito que individualizaron.
3° poseedor o 3° adquirente.
A B C
Hipoteca Venta del inmueble hipotecado
A: Acreedor Hipotecario
B: deudor (dueño de la cosa hipotecada).
C: tercero que compra la casa.
En este caso el deudor decide vender la casa. Como ya dijimos, ello se puede hacer perfectamente.
Estamos aquí frente:
Caso 1: el deudor es tercer adquirente. Asumo la deuda y me reconoce el acreedor hipotecario
como deudor. Asumo todas las responsabilidades que tenia el deudor anterior. Acá puede
suceder que el acreedor hipotecario libere al deudor anterior, y que entonces yo 3° adquirente
deba responder por la deuda con todo mi patrimonio.

3. O sea: como vimos, el deudor puede vender la casa libremente, sin tener que pedirle autorización
alguna al acreedor hipotecario. Cuando el tercero compra esa casa, lo hace sabiendo que sobre
ella pesa una hipoteca, y decide hace cargo del crédito. Pero ello NO obliga al acreedor hipotecario
a aceptarlo, y a liberar al deudor anterior, ya que puede reconocer al 3° como un 3° adquirente,
como solidario en el pago, y no liberar al deudor anterior; entonces: ante el no pago del crédito, el
acreedor hipotecario puede ir contra el 3° adquirente y también contra el deudor original.
Si al acreedor hipotecario no le alcanzó con la casa hipotecada para saldar su crédito, puede ir
contra el patrimonio de cualquiera de los dos.
El deudor original, al vender la casa, puede pedir que se lo libere de pagar el crédito debido. Si el
acreedor hipotecario lo libera, se produce NOVACION DE HIPOTECA, ya que cambia una de las
partes (el deudor). Ante esta situación el acreedor hipotecario solo podrá ir contra la casa y el
patrimonio del nuevo deudor, y no contra el del deudor originario. Pero, recordamos, el acreedor
hipotecario NO tiene la obligación de liberarlo.
Tambien puede suceder que el acreedor hipotecario no reconozca al tercero como deudor, y
entonces este NO será un tercero adquirente, y solo responderá con la casa y NO con su
patrimonio personal por el crédito contraído por el deudor original.
Caso 2:
El deudor vende la casa a un 3°, pero ese tercero que es ahora el titular dominial, NO asume a
deuda, y por ello el deudor original se queda con ella, y el acreedor hipotecario lo más probable es
que no quiera liberarlo. ¿Por qué? Porque el tercero que compró la casa al no hacerse cargo de la
deuda, no responde con su patrimonio por el pago del crédito, ya que solo lo hará con la casa.
¿En que se diferencian el tercero adquirente del tercero poseedor?
EN QUE EL TERCERO ADQUIRENTE RESPONDE CON LA CASA Y CON SU PATRIMONIO PERSONAL EN
CASO DE NO ALCANZAR LA MISMA, POR EL CREDITO CONTRAIDO POR EL DEUDOR ORIGINAL. ¿Por
qué? PORQUE ASUMIO HACERSE CARGO DE LA DEUDA Y EL ACREEDOR HIPOTECARIO LO
RECONOCE COMO DEUDOR.
EL TERCERO POSEEDOR AL MOMENTO DE COMPRAR LA CASA NO ASUME LA DEUDA, Y POR ESO
SOLAMENTE VA A RESPONDER CON LA CASA POR EL VALOR DE LA DEUDA, PERO SI FALTASE
DINERO, EL ACREEDOR HIPOTECARIO NO PODRA COBRARSELO DE SU PATRIMONIO PERSONAL. NO
IMPORTA EN ESTE CASO SI EL ACREEDOR HIPOTECARIO ME RECONOCE O NO.
¿Qué sucede si el tercero que compra la casa se quiere hacer cargo de la deuda, pero el acreedor
hipotecario no lo quiere reconocer como deudor? ENTONCES ESE TERCERO SERA CONSIDERADO
COMO UN TERCERO POSEEDOR.