Este documento explica las diferentes figuras jurídicas que puede adoptar una persona en una operación hipotecaria, como avalista, hipotecante no deudor o titular de la hipoteca sin ser propietario. Se describe que el avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro, mientras que el hipotecante no deudor sólo responde con la garantía inmobiliaria. Finalmente, se advierte que ser avalista implica grandes riesgos, ya que la responsabilidad se transmite a los herederos e incluso más allá de la muerte.

1. El avalista, el hipotecante no deudor y el titular de la Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si
hipoteca sin propiedad (1) se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y
sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que
Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus
los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las herederos.
escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de
confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en
acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación
toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la hipotecaria:
oferta vinculante. Intentemos explicar de la forma más
práctica posible las diferentes figuras utilizadas por la banca • Avalista: responde con todos sus ingresos y
para reforzar una operación hipotecaria. patrimonio, presente y futuro.
Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o
• Hipotecante no deudor: ofrece una garantía
lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se
inmobiliaria, que responde sólo por la
firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser.
responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para
ello debemos saber qué preguntar, al menos.
Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un • Titular del préstamo hipotecario pero no de la
hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular
de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es
entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución deudor y no propietario.
hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan
todas las alarmas: El avalista
Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su
-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! - verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que
exclaman los padres. ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y
además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el

2. titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se
renunciamos al beneficio de orden, división y excusión. limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que
nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos
Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha saldar la hipoteca para poder vender).
servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad.
Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de
hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen
su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.
su patrimonio.
Titular de la hipoteca sin ser propietario
El hipotecante no deudor La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a
la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena
Esta figura es menos conocida para el público en general, pero comentar.
no porque no se utilice, sino porque no se explica. El Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de
hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de
nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a
cosa. cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición
Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado
hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su unadonación encubierta (si efectivamente se paga una parte de
vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la las cuotas de la hipoteca).
responsabilidad hipotecaria asignada a su finca). Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los
El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su
hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca
conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En
opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no
hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor). paga nada, solo afinaza la operación.
la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista
Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en salimos en laCIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la

3. hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más Si la figura en si ya es exigente, las entidades financieras la
difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es endurecen aún más incluyendo en las escrituras el aval solidario,
directo. con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión. En
Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, román paladín, nos colocamos en una situación frente al banco
utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en idéntica a la del deudor principal, renunciando al derecho que
argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si tendríamos como avalistas a señalar bienes del deudor para que
el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que se dirigieran primero contra éstos, o que la deuda se dividiera
tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos en tantas partes como obligados al pago hubiere.
dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que
ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la Al primer incumplimiento de pago el banco puede reclamar
hipoteca no pague. directamente al avalista. No tiene el porqué ir contra el deudor
principal, propietario de la vivienda y titular de la hipoteca. Y el
único beneficio que tendrá el avalista es exigir al titular lo que
haya tenido que pagar al banco, más intereses y gastos; y poco
La fe del avalista de un préstamo hipotecario (2)
beneficio es si se trata de su propio hijo que no
Ser avalista de los hijos, de una pareja o de un tercero es un paga correctamente la hipoteca.
acto de fe. No de fe cristiana , pero sin duda de fe patrimonial.
Avalista aunque la muerte nos separe
Muchos padres han avalado a sus hijos, que compraban su Si no fuera suficiente gravoso la posición del avalista
primera vivienda junto a su pareja; en muchos casos parejas hipotecario, la legislación otroga una especie de mordedura
jóvenes y recientes. Un acto de bondad y confianza, dirán unos. vampírica al avalista: ni con su muerte cesa el aval, que se
Jugar a la ruleta rusa con la economía familiar, diría yo. transmite a sus herederos si quieren aceptar la herencia.
Avalar un préstamo hipotecario es poner a disposición del Imaginemos que un padre avala a uno de sus hijos para adquirir
acreedor todo nuestro patrimonio presente y futuro, sin por una vivienda, este impaga y el banco reclama al padre avalista,
ello adquirir ningún derecho en absoluto. Ni de propiedad ni de que llevado por la pena y la desesperación fallece de un infarto
otro tipo. Lo único que podemos exigir al banco es que nos tenga de miocardio. Si el resto de hijos quiere heredar los bienes de
informados de la situación de pago de la hipoteca, poco más. su padre se vern forzados a aceptar el aval de la vivienda que
no paga uno de ellos. Una situación kafkiana, ¿verdad?

4. Mención aparte merece la llamada necrocláusula, en base a la titular. Y si nosotros eramos avalistas se daría la siguiente
cual las entidades financieras introducían una cláusula que daba situación patrimonial:
por vencido el préstamo hipotecario si fallecía el avalista.
Recientemente Adicae ha ganado el juicio en que solicitaba que La vivienda es de la ex-pareja de nuestro vástago. La deuda
el registrador de la propiedad se pudiera negar a inscribir tal hipotecaria es de ambos y nosotros, encima la avalamos. Nos
estipulación. acaban de hacer un jaque mate, sin duda.
Lo que pretendían las entidades es no tener que permitir que Avalar es una actividad de alto riesgo. Procuremos buscar
los herederos se subroguen en la hipoteca y exigirles el total soluciones más equilibradas para ambas partes, como la figura
pendiente, al aceptar la herencia. del hipotecante no deudor o ser, también, propietarios de
parte de la vivienda en lugar de meros avalistas.
El avalista ante los corazones rotos
Ser avalista de nuestro hijo, que compró con su novia, y vivir su
El aval en los préstamos bancarios (3)
separación es algo doblemente negativo: por la pena que nos da
ver el corazón roto a un vástago y por los problemas Por Francisco López, colaborador de Bankimia, experto en
patrimoniales que nos puede suponer la separación. cuestiones legales.
Según reza el artículo 1.822 Código Civil “Por la fianza se
Cuando una pareja se separa y tienen una propiedad a medias,
obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no
con hipoteca incluida, pueden darse varias situaciones. Una de
hacerlo éste”, en esto consiste el aval, en garantizar de
ellas es que se pacte laextinción de condominio de la vivienda.
forma personal el cumplimiento de una obligación por parte
Uno de los ex deja de ser propietario en favor del otro.
del afianzado.
El problema es que la extinción de condominio en si no modifica Este concepto de obligación personal significa que el avalista
la escritura hipotecaria. El que deja de ser propietario sigue garantiza el cumplimiento de las obligaciones con todo su
siendo titular de la hipoteca y al avalista, sigue avalando la patrimonio, no con unos bienes concretos, como sucedería con
deuda. un contrato de prenda o hipoteca, donde son los bienes
concretos los que responden directamente del cumplimiento de
Un hijo o hija mal asesorados podría firmar la extinción de la obligación, de ahí que estas últimas garantías se denominen
condominio ante notario a favor de su ex-pareja, sin exigirle reales, y son las que conocemos como empeños, pignoraciones,
que obtenga una nueva hipoteca en la que sólo la otra parte sea prendas con o sin desplazamiento e hipotecas. Es un error

5. bastante corriente que un cliente nos diga que avaló con tal piso A efectos prácticos y en su relación con la entidad financiera
o afianzo con tal propiedad, ya hemos visto que esto no es así, titular, cotitular y avalistas están todos en la misma situación,
afianza con todo su patrimonio, el que sea en el momento en que la diferencia está en las relaciones entre los deudores, el
se lo exijan, y piensa esto ya que en el momento de firmar le cotitular que pague todo podrá reclamar al resto de titulares
pidieron justificación documental de su patrimonio, su parte alícuota, salvo prueba en contrario, y el avalista que
lógicamente, para evaluar si era un avalista solvente o no. pague podrá reclamar al que prestó la fianza la totalidad de lo
que pagó, mas intereses, gastos y los daños causados, art 1.838
La fianza es un contrato accesorio de otro principal, que es la Código Civil.
obligación garantizada, debe ser expresa, nunca se presume, y El contrato de fianza se extingue a la vez que la obligación
puede extenderse a menos que la obligación principal, pero principal, normalmente por el pago por parte del acreedor, pero
nunca a más, ni a condiciones más onerosas. En aplicación de en cualquier caso, por las causas generales de extinción de las
este principio enunciado en el artículo 1.827 Código Civil, puede obligaciones, artículo 1.156 Código Civil, entre las que no está, y
afianzarse solo una parte de la obligación, algo que es muy esto es muy importante, la muerte del avalista, la obligación se
habitual por ejemplo en los préstamos hipotecarios, donde se transmite al igual que el resto de derechos y obligaciones a sus
suele avalar una cantidad menor al total del préstamo, que es herederos, es decir, el fallecimiento del avalista ocasiona la
por norma general la que excede de la tasación. transmisión de esta obligación a sus herederos, que
lógicamente podrán aceptar o no la herencia o hacerlo a
Los avales que firmamos en los contratos bancarios son beneficio de inventario, pero es ya otro asunto.
siempre solidarios y con renuncia a los beneficios de orden,
división y excusión ¿Esto qué quiere decir? Sencillamente que
nos colocamos en una situación frente al tercero, el banco,
exactamente igual que el deudor principal, renunciando al
derecho que tendríamos a señalar bienes del deudor para que
se dirigieran primero contra estos, o que la deuda se dividiera
en tantas partes como obligados al pago hubiere. Todos los
contratos bancarios son así, el simple hecho que el deudor
devuelva algún recibo faculta al banco para reclamar el pago al
avalista.