Informe airbnb

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LAS CONDES, SANTIAGO, CHILE
IMPACTO DE AIRBNB EN EL ALOJAMIENTO TURÍSTICO DE CHILE
En 2015, ingresaron al país 4,4 millones de turistas extranjeros, lo que significó un crecimiento inédito en
la historia del turismo nacional de los últimos 30 años, registrando un incremento de +21,9% en
comparación a 2014. Sin embargo, estos buenos desempeños no se vieron reflejados en las estadísticas
de la hotelería nacional, donde las pernoctaciones en establecimientos de alojamiento turístico sólo
reportaron un moderado incremento de +5%, cifra que concuerda con el incremento de +8% de las
llegadas de turistas extranjeros sin considerar al mercado argentino. Esta fuerte asimetría se explicaría
principalmente por la aparición de nuevas plataformas de comercialización con ofertas de arriendo de
viviendas residenciales a turistas, la que se encuentra fuera de todo contexto regulado y al día de hoy
representa una competencia desleal para la oferta formal de alojamiento turístico.
La principal plataforma de comercialización P2P (red entre pares) de arriendo de viviendas para uso de
alojamiento turístico en Chile es Airbnb, y al igual que en otros destinos internacionales, responde a los
incentivos del mercado, saturando los principales destinos urbanos de los países. Si bien aún no
perjudica los resultados de la hotelería a nivel macro, si está generando un fuerte impacto sobre la oferta
de Hostales, Bed & Breakfast, y otros pequeños y medianos empresarios de la industria turística. En
general son turistas que utilizan diferentes tipos de alojamiento en función de cada viaje y que buscan el
mejor precio posible. La participación de la demanda alojada en Airbnb va en aumento, y así se ha
podido constatar también en países como Estados Unidos, España, Francia y Alemania, entre otros, los
que ya han comenzado a trabajar en normas para regular esta oferta.
En Chile, al igual que lo que se ha podido constatar internacionalmente, la oferta y los ingresos de
Airbnb se concentran en unos cuantos destinos turísticos, siendo el Gran Santiago (principalmente
las comunas de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura) con 2.136 arriendos activos, el destino
que cuenta con la mayor oferta de este tipo de alojamientos en el país y representa alrededor del 30% de
las unidades de alojamiento formales de Santiago urbano (Santiago, Providencia, Las Condes,
Vitacura y Lo Barnechea) y cuyo precio de arriendo corresponde a un 40% del precio de la hotelería
tradicional, esta gran ventaja competitiva se deriva de la notable diferencia de costos regulatorios que
no le afectan. De los arriendos activos, un 74,4% corresponden a viviendas residenciales enteras
disponibles para alojamientos de corta duración, o a turistas, durante todo el año. La fuerte presencia de
la oferta de arriendos de viviendas turísticas ya genera impactos desfavorables sobre los modelos
urbanos, el mercado inmobiliario y la convivencia ciudadana., El cambio de uso de residencia
permanente de una casa o departamento a un alojamiento turístico empieza a mermar los niveles de
calidad de vida de la población residente en los barrios de Santiago más afectados por este
fenómeno. En el caso de España el 59% de las principales asociaciones de vecinos de las zonas urbanas
afectadas manifiesta haber sufrido un deterioro de su calidad de vida directamente imputable al alquiler
de corta estadía en viviendas de arriendo turístico. Ha comenzado a producirse una expulsión de la
población residente local por el encarecimiento del precio de arriendo de la vivienda. En España el
precio de arriendo en Airbnb en Madrid es un 46% mayor que el arriendo mensual para residencia
permanente y en Barcelona es incluso un 123% mayor.

2. 2
Distribución geográfica de la oferta de arriendo de viviendas de Airbnb (izquierda) y oferta de alojamientos
turísticos formales en Santiago (derecha).
Fuente: Airdna, Tinsa.
No obstante lo anterior, FEDETUR reconoce que esta nueva oferta de alojamiento turístico genera una
serie de efectos positivos en la industria turística. El 35% de los huéspedes de Airbnb señalan que no
habrían viajado o su viaje hubiese sido por una estadía menor, logrando democratizar el acceso a
viajes turísticos a nuevos segmentos socioeconómicos tanto de chilenos como extranjeros, los que
permanecen y gastan en promedio 2 veces más que los turistas que no utilizan esta plataforma, y cuyo
gasto en un 42% lo realizan en los barrios en los que se alojan, generándose más ingresos fuera de los
barrios tradicionalmente hoteleros, fortaleciendo a las comunidades y los negocios locales.
FEDETUR ha estimado que el efecto producto de la operación de Airbnb en la industria de alojamiento y
en la recolección de impuestos en Santiago se traduce en un impacto económico negativo cercano a los
11.000 millones de pesos como se puede observar en el siguiente cuadro.
IMPACTO EN ALOJAMIENTO 9.464.953.261
IMPUESTOS 1.610.820.005
IVA 1.134.823.647
IMPUESTO A LA RENTA 283.948.598
PATENTES COMERCIALES 192.047.760
TOTAL 11.075.773.266
IMPACTO ECONÓMICO DE AIRBNB
 Las ventas en alojamiento vía Airbnb se estiman en 9.500 millones de pesos, los que dejaría
de percibir la industria de alojamiento turístico y que afecta principalmente a pequeños y
medianos empresarios de la industria de alojamiento de Santiago, lo que representa el 3% de las
ventas de la industria de alojamiento turístico estimadas en 2015.
 El Servicio de Impuestos Internos deja de recaudar al menos 1.400 millones de pesos en
impuestos debido a la elusión producida por esta oferta que requiere ser formalizada como
arriendo de viviendas residenciales a turistas.
 Los municipios de Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura, dejan de percibir al menos
192 millones de pesos por concepto de no pago de patentes comerciales.

3. 3
Propuesta de aspectos a regular de la oferta de arriendo de viviendas para uso turístico
Los principales destinos del mundo ya están respondiendo a los retos del rápido crecimiento de la oferta
intermediada por plataformas P2P, estableciendo un marco normativo que responde a su crecimiento y
limita sus efectos adversos.
A continuación se enumeran una serie de aspectos a regular basados en la experiencia internacional.
 Se debe proveer de una definición general de este tipo de alojamiento y del canal: se debe
definir de acuerdo a un concepto de alojamiento turístico que permita su tratamiento posterior en
la legislación. Los canales de oferta turística se refieren a personas físicas o jurídicas que de
forma exclusiva o no comercialicen o promocionen los alojamientos en viviendas de alquiler.
 Se deben garantizar los derechos de los turistas relacionados con su adecuada protección:
la oferta de arriendo en viviendas residenciales a turistas deben adoptar una serie de normas ya
existentes relacionadas con la seguridad, la prevención de incendios y la accesibilidad referida a
establecimientos de alojamiento turístico.
 Se deben garantizar los derechos de los turistas relacionados con el acceso a información
adecuada y suficiente: la libertad de elección por parte de los consumidores de cualquier
producto o servicio está indisolublemente ligada a la calidad y fiabilidad de la información a
disposición del cliente acerca de dichos productos o servicios.
 Se deben garantizar los derechos de los turistas en términos de la calidad básica de la
oferta de alojamiento.
 Se deben limitar los efectos sobre la población local residente:
o se deben conceder los mecanismos adecuados y suficientes para controlar la actividad
por parte de los vecinos del inmueble donde se localizan;
o se deben establecer una serie de reglas en el ordenamiento del alojamiento turístico
mediante el establecimiento de prohibiciones tanto para propietarios y huéspedes, tales
como: destinar el establecimiento a otro uso diferente al que se contrató (huéspedes),
realizar actividades que entren en contradicción con los reglamentos residenciales
(propietarios);
o los administradores municipales deberían intervenir en la regulación de esta oferta de
arriendo de viviendas residenciales;
o Para garantizar adecuadamente la seguridad nacional, se debe remitir el registro de
pasajeros, con la información relativa a cada uno de los huéspedes, a los cuerpos de
seguridad del Estado pertinentes, tal como lo hace la industria regulada.
 Se debe velar por el cumplimiento de las regulaciones comerciales y tributarias: la gran
mayoría de los propietarios de estos establecimientos están realizando una o varias entregas de
bienes con el fin de obtener ingresos permanentes en el tiempo, por lo que deben ser
considerados como sujetos afectos a IVA.
 Se deben cumplir los derechos de los trabajadores: el servicio de alojamiento turístico de
arriendo de viviendas se caracteriza porque la oferta está asociada a propietarios o arrendatarios
particulares que desarrollan esta actividad a título personal, generando reducidos niveles de
empleo., Esta naturaleza “entre particulares” provoca la existencia de un empleo latente,
difícilmente cuantificable pero existente con toda seguridad.