... CUALES SON LOS PASOS A SEGUIR PARA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN LOS REGISTROS PÚBLICOS...

1. REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE
DERECHO NOTARIAL
Integrantes:
Danitza Nina Cruz
Allison A. Menaut Cornejo
Marco A. Quea Coaquira
Siles R. Ticona Mamani

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DEDICATORIA
A Dios por regalarnos los días y su
protección en cada momento, a
nuestras familias por el apoyo
incondicional que nos brindan para
seguir adelante y lograr nuestros
objetivos

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INDICE
Paginas
INTRODUCCION.................................................................................................................... 3
REGISTROS PÚBLICOS: UN REPASO HISTÓRICO NECESARIO................................... 4
1. ORIGEN........................................................................................................................... 4
2. ANTECEDENTES........................................................................................................... 4
3. LEY DE CREACIÓN DE LOS REGISTROS.................................................................. 7
4. REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE....................................................................11
5. EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ:AUSENCIA DEL
CATASTRO...........................................................................................................................11
6. LAS MEDIDAS CAUTELARES SOBRE BIENES INMUEBLES .................................12
7. PARA EVITAR EL DESPOJO DE UN INMUEBLE......................................................16
8. COMO REGISTRO MI PREDIO POR PRIMERA VEZ .................................................17
9. Predios urbanos...........................................................................................................17
10. Predios rurales..........................................................................................................18
11. Requisitos para inscribir un inmueble en SUNARP (registros públicos)..........18
12. Beneficios del registro de un inmueble.................................................................19
13. Tiempo del registro..................................................................................................19
14. Requisitos para independizar un inmueble: .........................................................19
CONCLUSIÓN.......................................................................................................................21
BIBLIOGRAFIA.....................................................................................................................22

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INTRODUCCION
Habitualmente se nos indica en las clases universitarias y en los Congresos sobre la
materia que el Registro Público es sumamente importante para efectos de la tutela
de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Se presenta así una suerte
de dependencia frente al Registro de Propiedad Inmueble sin cuya eficiencia
resultaría caótica la circulación de las titularidades sobre Los bienes inmuebles. En
la actualidad enfrentamos una fiebre por la «titulación>>, tal es el caso que se han
promulgado normas que buscan facilitar el acceso al Registro y se han formado
Instituciones que tienen por objeto la formalización de la Propiedad Informal como es
el caso de COFOPRI.
Esperamos que este trabajo sirva de ayuda a todos los que consulten este material,
para conocer un poco más sobre el registro de bienes inmuebles en el sistema
registral peruano
LOS AUTORES.

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REGISTROS PÚBLICOS: UN REPASO HISTÓRICO NECESARIO
1. ORIGEN
El origen de la publicidad registral propiamente dicha se encuentra en la alta Edad
Media, donde las iglesias, monasterios y grandes terratenientes tomaron por
costumbre servirse de unos libros en que se copiaban documentos relativos a las
propiedades.
En el siglo XII, algunos municipios comienzan la llevanza de libros públicos, en los
que se consignaban las enajenaciones de inmuebles producidas ante el concejo
municipal.
En un primer momento, los libros consignaron todos los negocios en pura sucesión
cronológica. Más tarde, se separaron en diferentes libros los distintos tipos de
negocios. Y, por último, en algunos municipios, se acostumbraba a consignar todas
las anotaciones referidas a un inmueble en el mismo lugar del libro, apareciendo así
el sistema de folio real.
Inicialmente, los libros valían como un simple testimonio o medio de prueba de lo que
en ellos constaba. Sólo en algunos lugares, y a partir del siglo XV, la inscripción se
convirtió en una parte del negocio traslativo en sí mismo considerado.
2. ANTECEDENTES
En el Perú, el sistema de organización de la propiedad ha sido desarrollado de
diferentes formas históricamente.
El Ayllu, previo al tiempo de los Incas, fue una forma colectiva de ocupación y
explotación de la tierra:
“De acuerdo con los elementos de juicio proporcionados por los historiadores y
sociólogos de los tiempos de la Conquista y los contemporáneos, se llega a la
conclusión, de que el ayllu es una organización primitiva de posesión comunitaria, y
que por un proceso de evolución lenta dio nacimiento al Estado Incaico, a la posesión
privada de la tierra y la coexistencia de un sistema feudal sustentado en la
cooperación del pueblo quien se beneficia con una justa distribución de la producción
para satisfacción de sus necesidades y asegurar su bienestar.”
Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder
teocrático y paternal, mediante el cual se distribuía las tierras de cultivo de acuerdo
con las necesidades de la familia.

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Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del
continente, se concedieron las llamadas “capitulaciones” a los conquistadores,
autorizándose establecer las encomiendas.
A la muerte de Pizarro, el Rey de España tomó la administración directa de las
colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual conllevó a la importación
de sus sistemas e instituciones.
En ese sentido “el primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos que
gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima, se mandó abrir en cumplimiento de
la provisión real de la Audiencia de Lima de 3 de abril de 1565 y en aplicación de la
Real Carta Orden expedida por el Rey Don Felipe, derivada de los dos capítulos de
las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539”.
Manifestación de ello fue la imposición a todas las Colonias de América -mediante
las Reales Cédulas de 8/5/1778 y 16/4/1783- de la Pragmática del Rey Don Carlos
III de 1768 la cual crea los Oficios de Hipotecas.
Esta pragmática si bien reglamentó la creada en 1539 en la práctica no funcionó en
España, no siendo distinto en el Perú colonial, ya sea por las deficiencias de la propia
normativa o por una indebida aplicación. Muestra gráfica de ello nos relata
RICARDO PALMA:
“Después de dar cuenta de la cédula en el Real Acuerdo, poníase sobre su
puntales, cogía el papel o pergamino que la contenía, lo besaba si en antojo
le venía, y luego, elevándolo a la altura de la cabeza, decía con voz robusta:
Acato y no cumplo.”
Producida la independencia las normas españolas en materia registral
continuaron aplicándose tomando en consideración que el Estatuto Provisional
del General Don José de San Martín señalaba que quedaban con toda su
fuerza y vigor las leyes españolas que no se opusieran a los principios
independentistas.
Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de
Vidaurre se limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las transmisiones
inmobiliarias, siendo sin embargo considerado por algunos el primer ensayo
individual de una legislación nacional de orden privado.
Posteriormente, en el gobierno de José Rufino Echenique, se promulgó el
Código Civil de 1852 el cual creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano
público el cual registraba las hipotecas sobre bienes situados en su respectivo
departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón de las mismas.
La calificación en estos libros, al igual que en las normas precedentes, era
mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y

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gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la
obligación principal.
En este sentido, dicho articulado de normas no propició el aumento del crédito
territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario, los cuales habían entrado en crisis
debido, entre otras cosas, a la guerra con España.
Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron paliar la
situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el
Banco de Crédito Territorial Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el
Proyecto de Banco Agrícola.
BUSTAMANTE decía:
“El Doctor Francisco García Calderón tuvo la visión de porvenir de nuestra
agricultura. El Perú –dijo- es y debe ser un país agricultor. Por eso le preocupó
el problema del crédito agrícola, necesario especialmente al pequeño labriego
para el laboreo de sus tierras. Propició, al efecto, la creación de Bancos de
Crédito Territorial Hipotecario, cuya organización proyectó en forma original y
sugestiva. Puede afirmarse que en los detalles de esa organización hay
muchos puntos de contacto con el moderno sistema alemán. Las tierras se
movilizan representadas en billetes hipotecarios que circulan como papel de
crédito. Se completa el proyecto con una admonición en pro de la reforma de
las disposiciones del Código Civil sobre registros de hipotecas, cuyos graves
defectos son magistralmente puntualizados. Probablemente fue García
Calderón el primer jurista que auspició en el Perú la obligatoriedad de las
inscripciones inmobiliarias; y fue, seguramente, el más decidido premonitor de
la actual ley del registro de la propiedad inmueble, promulgada cerca de treinta
años después de escrito el Diccionario”.
Todo esto, en parte, se plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al
expedir el Decreto Supremo de 31/1/1866 el cual fue ratificado por el Congreso
Nacional el 28/1/1869 estableciendo el Banco de Crédito Hipotecario.
GARCÍA CALDERÓN analiza el contexto peruano de la época señalando:
El territorio de la República fue ocupado repetidas veces alternativa y
sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando esta
guerra terminó, principió la cadena de guerras civiles y de revoluciones,

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cadena que se compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuando
terminará”. Luego, indica alguno de los motivos de la desocupación de la tierra
y precarización de la agricultura: “En todo este tiempo los ataques a la
propiedad mueble y semoviente de los agricultores, la desolación de los
campos, y los empréstitos forzosos llamados “cupos” que se imponían a los
dueños de predios, causaron tal abatimiento en la riqueza agrícola, que nadie
quería tener propiedad territorial”.
Finalmente, luego de analizar la situación de nuestro país en aquella época,
da una de las justificaciones para la creación del Banco Hipotecario y su
apuesta por la agricultura:
“Estudiado atentamente el Perú. ¿Qué otra cosa puede ser sino agricultor?
Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas lo
convidan a excavar la tierra; y con la escasa población que tiene ¿le
convendría abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no conoce
y que no sabe crear?”
Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza económica que fue
opacado por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual derivó en la
ocupación de Lima para una forzada firma de paz. A esto le siguió las guerras
internas (Cáceres – Iglesias, entre otros) en nuestro país.
3. LEY DE CREACIÓN DE LOS REGISTROS
En este contexto: el crédito territorial casi nulo, agricultura en crisis, inseguridad
jurídica, tráfico inmobiliario estancado; se promulgó la Ley de 2 de enero de 1888 la
cual tenía como objetivo revertir dicha situación.
Si bien al promulgarse sufrió variación en su contenido – en comparación con el
proyecto original – la ley de 2/1/1888 dejó a la Corte Suprema formular el Reglamento
de los Registros.
En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se señala en el artículo 53 que los
Registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de los títulos y la
capacidad de los otorgantes. Siendo que en caso se encontrara algún defecto se
procederá a manifestarlo a fin de que sea subsanado. Asimismo se deduce que la
calificación abarcaba también el estudio del título mismo, siendo que en caso que no
se acarree la invalidez del mismo pero que adolecía algún defecto, podía ser sujeto
de subsanación.
Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio,
mediante Ley de 25/11/1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia, la cual
estaba conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la Corte

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Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y del
Director del Registro de la Propiedad In-mueble.
Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgánico del
Registro de la Propiedad Inmueble, el cual –en el tema de la calificación por parte de
los registradores- no varía sustancialmente de su antecesor recogiendo lo mismo: La
legalidad, la capacidad y validez del título.
Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los Registros
de la Propiedad Inmueble del 11/3/1911, la Ley 2402 del 3/12/1916 y su Reglamento,
el Decreto del 30/12/1916, la Ley Nº 2411 de 30/12/1916, el Reglamento Interior de
la Oficina de Registro de Lima de 27/9/1921, los aranceles de derechos de
inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931,
6665, 4740 y 8686.
En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la Comisión constituida por la
Ley N° 4675 formulando el “Proyecto de Ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios
e Industrial” que, entre otras cosas, buscó asimilar la experiencia australiana del Acta
Torrens.
En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio que es un título
inatacable. Dicho certificado se obtendría luego de la presentación de la copia literal
de la primera inscripción en el Registro, un plano del inmueble, su tasación y además
los documentos que acrediten en forma legal la tradición no interrumpida de sus
derechos.
Los Registradores evaluarían los documentos presentados y tendrían la facultad de
exigir documentos adicionales para acreditar la oponibilidad de la propiedad, así
como ordenarían la publicación de avisos por treinta días alternados en el periódico
indicando la petición de certificado de dominio a fin de que puedan oponerse los que
se crean con derecho.
Luego, se citará a los colindantes, a los propietarios anteriores, al abogado fiscal y al
agente fiscal. Si se formulase oposición de tercero, los Registradores remitirán al
Juez competente todos los documentos o títulos que obren en su poder, quedando
en suspenso la inmatriculación.
Una vez cumplido todos los estudios, sin oposición de por medio, se otorgaría el
“certificado de dominio” por duplicado, uno para el propietario y el otro queda
archivado en la oficina que lo expide. Al dorso del “certificado de dominio” se hará
constar los gravámenes a que se halla afecto el inmueble, siendo que el titular del
mismo no responde por más gravámenes que los puntualizados en el dorso de dicho
documento, es decir, el certificado es prueba plena de propiedad.

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Tómese en cuenta que dicha nueva fórmula de inmatriculación amplía la facultades
de los registradores, pudiendo inclusive pedir nuevas pruebas, citar a diversos
sujetos que tienen –o tuvieron- alguna vinculación con el bien a fin de poder “sanear”
el bien. Lamentablemente, dicho innovador proyecto no prosperó.
Al formarse la Comisión Reformadora del Código Civil, entre otras cuestiones, se
discutió sobre la adopción de distintos sistemas – como el Torrens o Germano- no
siendo adoptado por la falta de catastro, el hecho de que gran parte de los inmuebles
no estaba inscrito y el escaso desarrollo del conocimiento de los particulares del tema
registral. En ese sentido, tampoco se adoptó a la inscripción como determinante para
transmitir y constituir derechos reales sobre bienes inmuebles sino que se optó a la
sola obligación de dar para que opere el efecto transmisivo.
El Código Civil de 1936, en su artículo 1044, señaló que el registrador debía apreciar
la legalidad del título en lo concerniente a las partes y al contenido del acto,
precisando que debe evaluarse solamente de acuerdo a lo señalado en el
instrumento.
En ese sentido indica Avendaño: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1044
del Código Civil, el Registrador debe apreciar la legalidad del título. La ley le confiere
la calidad de Juez de Títulos y lo faculta para discernir si el título (acto jurídico) está
o no arreglado a la ley y, por consiguiente, si debe ingresar al Registro o no.”
En el mismo año, la Junta de Vigilancia formula – y la Corte Suprema aprueban en
acuerdo de 17/12/1936- el Reglamento de Inscripciones de 1936, en el cual la
calificación del registrador se basa en el principio de legalidad siendo facultado para
admitir o rechazar la inscripción solicitada.
Luego, el 18/6/1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la Oficina Nacional de
los Registros Públicos, reemplazándose a la Junta de Vigi-lancia por el Tribunal
Registral y a la Dirección General por la Jefatura, suprimiéndose así la existencia de
la denominada Comisión Facultativa. El 12/6/1981, a través del Decreto Legislativo
N° 117 (Ley del Sector Justicia), se establece que la Oficina Nacional de los Registros
Públicos será el organismo público descentralizado encargado de la inscripción y
publicidad de los actos jurídicos que la ley determina, con el objeto principal de
otorgar garantías a terceros. El 12/6/1981, el Decreto Legislativo N° 119 (Ley de la
Ofici-na Nacional de los Registros Públicos), restableció a la Junta de Vigilan-cia y la
ComisiónFacultativa como órganos de la institución, eliminando el Tribunal Registral.
El 1/3/1965, mediante Decreto Supremo N° 95, se creó la Comisión Encargada del
Estudio y Revisión del Código Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha

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Comisión formula un Proyecto de Código Civil. Por Ley N° 23403 se facultó al Poder
Ejecutivo para promulgar -mediante decreto legislativo el Código Civil, sobre la base
del referido proyecto.[26] Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16/5/1968
se aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos.
Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21/12/1992 (Ley Orgánica del Sector Justicia) se
crea la DirecciónNacional de Registros Públicos y Civiles, en sustitución de la Oficina
Nacional de los Registros Públicos, y constituyén-dose en un órgano de línea del
Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N° 26366 de 14/10/1994 se creó en el
Perú el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos (SUNARP).
LEY 26366
Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno solo,
eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que
se buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de un
único sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
A nivel normativo, permite establecer normas comunes y procedimientos similares.
En el orden administrativo, hace posible racionalizar la administración de los
Registros. En lo económico, se ofrecen las condiciones necesarias para el mejor
equipamiento y organización de los Registros. En cuanto a lo funcional, permite
centralizar la información que se requiere para los diferentes actos involucrados.
Finalmente, a nivel geográfico, posibilita la interconexión de los Registros,
contribuyendo a la integración geográfica del país.
Debe tenerse en cuenta que dicha norma brinda los instrumentos necesarios para la
existencia del sistema:
Tutela la autonomía del registrador, dado que es un profesional técnico, por lo que
ellos determinarán si un título merece o no la publicidad de los derechos solicitados
para su inscripción.
Una vez inscritos los derechos, se les tutela con la garantía de intangibilidad, por lo
que no podrán ser modificados salvo por título modificatorio posterior o por decisión
judicial.
Si quien califica es un personal preparado, la publicidad que genere el asiento genera
confianza, y dicha confianza debe ser tutelada. Por tanto, la seguridad del tráfico es
otra de las garantías.
La última garantía será la patológica, dado que las personas que califican son seres
humanos, pueden cometer errores, y si se cometen el sistema debe resarcir. Mientras

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mayor inexactitud en el sistema, este se deslegitima, las personas desconfían en el
sistema y se judicializan los conflictos.
Ahora bien, si bien el error es cometido por los funcionarios, hay circunstancias que
coadyuvan a ello. Alta carga de títulos por calificar: si un registrador califica más de
50 títulos por día, la calificación no será la idónea. Asimismo, si el sistema no brinda
las herramientas tecnológicas adecuadas, si los funcionarios están constantemente
presionados por la gestión de turno dado que no están alineados, si no existe una
adecuada capacitación de los funcionarios públicos, entre otras.
4. REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
El Registro de PropiedadInmueble involucra la primera inscripción de un determinado
predio, como también, las modificaciones del predio entre otros datos relevantes. Los
registros implicados se encuentran, a parte del Registro de predios, el Registro de
concesiones para la explotación de servicios públicos y Registro de derechos
mineros.
Inicialmente, la Ley N° 27755, la cual fue publicada en el año 2002, creó el Registro
de Predios, formándolo parte del Registro de Propiedad Inmueble. De esta forma, el
artículo 2 de dicha ley determina el Registro Predial Urbano y la Sección especial de
Predios Rurales.
En el Código Civil Peruano, se detalla cuáles son los requisitos que se exigen para
la primera inscripción de dominio de una propiedad inmueble. Además, se enumeran
nueve actos y derechos inscribibles en el departamento o provincia donde se
encuentre el inmueble.
5. EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL PERÚ: AUSENCIA
DEL CATASTRO.
En nuestro país el Registro de Propiedad Inmueble no está basado, como el alemán,
en un sistema catastral adecuado que permite una eficiente identificación del bien.
Es así que autores como Cárdenas Quirós en su texto «La transferencia de la
Propiedad Inmobiliaria y los Registros Públicos» señala:
«Los registros reales, en cambio, tienen como sustento el catastro, es decir el censo
de todos los inmuebles de un país.... El catastro comprende muy diversas
operaciones. Así, las geométricas por las cuales es posible establecer la ubicación,
medidas y superficie del inmueble. Las económicas, que permiten conocer las formas
en que puede ser aprovechado y explotado. Las financieras, para calcular los tributos

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sobre el valor de la propiedad predial. Las jurídicas, que permiten conocer con toda
certeza el estado de los derechos reales sobre un bien».
Así mismo le confiere un rol idóneo que incentiva la circulación de los bienes en tanto:
 Constituye el sustento ideal del sistema registral inmobiliario.
 Impide la especulación sobre inmuebles inexistentes.
Los fraudes vinculados con esta situación no son precisamente poco usuales.
La imperfección del sistema registral vigente permite que se inventen fincas
que no tienen existencia en la realidad.
 Evita los problemas tan frecuentes de superposición de propiedades, pues
puede conocer con exactitud los linderos y medidas perimétricas de los
predios.
 Evita igualmente la doble inscripción de un mismo inmueble en el Registro.
 Suprime la posibilidad de que se construya en terreno ajeno de buena fe, por
falta de conocimiento de la correcta ubicación de los inmuebles.
 Debido a su actualización permanente, dificulta la edificación clandestina de
construcciones por usurpadores.
 Permite la identificación de las tierras abandonadas.
 Promueve, en fin, las operaciones inmobiliarias, que aumentan su volumen al
basarse en un régimen que asegura la realidad de los inmuebles».
 Tal como podemos apreciar el catastro es una herramienta útil en tanto permite
una delimitación precisa de los bienes inmuebles lo que se publicita a los
sujetos a efectos de dinamizar el tráfico jurídico de éstos.
6. LAS MEDIDAS CAUTELARES SOBRE BIENES INMUEBLES
Nuestro Código Civil reconoce como medida cautelar (es decir como «instrumento
para garantizar el resultado de un proceso y que se efectúa a favor de una de las
partes (acreedora) en la medida que exista peligro en la demora y verosimilitud del
derecho») al denominado «embargo» efectuándose éste sobre bienes inmuebles
inscritos y no inscritos, desarrollándose el primero mediante su inscripción en el
asiento registral correspondiente y el segundo por medio de un depósito del bien a
cargo del acreedor o un tercero.
Como podemos observar no es determinante la existencia de un registro para
«garantizar» el resultado de un proceso siendo tal medida eficiente para nuestra
realidad que no reconoce al registro como uno de carácter constitutivo, sino uno de
naturaleza real, declarativo y accesorio de un título.
¿Que se anota en el registro de bienes inmuebles?

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En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera inscripción de determinado
predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben sus modificaciones,
transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.
¿Qué registros los conforman?
Registro de Predios.
Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
Registro de Derechos Mineros.
Registro de Áreas Naturales Protegidas.
¿Qué actos se pueden inscribir?
Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
Compra venta, donación, anticipo de herencia.
Declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de propietarios, numeración.
Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de demanda.
Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de lote.
Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria.
Actos inscribibles del Registro de Propiedad Inmueble
 Adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges por el fenecimiento
de la sociedad de gananciales
 Adjudicación por fenecimiento de la sociedad de gananciales con liquidación
 Anotación preventiva de Pre-declaratoria de fabrica
 Anotación de embargo administrativo
 Anotación de embargo judicial
 Anotación de demanda
 Anotación preventiva del contrato de opción
 Anotación preventiva de documentos previos
 Anticipo de herencia
 Arrendamiento financiero
 Bloqueo registral
 Cancelación por caducidad de medidas cautelares
 Compraventa

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 Condición de bien integrante del patrimonio cultural de la nación
 Contrato de arrendamiento
 Conversión de inscripción de la Pre-declaratoria de fabrica
 Donación
 Declaratoria de fabrica
 Demolición
 Derecho habitación
 Derecho de uso
 Derecho de usufructo
 Extinción de hipoteca con título de crédito negociable por venta judicial o
extrajudicial
 Habilitación urbana
 Hipoteca
 Independización de predio rural
 Independización: anotación de pre-reglamento y pre-independización
simultanea
 Inmatriculación de predios no afectados por la reforma agraria
 Inmatriculación de predios rurales afectados por reforma agraria adjudicadas
a titulo favor de particulares
 Independización de predio urbano
 Independización de predio urbano por regularización de edificaciones
 Inmatriculación del territorio de comunidades nativas
 Inmatriculación o primera inscripción
 Inmovilización temporal de partidas
 Inscripción de plano de trazado y lotización en posesiones informales
 Jurisdicción de predio
 Junta de propietarios
 Levantamiento de carga técnica
 Nulidad de acto administrativo
 Numeración y nomenclatura de predio
 Oposición al saneamiento catastral y registral
 Otras formas de emisión del título de crédito hipotecario negociable
 Patrimonio familiar
 Prescripción adquisitiva de dominio judicial
 Rectificación de la calidad del bien
 Reglamento interno
 Reglamento interno e independización simultanea de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y modificación de área
 Renuncia de área
 Reversión y revocatoria de donación o anticipo de legitima
 Superficie

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 Transferencia de propiedad de cuota ideal
 Transferencia de propiedad por aplicación de clausula resolutoria expresa
 Transferencia por fallecimiento de propietario
 Anotación preventiva de petitorios mineros
 Contratos de cesión minera
 Fraccionamiento, reducción o división de concesión minera
 Prorroga de anotación preventiva de petitorio minero
 Prescripción adquisitiva de dominio notarial
 Anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio notarial y
anotación de demanda de prescripción adquisitiva judicial
 Parcelación de predios de propiedad de empresas campesinas asociativas
 Renovación de asiento de inscripción de cargas y gravámenes
 Servidumbre convencional
 Transferencia de propiedad en el mandato sin representación
 Anotación preventiva del proyecto de habilitaciones urbanas y pre
independización
 Extinción de hipoteca unilateral por devolución del D.L.T.C.H
 Transferencia de propiedad en la compra venta con reversa de dominio o en
el arrendamiento venta
 Anticresis
 Contrato de opción
 Transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero
 Acción pauliana o revocatoria
 Transferencia fiduciaria
 Cancelación de medidas cautelares judiciales
 Cancelación de medida cautelares dispuestas por resolución administrativa
 Transferencia de dominio ( registro de aeronaves)
 Inmatriculación del territorio de comunidades campesinas
¿Por qué inscribir tu inmueble en registros públicos?
Evitar el despojo de inmuebles y la obtención de créditos financieros es uno de los
principales motivos por los cuales se debe formalizar un predio
En el Perú, 10 231 002 inmuebles se encuentran registrados formalmente, según
estadísticas de Sunarp.
Un informe de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) señala
que, en el Perú, 10 millones 231.002 inmuebles se encuentran registrados
formalmente. Según la estadística brindada por esta entidad, Lima, La Libertad,

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Áncash, Piura, Cajamarca y Arequipa son los principales departamentos que llevan
la delantera en relación a viviendas formalizadas.
No obstante, un gran número de predios se encuentran bajo la sombra de la
informalidad. Uno de los principales problemas que pueden ocurrir en estos casos es
estar expuesto a un sinfín de estafas hasta llegar, incluso, al arrebato de sus
viviendas mediante vías ilegales.
Al momento de registrar un inmueble, se le reconoce a una persona, mediante la vía
legal, la propiedad del mismo. “El registro de un inmueble es el acto administrativo
que, a través de un Certificado Registral Inmobiliario, otorgado por la Sunarp, brinda
publicidad a terceros de la situación jurídica de una propiedad o bieninmueble”, acota
Héctor Campos, abogado civil de Estudio Linares Abogados.
El registro legal de un predio implica establecer características exactas del lugar
como: medidas del terreno, detalles de construcción, dueños y representantes
legales, entre otras.
Campos señala que la inscripción formal de un predio no debe pasarse por alto y, a
su vez, indica cuatro razones que respaldan la formalización.
7. PARA EVITAR EL DESPOJO DE UN INMUEBLE
Las estafas suelen suceder con total naturalidad en estos días. Incluso, en algunos
casos, no se suele tener conocimiento hasta que es demasiado tarde y algún
delincuente ya se apropió de tu propiedad. Para ello, la Sunarp brinda un servicio
llamado “Alerta Registral” que notifica a los dueños, vía electrónica o mensaje de
texto, que se están realizando trámites sobre la partida registral.
Para protegerla de una venta ilegal
Existen casos donde, por distintas circunstancias, un inmueble tiene dos propietarios.
En estas situaciones, al realizar una venta unilateral, y creándose un ambiente de
conflicto, la ley reconoce y protege a la persona que inscribió en registros públicos la
propiedad.
Para evitar conflictos con anteriores propietarios
Tras un proceso de venta de un inmueble, el nuevo dueño debe registrar la propiedad
a su nombre. De lo contrario, el antiguo dueño puede disponer de ella porque
legalmente aún le pertenece.

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Para obtener créditos
Al momento de pedir un préstamo de dinero a una institución financiera, uno de los
requisitos que se piden es mostrar un certificado registral como respaldo del
préstamo. Asimismo, en un proceso de compra-venta de inmuebles, con el
documento mencionado, se facilita el proceso
8. COMO REGISTRO MI PREDIO POR PRIMERA VEZ
La inmatriculación o primera inscripción es un procedimiento registral mediante el
cual se reconoce o incorpora por primera vez un predio al Registro de Propiedad
Inmueble de la Sunarp.
Al inmatricular un predio, se inicia el historial legal de una determinada propiedad,
pues da lugar a la apertura de una partida registral.
Es importante señalar que la inmatriculación de un predio ante la Sunarp tiene el
efecto de lograr la inscripción definitiva de este a favor de las personas naturales y
jurídicas.
Se pueden inmatricular tanto predios rurales como urbanos de acuerdo a los
siguientes requisitos:
9. Predios urbanos
1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en
cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el
presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio
con la debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que
tenga una antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si
en la escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el
plazo a partir de la fecha de fallecimiento del testador.
4. En el caso de predios ubicados en regiones no catastradas, se presentará
plano de ubicación y perimétrico del predio, elaborado y suscrito por un verificador
competente, y visado por la municipalidad distrital correspondiente.
5. En el caso de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en
proceso de levantamiento catastral, se presentará plano catastral emitido por la

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oficina de catastro distrital debidamente autenticada por el profesional autorizado
para el efecto, código catastral en el que se identifica el lote donde se encuentra el
predio materia de inscripción, área de del terreno y área construida expresada ambas
en metros cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales.
10. Predios rurales
1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier
oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.
2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la
debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que tenga una
antigüedad mínima de cinco años.
3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la
escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo
a partir de la fecha de fallecimiento del testador.
4. Si el predio se ubica en zona catastrada, se presentará el certificado de información
catastral otorgado por la autoridad competente.
5. Si el predio se ubica en zona no catastrada, presentará certificado negativo de
zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en
coordenadas UTM, acompañado de su memoria descriptiva donde se indique el área,
linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por un profesional inscrito en
el Índice de Verificadores de la SUNARP.
Cabe señalar que en el caso de detectarse superposiciones gráficas o inexactitudes
registrales, el interesado podrá eliminar y resolver el conflicto mediante la
intervención de un verificador catastral, logrando con ello que el Registro de Predios
refleje la realidad física de los inmuebles.
Vale precisar que el verificador catastral, quien se encargará de constatar el predio
in situ y además elaborará el plano del inmueble, deberá estar inscrito en el Índice de
Verificadores de la SUNARP
11. Requisitos para inscribir un inmueble en SUNARP (registros públicos)
Para registrar un inmueble en SUNARP se debe seguir los siguientes procesos:
1.- Presentación de la escritura pública.
2.- Presentar una solicitud de registro con la identificación correcta del propietario.

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3.- Autorización del notario para el registro del inmueble (consignación notarial).
-4.- Pago de derechos registrales.
12. Beneficios del registro de un inmueble
Los beneficios de registrar un inmueble en SUNARP es la seguridad jurídica
(publicitar el bien ante terceros), es decir, que los terceros no se pueden apropiarse
del inmueble y el crédito hipotecario.
13. Tiempo del registro
 El registro de un inmueble demora solo 48 horas
 Registro en caso de compra y venta 7 días hábiles
¿Que se requiere para inscribir un inmueble a registros públicos en caso de
compra y venta?
1.- Acudir al Registro de Predios para contrastar los datos de vendedor, es decir, que
el vendedor sea propietario del bien.
2.- Acudir al notario para elevar una escritura pública de compra y venta.
3.- Pagar los derechos registrales
4.- Presentar una solicitud de inscripción en la Oficina Registral
5.- Para figurar en el asiento de prestación (“la constatación de un título, hecho, acto
o circunstancia en los libros del Registro, para que surta los efectos hipotecarios
correspondientes”.)
6.- Tras la revisión del título de compra y venta del registrador público se cede el
asiento de inscripción en la partida registral donde el comprador figura como el
propietario del inmueble.
¿Cómo se independiza un terreno o inmueble?
Independizar un inmueble o terreno implica dividir el espacio total para cada
propietario.
14. Requisitos para independizar un inmueble:
1.- Plano del espacio a independizar, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con
certificación notarial de firma.

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2.- Documento con certificación notarial en el que se describa las características de
cada zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
3.- Pago de derechos registrales.
4.- Reglamento interno.
Nota: Luego de la independizar se debe tramitar la titularidad con notario y firmar una
escritura pública de adjudicación.
Beneficios de la independizar un inmueble o terreno:
- Puede sacar préstamos.
- Puede vender
- Facilita la instalación de servicios básicos.
¿Qué es la inmatriculación de predios?
Es la primera inscripción del predio en un asiento provisional y transitorio (anotación
preventiva) que tiene el objetivo de publicitar e indicar la primera inscripción de un
predio.
Para llevar este proceso se necesita los siguientes requisitos:
 Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años.
 Plano elaborado y suscrito por verificador catastral de acuerdo con las
características técnicas y
 La constancia de posesión.

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CONCLUSIÓN
Históricamente el Registro Público ha respondido a necesidades de la sociedad, y en
nuestro ordenamiento se ha verificado ello desde su ley de creación.
Debe conocerse la historia de nuestro sistema, trazar un plan de gestión a largo plazo
para recuperar el tiempo perdido fortaleciendo el sistema registral; y esto que vaya
de la mano con una mejor relación entre los funcionarios registrales y las
administraciones de turno.
Un sistema registral fuerte es una de las palancas que deberá ajustar este gobierno
entrante para recobrar el paso en el crecimiento económico del país en beneficio de
todos los ciudadanos.

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BIBLIOGRAFIA
SUNARP. Enlace: https://www.sunarp.gob.pe/seccion/tutor-registral/registro-
bienes-inmuebles.html
Ley N° 27755, Ley que Crea el Registro de Predios a cargo de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
Código Civil Peruano. 1984. Título II, artículos 2018, 2019.
http://www.parthenon.pe/diccionario-juridico/registro-de-propiedad-
inmueble/
https://es.wikipedia.org/wiki/Registro_de_la_propiedad
https://www.enfoquederecho.com/2016/07/29/registros-publicos-un-repaso-
historico-necesario/
revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechoysociedad/article/download/16927/1
7231
www.sunarp.gob.pe/seccion/tutor-registral/registro-bienes-inmuebles.html
https://elcomercio.pe/economia/peru/inscribir-inmueble-registros-publicos-
noticia-480273
www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/post/2018/09/12/como-registro-mi-
predio-por-primera-vez
https://diariocorreo.pe/economia/requisitos-para-inscribir-un-inmueble-en-
sunarp-registros-publicos-802894/