Presentación en el marco de la actividad "Actualización en el Código Civil y Comercial de la Nación" (2016)

2. Derechos
reales
Código Civil y Comercial
Dr. Eduardo Molina Quiroga

3. Donde están
• LIBRO CUARTO
• DERECHOS REALES
• TÍTULO I
• Disposiciones generales
• CAPÍTULO 1
• Principios comunes
• Artículos 1882 a 1891

4. Concepto
El derecho real es el poder jurídico,
de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a
su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.

5. Objeto
Se ejerce sobre la totalidad o una
parte material de la cosa, por el
todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en
un bien taxativamente señalado
por la ley.

6. Estructura
La regulación de los derechos reales
en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la
ley. Es nula la configuración de un
derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura. (orden
público=número cerrado)

7. Facultades
El derecho real atribuye a su titular la
facultad de:
• perseguir la cosa en poder de quien
se encuentra (oponibilidad erga omnes),
• y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o
personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente. (1°
tiempo, mejor derecho)

8. Relación de poder (1908/21)
Las relaciones de poder del
sujeto con una cosa son:
Posesión Tenencia

9. Cuando una persona,
por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho
sobre una cosa,
comportándose como titular de
un derecho real (lo sea o no).
Posesión

10. Tenencia
Cuando una persona,
por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta
como representante del
poseedor

11. Presunción
Se presume, a menos que
exista prueba en contrario,
que es poseedor quien
ejerce un poder de hecho
sobre una cosa.

12. Servidores posesión
Quien utiliza una cosa en
virtud de una relación de
dependencia, servicio,
hospedaje u hospitalidad,
se llama servidor de la posesión.

13. Enumeración (1887)
a) dominio;
b) condominio;
c) propiedad horizontal;
d) conjuntos
inmobiliarios;
e) tiempo compartido;
f) cementerio privado;
g) superficie;
h) usufructo;
i) uso;
j) habitación;
k) servidumbre;
l) hipoteca;
m) anticresis;
n) prenda.

14. Sobre cosa propia
Dominio
Condominio
Propiedad horizontal
Conjuntos inmobiliarios
Tiempo compartido
Cementerio privado
Superficie si existe propiedad
superficiaria.

15. Sobre cosa ajena
• De goce y disfrute
Superficie (cuando no hay
prop.superficiaria)
Usufructo
Uso
Habitación
Servidumbres

16. Sobre cosa ajena
• De garantía
Hipoteca
Prenda
Anticresis

17. Cargas reales
Con relación al dueño de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena
constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto
prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensión
o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado

18. Principales y accesorios
Los derechos reales son
principales, excepto los
accesorios de un crédito en
función de garantía.
Son accesorios la hipoteca,
la anticresis y la prenda.

19. Cosas registrables
Los derechos reales recaen sobre
cosas registrables cuando la ley
requiere la inscripción de los
títulos en el respectivo registro
a los efectos que correspondan.
Inmuebles, automotores, buques,
aeronaves, equinos pura sangre.

20. Cosas no registrables
Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los
documentos portantes de
derechos sobre su objeto
no acceden a un registro a
los fines de su inscripción
(cosas muebles en general)

21. Ejercicio
Todos los derechos reales se
ejercen por la posesión, excepto
las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se
ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin
que su titular ostente la
posesión.

22. Artículos 1941
a 1982 CCyCN
Dominio

23. Dominio perfecto
Es el derecho real que otorga todas
las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente
de una cosa (absolutez), dentro de
los límites previstos por la ley.
El dominio se presume perfecto
hasta que se pruebe lo contrario

24. Extensión
Todas las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño,
excepto lo dispuesto respecto de PH y
superficie.
Se presume que las construcciones,
siembras o plantaciones las hizo el dueño
del inmueble, si no se prueba lo contrario.

25. Dominio imperfecto
Revocable
Fiduciario
Desmembrado
Arts.1965 a 1969 CCyCN

26. Dominio revocable
Las condiciones resolutorias están
limitadas diez años, y si no se
produjo la resolución, el dominio
queda consolidado.
Plazo se computa desde fecha del
título constitutivo del dominio
imperfecto

27. El titular del dominio revocable tiene las
mismas facultades que el dueño perfecto,
pero los actos jurídicos que realiza están
sujetos a las consecuencias de la extinción
de su derecho.
La revocación del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo, salvo
dispos. contraria título de adquisición o la ley.
Cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto
de 3° salvo mala fe (obligación restituir la cosa).
Dominio revocable

28. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor
a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.
Dominio revocable

29. Efectos de la retroactividad. Si la
revocación es retroactiva el dueño
perfecto readquiere el dominio
libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio
resuelto (ver 348);
Si no es retroactiva, los actos son
oponibles al dueño.
Dominio revocable

30. Dominio fiduciario
Se adquiere en razón de un
fideicomiso (contrato o
testamento), Dura hasta la
extinción de este para
entregar la cosa a quien
corresponda (art. 1701 CCyCN)

31. Patrimonio separado
Los bienes fideicomitidos quedan exentos
de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario. Tampoco pueden
agredir los bienes fideicomitidos los
acreedores del fiduciante, quedando a salvo
las acciones por fraude y de ineficacia
concursal. Los acreedores del beneficiario y
del fideicomisario pueden subrogarse en los
derechos de su deudor

32. Límites al dominio
Arts. 1970 a
1982 Normas
administrativas
locales

33. Interés público
Las limitaciones impuestas al
dominio privado en el interés
público están regidas por el
Derecho administrativo, de cada
Jurisdicción. (art. 1970 CCyCN). Normas edilicias,
impacto ambiental, medio ambiente, comunicaciones, etc.)

34. Inenajenabilidad
En los actos a título gratuito
las cláusulas de no enajenar o
constituir derechos reales son
válidas si su plazo no excede
de 10 años.

35. Si la convención no fija plazo, o establece un plazo
incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez años
contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las
cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.
Inenajenabilidad

36. No indemnizables
Los deberes impuestos por los
límites al dominio no generan
indemnización de daños, a
menos que por la actividad del
hombre se agrave el perjuicio.

37. A la disposición material
• Inmisiones.
• Camino de sirga
• Obstáculo al curso de las aguas
• Recepción de agua, arena y piedras
• Instalaciones provisorias y paso de personas
que trabajan en una obra.
• Vistas
• Luces
• Árboles, arbustos u otras plantas

38. Camino de sirga
El dueño de un inmueble colindante con cualquiera
de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos
para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en
toda la extensión del curso, en la que no puede hacer
ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios del camino de sirga.

39. Obstáculos al curso de aguas
Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere curso natural aguas, o
modifique su dirección o velocidad (salvo defensiva).
Si resulta perjudicado por trabajos ribereño o un tercero,
puede remover el obstáculo, construir obras defensivas
o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las
aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor
de los gastos necesarios y la indemnización de los
demás daños.
Si obstáculo se origina en caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer
las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios
para hacerlo

40. Recepción de agua,
arena y piedras
Debe recibirse el agua, la arena o las piedras
que se desplazan desde otro fundo si no
han sido degradadas ni hubo interferencia
del hombre en su desplazamiento.
Sin embargo, puede derivarse el agua extraída
artificialmente, la arena o las piedras que
arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben

41. Instalaciones provisorias
y paso obreros
Si es indispensable poner andamios u
otras instalaciones provisorias en
el inmueble lindero, o dejar pasar
a las personas que trabajan en la
obra, el dueño del inmueble no puede
impedirlo, pero quien construye la
obra debe reparar los daños causados

42. Vistas
Excepto que una ley local disponga otras
dimensiones, en los muros linderos no pueden
tenerse vistas que permitan la visión frontal
a menor distancia que la de tres metros;
ni vistas laterales a menor distancia que la
de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia
se mide desde el límite exterior de la zona de
visión más cercana al inmueble colindante.

43. Luces
Excepto que una ley local disponga
otras dimensiones, en el muro lindero
no pueden tenerse luces a menor
altura que la de un metro ochenta
centímetros, medida desde la
superficie más elevada del suelo frente
a la abertura.

44. Excepción a
distancias mínimas
Las distancias mínimas indicadas
para vistas y luces (arts. 1978 y
1979 CCyCN) no se aplican si la
visión está impedida por
elementos fijos de material no
transparente.

45. Privación de vistas o luces
Quien tiene luces o vistas
permitidas en un muro
privativo no puede impedir que
el colindante ejerza
regularmente su derecho de
elevar otro muro, aunque lo
prive de la luz o de la vista.

46. Arboles, arbustos
u otras plantas
El dueño de un inmueble no puede tener árboles,
arbustos u otras plantas que causan molestias
que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueño afectado puede exigir que
sean retirados, a menos que el corte de ramas
sea suficiente para evitar las molestias.
Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo.

47. Prescripción adquisitiva
Arts. 1897 a 1895 CCyCN
Posesión ostensible y continua.
Ordinaria: 20 años
Breve: 10 años (justo título y
buena fe)
Cosas muebles registrables (10 años,
transferencias iniciadas titular, coincidencia elementos
identificatorios)

48. Prescripción adquisitiva breve
Cosa registrable: plazo
posesión útil se computa a
partir registración justo título
Cosa mueble hurtada o
perdida: plazo dos (2) años.

49. Sentencia (1905)
Proceso debe ser contencioso. Debe fijar la fecha en
la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce
la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no
tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de
la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar,
de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto,
a fin de dar a conocer la pretensión.

50. Prescripción adquisitiva larga
cosas muebles registrables
Posesión: diez años cosa
mueble registrable, no hurtada ni
perdida, ni inscripta a su nombre pero
recibida del titular registral o de su
cesionario sucesivo, siempre que
elementos identificatorios previstos
régimen especial sean coincidentes
(automotores).

51. Condominio
• Arts. 1983 a 2036
CCyCN
• Disposiciones generales
• Administración
• Condominio sin indivisión forzosa
• Condominio con indivisión forzosa temporaria
• Condominio con indivisión forzosa perdurable
• Condominio sobre accesorios indispensables
• Condominio sobre muros, cercos y fosos

52. Uso y goce cosa
Los condóminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa común o que se ejercite de
manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente
sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a
indemnización a los restantes condóminos,
sino a partir de la oposición fehaciente y sólo
en beneficio del oponente.

53. Imposibilidad uso
y goce común
•Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno
de los condóminos, éstos reunidos en asamblea
deben decidir sobre su administración
•Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad
de la convocatoria y citados en forma fehaciente y con
anticipación razonable.
•La resolución mayoría absoluta de los condóminos
computada según el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos.
•En caso de empate, debe decidir la suerte
•No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la
cosa común se deben dividir proporcionalmente al
interés de los condóminos

54. Obligaciones condóminos
• Igual a las del
condominio sin indivisión
forzosa.
• No se aplica el abandono
(art 1991)

55. Clases de muros (2006)
a) lindero, separativo o divisorio
b) encaballado
c) contiguo
d) medianero
e) privativo o exclusivo
f) de cerramiento
g) de elevación
h) enterrado

56. Medianería urbana
El cerramiento forzoso urbano puede ser:
• Una facultad: que deriva del carácter exclusivo
del dominio ( puede excluir a 3º del uso, goce y
disposición de la cosa)
• Art 2007 : facultad de encerrar la propiedad. Se
puede encaballar en el inmueble colindante
hasta la mitad del espesor.
• Una obligación (2007): Cuando es construido
por el propietario, nace la obligación de pagar
la mitad de su valor.

57. Nacimiento del Condominio
• Muro Encaballado y Contiguo: el condominio nace
desde la construcción (arts. 2010/2011 CCyCN)
• Muro de Elevación o Enterrado. El condominio nace
desde el pago del crédito (arts. 2016/2017)
• Código derogado A partir del fallo Plenario Gaggero de
Simonetti, se entendió que en el muro encaballado nacía el
condominio desde su construcción. En cambio en el muro
contiguo, el nacimiento del condominio, se daba recién con
el pago del crédito.

58. Muro encaballado y contiguo.
Nacimiento del Crédito
• Ipso Iure medianero hasta los 3
metros
• Nace el crédito desde la
construcción
• Prescribe a los 5 años. Se inicia el
curso desde la construcción

59. Muro de Elevación o enterrado.
Nacimiento del crédito. Usucapión
Desde los 3 metros hasta donde se
apoya, nace el crédito desde la utilización
Prescribe a los 5 años. Si prescribe
porque el dueño del muro no reclama, no
puede adquirirse el condominio sobre el
muro, dado que solo se permite por
contrato o por usucapión (2009 CCyCN).
La prescripción adquisitiva (usucapión)
solo es aplicable para este tipo de muros.

60. Qué se adquiere
por medianería
• Art 2018
• El titular colindante tiene la
obligación de pagar el muro de
cerramiento en toda su longitud
y el de elevación sólo en la
parte que utilice efectivamente

61. Qué paga al
adquirir medianería
• Art. 2014 C.Civil
• El que construyo un muro contiguo, tiene
derecho a reclamar al titular colindante, la
mitad del valor del terreno, del muro y de
sus cimientos
• El que lo construyo encaballado, solo la
mitad del valor del muro y sus cimientos
• No se puede reclamar el mayor valor, en
relación a muros o cimientos que exceden
los estándares del lugar (2015)
• Se computa el valor a la fecha de la mora

62. Prueba
• No se exige escritura pública para instrumentar
el titulo adquisitivo.
• Hay un sistema de presunciones iuris tantum
(2010-2012) para facilitar la prueba.
• Instrumentos públicos o privados (art 2013)
actos comunes a las 2 partes
• Signos materiales inequívocos: la ley no
determina cuales son, quedan librados a
apreciación judicial.
• Conflicto entre ambos : el titulo es superior a
los signos (2013 párrafo ultimo)

63. Derechos condóminos
• La adquisición de la medianería pone a los
vecinos en un pie de perfecta igualdad
• Pueden usar el muro libremente siempre que:
– Se use de acuerdo a su naturaleza
– No se cause deterioros a la pared ni se
comprometa su solidez.
– No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por
el otro condómino
• Facultades materiales (2021). Adosar
construcciones, empotrar tirantes, etc

64. Derecho de
Abdicación o abandono
ARTÍCULO 2028. El condómino requerido para el pago de créditos
originados por la construcción, conservación o reconstrucción de
un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su
derecho de medianería aun en los lugares donde el
cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte
de una construcción que le pertenece o la deuda se haya
originado en un hecho propio. No puede liberarse
mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado
o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de
cerramiento
Se pierde todo el derecho sobre el muro y terreno (2029). El
muro encaballado pasa a ser un muro contiguo privativo.
Puede readquirirlo en cualquier momento pagándola como si
nunca lo hubiere tenido. Esta facultad es imprescriptible (2030)

65. Otros tipos de cerramientos
y condominios
Cerramiento forzoso rural (2031). Tiene obligación
de contribuir si su heredad queda totalmente cerrada.
Se presume siempre medianero (2032).
Condominio de arboles y arbustos (2034). Son
medianeros los arboles y arbustos tanto contiguos
como encaballados con relación a los muros, tanto en
predio urbano como rural.
Puede pedirse retirarlos en caso de perjuicio a costa de
ambos excepto que se pueda evitar cortando ramas o
raíces (2035). Si el árbol cae, solo puede ponerse uno
nuevo con consentimiento de ambos (2036)