Separata.curso tas. comercial de predios rustico y urbano cip ayacucho - dic '16.ult

EXPOSITOR:
ING. JUAN JOSÉ JHONG JUNCHAYA
FECHAS:
17 Y 18 DE DICIEMBRE DE 2016
15 HORAS
TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIOS RÚSTICOS Y URBANOS
Aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones Vigente
R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA
COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERÚ
Consejo Departamental de Ayacucho

PERITACIONES Y TASACIONES
Ing. Juan José Jhong Junchaya
Jr. Pedro Conde N° 514, Oficina 401, Lince, Lima
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“TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIOS RÚSTICOS Y URBANOS
R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA”
C O N T E N I D O
1 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE.
2 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.
3 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
3.1 Memoria Descriptiva.
3.2 Tasación del Terreno.
3.3 Tasación de la Edificación.
3.4 Casos Prácticos.
4.0 TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS.
4.1 Tasación de Predios Urbanos.
4.2 Tasación de Unidades Inmobiliarias sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.
4.3 Tasación bajo el Régimen de Independización y Copropiedad.
5.0 TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS Y ERIAZO.
5.1 Tasación de Islas Rústicas.
5.2 Tasación de Predios en Zona de Expansión Urbana.
5.3 Tasación de Predios Rústicos.
5.4 Tasación de Predios Eriazos.
6.0 TASACIÓN DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO.
6.1 Tasación de Servidumbre.
6.2 Tasación de Usufructo.
7.0 TALLER DE CASOS PRÁCTICOS.

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“TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIOS RÚSTICOS Y URBANOS
R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA”
1.0 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE
• REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.
R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, DE FECHA 19 DE JULIO DE 2016.
• REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES – CUERPO TÉCNICO DE
TASACIONES DEL PERÚ – CTTP.
• MANUAL DE NORMAS VALUATORIAS GENERALES – CUERPO TÉCNICO
DE TASACIONES DEL PERÚ – CTTP.
• CODIGO CIVIL.
• CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES.
• CÓDIGO PROCESAL CIVIL.
• LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL.
• CODIGO PENAL.
• CODIGO PROCESAL PENAL.
• REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES
Resolución Administrativa del titular del pliego del Poder Judicial N° 351-98-SE-
TP-CME-PJ del 25 Agosto 1998.
• MODIFICACIONES AL REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES.
Resolución Administrativa del titular del pliego del Poder Judicial N° 436-98-SE-
TP-CME-PJ del 27 Octubre 1998.

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• LEY Nº 27157.
Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la declaratoria de
fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común.
• DECRETO SUPREMO N° 008-2000-MTC.
Reglamento de la Ley Nº 27157
• LEY Nº 27117
Ley General de Expropiaciones.
• DECRETO LEGISLATIVO Nº 776.
Ley de Tributación Municipal
• REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

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2.0 DEFINICIÓNES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO DE TASACIONES.
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO.-
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer los criterios, métodos y
procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.
(ARTÍCULO 1)
ÁMBITO DE APLICACIÓN.-
El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la elaboración de
tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las Entidades y Empresas Estatales de derecho
público o derecho privado
(ARTÍCULO 2)
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN.-
Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que contiene la tasación de un bien mueble e
inmueble, e indica con precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en la misma; en
caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe de dicha situación. Comprende
la memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido es desarrollo en el presente
Reglamento.
(ARTÍCULO 3.1.1)
PERITO TASADOR.-
Es el profesional colegiado que en razón de sus estudios y experiencia, se encuentra capacitado para
efectuar la tasación de un bien; esta condición no es exigible en los campos de actividades profesionales
que no son materia de colegiación. En ambos casos, el perito debe acreditar experiencia en el rubro de
tasaciones.
(ARTÍCULO 3.1.2)
TASACIÓN.-
Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y
características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas
del presente reglamento. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada.
(ARTÍCULO 3.1.3)
TASACIÓN REGLAMENTARIA.-
Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los valores arancelarios de terrenos y
valores unitarios oficiales de edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente.

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(ARTÍCULO 3.1.4)
TASACIÓN COMERCIAL.-
Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u
otros debidamente sustentados
(ARTÍCULO 3.1.5)
BIENES INMUEBLES.-
De acuerdo a lo establecido en el artículo 885 del Código Civil, son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Los diques y muelles.
5. Las concesiones para explotar servicios públicos.
6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
8. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad
(ARTÍCULO 3.2.5)
CENTRO POBLADO.-
Lugar del territorio nacional rural o urbano, identificado mediante un nombre y habitado con ánimo de
permanencia. Sus habitantes se encuentran vinculados por intereses comunes de carácter económico,
social cultural e histórico. Dichos centros poblados pueden ascender según sus atributos, a categorías
como caseríos pueblo, villa, ciudad y metrópoli.
(ARTÍCULO 3.2.9)
CENTRO POBLADO RURAL.-
Lugar que tiene menos de (100) viviendas agrupadas contiguamente o teniendo más de cien viviendas,
éstas se encuentran dispersas o diseminadas sin formar bloques o núcleos.
(ARTÍCULO 3.2.10)
CENTRO POBLADO URBANO.-
Lugar que tiene como mínimo (100) viviendas agrupadas contiguamente, formando manzanas y calles,
por lo general, está conformada por uno o más núcleos urbanos. Cuando tienen más de cinco mil (5000)
habitantes se le denominan ciudad, cumple una función urbana en la organización del territorio y goza
de un equipamiento urbano básico. Comprende las ciudades mayores, intermedias y menores.
(ARTÍCULO 3.2.11)
DEPRECIACIÓN.-
Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y antigüedad.
(ARTÍCULO 3.2.12)

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EDIFICACIÓN.-
Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar actividades humanas. Comprende las
instalaciones fijas y obras complementarias adscritas a ella.
(ARTÍCULO 3.2.14)
EXPROPIACIÓN.-
Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada sustentada en causa de seguridad nacional
o necesidad publica, autorizada únicamente por ley por ley expresa, a iniciativa de los tres niveles de
gobierno y previo pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el
eventual prejuicio, conforme al artículo 70 de la Constitución Política del Perú. Para el presente
Reglamento el Justiprecio es el análisis del justo valor del bien.
(ARTÍCULO 3.2.15)
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.-
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables, analizando sus
características en relación al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor estimado en base a la
comparación de sus similitudes y diferencias. Es mayor a uno (1), cuando las características de los bienes
comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario, es menor a uno (1).
(ARTÍCULO 3.2.16)
OBRAS COMPLEMENTARIAS.-
Construcciones de carácter permanente edificadas fuera de los límites del área techada, que
complementan el funcionamiento de la edificación.
(ARTÍCULO 3.2.21)
PREDIO URBANO.-
Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está conformado por el terreno, las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que no pueden ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la
edificación.
(ARTÍCULO 3.2.25)
TERRENO URBANO.-
Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con obras de servicio
públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.
(ARTÍCULO 3.2.31)
VALOR COMERCIAL.-
Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u
homogenización al bien tasado, en la fecha de tasación.
(ARTÍCULO 3.2.33)

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TÍTULO II
TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
TASACIÓN DEL PREDIO URBANO.-
4.1. Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en
términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
4.3. En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de mercado con el método
utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los mismos que son detallados y
justificados por el perito tasador.
4.4. Para la tasación de las edificaciones se aplican según corresponda, los factores de depreciación
por antigüedad y estado de conservación, establecidos en el presente Reglamento.
4.5. La tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas rusticas, se realiza de
acuerdo a las disposiciones específicas establecidas en el Capítulo VII el Título II del presente
Reglamento.
(ARTÍCULO 4)

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3.0 INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN
En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación contiene los rubros
siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
a. Valor de terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotográfico.
c. Otros.
(ARTÍCULO 5)
33..11 MMEEMMOORRIIAA DDEESSCCRRIIPPTTIIVVAA::
La memoria descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:
- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
- Nombre del propietario o posesionario.
- Situación registral del predio.
- Objeto de la tasación
- Metodología o reglamentación empleada.
- Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
- Ubicación del predio.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Área de la edificación y área del terreno.
- Linderos y perímetro.
- Descripción del predio.
o Descripción general (terreno o inmueble)
o Distribución de planta.
o Características técnicas de la edificación.
o Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
o Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
- Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
- Servidumbres.
- Gravámenes y carga.
- Fuente y procedencia de la información.

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- Observaciones.
(ARTICULO 6)
UBICACIÓN DEL PREDIO.-
Se consignará el departamento, la provincia y el distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo
con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma manera, el
perito consigna la denominación de la urbanización, asociación cooperativa, asentamiento
humano, vías públicas a las cuales da frente y la numeración municipal, precisando la manzana y
lote correspondiente.
(ARTÍCULO 8.1)
De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en el numeral
anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio,
siguiendo la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de referencia; de lo contrario,
indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la existencia y ubicación del predio.
(ARTÍCULO 8.2)
DESCRIPCIÓN DEL PREDIO.-
TERRENO: En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el uso al
cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de las mismas.
(ARTÍCULO 12.1)
EDIFICACIÓN: En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los
sistemas y materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
- Muros y columnas.
- Techos.
- Pisos.
- Puertas y ventanas.
- Revestimientos.
- Baños.
- Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
(ARTÍCULO 12.2)
OBRAS COMPLEMENTARIAS: En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes, se detallan las principales características técnicas de las mismas.
(ARTÍCULO 12.3)

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ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN.-
ANTIGÜEDAD: Se asume como antigüedad de la edificación el tiempo que tiene construida la
totalidad de las mismas o alguna de sus partes, de acuerdo a l información que se obtenga de
cualquiera de los documentos siguientes:
- Declaratoria de fábrica o de edificación.
- Certificado de conformidad de obra.
- Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
- Declaración jurada de autovalúo.
(ARTÍCULO 13.1)
A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la antigüedad
sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos a la época, el sistema
constructivo y los materiales utilizados en la edificación, los mismos que son señalados en el
informe técnico de tasación.
(ARTÍCULO 13.2)
ESTADO DE CONSERVACIÓN: El estado de conservación de la edificación es calificado
considerando el estado en el que se encuentra. Los criterios de calificación son:
Muy bueno : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no
presentan deterioro alguno.
Bueno : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
Regular : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico, cuya
estructura no tiene deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser
subsanado; o que los acabados e instalaciones sanitarias, eléctricas, de
equipamiento u otras, presentan deterioro.
Malo : Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular; , cuya
estructura presenta deterioro que la comprometen aunque sin peligro de
colapsar y, en el caso de los acabados e instalaciones sanitarias, eléctricas, de
equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.
Muy malo : Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos deterioros con
riesgo de colapsar.
(ARTÍCULO 13.3)
DEPRECIACIÓN: La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso,
antigüedad y estado de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria, la deprecian
asignada, de acuerdo a las tablas N° 01, 02, 03 y 04. En el caso de una tasación comercial,
adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador debidamente sustentado.
(ARTÍCULO 13.4)

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TABLA N° 01
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA
VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS
Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Años Liviano / Adobe 5 15 30 65
10 Ladrillo 3 11 23 63
15 Ladrillo 6 14 26 66
20 Ladrillo 9 17 29 69
25 Ladrillo 12 20 32 72
30 Ladrillo 15 23 35 75
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Liviano / Adobe 35 45 60 *
40 Ladrillo 21 29 41 81
45 Ladrillo 24 32 44 84
50 Ladrillo 27 35 47 87
Más de Concreto 27 32 37 82
50 Ladrillo 30 38 50 90
ESTADO DE CONSERVACION
Antigüedad (en
años)
Material Estructural
Predominante Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
* El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.
NOTAS:
- El material estructural predominante denominado liviano, está referido a las edificaciones de madera y tabiquería de muro seco.
- En el caso de la clasificación del estado de conservación muy malo, el perito establece a su criterio el porcentaje de depreciación.
- Para el caso de tasaciones comerciales estos valores de depreciación son referenciales.

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TABLA N° 02
SEGÚN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS,
DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIÓN ó ESPARCIMIENTO,
CLUBS SOCIALES ó INSTITUCIONES
10 Ladrillo 4 12 24 64
15 Ladrillo 8 16 28 68
20 Ladrillo 12 20 32 72
25 Ladrillo 16 24 36 76
30 Ladrillo 20 28 40 80
35 Ladrillo 24 32 44 84
40 Ladrillo 28 36 48 88
45 Ladrillo 32 40 52 *
50 Ladrillo 36 44 56 *
50 Ladrillo 40 48 60 *
Antigüedad (en
años)
Predominante Muy bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
NOTAS:

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TABLA N° 03
SEGÚN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS – OFICINAS
10 Ladrillo 5 13 25 65
Años Adobe 14 24 39 74
15 Ladrillo 9 17 29 69
20 Ladrillo 13 21 33 73
25 Ladrillo 17 25 37 77
30 Ladrillo 21 29 41 81
35 Ladrillo 25 33 45 85
40 Ladrillo 29 37 49 89
45 Ladrillo 33 41 53 *
50 Ladrillo 37 45 57 *
50 Ladrillo 41 49 61 *
Antigüedad (en
años)
Predominante Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
NOTAS:

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TABLA N° 04
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICACIONES DE SALUD, CINES, INDUSTRIAS,
EDIFICACIONES DE USO EDUCATIVO, TALLERES
5 Ladrillo 0 12 24 63
10 Ladrillo 5 16 28 68
15 Ladrillo 9 20 32 72
20 Ladrillo 13 24 36 77
25 Ladrillo 17 28 40 81
30 Ladrillo 21 32 44 83
35 Ladrillo 25 36 48 *
40 Ladrillo 29 40 52 *
45 Ladrillo 33 44 56 *
Hasta Concreto 27 32 42 *
50 Ladrillo 37 48 60 *
Más de Concreto 30 35 44 *
50 Ladrillo 41 52 64 *
Antigüedad (en
años)
Predominante Muy bueno
%
Bueno %
Regular
%
Malo
%
*
El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.
NOTAS:

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SERVIDUMBRES.-
Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de propiedad o en la Partida del
Registro de Predios, así como cualquier otra restricción o derechos de terceros que afectan a los
predios involucrados.
(ARTÍCULO 14)
GRAVAMENES Y CARGAS.-
Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación, que afectan al inmueble, de
acuerdo con la información inscrita en la Partida del Registro de predios.
(ARTÍCULO 15)
OBSERVACIONES.-
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el desarrollo de la
pericia, que sean relevantes en la determinación de la tasación, así como las discrepancias
existentes entre la documentación técnico – legal y lo verificado en la inspección ocular.
(ARTÍCULO 17)
FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN.-
Se consigna la documentación pública y privada empleada para efectuar la tasación, precisando el
nombre de la entidad, funcionario o persona que la suscribe.
(ARTÍCULO 16)
33..22 TTAASSAACCIIÓÓNN DDEELL TTEERRRREENNOO::
VALOR DEL TERRENO.-
En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por el valor
comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.
(ARTÍCULO 18.3)
En el caso de la n comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a proyectos inmobiliarios
con fines de vivienda social se debe considerar, además de las limitaciones establecidas en los
parámetros urbanísticos y/o zonificación, las limitaciones en el uso del terreno consideradas en el
proyecto de vivienda social, debidamente sustentado por el perito.
(ARTÍCULO 18.4)

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HOMOLOGACIÓN
Factores
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables, analizando sus
características en relación al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor estimado en base a la
comparación de sus similitudes y diferencias. Es mayor a uno (01), cuando las características de los
bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario es menor a uno (01).
(ARTÍCULO 3.2.16)
Criterios de Homologación de Terrenos
Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy similares a
nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay
que recordar que el valor es único independientemente del propósito del avalúo.
- Definiciones
SUJETO: Predio del que se pretende obtener el Valor Comercial.
COMPARABLE: Se aplica a los diversos predios, que se parecen o semejan al predio sujeto y,
que pueden ser comparados con él. Teniendo para ello tres enfoques clásicos que nos ayudan a
determinar el valor correcto del bien que se valúa. A saber:
o Enfoque físico
o Enfoque de ingresos
o Enfoque de mercado (valor comercial)
HOMOLOGAR: Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o semejanza dos
cosas.
HOMOLOGACIÓN: Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada uno de los
comparables en igualdad de circunstancias al sujeto.
PRECIO DE VENTA: Cantidad de dinero que un vendedor solicita por un predio, por la cual está
dispuesto a ceder el dominio pleno del bien, pasándolo a un comprador debidamente
informado de todos los aspectos del predio, suponiendo una operación de contado. Cantidad
que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparación entre un predio sujeto y
un predio comparable.
Sujeto = Comparable 1
Sujeto < Comparable - 1
Sujeto > Comparable +1

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- Criterios de Homologación
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que
existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base
únicamente de una negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en
donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.
AJUSTES
Comercial Habitacional Industrial
1.00 a 0.80 1.00 a 0.75 1.00 a 0.70
FACTOR DE UBICACIÓN (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio
dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el
mercado inmobiliario respectivo.
AJUSTE
Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial
Terreno Oculto sin frente 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80
Terreno Intermedio 1 frente 1.00 1.00 1.00
Terreno en Esquina 2 frentes 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05
Terreno Cabecero 3 frentes 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10
Terreno Manzanero 4 frentes 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
FACTOR DE FRENTE (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un
terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.
AJUSTE
Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial
Frente mayor al terreno tipo o
predominante
1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20
Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00
Frente menor al terreno tipo o
predominante
0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80

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FACTOR DE CALLE (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro
de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o
predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de
carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor
frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.
CARACTERÍSTICAS AJUSTE
Único frente a la calle tipo o predominante 1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o
predominante o a un parque o plaza
1.05 a 1.20
Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle
tipo o predominante
0.95 a 0.80
FACTOR DE ZONA (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante en la zona donde se
ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las
calificaciones siguientes:
Turística Comercial 1.00
Comercial de Primera 0.95
Comercial de Segunda 0.90
Residencial de Lujo 0.80
Residencial de Primera 0.75
Residencial de Segunda 0.70
Interés Social 0.65
Habitacional Popular 0.60

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FACTOR DE TOPOGRAFIA: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía
accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del
suelo.
El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá
casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una
vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos en que tanto
el sujeto como los comparables se ubiquen en laderas de cerros.
FACTOR DE ÁREA: Este factor tiene la función de ofrecer un ajuste entre los lotes con
diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona.
FACTOR DE FORMA: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o
predominante
FACTOR POR INUNDACIÓN: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien
inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvias, granizo, insuficiencia de drenaje,
desbordamiento de fuentes naturales o artificiales. Un terreno susceptible de inundarse tendrá
la característica de encontrarse debajo del nivel de suelo, esto reflejara un gasto adicional para
rellenarlo y así evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar el valor de
terreno homologado. La forma de calificar los predios por este concepto, por ejemplo: cuando
una o varios predios (poblados) completos se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel
de alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de inundación,
por lo general los valores serán inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta
diferencia nos dará un rango de valor de castigo.
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de la zona para
justificar un rango real. Para que la homologación este sustentada los comparables que se
elijan deben ser muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no
adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es único independiente
del propósito de la valuación.
Una manera de checar si realmente estamos homologando es con la siguiente fórmula:
Dividimos el precio u oferta máximo entre el precio u oferta mínimo, de los comparables antes
de homologar y después de homologar, la diferencia entre uno y otro debe de disminuir si
estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros comparables y factores
utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos de la investigación de mercado están
dispersos y la función de la homologación es acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia
entre el máximo y el mínimo debe de disminuir.
Es importante que la homologación no se realice sin criterio, y sin base de sustento; pues lo
ideal sería que la mayoría de los factores fueran 1 y que el resultante sea de ± 0.30, lo cual nos
indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.
“Ninguna Tabla, ningún Método de Valuación puede servir como sustituto de un criterio Sólido
afinado por la Experiencia”

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CASOS DE VALUACIÓN DE TERRENOS
LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA
En tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se sujeta al
procedimiento siguiente:
a) Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del terreno.
b) Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
c) Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el
triple del cuadrado del frente del terreno por el valor arancelario de terreno urbano, y se
suma el producto del exceso del área por el 50 % de valor arancelario de terreno urbano.
(ARTÍCULO 19)
EJEMPLO 1: DEDUCCIÓN DE UNA FÓRMULA GENERAL
Sea un terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, con las siguientes características:
b
Calle A
a
(VUT)
a = frente
b = longitud
S = área total (a x b)
VUT = Valor Unitario de Terreno
VT = Valor total del terreno
De acuerdo al ARTÍCULO 19 se plantea:
1er. Paso: El área es menor que el triple cuadrado del frente o sea:
S ≤ 32
Entonces:
VT = VUT x S
S

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2do. Paso: El área es mayor que el triple cuadrado del frente.
Resulta:
S > 3a2
Dif. = (S – 3a2
)
VT = 3a2
x Va + 0.5 Va (S – 3a2
)
Efectuando y sacando factor común 0.5 Va:
VT = 0.5 Va (S + 3a2
)
EJEMPLO N°2: TERRENO CON UN SOLO FRENTE A LA CALLE A:
21.00m.
30.50m.
40.00 m
9.50m.
Calle A
15.00 6.00
ARTICULO 19
VUT = S/ 65.00/m2
a = 15.00 m.
S = 15 x 9.50 + 21.00 x 30.50 m.
S = 783.00 m2
.
1er. Paso: S > 3 a2
.
VT = 0.5 x S/ 65.00 (3 x 152
+ 783.00)
VT = S/.47,385.00

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LOTE DE TERRENO CON MÁS DE UN FRENTE A VÍA PÚBLICA
En tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a vía pública, se sujeta al
procedimiento siguiente:
a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá
con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo precedente, sumándose luego los
resultados parciales.
b) Se considerará como frente único separadamente a cada uno de los frentes que tiene el terreno y se
les aplica el procedimiento señalado en el artículo precedente.
c) El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los casos antes descritos.
(ARTÍCULO 20)
PROCEDIMIENTO TEORICO
a
CALLE B b
(VUT2)
a
CALLE A
(VUT1)
ÁREA DEL TERRENO
S – a x b
VALORES UNITARIO DE TERRENO
Para calle A : VUT1
Para calle B : VUT2
PRIMER PASO : Repartimiento Proporcional
Para calle A : a = S’ S’ = a x S
S

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a + b S a + b
Para calle A : b = S’’ S’’ = b x S
a + b S a + b
SEGUNDO PASO : Valorización de áreas prorrateadas
TERCER PASO : Valorización del terreno considerado como frente la calle A
CUARTO PASO : Valorización del terreno considerado como frente la calle B
QUINTO PASO : Comparación de valores encontrados
EJEMPLO N° 3 : TERRENO IRREGULAR CON 2 FRENTES A LAS CALLES A Y B:
ARTÍCULO 20
Área S del terreno:
S = 28.0 x 15.00 + 20.00 x 40.00 + 10.00 x 20.00
S = 1,420.00 m2
Valores arancelarios urbanos:
Calle A: VUT1 = S/ 30.00/m2
Calle B: VUT2 = S/ 45.00/m2
1er. Cálculo.- Repartimiento proporcional
20m 20m
45m
10m20m15m
27,88m 12m
Calle A
Calle B
28m

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S = 1,420.00 m2
.
Calle A: 1,420.00 x 28.00 = 828.33 m2
20.00 + 28.00
Calle B: 1,420.00 x 20.00 = 591.67 m2
48.00
S = 1,420.00 m2
.
Los valores son:
Calle A : frente = 28.00 m S < 3 a2
.
828.33 m2
x S/ 30.00/m2
= S/ 24,849.90
Calle B : frente = 20.00 m S < 3 a2
.
591.67 m2
x S/ 45.00/m2
. = S/ 26,625.15
VT1 = S/ 51,475.05
2do. Cálculo.- Calle A = S < 3 a2
.
VT2 = 1,420.00 m2
x S/ 30.00/m2
VT2= S/ 42,600.00
3er. Cálculo.- Calle B = S > 3 a2
.
VT3 = 0.5 x S/ 45.00/ m2
. (3 x 202
. + 1,420.00)
VT3 = S/ 58,950.00
Valor definitivo:
VT = S/ 58,950.00

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EJEMPLO N° 4: TERRENO CON CUATRO FRENTES
ARTÍCULO 20
Área del terreno:
S = 80.00 x 35.00 + 58.00 x 65.00
S = 6,570.00 m2.
Valores arancelarios urbanos:
Calle A VUT1 = S/ 56.00/m2
Calle B VUT2 = S/ 70.00/m2
Calle C VUT3 = S/ 60.00/m2
Calle D VUT4 = S/ 65.00/m2
(El frente por la calle B es el único cuyo triple cuadrado no excede al área)
1er. Cálculo.- Repartiendo proporcionalmente:
S = 6,570.00 m2
.
58m 22m
100m
79,82m 35m65m
Calle B
Calle A
Calle C
Calle D
80m

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Cálculo de la constante de proporcionalidad K:
K = 6,570.00 100.00 + 58.00 + 35.00 + 80.00
100.00 + 58.00 + 35.00 + 80.00
K = 24.0659
Calle A:
S1 = K x 80.00 = 1,925.27 m2
Calle B:
S2 = K x 35.00 = 842.31 m2
Calle C:
S3 = K x 58.00 = 1,395.82 m2
Calle D:
S4 = K x 100.00 = 2,406.60 m2
S = 6,570.00 m2
.
VALORIZACIÓN DE AREAS PRORRATEADAS
1,925.27 m2
x S/ 56.00/m2
= S/ 107,815.12
842.31 m2
x S/ 70.00/m2
= S/ 58,961.70
1,395.82 m2
x S/ 60.00/m2
= S/ 83,749.20
2,406.60 m2
x S/ 65.00/m2
= S/ 156,429.00
VT1 = S/ 406,955.02
VALUACIÓN DEL TERRENO CONSIDERANDO SEPARADAMENTE CADA FRENTE
2do. Cálculo:
Calle A: S < 3 a2
.
VT2 = 6,570.00 m2
x S/ 56.00/m2
VT2 = S/ 367,920.00
3er. Cálculo:
Calle B: S > 3 a2
.
VT3 = 0.5 x S/ 70.00/m2
(3 x 35.002
+ 6,570.00)
VT3 = S/ 358,575.00
4to. Cálculo:
Calle C: S < 3 a2
.
VT4 = 6,570.00 m2
x S/ 60.00/m2
VT4 = S/ 394,200.00

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5to. Cálculo:
Calle D: S < 3 a2
.
VT5 = 6,570.00 m2
x S/ 65.00/m2
.
VT5 = S/ 427,050.00
Valor definitivo del terreno:
VT = S/ 427,050.00
LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de dominio privado
en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del
pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento del artículo 19, pero
con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:
SVU= VT x a (1.00 - 0.01 d)
3.00
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en el
lindero de ésta con la vía pública.
Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación,
expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes
con la vía de dominio privado.
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el
artículo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente
del lote materia de tasación.
c) En el caso que el acceso a la vía de dominio privado o pasadizo común sea desde dos o más vías
públicas, para cada una de ellas se sigue el procedimiento señalado en el numerral precedente,
seleccionando el valor que resulte mayor.
(ARTÍCULO 21)

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EJEMPLO N° 5: TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN PASADIZO COMÚN:
ARTÍCULO 21
SVA = VAU x a (1.00 – 0.01 d)
3.00
SVA = Supuesto valor arancelario de la vía de dominio privado.
VAU = Valor arancelario de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado.
Si a > 1 se toma a = 1
3.00 3.00
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
valuación
Si (SVA) < 0.5 VUT se toma como mínimo 0.5 VUT
7.00 S
28.00
S1
d
a 20.00
CALLE A
44.00
VTU

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Ejemplo
Valor Unitario de Terreno (VUT) de la Calle A = S/ 43.00/m2
a = 4.00 m
Primer paso: Cálculo del Supuesto Valor Arancelario
SVAU = VUT x a/3 (1 – 0.01 d)
Como a/3 > 1 entonces asumimos como máximos la unidad
d = 14.00 m
SVAU = S/ 43.00/m2
x 1 (1 – 0.01 x 14.00)
SVAU = S/ 43.00/m2
x 0.86
SVAU = S/ 36.98
Segundo paso: Valor del Terreno Interior (Vt)
S = 7.00 m x 20.00 m
S = 140.00 m2
S < 3f 2
Vt = 140.00 m2
x S/ 36.98/ m2
Vt = S/ 5,177.20
Tercer paso: Valor del Pasaje (V’ t)
S = 112.00 m2
Frente = a = 4.00 m S1 > 3a2
V’ t = 0.5 x S/ 43.00/m2
(112.00 + 3 x 42
)
V’ t = S/ 21.50/m2
x 160.00
V’ t = S/ 3,440.00
Prorrata del Valor del Pasaje que le corresponde al terreno interior =V‘t = S/ 430.00
8
Cuarto paso: Cálculo del Valor del Terreno (VT)
VT = Vt + V‘t / 8
VT = S/ 5,177.20 + S/ 430.00
VT = S/ 5,607.20
TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVÉS
DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en
condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se
efectúa de acuerda con el procedimiento establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente,
multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor
de 0.4 VT.
(ARTÍCULO 22)

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EJEMPLO N° 6: TASACIÓN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A UN PREDIO DE PROPIEDAD DE
TERCEROS:
S 10.00 (f)
20.00
CALLE A
3.00 12.00
(a)
VUT
VUT de la Calle A = S/ 63.00/m2
ARTÍCULO 22
Primer paso: Cálculo del Supuesto Valor Arancelario
SVAU = VUT x a/3 (1 – 0.01 d)
SVAU = S/ 63.00/m2
x 1 (1 – 0.01 x 20.00)
SVAU = S/ 63.00/m2
x 0.80
SVAU = S/ 50.40
Segundo paso: Aplicación de coeficiente
S/ 50.40 x 0.80 = S/ 40.32/m2
S/ 40.32 > 0.40 VUT
Tercer paso: Cálculo del Valor del Terreno
S = 10.00 m x 15.00 m
S = S/ 150.00 m2
S < 3 f2
VT = 150.00 m2
x S/ 40.32/m2
VT = S/ 6,048.00
Servidumbre
de Paso

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DEFINICIONES ADICIONALES
- PERITACIÓN:
Es el estudio o trabajo realizado por un perito.
- PERITAJE:
Es el examen y estudio que realiza el perito sobre el problema encomendado para luego
entregar su informe o dictamen pericial con sujeción a lo dispuesto por la ley.
- PERICIA:
Es un estudio que desarrolla un perito sobre un asunto encomendado por un juez, un tribunal u
otra autoridad, que incluye la presentación de un informe (el informe pericial o dictamen
pericial). Este informe puede convertirse en una prueba pericial y contribuir al dictado de una
sentencia.
- TASACIÓN:
Es la determinación del precio o del valor que ostenta algo, ya sea un objeto, un bien inmueble,
o cualquier otro bien material plausible de ostentar un valor.
- VALUACIÓN O VALORACIÓN:
Se denomina al proceso a partir del cual se estima el valor que presenta un activo, como:
empresas, marcas, acciones, entre otros, o en su defecto un pasivo (la deuda de una empresa).

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CASOS PRÁCTICAS
VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO PARCELACION RUSTICA, SUB LOTE N°, DISTRITO ASIA, PROVINCIA DE
CAÑETE, DEPARTAMENTO DE LIMA.
Exp. Nº
I. RESUMEN
1.1 DATOS GENERALES
1.1.1 SOLICITANTE :
1.1.2 PROPIETARIO :
1.1.3 OBJETIVO : VALUACIÓN COMERCIAL DE TERRENO.
1.2 DATOS DEL PREDIO
1.2.1 UBICACIÓN : PARCELACION RUSTICA, SUB LOTE N° , DISTRITO ASIA,
PROVINCIA DE CAÑETE, DEPARTAMENTO DE LIMA.
1.2.2 CLASIFICACIÓN : TERRENO.
1.2.3 DESCRIPCIÓN : SE TRATA DE UN TERRENO EN EL QUE EXISTE UNA
CONSTRUCCION PROVISIONAL SIN TERMINAR, CONFORMADA
POR MUROS DE LADRILLOS CON COLUMNAS DE AMARRE DE
CONCRETO ARMADO, EN MAL ESTADO DE CONSERVACIÓN, SIN
USO, SIN NINGUN TIPO DE EXPLOTACIÓN ECONOMICA.
1.2.4 ÁREA DEL TERRENO : 5,000.00 m2.
1.3 FECHA DE VALUACIÓN : 22 DE FEBRERO DE 2016.
1.4 VALOR COMERCIAL : US$ 950,000.00 S/ 3’338,300.00
1.5 TIPO DE CAMBIO : S/ 3.514 por dólar USA
San Isidro, 24 de Febrero de 2016
CUERPO TECNICO DE TASACIONES DEL PERU CUERPO TECNICO DE TASACIONES DEL PERU
----------------------------------------------- ----------------------------------------------
ING. ING.
Reg. CIP N° Reg. CIP N°

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II. MEMORIA DESCRIPTIVA
2.1 SOLICITANTE
----------------------
2.2 PROPIETARIO
-------------------------------------
2.3 OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el Valor Comercial del terreno a la fecha.
2.4 FECHA DE LA VALUACIÓN
22 de Febrero de 2016.
2.5 UBICACIÓN
Parcelación Rustica -------, Sub Lote N° -------, Distrito Asia, Provincia de Cañete, Departamento de
Lima.
2.6 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
De acuerdo a Partida N° ------------:
Por el Frente: Colinda con la pista principal, con 54.20 m.
Por la Derecha: Colinda con el Sub- Lote N° 26-B mediante una línea recta de 88.50 m.
Por la Izquierda: Colinda con el Lote N° 27 mediante una línea recta con 95.35 m.
Por el Fondo: Colinda con propiedad de terceros con una línea recta de 58.70 m.
2.7 ÁREA DEL TERRENO
De acuerdo a Partida N° ------------:
♠ Área de terreno : 5,000.00 m2
.
2.8 DESCRIPCIÓN
Se trata de un terreno en el que existe una construcción provisional sin terminar, conformada por
muros de ladrillos con columnas de amarre de concreto armado, en mal estado de conservación, sin
uso, sin ningún tipo de explotación económica.
2.9 INSCRIPCIÓN
De acuerdo a Partida N° ---------------:

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REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
RUBRO: TITULOS DE DOMINIO
C00003
APORTE: ------------- inscrito en la Partida Electrónica N° ----------- del Registro de Personas Jurídicas
de Lima, adquiere el dominio del inmueble inscrito en ésta partida; valorizado en S/. 140,000.00
Nuevos Soles; en virtud al aporte otorgado por sus anteriores propietarios. El título fue presentado
el 21/09/2004.
2.10 GRAVAMENES
No tiene.
2.11 SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.
2.12 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL
Zonificación : Uso Urbano Turístico (U.U.T), Usos: actividades recreativas de
playa con fines de esparcimiento, actividades con fines turísticos
recreativos, equipamiento y servicios de recreación extraurbana,
centros poblados, usos residenciales de temporada y sus
equipamientos complementarios. Compatible con zonificación
RBD (Residencial de Baja Densidad – R2); de acuerdo al
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 057-
2015, de fecha: 01-12-15, con vigencia: 01-12-16.
Uso actual : Sin uso, sin ningún tipo de explotación económica.
2.13 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno inmediato donde se ubica el inmueble cuenta con: redes de agua, redes de desagüe,
pistas pavimentadas y sin pavimentar, veredas de concreto, redes de alumbrado público y
domiciliario, redes de telefonía, cable.
2.14 OBSERVACIONES DEL ENTORNO
En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: locales comerciales, grifos, restaurantes,
hotel Asia, hospedajes, ferretería, bodegas, discotecas, viviendas, terrenos sin construir.
III. VALUACIÓN COMERCIAL
3.1 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACION EMPLEADA
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007 y Modificatoria
aprobada por R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de Noviembre de 2012, aplicando el método
de Tasación Directa (TD).

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3.2 TASACIÓN DIRECTA (TD)
3.2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio,
acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento
urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en valuación: US$
190.00/m2
.
Luego tenemos que:
VT = 5,000.00 m2
. x US$ 190.00/m2
.
VT = US$ 950,000.00
3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA (VTD)
VTD = VT
VTD = US$ 950,000.00
SON: NOVECIENTOS CINCUENTA MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.514
VS = S/ 3’338,300.00
SON: TRES MILLONES TRESCIENTOS TREINTIOCHO MIL TRESCIENTOS Y 00/100 SOLES.
IV. CONCLUSIÓN
El Valor Comercial del Terreno, ubicado en Parcelación Rustica La Querencia, Sub Lote N° 26-A,
Distrito Asia, Provincia de Cañete, Departamento de Lima, propiedad de Inversiones Cielo S.A.C.,
asciende a la suma de: NOVECIENTOS CINCUENTA MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS (US$
950,000.00).
V. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
- Partida N°21000122.
- Predio Urbano (PU), año 2015.
VI. ANEXOS
- Anexo No. 01 Plano de Ubicación
- Anexo No. 02 Panel Fotográfico
San Isidro, 24 de Febrero de 2016.
----------------------------------------------- --------------------------------------------------
ING. ING.
Reg. CIP N° Reg. CIP N°
PERITO

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ANEXO No. 01
PLANO DE UBICACIÓN

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ANEXO No. 02
PANEL FOTOGRAFICO
FACHADA
ENTORNO

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VISTAS GENERALES

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VISTAS GENERALES

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INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN ÁREA DE APORTE PARA PARQUES
ZONALES, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
PROPIETARIO :
SOLICITANTE :
UBICACIÓN REGISTRAL : TERRENO RUSTICO CON FRENTE A LA AVENIDA LA MARINA,
DISTRITO SAN MIGUEL, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
FECHA DE VALUACIÓN : 10 DE SEPTIEMBRE DE 2015.
VALOR COMERCIAL : US$ 74,550.00 S/. 240,125.55
TIPO DE CAMBIO : S/. 3.221 / US$
-------------------------------------------------------
ING.
PERITO - VALUADOR

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INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN ÁREA DE APORTE PARA PARQUES
ZONALES, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
I. DATOS GENERALES
1.1 INTRUCCIONES RECIBIDAS
OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objeto de la valuación es determinar la redención en dinero de un déficit de área de 21.30
m2., que conforma parte del aporte para Parques Zonales, de acuerdo a la Resolución de Gerencia
N° 002-2015-GDU/MDSM, del terreno de 13,395.36 m2
., Lote Único, para uso Comercio Zonal
(CZ) – Área de Tratamiento Normativo II, ubicado en la esquina formada por la Av. De La Marina y
Av. Rafael Escardo, jurisdicción del Distrito de San Miguel, Provincia y Departamento de Lima.
1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Terreno Rustico con frente a la Avenida La Marina, Distrito San Miguel, Provincia y Departamento
de Lima.
Se ubica aproximadamente a 580.00 m. de la Av. Faucett, a 500.00 m. de la Av. Parque de las
Leyendas, a 630.00 m. de Av. De Los Precursores.
1.3 DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
Se trata de un Lote Único ubicado en la esquina formada por la Av. La Marina y Av. Rafael
Escardo, de forma irregular, en el que existen edificaciones que en conjunto conforman las
instalaciones de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.
El área de aporte para Parques Zonales de 21.30 m2
. (Déficit m2
. / Redimir en dinero).
Lote Matriz:
Área de Terreno 13,395.36 m2.
Área Afecta Vía Metropolitana 4,034.09 m2.
Área Cedida para Vía Local Distrital 445.48 m2
.
Área Útil Sujeta a Aportes 9,361.27 m2.
Área Neta 8,915.79 m2
.

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1.4 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
De acuerdo a Partida N°------:
Frente: La Avenida de La Marina con 112.70 m., conformada por 2 tramos uno de 73.80 m., y otro
de 38.90 m.
Derecha: Entrando con el eje de la Av. Rafael Escardo Aguirre, con una línea de 129.50 m.
Izquierda: Colindando con propiedad de terceros, conformando por una línea de 10 tramos: 22.00
m., 49.80 m., 13.50 m., 11.00 m., 37.50 m., 20.50 m., 7.45 m., 10.95 m., 4.60 m., y 25.65 m.
Fondo: Colindando con un pasaje de circulación de la Urbanización Maranga, sétima etapa, en
una línea de dos tramos de 29.50 m., y 50.14 m.
1.5 COORDENADAS UTM
De acuerdo a Lamina U-01: Plano de Ubicación y Localización, elaborado por Arq. Ricardo Endo
Sasaki, CAP N° 1359, de fecha Setiembre 2014:
LADO DISTANCIA VERTICE CORDENADAS U.T.M.
X Y
A-B 22.00 A 272025.333 8664058.493
B-C 49.80 B 272035.421 8664078.044
C-D 13.50 C 272058.255 8664122.300
D-E 11.00 D 272045.965 8664127.885
E-F 37.50 E 272050.734 8664137.797
F-G 20.50 F 272085.298 8664123.250
G-H 7.45 G 272095.305 8664141.141
H-I 10.95 H 272088.846 8664144.890
I-J 4.60 I 272093.890 8664154.608
J-K 25.65 J 272098.064 8664152.673
K-L 29.60 K 272110.820 8664174.926
L-M 50.14 L 272136.050 8664159.636
M-N 129.50 M 272181.294 8664138.025
N-Ñ 38.90 N 272130.801 8664018.774
Ñ-A 73.80 Ñ 272094.311 8664032.253
TOTAL 524.79

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1.6 ÁREAS
De acuerdo a Partida N° 41126515 y Lamina U-01: Plano de Ubicación y Localización, elaborado
por Arq. Ricardo Endo Sasaki, CAP N° 1359, de fecha Setiembre 2014:
♠ Área de Terreno Matriz : 13,395.36 m2
.
♠ Área de aporte para Parques Zonales : 21.30 m2
.
1.7 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS
INSCRIPCIÓN
De acuerdo a Partida N°:
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
C00004
COMPRA VENTA.- XXX., inscrita en la partida registral N° 1XXX del Registro de Persona
Jurídicas de Lima, ha adquirido el dominio del inmueble inscrito en la presente partida, en mérito
de la compra venta celebrada con su anterior propietario XXXXXXXX., por el precio de US$
14’809,465.00 dólares americanos, debidamente cancelados. Así consta en la Escritura Pública del
22/09/2011. El titulo fue presentado el 23/09/2011.
1.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Zonificación : Comercio Zonal - CZ; no se contó con el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios.
Uso Actual : Universidad Peruana de Ciencia Aplicadas
Entorno : Locales comerciales (Baños Turcos, venta de autos, chifa, Hiraoka,
Elektra), entidades financieras, grifo Repsol, grifo GLP, Clínica San Gabriel,
Instituciones Educativas (ICPNA, ABACO), Tragamonedas, Hostal; el
inmueble se encuentra cercano a C.C. San Miguel.
1.9 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como:
redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de alumbrado
público y domiciliario, redes telefónicas, cable.

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En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: Locales comerciales (Baños Turcos,
venta de autos, chifa, Hiraoka, Elektra), entidades financieras, grifos, Clínica San Gabriel,
Instituciones Educativas (ICPNA, ABACO), Tragamonedas, Hostal, SUNARP; el inmueble se
encuentra cercano a C.C. San Miguel.
1.11 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Ubicación Mes
Distancia
al
Inmueble
(Metros)
Valor de
Inmueble
US$
Valor
US$/m2.
Referencia
1) Terreno, Calle Isodoro Suarez, Urb.
Maranga, cerca de la Av. Marina y
tiendas como Electra, Hiraoka frente a
parque; zona con mucho potencial
para el desarrollo inmobiliario.
A.T.: 256.00 m2.
Septiembre ’15 --- 396,800.00 --- 943735014
2) Terreno en esquina con dos frentes,
Calle Gonzales, Cdra. 4, Urb.
Maranga, etapa VII, altura de la Av.
Rafael Escardo, Cdra. 6; cerca de
centros comerciales, colegios,
avenidas principales y parques
A.T.: 242.50 m2
.
Septiembre ’15 --- 390,000.00 ---
961735851
993873805
3) Terreno (12.50 m. x 20.00 m.), Calle
Mariscal Necochea, altura de la Av.
Rafael Escardo, Cdra. 6, VII etapa;
parámetros para 5 pisos, cerca de
Centros comerciales (Plaza San
Miguel, Marina Open Plaza, Metro,
Totus, Hiraoka), Bancos,
Universidades, centro de idiomas, etc.
A.T.: 250.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 400,000.00 ---
999341500
#999551860
4) Terreno (10.00 m. x 20.00 m.), Urb.
Maranga, a media cuadra de parque,
parámetros 5 pisos
A.T.: 200.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 360,000.00 ---
969597430
945094124
5) Terreno, Jr. Cayrucachi, altura de la
Av. La Marina, Cdra. 30
A.T.: 192.00 m2.
Septiembre ’15 --- 325,000.00 ---
998246505
#998246505
6) Terreno, Calle Collasuyo, altura de
la Av. de la Marina, Cdra. 30, cerca de
la nueva sede la Universidad UPC,
bancos y el centro comercial Plaza San
Miguel
A.T.: 300.00 m2.
Septiembre ’15 --- 550,000.00 --- 993096445
7) Terreno, Calle Carmenca, a media
cuadra del cruce de la Av. La Marina y
Av. Faucett, Urb. Maranga, IV etapa;
parámetros para construir hasta 6
pisos
A.T.: 280.00 m2.
Septiembre ’15 --- 378,000.00 ---
975622632
4850260
8) Terreno (14.00 m. x 38.00 m.), Av.
La Marina Cdra. 33, altura del cruce de
Av. Elmer Faucett; zonificación
comercial, parámetros = 1.5 (a+r)
promedio 15 pisos
A.T.: 532.00 m2.
Septiembre ’15 --- 1’800,000.00 ---
4610000
999332295
9) Terreno, Av. Universitaria y a media
cuadra de la Av. La Marina;
parámetros para 15 pisos, zona
comercial
A.T.: 415.80 m2.
Septiembre ’15 --- --- 2,250.00 998326080

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10) Terreno, altura de la Av. La Marina,
Cdra. 26, usos residencia compatible:
RDA Residencia de Densidad Alta;
zonificación: CM (Comercio
Metropolitano)
A.T.: 445.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 1’700,000.00 --- 997948377
11) Terreno, Av. La Marina,
parámetros para 30 pisos; zonificación
CZ
A.T.: 1,840.00 m2.
Septiembre ’15 --- 10’000,000.00 ---
Base de
Datos
Local, frente a Av. La Marina, a una
Cdra. de la Plaza San Miguel, local
inmejorable con posibilidad de
desarrollo comercial en diferentes
áreas (oficinas, financiero, hotelera,
gastronomía, centro comercial, etc.)
A.T.: 1,840.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 7’360,000.00 ---
4620361
990151345
12) Terreno, Av. La Paz, Cdra. 11
esquina paralela Av. Costanera, en
esquina Av. Nicolás de Piérola;
parámetros hasta 7 pisos, zonificación
RDM y CZ; en el entorno se
encuentran El Policlínico San Miguel y
la Base de los Halcones, a dos
cuadras están los Supermercados
Tottus
A.T.: 161.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 800,000.00 --- 997910623
13) Terreno, Av. Universitaria a tres
cuadras de la Costa Verde y a cinco
cuadras de la Av. La Marina; ideal para
viviendas o comercio, parámetros de
alta densidad
A.T.: 525.00 m2.
Septiembre ’15 --- --- 2,200.00 940672516
14) Terreno (10.00 m. x 41.50 m.), Av.
Universitaria y a media cuadra de la
Av. La Marina; parámetros para 15
pisos, zona comercial
A.T.: 416.00 m2
.
Septiembre ’15 --- 2’250,000.00 --- 998326080
15) Edificio de cinco pisos, Av. La
Marina N° 2681; parámetros para 20
pisos, zona comercial
A.T.: 1,000.00 m2. A.C.: 3,000.00 m2.
Septiembre ’15 --- 7’500,000.00 ---
998111521
998118556
CONCLUSIÓN
El entorno es adecuado a la fecha para sectores medios - altos de la evaluación de precios de
terrenos en la zona (muestras 8, 10, 11, 12, 14 y 15 - CZ), determinamos un promedio de US$
4,900.00/m2
., pero teniendo en consideración el tamaño de las muestras o comparables (menor
área), nos permite determinar razonablemente un valor unitario comercial de terreno de: US$
3,500.00/m2., para el terreno del inmueble materia de valuación.
II. VALORIZACIÓN
2.1 VALOR DE TERRENO (VT)
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio (Punto I.1.11), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario
y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble en
valuación: US$ 3,500.00/m2
.

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Luego tenemos que:
VT = 21.30 m2
. x US$ 3,500.00/m2
.
VT = US$ 74,550.00
2.2 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
VR = VT
VR = US$ 74,550.00
2.3 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición
calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el
mercado; por lo tanto:
VC = VR
VC = US$ 74,550.00
SON: SETENTICUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS.
III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
♠ La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007 y
Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA, aprobada el 28 de noviembre de 2012, y aplicando
el método de valuación directa.
♠ La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
IV. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
Se contó con copia de:
♠ XXXXXXXXXXXXX
♠ XXXXXXXXXXXX.
♠ La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestro archivo.
Lima, 17 de Septiembre de 2015.
-----------------------------------------------------
ING.
PERITO - VALUADOR

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UBICACIÓN: TERRENO RUSTICO CON FRENTE A LA AVENIDA LA MARINA, DISTRITO SAN MIGUEL,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
VISTAS EXTERIORES
ENTORNO

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INFORME DE TASACION COMERCIAL DE PREDIO RUSTICO
PROPIETARIO :
SOLICITANTE : .
UBICACIÓN REGISTRAL : PREDIO RUSTICO SAN CRISTOBAL DE AGUA BLANCA,
C.P./PARC. 7, DISTRITO CAMPO VERDE, PROVINCIA DE
CORONEL PORTILLO, DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
UBICACIÓN IMPUESTO PREDIAL : KM. 30.000 CASERIO RURAL SAN CRISTOBAL DE AGUA
BLANCA, C.P./PAR 7, DISTRITO CAMPO VERDE, PROVINCIA DE
CORONEL PORTILLO, DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
TIPO – USO : PREDIO RUSTICO – AGRICOLA.
ÁREA DE TERRENO : 15 Has. 6,843.00 m2
. (156,843.00 m2
.)
CARGAS Y GRAVÁMENES : SI ( ) NO (X)
FECHA DE VALUACIÓN : 21 DE AGOSTO DE 2016.
VALOR COMERCIAL : US$ 32,937.00 S/ 109,449.65
VALOR DE REALIZACIÓN : US$ 26,350.00 S/ 87,561.05
TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/ 3.323
OBSERVACIONES : El predio se encuentra ubicado a la altura del Km. 30.000 de la Carretera
Federico Basadre, margen izquierda en el sentido Pucallpa – Campo Verde,
entrando 13.000 Km. por un camino de tierra compactada, el que divide al
predio en dos fracciones, se ubica aproximadamente a 1.000 Km. de la
quebrada de Agua Blanca, de donde se bastece de agua para el riego del
predio mediante bombeo; a la fecha de la inspección ocular se constató que
cuenta con sembrío de arroz; la tasación será considerando el predio solo
como TERRENO.
------------------------------------------------
ING.
CIP N°
REPEV Nº

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INFORME DE TASACION COMERCIAL DE PREDIO RUSTICO
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 PROPIETARIO
---------
1.2 SOLICITANTE
------------------------
1.3 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR
21 de Agosto de 2016.
1.4 UBICACIÓN DEL PREDIO
Predio Rustico San Cristóbal, C.P./Parc. 7, Distrito Campo Verde, Provincia de Coronel Portillo,
Departamento de Ucayali.
1.5 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
De acuerdo a Ficha N° -----------------:
Por el Norte: Carlos Grandez
Por el Sur: Rio Agua Blanca.
Por el Este: Área del pueblo.
Por el Oeste: Parc. Libre.
1.6 ÁREA DEL TERRENO
De acuerdo a Ficha N° ------------------:
♠ Área de terreno : 15 ha. 6,843 m2
. (156,843.00 m2
.)
♠ Perímetro : 1,360.00 m.
1.7 DESCRIPCIÓN
Se trata de un predio agrícola, con sembrío de arroz, ubicado a la altura del Km. 30.000 de la
Carretera Federico Basadre, margen izquierda en el sentido Pucallpa – Campo Verde, entrando
13.000 Km. por un camino carrozable de tierra compactada, el que divide al predio en dos
fracciones, se ubica aproximadamente a 1.000 Km. de la quebrada Agua Blanca, de donde se
bastece de agua para el riego del predio mediante bombeo.
Su principal vía de acceso es: la Carretera Federico Basadre.

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1.8 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS
INSCRIPCIÓN
De acuerdo a Partida N° --------:
REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE
C00005
COMPRA VENTA:
A favor de --------------, soltera, con D.N.I. N° ---------, ha adquirido el Derecho de Propiedad del
Inmueble Registrado en la presente Partida por el precio de S/. 3,500.00 Nuevos Soles,
cancelados, en virtud a la Compra Venta otorgada por el vendedor José Alberto Castillo Pintado.
Así consta en la ESCRITURA PÚBLICA N° 1687 de fecha 18/12/2015. El titulo fue presentado el
21/12/2015.
SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.
1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Zonificación : Sin zonificación – Predio Rural.
Uso Actual : Agrícola.
Entorno : Terrenos agrícolas.
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con redes de energía eléctrica.
En la zona existen predominantemente predios agrícolas.
1.12 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
La evaluación de precios de terrenos en la zona en estudio nos permite determinar
razonablemente el precio de: US$ 0.21/m2
., para el terreno materia de tasación.
II. VALORIZACIÓN
2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio (Punto I.1.12), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo
inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno materia
de tasación de: US$ 0.21/m2
.

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Luego tenemos que:
VT = 156,843.00 m2
. x US$ 0.21/m2
.
VT = US$ 32,937.03
2.2 VALOR DE REPOSICIÓN DEL PREDIO (VR)
VR = VT
VR = US$ 32,937.03
Por redondeo: US$ 32,937.00
VR = US$ 32,937.00
2.3 VALOR COMERCIAL DEL PREDIO (VC)
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de
reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el predio en
el mercado; por lo tanto:
VC = VR
VC = US$ 32,937.00
SON: TREINTIDOS MIL NOVECIENTOS TREINTISIETE Y 00/100 DOLARES AMERICANOS
III. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE
Valor de Realización del predio en el Mercado (VRM) - (Resolución S.B.S. Nº 11356 - 2008).
El Valor de Realización en el mercado, es el Valor Neto del predio, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien en la situación como está, descontando los castigos y cargos
por los conceptos indicados a continuación:
♠ Gastos de publicidad : 2.00%
♠ Gastos de tasación para realización : 0.20%
♠ Comisiones de ventas : 5.00%
♠ Mantenimiento : 2.00%
♠ Para realizar el predio en un plazo de
180 días, consideramos un ajuste de : 10.80%
TOTAL DEDUCCIONES : 20.00% DEL VALOR COMERCIAL.
Por lo tanto, las deducciones aplicadas son: 20% del valor comercial. Luego tenemos:
VRM = 0.80 x VC
VRM = 0.80 x US$ 32,937.00; luego el VRM recomendado es:
VRM = US$ 26,349.60
Por redondeo: US$ 26,350.00
VRM = US$ 26,350.00
SON: VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

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IV. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
♠ La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones, aprobado por R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio de 2016, TITULO III,
Tasación de Predios Rústicos, Articulo 80.- Procedimiento para la tasación comercial de terreno
rústico y aplicando el método de tasación directa.
♠ La presente tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
♠ La vigencia de la tasación, si no varían las condiciones del mercado, económicas y otras, así como
de no surgir imponderables, podría ser de 180 días.
V. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
Se contó con copia de:
♠ Ficha N° ------.
♠ Partida N°----------------.
♠ Declaración Jurada del Impuesto Predial, año 2016.
♠ La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestro archivo.
Lima, 24 de Agosto de 2016.
-----------------------------------------------------
ING. -
CIP N° -
REPEV Nº -

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UBICACIÓN: PREDIO RUSTICO SAN CRISTOBAL DE AGUA BLANCA, C.P./PARC. 7, DISTRITO CAMPO VERDE,
PROVINCIA DE CORONEL PORTILLO, DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
INGRESO PARA EL PREDIO
ENTORNO

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UBICACIÓN: PREDIO RUSTICO SAN CRISTOBAL DE AGUA BLANCA, C.P./PARC. 7, DISTRITO CAMPO VERDE,
PROVINCIA DE CORONEL PORTILLO, DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
VISTAS GENERALES

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33..33 TTAASSAACCIIÓÓNN DDEE LLAA EEDDIIFFIICCAACCIIÓÓNN::
VALOR DE LA EDIFICACIÓN
El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo
a las características predominantes de cada una.
(ARTÍCULO 28)
CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada, el
metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes por sus
respectivos valores unitarios.
VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC + ∑ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.
(ARTÍCULO 29)
DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICAIÓN
La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de conservación,
según el material constructivo predominante, empleando la expresión siguiente:
D = (P/100) x VSN
Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas N° 01, 02, 03 y 04 del Anexo I
del presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
(ARTÍCULO 30.1)
En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en las Tablas señalas en
el numeral precedente, el perito fija y justifica los porcentajes de depreciación empleados para
la tasación de la edificación.

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(ARTÍCULO 30.2)
La calificación del estado de conservación de la edificación, se realiza de acuerdo a lo
establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente Reglamento. En caso que el estado
de conservación de la edificación sea calificado como Muy Malo, el perito tasador establece a su
criterio el porcentaje de depreciación aplicable, debiendo sustentar el criterio respectivo.
(ARTÍCULO 30.3)
Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de depreciación señalados en
las Tablas N° 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento, sin embargo el perito puede
ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente sustentados
(ARTÍCULO 30.4)
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LOS COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento vigentes a la
fecha de la tasación, debiendo aplicarse, según el caso, los factores de depreciación por
antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento.
(ARTÍCULO 31.1)
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Para calcular el valor de las Obras Complementarias e instalaciones
fijas y permanentes ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los
Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de
conformidad a los cuadros que incluyen las citadas o instalaciones.
(ARTÍCULO 31.2)
Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están incluidas en los
cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se tienen en cuenta los
elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectúan los correspondientes
análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con costos a la
fecha del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a costo directo; y a este resultado,
se le aplica el factor de oficialización aprobado por el dispositivo legal correspondiente, así como
los factores de depreciación, en caso correspondan.
(ARTÍCULO 31.3)

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CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN
Resolución Ministerial N° 373 - 2016 - VIVIENDA
Lima, 26 de Octubre de 2016
VISTOS, el informe N° 379-2016-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU de la Dirección General de Políticas y
Regulación en Vivienda y Urbanismo; los informes N°s 017 y 018-2016-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU-
WSC, del Coordinador del Área de Valores de la Dirección General de Políticas y Regularización en
Vivienda y Urbanismo, respectivamente y;
CONSIDERANDO:
Que, el segundo párrafo del artículo 11 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal,
aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, señala que a efectos de determinar el valor total de
los predios, se aplicara los valores arancelarios de terreno y valores unitarios oficiales de edificación
vigentes al 31 de Octubre del año anterior y las tablas de depreciación por antigüedad y estado de
conservación, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones – CONATA y aprueba anualmente el
Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento mediante Resolución Ministerial;
Que, asimismo el tercer párrafo del antes citado artículo establece que las instalaciones fijas y
permanentes serán valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodología aprobada en el
Reglamento Nacional De Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento de la Ley de
tributación Municipal, y considerando una depreciación de acuerdo a su antigüedad y estado de
conservación;
Que, por Decreto Supremo N° 025-2006-VIVIENDA se aprobó la fusión por absorción del Consejo
Nacional de Tasaciones – CONATA con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS,
correspondiéndole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante;
Que, el numeral 1.2 del artículo 1 del Decreto Supremo citado en el considerando anterior establece
que toda referencia normativa al Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA se entenderá hecha al
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS;
Que, el literal e). del Articulo 66 del Reglamento de Organización y Funciones- ROF del MVCS
aprobado por Decreto Supremo N° 010-2014-VIVIENDA, establece como función de la Dirección
General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, el conducir y supervisar la formulación de
los valores arancelarios y supervisar su aplicación en la valorización oficial de terrenos urbanos y
rústicos de todo el país;
Que, en el marco de las normas citadas y de la función asignada en el literal e). del Articulo 66 del ROF
del MVCS, la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, ha formulado los
Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima Metropolitana y Provincia
Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva; el instructivo para la determinación de la Base
Imponible de las instalaciones Fijas y Permanentes para el cálculo del impuesto predial; los valores
unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e instalaciones Fijas y Permanentes para
Lima Metropolitana y Provincia Constitucional de Callao, Costa, Sierra y Selva, vigente para el ejercicio
fiscal 2017, y precisión respecto a las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación;
Que, respecto a las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación aludidas en el
segundo párrafo del artículo 11 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal,
aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, se debe tener en cuenta las establecidas en el Anexo
I del Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado mediante Resolución Ministerial N° 172-2016-
VIVIENDA;

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De conformidad con la Ley N° 29158, Ley Organiza del Poder Ejecutivo; la ley N° 30156, Ley de
Organización y Funciones del Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y su Reglamento de
Organización y Funciones, aprobado por Decreto Supremo N° 010-2014-VIVIENDA, modificado por
decreto Supremo N° 006-2015-VIVIENDA; y, el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación
Municipalidad, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF
SE RESUELVE:
ARTÍCULO 1°.- Aprobar los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para las localidades de Lima
Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, la Costa, Sierra y Selva, vigentes para el
Ejercicio Fiscal 2017, los que en Anexo I forman parte integrante de la presente Resolución.
ARTÍCULO 2°.- Aprobar el instructivo para la Determinación de la Base Imponible de las Obras
Complementarias, Instalaciones Fijas y Permanentes y Edificaciones con características, Usos
Especiales o Sistemas Constructivos no convencionales para el cálculo del Impuesto Predial, vigente
para el Ejercicio Fiscal 2017, el que en Anexo II forman parte integrante de la Presente Resolución.
ARTÍCULO 3°.- Aprobar los Valores Unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes para Lima Metropolitana y la Provincia Constitucional del Callao, la
Costa, Sierra y Selva vigente para el Ejercicio Fiscal 2017, los que en Anexo III (III.1, III.2, III.3, y III.4)
forman parte integrante de la Presente Resolución.
Dichos valores podrán ser utilizados de manera opcional por los Gobiernos Locales o contribuyentes
como una guía, a fin de complementar el autoavalúo en caso tuviera que declararse el rubro
instalaciones fijas y permanentes; sin perjuicio que, el contribuyente pueda efectuar su declaración
del citado rubro, según el instructivo indicado en el Anexo II del artículo 2 de la presente Resolución.
ARTÍCULO 4°.- Precisa que las tablas de depreciación N°s 1, 2, 3 y 4 por antigüedad y estado de
conservación según el material estructural predominante vigentes para el ejercicio fiscal 2017, se
encuentra contenidas en el Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante
Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA.
Regístrese, comuníquese y publíquese.
EDMER TRUJILLO MORI
Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento

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ANEXO I
LIMA METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO, COSTA SIERRA Y SELVA – EJERCICIO FISCAL 2017
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LIMA METROPOLITANA
Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
EL VALOR UNITARIO POR M2 PARA UNA EDIFICACIÓN DETERMINADA, SE OBTIENE SUMANDO LOS VALORES SELECCIONADOS DE CADA DE LAS 7 COLUMNAS DEL CUADRO DE ACUERDO A SUS CARACTERÍSTICAS
PREDOMINANTES.
(1) REFERIDO AL DOBLE VIDRIADO HERMÉTICO, CON PROPIEDADES DE AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO.
(2) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, SON COLOREADOS EN SU MASA PERMITIENDO LA
VISIBILIDAD ENTRE 14% Y 83%
(3) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, PERMITEN LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%
(4) REFERIDO AL VIDRIO PRIMARIO SIN TRATAMIENTO, PERMITEN LA TRANSMISIÓN DE LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%
(5) SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y DESAGÜE, REFERIDO A INSTALACIONES INTERIORES SUBTERRÁNEAS (CISTERNA, TANQUES SÉPTICOS) Y ÁREAS (TANQUES ELEVADOS) QUE FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA
EDIFICACIÓN
(6) PARA ESTE CASO NO SE CONSIDERA LA COLUMNA N° 2
(7) SE CONSIDERA COMO MÍNIMO LAVATORIO, INODORO Y DUCHA O TINA

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CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA
LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
PREDOMINANTES.
EDIFICACIÓN

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PARA LA SIERRA, AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
PREDOMINANTES.
EDIFICACIÓN

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PARA LA SELVA, AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
PREDOMINANTES.
EDIFICACIÓN

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ANEXO 02
INSTRUCTIVO PARA LA DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS,
INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Y EDIFICACIONES CON CARACTERÍSTICAS, USOS ESPECIALES O
SISTEMAS CONSTRUCTIVOS NO CONVENCIONALES PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL
Para la determinación de la base imponible de las obras complementarias, instalaciones fijas y
permanentes y edificaciones con características, usos especiales o sistemas constructivos no
convencionales para el cálculo del impuesto predial, se tomara como metodología lo señalado en el
Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA,
en el que se indica lo siguiente:
“TITULO I DISPOSICIONES GENERALES (…)
Artículo 3.- Definiciones
(…)
1.2 Definiciones para la tasación de Bienes Inmuebles y Muebles
(…)
17. Instalaciones fijas y permanentes: Son todas aquellas instalaciones que forman parte del predio, que
no puede ser separadas de éste sin alterar, deteriorar o destruir el predio.
(…)
21. Obras complementarias: Construcciones de carácter permanente edificadas fuera de los límites del
área techada, que complementan el funcionamiento de la edificación.
(…)”.
“TITULO II TASACIÓN DE PREDIOS URBANOS, CAPÍTULO IV TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES”
(…)
Artículo 31.- Tasación Reglamentaria de los componentes de Edificación
(…)
31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes ubicadas en
una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las
citadas obras o instalaciones.
31.3 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están incluidas en los
cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se tienen en cuenta los elementos que
las conforman y los materiales empleados y se efectúan los correspondientes análisis de costos unitarios
de las partidas que conforman la obra o instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a costo directo; y a este resultado se le aplica el factor de
oficialización aprobado por el dispositivo legal correspondiente, así como los factores de depreciación en
caso correspondan”.
“Artículo 34.- Tasación de edificaciones con características o usos especiales
34.1 Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas constructivos no convencionales se
tasan teniendo en cuenta los elementos que las componen y los materiales empleados, aplicando los
porcentajes de depreciación, señalados en las Tablas N°s. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente
Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente
sustentado.

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34.2 En el caso de edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el perito tasa las partes
construidas de la edificación con los valores por partidas o, cuando el avance de la obra es uniforme,
aplica un precio unitario por el área total.
(…)”.
En consecuencia, para la determinación del valor de las obras complementarias, instalaciones fijas y
permanentes y edificaciones con características, usos especiales o sistemas constructivos no
convencionales se deberán efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios a valor comercial
de cada una de las partidas que conforman la instalación, considerando exclusivamente su costo directo,
no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos.
Los valores resultantes deben estar referidos al 31 de octubre del año anterior.
La resultante del valor obtenido se multiplicara por el FACTOR DE OFICIALIZACIÓN; Fo=0,68, así como
los factores de depreciación en caso correspondan

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VALORES DE EDIFICACIÓN COMERCIALES

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DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA EDIFICACIÓN
El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar Nuevo,
aplicando la siguiente expresión:
VE = VSN – D
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación
(ARTÍCULO 33.1)
Se determina el Valor de la Edificación a través de la sumatoria de los productos comprendidos
por el área techada, el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, por sus respectivos valores unitarios y los factores de depreciación, según la
siguiente expresión:
VE = ∑ (At x VUAt x fd) + ∑ (metr.oc x VUOC x fd) + ∑ (metr.if x VUIF x fd)
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
At = Área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del área techada
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciación es igual a: [1 – P/100]
(ARTÍCULO 33.2)
EDIFICACIONES EN DESUSO U OBSOLETAS
Se consideran como edificaciones en desuso u obsolescentes, aquellas que son destinadas a
fines distintos para los cuales fueron diseñadas.
(ARTÍCULO 35.1)
En el caso de estas edificaciones, la tasación se realiza en función de su aprovechamiento o
utilización para otros fines, o bien declarándola sin valor cuando no pueda ser aprovechada de
alguna manera.
(ARTÍCULO 35.2)

Telf. 2214363 / 2211488 73
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CASOS PRACTICOS

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INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
PROPIETARIO : .
CLIENTE : .
UBICACIÓN REGISTRAL : JR. OSCAR R. BENAVIDES, MZ. 311, LOTE 01A, PLANO
REGULADOR DE LA CIUDAD DE PUCALLPA, DISTRITO DE
CALLERIA, PROVINCIA DE CORONEL PORTILLO,
DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
UBICACIÓN PREDIAL : JR. OSCAR R. BENAVIDES N° 961, MZ. 311, LOTE 1-A, DISTRITO
DE CALLERIA, PROVINCIA DE CORONEL PORTILLO,
DEPARTAMENTO DE UCAYALI.
TIPO – USO : CASA HABITACIÓN – VIVIENDA.
ANTIGÜEDAD : 18 AÑOS.
ÁREA DEL TERRENO : 169.60 m2
.
DECLARATORIA DE FÁBRICA : SI ( ) NO (X) / TOTAL ( ) PARCIAL ( )
CARGAS Y GRAVÁMENES : SI ( ) NO (X)
FECHA DE TASACION : 06 DE SETIEMBRE DE 2016.
VALOR COMERCIAL : US$ 38,456.00 S/ 129,789.00
VALOR DE REALIZACIÓN : US$ 30,765.00 S/ 103,831.88
VALOR A NUEVO : US$ 8,247.00 S/ 27,833.63
TIPO DE CAMBIO : US$ 1.00 = S/ 3.375
OBSERVACIONES : Se trata de un inmueble con una edificación de un piso de madera, techo liviano
conformado por tijerales de madera con cobertura de calamina, y falso cielo raso de
triplay.
------------------------------------------------
ING.
CIP N°
REPEV Nº

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