2023 CONTRATOS INMOBILIARIOS Y REGISTROS DE PREDIOS INMATRICULADOS.pdf

DERECHO REGISTRAL
Mg. Flavio Jesús Mamani Hancco

2
CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL
Es el conjunto de principios y normas que estudia la tutela de
ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización publica) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de interés económicos.
(Gunther Gonzales Barrón)

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FUNCIÓN DEL REGISTRO
La transcendencia del derecho registral se encuentra en:
• Dar publicidad a determinados actos o negocios que son
relevantes para la vida y el trafico económico de una sociedad
• Sirve como una prueba de los derechos que se publicitan que
se basan o se vinculan íntimamente con el titulo que se
exhibe, el mismo que debe encontrarse en capacidad de
producir certeza respecto de su contenido.
• Efectos de oponibilidad.

4
Publicidad General
Conjunto de medios que se utilizan para
divulgar y extender el conocimiento o
noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos
Su objetivo es producir conocimiento
efectivo entre las personas hacia
quienes va dirigida
Publicidad Jurídica
Esta tiene como finalidad crear
efectos, dentro de ésta publicidad se
encuentra la Publicidad Registral
Publicidad Jurídica Registral
LA PUBLICIDAD

5
PUBLICIDAD MATERIAL:
Código Civil - Art. 2012:
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones

6
T .U.O. R.G.R.P . (Res.N°126-2012-SUNARP/SN)
•Art. I del T .P .:
•El contenido de las partidas afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo (publicidad material).
•Art.II del T .P:
•Garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas y en general obtenga
información del archivo registral (publicidad formal).
•Título IX: Publicidad de los Registros(Art.127- 141)

7
REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD
REGISTRAL- RES. Nº 281-2015-SUNARP/SN
•Artículo 3.- De la publicidad registral
•El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la exteriorización continuada y
organizada de los derechos y actos inscritos o anotados, a fin de hacerlos cognoscibles a los
terceros.
•La publicidad registral tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica a los terceros,
constituyendo en algunos casos, la existencia misma del derecho o acto registrable.
•Artículo 4.- Publicidad material
•La publicidad material alude a los efectos que derivan de la inscripción o anotación registral
previstos en el presente reglamento y otras disposiciones legales.
•Tales efectos presuponen la calificación registral de los derechos y actos inscritos o anotados.

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a) Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida
registral afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición
en contrario.
b) Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no
inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su derecho en el
registro.
c) Efecto legitimador: El titular registral se encuentra
legitimado para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral.

PRINCIPIOS REGISTRALES

Principios Registrales
• Son características o rasgos fundamentales que dan forma
sustancial a un determinado sistema, no son otra cosa sino las
diversas maneras como este sistema de publicidad registral,
en particular cumple sus fines de seguridad jurídica.
• (Alvaro Delgado Scheelje)
• Criterios básicos de un Sistema hipotecario, a veces
formulados expresamente por sus preceptos, otros inducidos
por ellos.
• (Antonio Monserrat)

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 La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria. ( 2010 ! Del
Código Civil)
 Los asientos registrales se extienden a instancias de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario.
(Art. III del T.P del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos)
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

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 Denominado de Instrumentación Pública.
 Clase de principio que constituye requisito de
la extensión de los asientos de inscripción.
 El fundamento de este principio es alcanzar
seguridad jurídica mediante documentación
auténtica.
TITULACIÓN AUTÉNTICA

DERECHO NOTARIAL

NOTARIO
(Artículo 2 D. Leg. 1049)
• El notario es el profesional del derecho que está
autorizado para dar fe de los actos y contratos
que ante él se celebran. Para ello formaliza la
voluntad de los otorgantes, redactando los
instrumentos a los que confiere autenticidad,
conserva los originales y expide los traslados
correspondientes. Su función también
comprende la comprobación de hechos y la
tramitación de asuntos no contenciosos previstos
en las leyes de la materia.

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 EL DERECHO NOTARIAL,
Es el conjunto de normas legislativas, reglamentarias, usos,
decisiones jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función
notarial y el instrumento público notarial .
III Congreso Internacional del Notariado Latino (París, 1954),
"Conjunto de disposiciones legislativas, reglamentos, usos,
decisiones jurisprudenciales y doctrina que rige la función
notarial y el instrumento público notarial

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Rama del Derecho Público que regula la actuación del
notario en su calidad de funcionario público, la
organización de la función notarial, la teoría formal del
Instrumento Público asegurando los hechos, actos y
relaciones jurídicas que se originan de la libre
manifestación de voluntad.
D E F I N I C I Ó N

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OBJETO
El Notario La Función Notarial
Intrumento Público
REGULA

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Rama del Derecho Público.
Eminentemente formal.
Es un derecho adjetivo
Derecho Instrumental
CARACTERISTICAS

1. La fe pública o fe legitimada.
La palabra “fe”, proveniente del latín fides, recoge la idea de la
creencia en todas sus modalidades.
Jurídicamente hablando, podríamos clasificarla como fe
pública y fe privada, dependiendo de quien la otorgue.
La fe es pública cuando es otorgada por funcionario del
Estado investido de autoridad para conferirla, y es privada
cuando emana de la declaración prestada por cualquier otro
individuo.
La “buena fe”, concepto moralizante y esencial de la fe
pública, encierra ética y jurídicamente valores tan trascendentes
para la profesión del notariado como la justicia y la verdad.
PRINCIPIOS

2. La forma
Como será de importante este principio que el
derecho notarial es también llamado derecho de la
forma. En efecto, tal como ya ha sido señalado, se
ocupa del formalismo para la facción del instrumento
público y así da la forma establecida por ley a ciertos
actos jurídicos. En ese sentido, el artículo 144 del
Código Civil establece que cuando la ley impone una
forma y no sanciona con nulidad su inobservancia,
constituye sólo un medio de prueba de la existencia
de acto.
PRINCIPIOS

3. La autenticación:
Por medio de la autenticación, el notario da fe o certifica que
un acto, hecho, documento, es original, autentico, real o
verídico.
La idea de autenticar franquea al notario la capacidad de
dispensar autenticidad a los actos y contratos celebrados en su
presencia. Es el cumplimiento del acto en cuya virtud la ley
ordena probar como cierta la existencia de un hecho o de un
acto jurídico. Así, Gattari considera que la autenticidad es un
valor primordial de la forma notarial; dichos términos son
conceptos paralelos que se subsumen recíprocamente. Refiere
que la autenticidad suscrita espontáneamente la idea de forma
notarial, y esta comprende la autenticidad; así pues, se trata de
una característica unificada en el instrumento.
PRINCIPIOS

4. La inmediación
La inmediación está referida al conocimiento del
acto, hecho o dicho en el que el notario interviene,
inmediación entre el notario y las partes interesadas e
inmediación entre el notario y el instrumento público;
consiste en la cercanía que debe haber entre las
partes, instrumentos y notario. Significa presencia
física de todos los intervinientes, tanto sujetos como
objetos. A decir de Gattari, el lógico que el notario
deba percibir por si a los sujetos, lo que hacen y dicen,
de lo contrario no puede dar fe.
PRINCIPIOS

5. La rogación
Este principio implica que los interesados deben
solicita la actuación del notario en los asuntos que la
ley lo faculta, ya sea de manera oral o escrita. El
notario nunca puede actuar de oficio, debe mantener
imparcialidad e independencia en el ejercicio de su
función. Por el principio de rogación se da inicio a toda
actuación notarial. Al respecto Larraud entiende que la
rogación es la solicitud que el cliente hace al
escribano de sus servicios, y mediante la cual se
individualiza y concreta la obligación genérica de
prestar la función que al último compete.
PRINCIPIOS

6. El acuerdo o consentimiento
Todo acto realizado ante notario exige en la conducta otorgante de los
otorgantes una decisión tomada libremente. Una vez que el notario,
profesional del derecho, explica a los interesados la naturaleza jurídica
del acto a celebrar u las implicancias jurídicas para ellos, estos deben
prestar su consentimiento para que, teniendo conciencia del acto que
van a celebrar, se vincule u obliguen jurídicamente. En opinión de
Gattari, el acuerdo o consentimiento podrá objetar que el
“consentimiento es contractual” y, por ende, al hallarse fuera del derecho
notarial malamente podría ser principio de él; pero se refiere al aspecto
contractual como contenido sustantivo; si no a la exteriorización del
hecho voluntario por medio de una declaración formal en acuerdo.
Señala que antes de entrenar en las operaciones materiales de ejercicio,
el notario califica la existencia o no de un consentimiento, si no hay
acuerdo se inhibe de intervenir.
PRINCIPIOS

7. La unidad de acto o la audiencia notarial
En el derecho notarial al acto de otorgamiento público, en razón
de su propia naturaleza y función, es siempre un hecho unitario,
regido por el principio de la concentración. La unidad del acto se
logra mediante la simultaneidad de circunstancias que a partir de
cierto instante deben producirse en el otorgamiento de la
escritura pública a fin de poder elaborar un todo orgánico de
acción, de tiempo, de lugar y de personas. Pelosi afirma que una
escritura en la cual no se haya observado este requisito no es
nula, sólo importará una falla profesional que cabe sancionar, y
por ello estima que la unidad del acto “un principio doctrinado,
pero no legislativo”.
PRINCIPIOS

8. El protocolo o escritura matriz
Es un excepcional principio del derecho notarial. Con
la finalidad de cumplir con una de las funciones
notariales, como es la conservación y perdurabilidad a
través del tiempo del contenido exacto, original y
primigenio de las manifestaciones de voluntad de los
particulares, el notario debe conservar la escritura
matriz o protocolo en la cual estas se encuentran
contenidas para luego reproducir a partir de este
protocolo los documentos que sean requerido, tantas
veces sea necesario.
PRINCIPIOS

1. El notariado Latino
El notario latino está basado claramente en un derecho
codificado, donde la ley es su principal fuente y las demás
fuentes tradicionalmente reconocidas ocupan un lugar
secundario.
Tiene como eje o protagonista al notario, considerado como un
profesional del derecho que, en forma imparcial e independiente,
ejerce una función pública, consistente en la formación,
conservación, reproducción y autentificación del documento
notarial, y se incluye dentro de su alcance la certificación de
hechos. Del mismo modo, es colaborador nato y calificado del
poder público, con la ventaja de que no sólo aplica la norma
rígida al derecho positivo, sino que sabe encontrar el encuadre
flexible dado por los usos y costumbres.
PRINCIPALES SISTEMAS
NOTARIALES

En el anglosajón el notario no es un profesional legal,
no prepara ni redacta documentos, por lo que no
responde de su contenido, ni tampoco aconseja
independientemente a los clientes. Por ello, el valor
del documento notarial anglosajón como prueba
judicial es escaso.
SISTEMA SAJÓN

¿En qué se distinguen el Notario de tipo
latino y el Notario de tipo sajón?
• Notario Latino:
• -Abogado o Licenciado en Derecho
-Con ciertos impedimentos por lo que se
garantiza su imparcialidad.
-Redacta el acto y ello lo hace auténtico,
veraz y en algunos casos solemne.
-El documento se presume cierto.
-Existe colegiación obligatoria.
-El valor formal del acto jurídico se obtiene
con la actuación Notarial.

Notario Sajón:
- No se requiere ninguna profesión
- No hay impedimento para desempeñar otras
profesiones.
- La veracidad no se refiere al contenido del
documento sino a las firmas, aunque el contrato
sea privado.
- No hay presunción de certeza del documento,
solo de las firmas.
- No existe colegiación.
- El valor formal se obtiene con la actuación
judicial.

31
EL INSTRUMENTO PÚBLICO NOTARIAL
● Son instrumentos públicos notariales los que
el notario, por mandato de la ley o a solicitud
de parte, extienda o autorice en ejercicio de su
función, dentro de los límites de su
competencia y con las formalidades de ley.

32
Importancia del Instrumento Público
Notarial
Recae en el
valor Jurídico
del
instrumento
En los efectos
que este
produce.
En la seguridad
que brinda.
Produce fe
respecto a la
realización del
acto jurídico.

33
CLASIFICACIÓN
Instrumentos
Extra - Protocolares
Instrumentos
Protocolares
Instrumentos
Públicos Notariales

34
● Instrumentos Públicos protocolares. Son instrumentos
públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y
demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial; que
debe conservar y expedir los traslados que la ley determina.
● Instrumentos públicos extraprotocolares. Son instrumentos
públicos extraprotocolares las actas y demás certificaciones
notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que
presencie o le conste al notario por razón de su función.
DEFINICIÓN

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REGISTROS
Instrumentos Protocolares
Registro de Actas de
Transferencia de
Bienes Muebles
Registrables
Escrituras
Públicas
(Transferencia de
bienes inmuebles,
Constitución de
Personas
Jurídicas,
Poderes, otros).

Protocolizaciones
Actas que la Ley
Determine
Testamento
en Escrituras
Públicas
Testamento
Cerrados
Actas de
Transferencia de
Vehículos usados
Actas de otros
Bienes Muebles
Identificables
Escrituras Públicas de
Rectificación de Partidas.
Adopción de Personas
Capaces
Patrimonio Familiar
Actas de Inventarios
Actas de Comprobación
de Testamentos
Actas de Sucesión
Intestada
Actas de Prescripción
Adquisitiva de Dominio
Actas de Formación de
Título Supletorio
Otros que la Ley
determine
Registro de
Escrituras
Públicas
Registro de
Testamentos
Registro de
Actas de
Protesto
Registro de
Asuntos No
Contenciosos
Actas
de
Protestos
Registro Notarial
de garantías y
otras afectaciones
sobre bienes
muebles
Cesión de
derechos.
Fideicomisos.
Arrendamiento.
Arrendamiento
financiero.
Contratos de
consignación.
Medidas
Cautelares
Cont.
Preparatorios.
Cont. De
Opción.
Otros.

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Actas Certificaciones Poderes
Entrega de Cartas Notariales
Expedición de Copias Certificadas
Legalización de Firmas
Legalización de Reproducciones
Legalización de Apertura de Libros
Constatación de Supervivencia
Otras certificaciones que la Ley
determine
Poderes Fuera de Registro
Poderes por Carta con Firma
Legalizada
Instrumentos Extra - Protocolares

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CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL
Es el conjunto de principios y normas que estudia la tutela de
ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización publica) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de interés económicos.
(Gunther Gonzales Barrón)

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FUNCIÓN DEL REGISTRO
La transcendencia del derecho registral se encuentra en:
• Dar publicidad a determinados actos o negocios que son
relevantes para la vida y el trafico económico de una sociedad
• Sirve como una prueba de los derechos que se publicitan que
se basan o se vinculan íntimamente con el titulo que se
exhibe, el mismo que debe encontrarse en capacidad de
producir certeza respecto de su contenido.
• Efectos de oponibilidad.

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Publicidad General
Conjunto de medios que se utilizan para
divulgar y extender el conocimiento o
noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos
Su objetivo es producir conocimiento
efectivo entre las personas hacia
quienes va dirigida
Publicidad Jurídica
Esta tiene como finalidad crear
efectos, dentro de ésta publicidad se
encuentra la Publicidad Registral
Publicidad Jurídica Registral
LA PUBLICIDAD

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PUBLICIDAD MATERIAL:
Código Civil - Art. 2012:
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones

41
T .U.O. R.G.R.P . (Res.N°126-2012-SUNARP/SN)
• Art. I del T .P .:
El contenido de las partidas afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo (publicidad material).
•Art.II del T .P:
Garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas y en general
obtenga información del archivo registral (publicidad formal).
Título IX: Publicidad de los Registros (Art.127- 141)

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REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD
REGISTRAL- RES. Nº 281-2015-SUNARP/SN
• Artículo 3.- De la publicidad registral
El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la
exteriorización continuada y organizada de los derechos y actos inscritos o
anotados, a fin de hacerlos cognoscibles a los terceros.
La publicidad registral tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica a los
terceros, constituyendo en algunos casos, la existencia misma del derecho
o acto registrable.
• Artículo 4.- Publicidad material
La publicidad material alude a los efectos que derivan de la inscripción o
anotación registral previstos en el presente reglamento y otras
disposiciones legales.
Tales efectos presuponen la calificación registral de los derechos y actos
inscritos o anotados.

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a) Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida
registral afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición
en contrario.
b) Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no
inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su derecho en el
registro.
c) Efecto legitimador: El titular registral se encuentra
legitimado para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral.

Principios Registrales
• Son características o rasgos fundamentales que dan forma
sustancial a un determinado sistema, no son otra cosa sino las
diversas maneras como este sistema de publicidad registral,
en particular cumple sus fines de seguridad jurídica.
• (Alvaro Delgado Scheelje)
• Criterios básicos de un sistema hipotecario, a veces
formulados expresamente por sus preceptos, otros inducidos
por ellos.
• (Antonio Monserrat)

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 La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria. ( 2010 ! Del
Código Civil)
 Los asientos registrales se extienden a instancias de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público,
salvo disposición en contrario.
(Art. III del T.P del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos)
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

Transferencia de propiedad de bien inmueble en el Código Civil
Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición
legal diferente o pacto en contrario.
• * Sistema consensual o espiritualista.

48
 Denominado de Instrumentación Pública.
 Clase de principio que constituye requisito de
la extensión de los asientos de inscripción.
 El fundamento de este principio es alcanzar
seguridad jurídica mediante documentación
auténtica.
TITULACIÓN AUTÉNTICA

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
• Artículo 6.- Inscripción en mérito a escritura pública
• Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a
escritura pública, se presentará el parte expedido por
el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido
por el funcionario que conserva en su poder la matriz.
• Artículo 7.- Inscripción en mérito a formulario
registral
• Cuando las inscripciones se realicen en mérito al
formulario registral a que se refiere el artículo 7 de la
Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo
Nº 023-2003-JUS

DECRETO LEGISLATIVO Nº 1049
DEL REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS
Artículo 51.- Definición
Escritura pública es todo documento matriz incorporado al protocolo notarial,
autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos.
Artículo 52.- Partes de la Escritura Pública
La redacción de la escritura pública comprende tres partes:
a) Introducción.
b) Cuerpo; y,
c) Conclusión.

Artículo 1 del Decreto Legislativo N° 1232, publicado el 26 septiembre 2015:
Artículo 55.- Identidad del Otorgante
El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado,
conforme a lo siguiente:
a) Cuando en el distrito donde se ubica el oficio notarial tenga acceso a internet, el notario
exigirá el documento nacional de identidad y deberá verificar la identidad de los otorgantes o
intervinientes utilizando la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del
servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil - RENIEC.
b) Cuando no se pueda dar cumplimiento a lo señalado en el literal a) del presente artículo
respecto a la comparación biométrica de las huellas dactilares por causa no imputable al notario,
éste exigirá el documento nacional de identidad y la consulta en línea para la verificación de las
imágenes y datos del Registro Nacional de Identidad y Estado Civil - RENIEC con la colaboración
del Colegio de Notarios respectivo, si fuera necesaria. El notario podrá recurrir adicionalmente a
otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.
c) Tratándose de extranjeros residentes o no en el país, el notario exigirá el documento oficial de
identidad, y además, accederá a la información de la base de datos del registro de carnés de
extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros; en tanto sea implementado por
la Superintendencia Nacional de Migraciones, conforme a la décima disposición complementaria,
transitoria y final de la presente ley. Asimismo, de juzgarlo conveniente podrá requerir otros
documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

d) Excepcionalmente y por razón justificada, el notario podrá dar fe de
conocimiento o de identidad sin necesidad de seguir los procedimientos señalados
en los literales a) y b) del presente artículo. En este caso, el notario incurre en las
responsabilidades de ley cuando exista suplantación de la identidad.
El notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en los literales a), b) y
c) del presente artículo diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a
error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurre en
responsabilidad, sin perjuicio de que se declare judicialmente la nulidad del
instrumento.
En el instrumento público protocolar suscrito por el otorgante y/o interviniente, el
notario deberá dejar expresa constancia de las verificaciones a las que se refiere el
presente artículo o la justificación de no haber seguido el procedimiento.” (*)
(*) Mediante Oficio N° 368-2019-JUS-OGAJ, enviado por la Oficina General de
Asesoría Jurídica del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos se indica que
mediante la Ley N° 30908 se amplían los alcances del presente artículo, sobre
la identidad del otorgante en la sección del registro de escrituras públicas. (*)

Tercera Disposición Complementaria Modificatoria del Decreto Legislativo
N° 1310, publicado el 30 diciembre 2016
“Artículo 123-A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas
Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de constitución de
gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial
del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las certificaciones de firmas realizadas por el notario,
en virtud de una norma especial en los formularios o documentos privados; sin perjuicio de que
de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente
ley.
La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales.
Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el sistema de
identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda el Registro
Nacional de Identificación y Estado Civil, RENIEC. En caso de extranjeros identificados con carné
de extranjería, las transacciones o actuaciones pueden realizarse ante notario de cualquier
circunscripción que cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de
Migraciones.

P.O.O.CCXLVII PLENO Sesión ordinaria modalidad virtual realizada
el día 20 de agosto de 2021
• . 1. ACTOS DE TRANSFERENCIA O GRAVAMEN
EFECTUADOS POR PERSONAS NATURALES RESPECTO A
PREDIOS SITUADOS FUERA DE LA COMPETENCIA
TERRITORIAL DEL NOTARIO La imposibilidad de utilizar
el sistema biométrico de identificación habilita al
notario a usar otros mecanismos de identificación
contemplados en el artículo 55 de la Ley del Notariado.
Por tanto, en este supuesto, la escritura pública no
resulta ser nula, siempre y cuando se encuentre
habilitado según la página web del colegio de notarios
respectivo a brindar el servicio de identificación
biométrica. Criterio sustentado en la Resolución N°
024-2019-SUNARP-TR-L del 3.1.2019.

Presentación Cautiva- Parte Notarial
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS, TRANSITORIAS Y FINALES
D. Leg. 1049
“Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos
registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá ser
efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al
interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su
responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes notariales y
las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario
o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar
en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su
dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el
párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la
persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios
o boletas notariales”.

Ley 27755 - Ley Que Crea El Registro De Predios
• Artículo 7.- Mecanismos de simplificación, desregulación y reducción de
costos de acceso al Registro La Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos podrá implementar en el Registro de Predios, en forma
progresiva, los mecanismos de simplificación, desregulación y reducción
de actos administrativos. Dicha implementación deberá considerar las
políticas de promoción del acceso de la propiedad al registro y de
salvaguarda de la seguridad jurídica, de acuerdo a lo previsto en el
Artículo 2010 y demás normas del Código Civil. Vencido el plazo del
proceso de integración de los registros previsto en el Artículo 2 de la
presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o
mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este
último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades
Impositivas Tributarias (UIT). En los lugares donde no exista Notario
Público, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados
ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte
UIT. (1)(2)
• UIT: s/. 4950 * 20= s/. 99,000.00

D.S. 023-2003-JUS:
Reglamento del art. 7° de la ley 27755
Artículo 1.- Alcances de la Legalización Notarial de los Formularios
• El Notario, al legalizar los formularios registrales a que alude el
segundo párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, debe:
• a) Dar fe de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que
presencie, exigiendo que el formulario sea llenado y suscrito ante
él, corroborando la libre voluntad y capacidad de las personas en la
celebración del acto y su conocimiento de los alcances del mismo;
• b) Constatar la identidad de los contratantes y del Verificador,
cuando éste deba suscribir el formulario, de ser el caso, cotejando
los Documentos Nacionales de Identidad con la información pública
de red del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil
(RENIEC);
• c) Verificar la validez de las firmas puestas en el formulario;
• d) Verificar que los datos relativos al inmueble estén clara y
correctamente expresados.

Sistema de Notario
“Décimo Primera.- El módulo denominado “Sistema Notario” aprobado por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP es de uso obligatorio
para los notarios. El notario deberá incorporar, modificar o eliminar la información que
se encuentre habilitada en el mencionado sistema para coadyuvar a contrarrestar el
riesgo de la presentación de documentos notariales falsificados
Serán rechazados por el diario de la oficina registral la presentación de títulos
realizados por el notario, su dependiente acreditado, o por persona distinta que no
hayan sido incorporados en el módulo “Sistema Notario”.
Cuando el notario no tenga las facilidades tecnológicas, el Jefe de la Unidad Registral
de la Zona Registral del ámbito geográfico correspondiente al domicilio notarial
orientará sobre el empleo del módulo “Sistema Notario”, dándole las facilidades a fin
de acudir a la Oficina Registral para acceder a Internet.
La información de los dependientes de notaría que fueron acreditados ante el Registro
con la presentación de una solicitud en soporte papel sólo tendrá eficacia por el plazo
de noventa (90) días calendarios contados desde el día siguiente de la publicación en
el Diario Oficial El Peruano de la presente disposición. "

INMATRICULACIÓN
DE PREDIOS

DEFINICIÓN de
INMATRICULACIÓN
• Artículo 16 R.I.R.P..-
La inmatriculación es el acto por el cual se
incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas
así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso
del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se
abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán
los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse
otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.
(Art. 2017-A Código Civil incorporado por la Ley 31309 publicada el 24/07/2021 LEY PARA LA
MODERNIZACIÓN Y EL FORTALECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS REGISTROS PÚBLICOS)

IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (RGRP)
• Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno.
• En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada
persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
• Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral.

Artículo 4.- Folio Real
(RIRP)
• El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que
en él se extiendan, organizados mediante un sistema automático de
procesamiento de datos.
• Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas
las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto
o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos
registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y
la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica
al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate
de títulos compatibles.
• No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva
de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto
subsanable, salvo disposición expresa.

Artículo 5.- Organización interna de la partida registral
• La partida registral tendrá seis rubros identificados conforme a las letras y
contenidos siguientes:
• A) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual
proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción;
• B) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a
su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus
modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente;
• C) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a
traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o
extingan la titularidad dominial;
•

• D) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos,
los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y
gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa
deban inscribirse en este rubro;
• E) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que
contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro
D);
• F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos
inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no
corresponda extenderse en los demás rubros.

Código Civil
• PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
• ARTÍCULO 2018.- PARA LA PRIMERA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO, SE DEBE
EXHIBIR TÍTULOS POR UN PERÍODO
ININTERRUMPIDO DE CINCO AÑOS O, EN SU
DEFECTO, TÍTULOS SUPLETORIOS.

Reglamento General de los Registros Públicos
• “Artículo 7.- Definición Se entiende por título para
efectos de la inscripción, el documento o
documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible y que, por
sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia. También formarán parte del título los
documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de
manera complementaria coadyuvan a que ésta se
realice. (…).”

Artículo 20 R.I.R.P: Presentación de plano
perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red
Geodésica Nacional
• Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados
en regiones catastradas o en proceso de
levantamiento catastral a que se refiere el Decreto
Supremo Nº 002-89-JUS, además de los requisitos
específicos establecidos en el presente Reglamento,
se presentará el plano catastral con los demás
requisitos establecidos en dicho Decreto Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no
catastradas se presentará el plano de ubicación del
predio elaborado y suscrito por verificador
competente, visado por la Municipalidad Distrital
correspondiente..

Geodésica Nacional
• En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se
presentará el certificado de información catastral a que se refiere
el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 –
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA,
otorgado por la autoridad competente.
Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas,
se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la
memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área,
linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores.

Geodésica Nacional
.
Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales.
En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos deben
graficar el límite o límites distritales correspondientes.
Quedan a salvo de lo previsto en los párrafos precedentes las
disposiciones contenidas en la Ley Nº 28294, Ley que crea el
Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el
Registro de Predios y su Reglamento y demás disposiciones
complementarias, referidas al Código Único Catastral.

REGLAS PARA LA INMATRICULACIÓN
EN MÉRITO A TÍTULOS DE DOMINIO
CON ANTIGÜEDAD DE CINCO AÑOS
SEGÚN EL REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS.

Reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad
de cinco años
Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de
cinco años se aplican las siguientes reglas:
a) No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación
cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida.
Tratándose de sucesión testamentaria sólo da mérito a
inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio
transferido;
b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir
de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.
Tratándose del testamento al que se refiere el literal a), el plazo
se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador.
Art. 17 del RIRP
72
INMATRICULACIÓN

Acuerdo Plenario CLX PLENO (160-2016)
- Sesión extraordinaria modalidad no presencial
realizada los días 26 y 27 de setiembre de 2016.
1. INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A
INSTRUMENTOS ACLARATORIOS Y/O
MODIFICATORIOS.
• La inmatriculación en mérito a instrumentos
aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con
la antigüedad requerida por el artículo 2018 del
Código Civil, si la materia de aclaración y/o
modificación está relacionada a la identificación
del predio.

Acuerdo Plenario -CLXXVII PLENO (177-2017) Sesión ordinaria
modalidad presencial realizada los días 31 de agosto y 01 de
setiembre de 2017.
5. INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A INSTRUMENTOS
ACLARATORIOS Y/O MODIFICATORIOS. La
inmatriculación en mérito a instrumentos
aclaratorios y/o modificatorios deberá contar
con la antigüedad requerida por el artículo
2018 del Código Civil, si la materia de
aclaración y/o modificación está relacionada
a la ubicación, área, linderos y medidas
perimétricas.

Resolución N° 402-2016-SUNARP-TR-T de
13/09/2016
Sumilla : ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO
NECESARIA PARA LA INMATRICULACIÓN
DE UN PREDIO.- El cómputo del plazo de
antigüedad se efectúa a partir de la fecha del
instrumento público en el que consta la
adquisición, de conformidad con el artículo
2018 del Código Civil.
75
INMATRICULACIÓN

Resolución N° 399-2016-SUNARP-TR-T de 9/9/2016
Tribunal : TRUJILLO
Sede : CHICLAYO
Gerencia : PROPIEDAD INMUEBLE
Sumilla : INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A TÍTULO
CON ANTIGUEDAD MAYOR A CINCO AÑOS.- El
plazo de cinco años contados a partir de la fecha del
título inmatriculante debe cumplirse antes de la fecha
del asiento de presentación.
76
INMATRICULACIÓN

R. 393-2016-SUNARP-TR-T de 06/09/2016
Sumilla : ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO NECESARIO PARA LA
INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO.- Cuando la antigüedad
del título se funde en la fecha de la minuta formalizada luego de
un proceso de otorgamiento de escritura pública, la valoración
por parte del juez de la fecha de dicha minuta debe ser expresa.
OBSTÁCULO PARA LA INMATRICULACIÓN.- Si el área de
Catastro informa que el predio materia de inmatriculación se
encuentra ya sea parcial o totalmente sobre el área de un predio
con título en trámite, constituye un obstáculo que amerita la
suspensión de la vigencia del asiento de presentación.
NATURALEZA DEL PREDIO MATERIA DE LA
INMATRICULACIÓN.- Si el ente competente informa que el
predio materia de inmatriculación tiene naturaleza eriaza, no
procede la inscripción de la primera de dominio a favor de
particulares que no provenga de la transferencia efectuada por el
Estado, de acuerdo a los procedimientos establecidos por las
normas de la materia.
77
INMATRICULACIÓN

¿QUÉ TÍTULOS NO REQUIEREN LA
ANTIGÜEDAD DE CINCO AÑOS?.

Inmatriculación en mérito a títulos que no requieren de una
antigüedad de cinco años
No se requieren títulos con antigüedad de cinco años
cuando se trate de:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley
Nº 27333, escritura pública o formulario registral de
formación de títulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley
Nº 27333, escritura pública o formulario registral de
declaración de prescripción adquisitiva de dominio;
Art. 18 del RIRP
79
INMATRICULACIÓN

c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de
dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación
o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a
disposiciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del
territorio de Comunidades Campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o
por partición;
f) Otros que la ley determine.
Art. 18 del RIRP
80
Inmatriculación en mérito a títulos que no
requieren de una antigüedad de cinco años

P.O.O. CCXLIII PLENO Sesión ordinaria modalidad
virtual realizada los días 26 y 27 de abril de 2021 y
continuada el 3 de mayo de 2021.
• INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A
ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISIÓN Y
PARTICIÓN La escritura pública de
división y partición da mérito a la
inmatriculación si cuenta con antigüedad
de por lo menos cinco años.
Criterio incorporado en la Resolución N° 107-2021-SUNARP-TR
del 30.4.2021

INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La prescripción adquisitiva o también llamada usucapión,
puede ser vista de diversos enfoques, como instrumento de la
seguridad jurídica, como medio de prueba o como la realidad
de la propiedad misma, descartamos que dicha institución sea
considerada como un hurto legal, como se pensaba en la edad
media, así como un castigo o pena para el propietario
negligente, consideramos que justamente gracias a dicha
figura se consolida el derecho de propiedad, y además tiene
una finalidad práctica, no hay necesidad de buscar en forma
indefinida al propietario, pues justamente se reconoce al
poseedor que ha cumplido con los requisitos exigidos por la
ley.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA
En conclusión: Es un modo originario de adquirir la
propiedad y demás derechos reales poseyendo un
bien mueble o inmueble durante un lapso de tiempo
y cumpliendo los requisitos exigidos por ley.
Por la prescripción una situación de hecho luego de
transcurrido cierto tiempo se convierte en una
situación de derecho.
Gunther Gonzales señala “ la usucapión es una
solución de seguridad jurídica, por la cual se cierra o
cancela el debate sobre la propiedad…”

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA E
INMATRICULACION
A diferencia del Código de Procedimientos Civiles, el actual Código Procesal
Civil, no señala que la prescripción adquisitiva esté referida a predios
inscritos y los títulos supletorios a predios no inscritos, por lo que conforme
a la normativa actual es posible inmatricular un predio por prescripción
adquisitiva de dominio, conforme el Artículo 36 del Reglamento de la Ley N°
27157 (DS N° 035-2006-VIVIENDA) publicado el 08/11/2006, que señala:
Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio,
cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del
inmueble por más de (10 años), esté o no registrado el predio. (..)”
En tal sentido se pronunció el Tribunal Registral en el III PLENO (Sesión
ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003. Publicado en el
diario oficial “El Peruano” el 22 de enero de 2003.), estableciendo como
precedente de observancia obligatoria:
6.- INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
“La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio
es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro,
no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018°
del Código Civil”. Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del
10 de enero de 1997.

TIPOS DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA POR EL ORGANO
DECLARATIVO:
a) NOTARIAL: NOTARIO
b) JUDICIAL: JUEZ
c) ADMINISTRATIVA: FUNCIONARIO

R. 1718-2016-SUNARP-TR-L de 8/26/2016
Sumilla : PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE
DOMINIO Para la inscripción de una prescripción
adquisitiva de dominio tramitada judicialmente debe
adjuntarse el parte judicial correspondiente,
conformado por la copia certificada de la resolución
que declare el derecho con la constancia de haber
quedado firme, así como de los actuados pertinentes,
acompañados por el oficio cursado por el juez
competente. IMPROCEDENCIA DE
INMATRICULACIÓN No procede la inmatriculación de
un predio cuando la documentación técnica
presentada no cumple con los requisitos establecidos
en el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, así como en el numeral 5.2 de la
Directiva Nº 03-2014-SUNARP-SN. 87
INMATRICULACIÓN

R. 608-2016-SUNARP-TR-L de 8/12/2016
Sumilla : INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO "En la
solicitud de inscripción de inmatriculación que
proviene del procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio forma parte de la calificación
registral la verificación del emplazamiento del
propietario de donde emana el derecho no inscrito y
de no ser de un particular o comunidad campesina,
deberá acreditarse el emplazamiento del Estado a
través de la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales o de los Gobiernos Regionales con
competencia para administrar bienes estatales."
88
INMATRICULACIÓN

P.O.O. XLIX PLENO (49-2009) Sesión extraordinaria realizada el
día 18 de junio de 2009. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 8 de julio de 2009.
• 1. TÍTULOS SUPLETORIOS – TRÁMITE
NOTARIAL “De conformidad con las Leyes
Nº 27157 y Nº 27333, el trámite notarial
de títulos supletorios solo procede
respecto de predios no inscritos”. Criterio
adoptado en la Resolución Nº 224-2009-SUNARP-TR-A del 24 de junio de
2009

INMATRICULACIÓN PARA
ANOTACIÓN DE EMBARGO.

La inmatriculación dispuesta por el Juez de
conformidad con el artículo 650 del Código Procesal
Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo
y al plano a que se refiere el artículo 20, según
corresponda. Tratándose de predios urbanos no será
necesario que el plano esté georeferenciado a la Red
Geodésica Nacional.
En este caso, el Registrador consignará los datos
correspondientes en los rubros A, B y D de la partida,
de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y
19, en lo que resulte pertinente.
Art. 31 del RIRP
91
INMATRICULACIÓN PARA ANOTACIÓN DE EMBARGO

CARGAS Y GRAVAMENES
Artículo 128 del RIRP.- Anotación de embargo
La anotación de embargo se extenderá en mérito de parte judicial que
contenga la resolución que concede la medida, la que contendrá la
individualización del predio afectado y el monto de la afectación.
Para el caso del embargo ordenado en sede administrativa se requiere,
además, que el ejecutor coactivo se encuentre acreditado ante el Registro y
que con el oficio cursado por el ejecutor se acompañe copia certificada de los
actuados pertinentes o se inserten los mismos.
El número de la partida registral del predio debe constar en la resolución
que concede la medida cautelar o desprenderse del parte judicial o
administrativo correspondiente.
Artículo 129 del RIRP.- Anotación de embargo de inmueble inscrito
a nombre de tercero
Cuando el Juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a
nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo
del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe
constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral.

Jurisprudencia
• 135-2014-SUNARP-TR-T de 3/21/2014 Tribunal :
TRUJILLOSede : TRUJILLOGerencia : PROPIEDAD
INMUEBLESumilla : EMBARGO DE PREDIO NO INSCRITO
Para anotar el embargo previsto en el artículo 650 del
Código Procesal Civil se requiere del informe previo de la
Oficina de Catastro a fin de establecer si el predio
efectivamene no se encuentra inscrito. En ese sentido, de
conformidad con el artículo 31 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, para registrar el
referido acto es fundamental la presentación del plano del
predio sobre el cual recaerá la medida cautelar
9/04/14

Jurisprudencia
• En tal sentido el embargo conforme el Art. 656 del Código Procesal
sería incompatible con el título de propiedad inscrito conforme el
Principio de Prioridad Excluyente contenido en el Artículo 2017 del
Código Procesal Civil.
• Lo que ha regulado el Artículo 650 del Código Procesal Civil es un
supuesto distinto que señala: “Cuando se trata de inmueble no inscrito, la
afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos,
debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado.
Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la
posesión inmediata.
• En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del
predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.
• También en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al
deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro; deberá notificarse con la
medida cautelar a quien aparece como titular en el registro; la medida se
anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez
regularizado el tracto sucesivo registral."
9/04/14

TITULO FORMAL : REQUISITOS FORMALES
DEL TITULO PARA LA PRIMERA
INSCRIPCIÓN

RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 107-2020-SUNARP-SN
Lima, 12 de agosto de 2020
DIRECTIVA QUE REGULA PROCEDIMIENTOS REGISTRALES Y
PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS AGRUPADOS

1. Inmatriculación de predios
urbanos y rurales
El procedimiento de inmatriculación de predios
urbanos y rurales comprende los siguientes
actos inscribibles:
• - Inmatriculación de predios urbanos.
• - Inmatriculación de predios rurales.

Para la inscripción de los actos antes mencionados se requiere la
presentación de los siguientes documentos:
a) Formato de solicitud de inscripción
debidamente llenado y suscrito.
b) Parte notarial o judicial, o formulario registral
(Ley Nº 27157), u otros documentos previstos
en el artículo 18 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios. En caso
de sucesión testamentaria, que la ampliación
del testamento se encuentre inscrito.

c) En caso de PREDIOS URBANOS ubicados en zona catastrada o
en proceso de levantamiento catastral
• Plano catastral emitido por la oficina de
catastro de la municipalidad distrital
respectiva, en el que conste el código catastral
del predio, el área del terreno y el área
construida, expresadas ambas en metros.
• Para predios urbanos en zonas no catastradas
plano de ubicación suscrito por verificador y
visado por la municipalidad.

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado
a la Red Geodésica Nacional
Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones
catastradas o en proceso de levantamiento catastral a que se
refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, además de los
requisitos específicos establecidos en el presente Reglamento,
se presentará el plano catastral con los demás requisitos
establecidos en dicho Decreto Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se
presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito
por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital
correspondiente.
100
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS (ART. 20°)

Acuerdo Plenario CCXV PLENO (215-2019) Sesión
extraordinaria modalidad no presencial realizada el
día 26 de agosto de 2019
• . 1. INMATRICULACIÓN DE PREDIO URBANO
UBICADO EN ZONA NO CATASTRADA "En los
casos que se haya presentado un plano de
ubicación visado por la municipalidad, y otro
plano de ubicación suscrito por verificador
competente, procederá la inmatriculación
siempre y cuando el área de Catastro
determine que ambos planos muestran
exactamente el mismo contenido".

P.O.O. CCXLVII PLENO Sesión ordinaria
modalidad virtual realizada el día 20 de agosto
de 2021.
• 3. INMATRICULACIÓN DE PREDIOS URBANOS
UBICADOS EN ZONAS NO CATASTRADAS. Para
la inmatriculación de predios urbanos, no se
requiere la presentación de certificado
negativo de catastro, conforme a lo
establecido por el art. 20 del RIRP. Criterio
sustentado en la Resolución N°1019-2021-SUNARP-TR del
16.7.2021 y Resolución N° 149-2020- SUNARP-TR-L del
16.1.2020.

Decreto Supremo Nº 002-89-JUS
Artículo 1.- Para la inscripción primera de dominio,
subdivisión o acumulación de predios urbanos, ubicados en
zonas o regiones catastradas o en proceso de
levantamiento catastral, los interesados deberán presentar:
- Copia del Plano Catastral emitido por la Oficina de Catastro
Distrital debidamente autenticada por el profesional
autorizado para el efecto.
- Código Catastral con el que se identifica el lote donde se
encuentra el predio materia de inscripción.
- Área del Terreno y Área Construida expresadas ambas en
metros cuadrados y con aproximación de dos cifras
decimales.
103
INMATRICULACIÓN

Decreto Supremo Nº 002-89-JUS
Artículo 2.- Los Notarios Públicos y los Registradores
Públicos, bajo responsabilidad, no tramitarán o
inscribirán, respectivamente, ningún acto o contrato
referente a primeras de dominio, subdivisión o
acumulación de predios urbanos, sin que previamente el
interesado acompañe el requisito señalado en el artículo
primero del presente decreto supremo.
104
INMATRICULACIÓN

d) En caso de PREDIOS RURALES:
• Para los ubicados en zonas catastradas, el
certificado de información catastral expedidos
por autoridad competente y, para los ubicados
en zonas no catastradas, certificado negativo
de zona catastrada, plano perimétrico del
predio y memoria descriptiva, elaborados por
profesional inscrito en el índice de
verificadores de SUNARP.

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se
presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº
1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA,
otorgado por la autoridad competente.
Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas,
se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la
memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área,
linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el Índice de Verificadores.
Art. 20 del RIRP
106
INMATRICULACIÓN RURAL

Planos para la inmatriculación en Zonas Catastradas
Los propietarios de predios no inscritos, ubicados en zonas
catastradas, deben solicitar a la entidad competente la
expedición del certificado de información catastral
correspondiente para la primera inscripción de dominio.
Para la expedición del certificado de información catastral debe
presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el código de
referencia catastral.
2) Copia autenticada por funcionario de la entidad a cargo del
trámite o legalizada del título de propiedad que cumpla los
presupuestos establecidos en el artículo 2018 del Código Civil”.
Artículo 86 del DS 032-2008-VIVIENDA
107
INMATRICULACIÓN

Inmatriculación en Zonas No catastradas
Para la inmatriculación de predios no inscritos en zonas no
catastradas y, en tanto el órgano competente* no haya
efectuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el RdP no
puede exigir la presentación de Código de Referencia
Catastral ni la visación del plano.
Para este efecto, además de los requisitos que solicite la Oficina
Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria
descriptiva, elaborados y visados por verificador catastral
inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP, el título
a que alude el artículo 2018 del Código Civil y el certificado
negativo de zona catastrada, expedido por el órgano
competente, en el cual se deja constancia que dicho documento
en ningún caso constituye una visación o evaluación físico -
legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el
mismo.
* COFOPRI, MINAGRI, GOBIERNOS REGIONALES 108
INMATRICULACIÓN RURAL

Inmatriculación en Zonas No catastradas
Para la expedición del certificado negativo de zona
catastrada, el solicitante debe adjuntar a su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria
descriptiva del área objeto de la certificación, en
coordenadas UTM, con su respectivo cuadro de datos técnicos
a escala, que permita su lectura y verificación, consignando el
sistema de referencia (Datum) correspondiente, suscrito por
verificador catastral inscrito en el Índice de Verificadores de
la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en
formato DWG”.
109
INMATRICULACIÓN

LEY Nº 31145 Publicado el 27/3/2021
LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL Y FORMALIZACIÓN DE PREDIOS RURALES A
CARGO DE LOS GOBIERNOS REGIONALES
• DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA
• DEROGATORIA
ÚNICA. Norma derogatoria
Derógase la décima disposición transitoria,
complementaria y final de la Ley 27867, Ley Orgánica de
Gobiernos Regionales; el Decreto Legislativo 1089,
Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios
Rurales; y el Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de
Predios Rurales.

CCLVI PLENO Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1
de abril de 2022.
• 2. INMATRICULACIÓN Y MODIFICACIÓN FÍSICA DE PREDIOS
RURALES UBICADOS EN ZONA NO CATASTRADA Mediante la Ley N°
31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios
Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, se derogó el Decreto
Legislativo N° 1089, y por ende su reglamento. En este sentido, en
tanto no se apruebe la emisión del reglamento de la Ley, es
admisible la inmatriculación y modificación física de predios rurales
ubicados en zona no catastrada con la presentación de documento
técnico suscrito por verificador catastral, puesto que dicha
suscripción implica la declaración del carácter de zona no catastrada
del predio a sanear; sin perjuicio que se acompañe el certificado en
caso se cuente con este documento.

CCLVI PLENO Sesión ordinaria modalidad virtual realizada el día 1
de abril de 2022.
• 33.Zona catastrada: Para efectos del presente reglamento es
el ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo
levantamiento y cartografía catastral ha sido elaborado por el
ex Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural-
PETT, el COOFOPRI y los Gobiernos Regionales, según
corresponda, dentro de los alcances de la función específica
prevista en el literal n) del artículo 51 de la ley 27867. Dicha
información se encuentra georeferenciada, en formatos
digitales ingresada a la Base de Datos del Catastro Rural. Toda
extensión o ámbito geográfico, dentro del territorio nacional,
que no cumpla con los requisitos señalados en el párrafo
precedente del presente numeral, es Zona No Catastrada.

REGLAMENTO DE LA LEY N° 31145
- DS. N° 014-2022-MIDAGRI
• Verificador Catastral del SNCP: Para efectos
del presente reglamento son profesionales en
ingeniería agrícola o ingeniería agronómica o
ingeniería geográfica o ingeniería forestal o
ingeniería topográfica y agrimensura;
colegiados y habilitados e inscritos en el índice
del Verificador Catastral a cargo de la SUNARP
de la Ley N°28294

• Art. 19°.- De la elaboración de la información gráfica, planos y
el Certificado de Información Catastral.
• 19.1 Los planos catastrales y certificados de información
catastral que se generen para saneamiento físico legal y
formalización como producto de levantamiento catastral se
rigen por las especificaciones técnicas y lineamientos
establecidos en el presente Reglamento y en los manuales y
directivas que para este efecto apruebe MIDAGRI.
• 19.2 No procede la elaboración de planos ni la expedición de
certificados de información catastral, sin haberse culminado
las acciones de saneamiento físico legal de derecho de
propiedad del Estado.

Art. 106 Relación de Servicios catastrales presentados con
exclusividad
• A)Servicios prestado en exclusividad de asignación de código
de referencia catastral y expedición de certificado de
información catastral con fines de inmatriculación de predios
rurales o para modificación física de predios rurales inscritos o
para la actualización de información catastral predios rurales
inscritos, ubicados en zonas no catastradas.
• C)Servicio prestado en exclusividad de expedición de
certificado de información catastral para inmatriculación de
predios rurales en zonas catastradas.

(INDEPENDIZACIÓN PREDIO RÚSTICO)
P.O.O. del CCXX (220) PLENO Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de
diciembre de 2019.
2. IMPROCEDENCIA DE INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA
NO CATASTRADA
• NO PROCEDE LA INSCRIPCIÓN DE LA INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO RURAL EN
ZONA NO CATASTRADA, POR FALTA DE COMPETENCIA DEL VERIFICADOR
CATASTRAL, CUANDO DE LA PARTIDA VINCULADA O DEL TÍTULO SE APRECIE QUE
EL BIEN SE UBICA DENTRO DE ÁREA URBANA O DE ÁREA URBANIZABLE, ASÍ COMO
CUANDO DEL DISEÑO DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS RESULTANTES SE
EVIDENCIE RAZONABLEMENTE EL ENCUBRIMIENTO DE UNA PARCELACIÓN DE
TERRENOS RÚSTICOS O HABILITACIÓN URBANA REGULADAS POR LA LEY N° 29090.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2815-2018-SUNARP-TR-L del 23.11.2018 y
Nº 725-2019-SUNARP-TR-T del 30.09.2019.

CLXVI PLENO (166-2016) Sesión extraordinaria modalidad no
presencial realizada los días 07 y 08 de noviembre de 2016.
Publicado en el diario El Peruano el 29.11.2016
1. ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A
INMATRICULAR. A efectos de inmatricular un predio rural en
mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento
su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere
que la naturaleza del predio sea acreditada mediante
documento expedido por la autoridad competente,
descartando que es eriazo, toda vez que la verificación de este
aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién
es el legitimado para solicitar la inscripción y que documentos
deberán presentarse para tal efecto. Criterio sustentado en la Resolución n.º 487-
2016-SUNARP-TR-T del 10.11.2016. Precedente precisado por el acuerdo aprobado en el Pleno 198.

CXCVIII PLENO (198-2018)
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 26
de octubre de 2018. Publicado en el diario “El Peruano” el
04.09.2019
1. ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A
INMATRICULAR : “A efectos de inmatricular un predio rural
ubicado en zona no catastrada en mérito del artículo 2018
del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de
acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, se requiere -
adicionalmente a los requisitos previstos en este último
reglamento -, que la naturaleza del predio sea acreditada
mediante documento expedido ya sea por Cofopri o por el
Gobierno Regional, en el sentido que el predio tiene uso
agrícola. Dicho requisito no se requiere cuando se trata de
predio rural ubicado en zona catastrada.“ *Modifica el
precedente del Pleno 166.

P.O.O. CCXI PLENO (211-2019) Sesión
extraordinaria modalidad no presencial
realizada el día 20 de mayo de 2019.
• 1. ACREDITACIÓN DE PREDIO RURAL
Mantener el precedente aprobado en el Pleno
166º y su precisión acordada en el Pleno 198º,
precisando en el sentido que serán las instancias
registrales las que oficiarán a la autoridad
competente a efectos de obtener el documento
que acredite la naturaleza rural del predio.

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la
Red Geodésica Nacional
Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar
georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al
datum y proyección en coordenadas oficiales.
En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos
deben graficar el límite o límites distritales correspondientes.
Quedan a salvo de lo previsto en los párrafos precedentes las
disposiciones contenidas en la Ley Nº 28294, Ley que crea el
Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el
Registro de Predios y su Reglamento y demás disposiciones
complementarias, referidas al Código Único Catastral.
Art. 20 del RIRP
122
INMATRICULACIÓN

Inmatriculación solicitada por entidades
formalizadoras
La inmatriculación solicitada por entidades
administrativas con facultades de
saneamiento y formalización se realizará en
mérito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.
Art. 21 del RIRP
123
INMATRICULACIÓN

Artículo 22.- Inmatriculación o inscripción del derecho de
propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado
R.I.R.P.
Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del Estado
deberán presentarse los siguientes documentos:
a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratándose de predios eriazos
deberá presentarse copia de la resolución o disposición que lo califique como
eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al
dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición
que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del
Estado; o, la reversión;
b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de
zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el segundo y
tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

Decreto Supremo que aprueba el Texto Único
Ordenado de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales
DECRETO SUPREMO Nº 019-2019-VIVIENDA
Artículo 36.- Titularidad de los predios no inscritos
Los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de
Predios y que no constituyan propiedad de particulares, ni de las
Comunidades Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya
inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales - SBN; y en las zonas en que se haya efectuado
transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin perjuicio
de las competencias legalmente reconocidas por norma especial a
otras entidades y de las funciones y atribuciones del ente rector del
Sistema Nacional de Bienes Estatales.
(Texto según el artículo 23 de la Ley Nº 29151)

INTERVENCIÓN DE CATASTRO
INFORME CATASTRAL

Primera Disposición Complementaria de Ley 39309 - LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y EL
FORTALECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS
PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y ROGACIÓN
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o
información complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro.

Modificación del artículo 2011 del Código Civil por Ley 31309 public. 24/7/2021- LEY PARA LA
MODERNIZACIÓN Y EL FORTALECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal
Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos
ingresados al Registro. La calificación registral en el Registro de
Predios se complementará con el apoyo del área encargada del
manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una
sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias
registrales”.

4.2. Base Gráfica Registral (BGR):
DIRECTIVA Nº DI-004-2020-SCT-DTR
Aprobación: Resolución N° 178-2020-SUNARP/SN
Es un sistema de información gráfica registral georeferenciada,
estructurada y organizada a partir de datos gráficos y
alfanuméricos, que comprende la descripción de predios
inscritos y en proceso de inscripción, que son generados a
partir de la información que obra en los títulos archivados,
asientos de inscripción y títulos en trámite; dicha información
es elaborada teniendo como apoyo la cartografía que utilizan
las oficinas registrales.

BASE GRÁFICA REGISTRAL
Sistema de información registral estructurado y organizado,
constituido por la base de datos gráficos y alfanuméricos
automatizados de predios inscritos en el Registro de Predios, a
partir de la información técnica que obra en los títulos
archivados elaborados sobre una cartografía base (Art. 3.1 de Ley 31309
public. 24/7/2021- LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y EL FORTALECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE LA SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS)

131
• Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o
derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de
Catastro.
•La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no
requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas
de Catastro.
.
Art. 11° R.I.R.P
CATASTRO

CALIFICACIÓN
• El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador.
• En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los
defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro.
• El Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro
que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
• Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe
técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de
datos.
Art. 11° R.I.R.P.

P.O.O. del X (10) PLENO Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9
de abril de 2005. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9
de junio de 2005.
• 22.- ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME
EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO “El informe del área de
catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se
refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe
distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo
vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de
normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de
manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”. Criterio
adoptado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5 de agosto de 2004, Nº 165-
2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y Nº 017-2005-SUNARPTR-A del 28 de enero
de 2005. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 16 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008- SUNARP/SN

CATASTRO
• Directiva DI-004-2020-SCTDTR, que regula la
emisión de informes técnicos en
procedimientos de inscripción, servicios de
publicidad y procedimientos administrativo
registrales; aprobado por RESOLUCIÓN DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS N° 178-2020-
SUNARP/SN de fecha 7 de diciembre de 2020

135
7.1.1. Actos que requieren informe previo de catastro Para la
inscripción de los siguientes actos se requiere el Informe Técnico
previo de la Oficina de Catastro:
a. Inmatriculaciones.
b. Acumulación e Independización de predios que no provienen de
lotizaciones o habilitaciones urbanas inscritas. c. Inscripción de
perimétricos y lotizaciones de posesiones informales por entidades
con facultades de saneamiento.
d. Rectificación, modificación, delimitación o determinación de
áreas, linderos o medidas perimétricas de predios inscritos.
e. Las anotaciones preventivas contempladas en el artículo 138 del Reglamento
de Inscripciones del Registro siempre que versen sobre una parte del predio
inscrito y el título cuente con los planos respectivos. También las solicitudes de
inscripciones definitivas, cuando el Registrador advierta que esta ha variado en
relación a la contenida en las anotaciones preventivas de las que derivan.
7.1. INFORMES TÉCNICOS EN LOS
PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN

• f. En todas las etapas de las Habilitaciones
Urbanas, respecto a la conformidad de su
perímetro registrado.
• g. Inscripción de Recepción de Obras, en el
supuesto que en la recepción de obras se varíe
el área, linderos y medidas perimétricas de los
lotes preindependizados, cuyo dominio se
encuentre anotado a favor de terceros,
conforme se regula en el artículo 42 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

a. El plano perimétrico y plano de ubicación deben ser
elaborados en una escala gráfica que permita la visualización y
verificación de los datos técnicos, georeferenciada a la Red
Geodésica Nacional referida al datum y proyección en
coordenadas oficiales, Zona Geográfica al que está referido;
debiendo graficarse el Norte Geográfico, la cuadricula, los
vértices, las medidas perimétricas de cada tramo, el perímetro
total, los colindantes y el área del predio, en lo que
corresponda. El membrete del plano debe contener la siguiente
información: tipo de plano, escala, fecha, departamento(s),
provincia(s) y distrito(s), nombre del profesional responsable o
verificador que elaboró el plano y el nombre del titular del
predio. Los planos deben estar firmados y sellados por el
verificador o profesional responsable, así como debidamente
visado por la autoridad municipal o administrativa, cuando
corresponda. Los planos podrán ser adjuntados, además, en
archivo digital (formato DXF, o DWG o SHAPEFILE).
137
7.1.2. Requisitos técnicos generales de los documentos
para su evaluación

b. La Memoria Descriptiva, debe señalar el nombre del
titular del predio, linderos, medidas perimétricas y área del
predio materia de inscripción, así como la fecha de
elaboración de la misma, la cual debe estar firmada y
sellada por el verificador o profesional responsable,
debidamente visado por la autoridad municipal o
administrativa, cuando corresponda. También podrá
contener los nombres de los propietarios y/o
posesionarios de los predios colindantes, siempre que se
cuente con dicha información.
138
7.1.2. Requisitos técnicos generales de los documentos
para su evaluación

El plano de ubicación de predios ubicados en zonas
urbanas, debe graficar la posición del predio
respecto de las vías adyacentes indicando la
distancia a la esquina transversal más cercana,
mencionar la denominación de vía; y de ser posible
la numeración municipal actual y anterior; para el
plano perimétrico, el área y perímetro a evaluar
debe estar expresado en el sistema métrico decimal
con una aproximación a dos decimales.
139
7.1.3. Requisitos técnicos específicos de los
documentos para su evaluación

El plano de ubicación de predios ubicados en zonas rústicas
debe representar las referencias físicas y detalles topográficos
no perecederos que existieran en el lugar, tales como los
trazos y toponimias de ríos, quebradas, acantilados, zonas
arqueológicas, y otros que ayuden a determinar la ubicación
del predio; asimismo podrá indicar el número de unidad
catastral y/o el número de parcela; para el plano perimétrico el
área debe estar expresada en hectáreas y con una
aproximación a cuatro decimales. Adicionalmente, los
documentos que se presenten deben contar con los requisitos
e información que de manera específica se encuentra regulada
en el Reglamento del Registro de Predios para los diferentes
actos registrales.
140
7.1.3. Requisitos técnicos específicos de los
documentos para su evaluación

a. Evaluación técnica. -El profesional responsable de la
emisión del Informe Técnico se pronuncia estrictamente
sobre aspectos técnicos, relacionados a si el ámbito de la
consulta se encuentra inscrita de manera parcial o total
dentro de uno o más predios inscritos.
b. Evaluación Jurídica. - El registrador o abogado certificador
es responsable de verificar la correspondencia jurídica
entre el Informe Técnico emitido por la Oficina de Catastro
y el contenido de la partida o partidas registrales; asimismo
verifica todos los demás aspectos de aplicación e
interpretación jurídica que se requieran; y de encontrar
alguna discrepancia, debe solicitar su aclaración o
ampliación, según sea el caso.
141
7.2.1.8. Alcances de la evaluación en el Certificado de Búsqueda
Catastral ca

El Informe Técnico debe señalar lo siguiente:
- Documentación Técnica de Estudio: que comprende el detalle de las
partidas involucradas y los títulos archivados que hayan sido materia de
análisis, señalando si estas cuentan con plano o no.
- Descripción Técnica: corresponde a la revisión de las partidas
involucradas, asientos de modificación de área en relación a los títulos
archivados, planos obrantes o datos técnicos que hayan sido utilizados.
- Análisis Gráfico y Contrastación de partidas involucradas: corresponde
a la evaluación y posterior contrastación con la información obtenida de la
Descripción Técnica; la cual implica determinar la forma y ubicación de los
predios de acuerdo a los planos obrantes o reconstruidos por descripción
literal, teniendo como apoyo la cartografía u otra herramienta.
- Conclusiones: deben ser redactadas de forma clara y precisa, las mismas
que deben responder a lo solicitado por la Unidad Registral
correspondiente, las cuales deben estar referidas a: i) La existencia o no de
superposición de partidas, ii) Superposición total o parcial de las partidas;
de ser parcial, se indique el área gráfica aproximada, adjuntando gráfico
complementario o iii) Informar de la imposibilidad de determinar la
superposición de partidas, debiendo sustentar tal situación.
142
7.3.1.3. Del contenido específico del Informe Técnico

CVI PLENO (96-2013)
Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 24 de mayo de 2013.
1. INDIVIDUALIZACIÓN DEL PREDIO PARA EFECTOS DE SU INMATRICULACIÓN
“La individualización del predio en el título de adquisición para su inmatriculación implica que pueda
ser diferenciado de otros predios, en base a distintos elementos.
No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o medidas perimétricas,
siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga de ente generador de Catastro”.
Mediante acuerdo del Pleno CIX, realizado el 28 de agosto de 2013, se aprobó la interpretación
del acuerdo adoptado en el Pleno CVI relativo a la individualización del predio para efectos de su
inmatriculación, siendo este el siguiente:
“-Cuando la segunda parte del acuerdo señala que “no es indispensable que en el título de
adquisición conste su área, linderos y medidas perimétricas, siempre que la documentación
técnica que se adjunta provenga de ente generador de Catastro”, ¿ello quiere decir que si no
se adjunta en el título documentación técnica que provenga de ente generador de catastro, como
puede ser una Municipalidad o Cofopri, en la escritura pública, testamento, etc., debe señalarse
obligatoriamente el área, linderos y medidas perimétricas del predio?
Si la respuesta es positiva o afirmativa, significa que en todos los títulos que se presenten relativos
a la inmatriculación de predios urbanos o rurales, deberá constar en el título de adquisición el área,
linderos y medidas perimétricas del predio, a no ser o salvo que se adjunte documentación técnica
emitida por ente generador de catastro, requisito que solo podría cumplirse para los predios situados
en regiones catastradas.
Para los predios tanto urbanos como rurales situados en zonas no catastradas tendría que constar
de manera obligatoria el área, linderos y medidas perimétricas del predio en el título de dominio,
salvo rectificación o determinación de áreas linderos y medidas perimétricas en virtud al
procedimiento respectivo”.

INMATRICULACIÓN Y
TOLERANCIAS CATASTRALES.

Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC “Tolerancias Catastrales - Registrales”
RESOLUCION Nº 03-2008-SNCP-CNC
Tolerancia Catastral - Registral.- Rango aceptable en la
diferencia de áreas de un mismo predio. Esta diferencia
puede generarse por variaciones en las medidas perimétricas
y/o perímetro.
Tolerancias Catastrales- Registrales

a. Los rangos de tolerancias Catastrales - Registrales; son los
siguientes:
NATURALEZA URBANA
Rango de área (m2) Tolerancia (%)
Menores de 200 2.5
de 200 a 1000 2.0
Mayores a 1000 1.0

a. Los rangos de tolerancias Catastrales - Registrales; son los
siguientes:
NATURALEZA RURAL
Rango de área (Ha) Tolerancia (%)
Menores de 1 7.5
de 1 a 5 6.3
Mayores a 5 3.0

c. Registrales
i. Cuando las diferencias de áreas estén dentro del rango de tolerancias establecidas en
la presente Directiva, no da mérito para extender el asiento de rectificación en la
partida registral.
ii. Cuando las mediciones de áreas de los predios excedan las tolerancias
establecidas en la presente Directiva, deberán ser rectificadas conforme a los
procedimientos vigentes.
iii. En el caso de las inmatriculaciones donde no coincida los valores del plano
con su título de propiedad del expediente que ingresa al Registro de Predios, no
se aplicarán estos rangos de tolerancias.
iv. En el caso de las inmatriculaciones que colinden con predios inscritos debe
emplearse los rangos establecidos en la presente Directiva, siempre y cuando no
afecte propiedades de terceros.

d. Excepción
i. Estos rangos de tolerancia no se aplicarán, cuando, a pesar de la discrepancia de
valores de áreas entre las consignadas en el título y la que aparece en la partida
registral, el Área de Catastro determina que se trate del mismo predio y no se afecta
áreas de otros predios.
“En el caso de inscripción de los actos que impliquen modificaciones físicas de
predios, los rangos de tolerancias se aplicarán siempre y cuando se trate del
mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes.”
“e. Se precisa que la Tolerancia Catastral - Registral, también es aplicable cuando se
presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o perímetro del predio, siempre
que el área no exceda los rangos establecidos en el literal a), que precede. Esta
disposición no implica que los rangos de áreas se apliquen a las medidas perimétricas
y/o perímetro.”
f. Las disposiciones contenidas en la presente directiva serán de aplicación para las
entidades formalizadoras, siempre que no se contrapongan con otras disposiciones
especiales establecidas en su marco legal.”

INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS
Precedente aprobado en el LXXXIV Pleno del Tribunal Registral, sesión
extraordinaria realizada los días 09 y 10 de Febrero de 2012, publicado en el diario
“El Peruano” el 22 de febrero de 2012: “Cuando en las inmatriculaciones no
coincida con el área graficada en el plano con el área del predio que aparece en el
título de propiedad, no se aplicarán los rangos de tolerancia” Criterio adoptado en
la Resolución N° 1348-2010-SUNARP-TR-L del 17/09/2010.
(Dejado sin efecto por Acuerdo Plenario por Resolución del Presidente del Tribunal
Registral N° 346-2013-SUNARP/PT de 27/12/2013, publicada en el diario oficial “El
Peruano” el 07 de enero de 2014)
PRECEDENTE DEJADO SIN EFECTOS

INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS
Mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 346-2013-SUNARP/PT
de 27/12/2013, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 07 de enero de 2014, se
aprobó en el CXV PLENO (Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días
12 y 13 de diciembre de 2013) el primer precedente de observancia obligatoria:
PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES. “En el caso de
inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no coincidan los valores
del plano con los del título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al
área del plano, siempre que el área de catastro determine que se trata del mismo
predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos
establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”. Criterio sustentado en la
Resolución Nº 486-2010-SUNARP-TR-T del 03/12/2010.

Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del
área de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si
el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo
a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la
imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el
predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga
mérito suficiente para cancelar la partida anterior.
En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de
más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en
cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del
territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la
inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la
comunidad. En este supuesto, el Registrador requerirá informe técnico a
las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas.
152
Art. 16° del REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL
REGISTRO DE PREDIOS

CONTENIDO DEL ASIENTO DE
INMATRICULACIÓN DE PREDIOS
URBANOS Y RURALES.

Artículo 19.- Contenido del asiento de
Inmatriculación (RIRP)
El asiento de inmatriculación contendrá, además de los
requisitos señalados en el artículo 13, los siguientes:
a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o
rústico, en este último caso si es rural o eriazo;
b) El departamento, provincia y distrito donde se
encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté
ubicado en más de un distrito debe indicarse los
nombres de los distritos correspondientes;

c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas
perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha
entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación
georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y
proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con
dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa,
urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra
circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El área y las
medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al
Sistema Métrico Decimal;
•

• d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de
referencia catastral, área expresada en hectáreas (hás.) y con
04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y
ubicación georeferenciada a la Red Goedésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en
caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará
el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y
medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del
artículo 20 y cualquier otra información que permita
identificar plenamente el predio que se inscribe.
•

Contenido del asiento de inscripción
El asiento de inscripción, sin perjuicio de los requisitos
especiales que para cada clase determina este Reglamento,
contendrá:
a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o
derecho que se inscribe;
b) La existencia de condición, plazo, limitación, cláusula
resolutoria expresa, así como los demás datos relevantes para el
conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre
que por sí mismos no den lugar a asientos independientes;
c) El precio o la valorización, cuando corresponda;
d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la
inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o
derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se
transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia,
así como hacerse mención expresa del transferente.
Art. 13 del RIRP
157
INMATRICULACIÓN

Contenido del asiento de inscripción
Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos,
nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de
documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el
adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de
propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha
circunstancia así como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior.
Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y
la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser
el caso
e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho
materia de inscripción;
f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en
mérito del cual se efectúa la inscripción y, cuando corresponda, el del
verificador.
En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las
circunstancias que ya consten en la partida.
La SUNARP podrá establecer formatos predeterminados que permitan ingresar
los datos relevantes del asiento de inscripción en el sistema automático de
procesamiento de datos.
Art. 13 del RIRP
158
INMATRICULACIÓN

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA Y JURISPRUDENCIA DEL
TRIBUNAL REGISTRAL.

Precedentes de Observancia
Obligatoria
• III PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.
• 5.- INMATRICULACIÓN DE PREDIO ADJUDICADO JUDICIALMENTE
• "Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado
judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el
título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el
artículo 2018 del Código Civil".
• Criterio adoptado en la Resolución N° 188-2002-SUNARP-TR-L del 13 de
diciembre de 2002. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al
artículo 18 literal e) del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

Obligatoria
• III PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 05 de junio de 2003.
• 6.- INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
• “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio
es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no
siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018° del
Código Civil”.
• Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del 10 de enero de
1997. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado en el artículo 18
literal b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado
por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
•

Obligatoria
• VIII PLENO
• Sesión ordinaria realizada los días 13 y 14 de agosto de 2004.
• Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de octubre de 2004.
• 3.- ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN EN INMATRICULACIÓN
• “Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se
limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia
de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la
inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas
registrales referidas a otros predios”.
• Criterio adoptado en la Resolución Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de
2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 32 del
Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por Resolución Nº 065-
2005-SUNARP/SN)

Obligatoria
• XII PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005.
9.- PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN
“No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro
señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o
no”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril
de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005. Precedente de
Observancia Obligatoria incorporado al artículo 16 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-
SUNARP/SN).

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