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1. TEMA 2: LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
- Concepto.
- Clases de Publicidad registral.
- Importancia de la publicidad registral.
- Efectos.
- Alcance de la protección registral; partes y terceros.
- Nociones de hecho jurídico, acto jurídico, negocio jurídico, obligaciones y contratos.
- Clases de terceros.
- El tercero registral.
- Características o requisitos del tercero registral.
Efectos.

2. PUBLICIDAD REGISTRAL
Es aquella actividad realizada por las instituciones registrales mediante un
mecanismo o procedimiento regulador al igual que las instituciones, por el
ordenamiento jurídico, con normas especiales.
Ley de Registros y Notarías (G.O. Nº 6.668 Extraordinario 16/12/2021)
«Principio de publicidad
Artículo 9. La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran
sus asientos. La información contenida en los asientos de los registros es pública y
puede ser consultada por cualquier persona.»
Ley Orgánica de Registro Civil (G.O. Nº 39.264 15/09/2009)
«Principio de publicidad
Artículo 6. El Registro Civil es público. El Estado, a través de sus órganos y entes
competentes, garantizará el acceso a las personas para obtener la información en él
contenida, así como certificaciones y copias de las actas del estado civil, con las
limitaciones que establezca la ley.»

3. CLASES DE PUBLICIDAD REGISTRAL
A) Según su naturaleza:
FORMAL: es la publicidad registral como actividad, presupuestos, formas,
requisitos a cumplir para la realización de la misma.
MATERIAL: es la publicidad registral como consecuencia y efectos que
produce.
B) Según sus efectos:
NOTIFICATIVA: son aquellas formas que tienen el carácter de una
comunicación oral o escrita. Su efecto es poner en conocimiento de la
persona o personas interesadas acerca de un hecho o relación jurídica
sobre bienes inmuebles para que puedan hacer uso de los derechos que les
corresponden.
DECLARATIVA: es aquella que tienen como efecto hacer oponible a
terceros el hecho o relación jurídica referente a un bien inmueble.
CONSTITUTIVA: es aquella cuyo efecto es la creación o establecimiento
del hecho o relación jurídica a través de la publicidad, sin ésta no existe.

4. Importancia de la Publicidad Registral
Por medio de la Publicidad Registral se facilita el acceso para consultar e
investigar el dato que interesa en la negociación que se propone llevar a cabo,
evita la ocultación maliciosa de gravámenes, de doble venta, amplía y fomenta
el ahorro de los inversionistas grandes o pequeños que ven su propiedad
garantizada, cuando figura inscrita en un tipo de Registro exacto y seguro,
haciendo posible que cualquier persona interesada, pueda corresponder a
través de los asientos registrales, la situación jurídica de las personas y bienes
sujetos a ese régimen de publicidad.

5. La importancia de la publicidad registral destaca que la verdadera destinataria de la
publicidad es la sociedad, porque la seguridad jurídica inmobiliaria no atiende tanto al
interés particular de una adquisición bien hecha y consolidada cuanto al interés público y
social que de la transmisión se derive, pensando en otros posibles adquirientes, en otros
titulares, lo que justifica, en el tráfico inmobiliario, la exigencia de esa seguridad que
opera como objeto y fin del registro de la Propiedad para servir los intereses públicos
más enteramente, sin dejar de atender a los particulares.
La importancia de la publicidad registral reside precisamente en:
a) Seguridad Jurídica: es el medio por el cual s pueden verificar los derechos
fehacientemente, registrados con arreglo a las disposiciones legales pertinentes.
b) Seguridad Económica: es una garantía para las inversiones, las mismas que
se amparan en la fe y publicidad del registro, inversiones que, en el campo de
los derechos reales movilizan sumas cuantiosas de dinero.

6. EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
a.- Seguridad absoluta para todos.
b.- Crédito siempre disponible.
c.- Protección y garantía del tráfico jurídico de inmuebles. Por medio de la
protección registral el tener adquiriente puede estar seguro de que el inmueble
adquirido es de quien lo enajena como propietario y de que el mismo no
soporta más cargas y gravámenes de las que figuran en los libros registrales.

7. ALCANCE DE LA PROTECCIÓN REGISTRAL
La protección que brindan los registros al realizar la publicidad registral, se
extiende tanto a los sujetos que intervienen en el hecho jurídico, inscrito como a
los que no intervienen en el mismo, es decir, a los terceros.
PARTES Y TERCEROS
PARTES: son las personas de los contratantes, es decir, los sujetos que lo
otorgan o concluyen. Se consideran partes, tanto a las personas de los
otorgantes como a sus herederos.
TERCERO: es el que no ha sido parte en un determinado acto o contrato

8. NOCIONES DE HECHO JURÍDICO, ACTO JURÍDICO, NEGOCIO JURÍDICO,
OBLIGACIONES Y CONTRATOS.
En el lenguaje del Derecho, se habla a menudo de hechos jurídicos y actos
jurídicos, dos conceptos que designan referentes distintos en el orden de la
jurisprudencia, y que conviene definir por separado.
En primer lugar, un hecho jurídico es cualquier evento, fenómeno o acción de
origen natural o humano, que los legisladores apropiados consideren como
generador de efectos o consecuencias jurídicas, tales como la creación,
modificación o extinción de derechos y obligaciones.
Dicho de otro modo, un hecho jurídico es todo aquello que pueda ocurrir y tener
consecuencias legales, de acuerdo a lo tipificado en alguna ley, norma, costumbre
u ordenanza.

9. Los hechos jurídicos, por lo tanto, son de naturaleza inmensamente variada, y se
clasifican según su origen en naturales y humanos, dependiendo de si son
consecuencia de conductas humanas o no. Los actos jurídicos son un tipo de
hecho jurídico. Son ejemplos de hechos jurídicos: la muerte, el nacimiento de un
individuo, una declaración de guerra, un desastre natural, una catástrofe sanitaria.
Por su parte, los actos jurídicos son hechos jurídicos también, pero siempre
voluntarios, que tienen la intención de producir consecuencias jurídicas conforme
al Derecho, ya sea crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones.
Por lo tanto, son siempre fruto de la voluntad humana y requieren de la presencia
de tres elementos básicos: uno o varios sujetos que expresen su voluntad, un
objeto o finalidad del acto jurídico, y una relación jurídica que los vincule.

10. En muchas legislaciones, los actos jurídicos se clasifican de acuerdo a diversos criterios, como son:
SEGÚN SU TIPO DE ACCIÓN, se pueden clasificar en positivos y negativos. Los primeros consisten en llevar a
cabo o realizar un acto (la realización de un trabajo, por ejemplo), mientras que los segundos exigen su omisión
o abstención (no acercarse a una persona que ha interpuesto una medida cautelar de alejamiento, por ejemplo).
SEGÚN LA CANTIDAD DE PARTES INVOLUCRADAS, se pueden clasificar en unilaterales y bilaterales. En los
primeros interviene la voluntad de una sola parte (como los testamentos, por ejemplo), mientras que en los
segundos se requiere del consentimiento de dos o más partes (como en los contratos de compra-venta, por
ejemplo).
SEGÚN SU RELACIÓN CON LA LEY, se pueden clasificar en formales y no formales. Los primeros requieren
de la observancia de la ley, de acuerdo a sus formalidades (como un contrato de trabajo, por ejemplo), mientras
que los segundos no requieren de solemnidad alguna para ser válidos (como un acuerdo oral entre las partes,
por ejemplo).
SEGÚN LA DISTRIBUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN, se pueden clasificar en gratuitos y onerosos. En los primeros
la obligación recae sobre una sola parte o individuo, conforme a un principio de liberalidad (como en el caso de
una donación, por ejemplo), mientras que en los segundos las obligaciones son recíprocas y ambos sujetos se
obligan al mismo tiempo (como en el caso de un contrato de alquiler, por ejemplo).

11. La diferencia fundamental entre hechos jurídicos y actos jurídicos, de acuerdo
a la mayoría de las legislaciones, tiene que ver con el origen del evento que
ocasiona las consecuencias jurídicas.
Si dicho evento es natural o social, sin que intervenga directamente la
voluntad de una de las partes, se considera un hecho jurídico. Por el
contrario, en un acto jurídico interviene la voluntad expresa de las partes que
buscan una consecuencia jurídica determinada.
Por ejemplo: un niño al nacer adquiere una serie determinada de derechos,
que le son otorgados por la ley y el ordenamiento jurídico, sin que él deba
expresamente solicitarlos (ya que, entre otras cosas, no puede hacerlo aún),
como el derecho a tener una nacionalidad. Su nacimiento es, pues, un hecho
jurídico.
Pero si ese mismo individuo más adelante desea contraer una nueva
nacionalidad y renunciar a la que obtuvo al nacer, estaremos en cambio en
presencia de un acto jurídico, ya que en este caso media la voluntad expresa
del individuo respecto a una consecuencia jurídica que desea obtener: la
extinción de su nacionalidad y la adquisición de otra.

12. El negocio jurídico es la declaración o acuerdo de voluntades, mediante el cual
el individuo o los individuos se proponen conseguir un resultado jurídico de
carácter autorregulador de los propios intereses, que el ordenamiento
jurídico reconoce y protege, ya sea por el solo hecho de la voluntad o
voluntades declaradas, ya sea, además, con la concurrencia de otros
requisitos.
El negocio jurídico como acto jurídico afecta a una situación jurídica, a una
relación jurídica. Como acto de autonomía privada, el negocio jurídico puede
crear, modificar y extinguir una relación jurídica y, en general, determinar su
contenido; a la relación jurídica creada por el negocio jurídico suele
denominarse relación negocial. En la práctica, debe distinguirse el negocio
como acto de la relación negocial como situación; por ejemplo, el
arrendamiento de la relación arrendaticia, el contrato de trabajo de la relación
laboral, etc.

13. Un contrato, en términos generales, es definido como un acuerdo privado, oral o
escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo
cumplimiento pueden ser exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera
derechos y obligaciones para las partes. Por ello se señala que habrá contrato
cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una manifestación de voluntad
destinada a reglar sus derechos.
Doctrinariamente, ha sido definido como un negocio jurídico bilateral o
multilateral, porque intervienen dos o más personas (a diferencia de los actos
jurídicos unilaterales en que interviene una sola persona), y que tiene por
finalidad crear derechos y obligaciones (a diferencia de otros actos jurídicos que
están destinados a modificar o extinguir derechos y obligaciones, como las
convenciones). También se denomina contrato el documento que recoge las
condiciones de dicho acto jurídico.

14. EL TERCERO REGISTRAL
El Tercero Registral no es otro que el destinatario de la protección de la fe
pública registral (el que puede incoarla a su favor), o aquel tercer
adquiriente que, habiendo inscrito su derecho resulta protegido por la fe
pública registral. Y por ello con indiferencia de cual sea la extensión e
intensidad con que juegue el referido principio en uno u otro ordenamiento.
CARACTERÍSTICAS
• El tercero debe inscribir o registrar su título adquisitivo.
• Debe adquirir de quien aparece inscrito o registrado como titular.
• Su actuación debe ser de buena fe.

15. EFECTOS
Si el tercero reúne todas las características anteriores, configuraría el
llamado tercero registral, que no admite prueba en contrario, acerca de
la exactitud de lo plasmado en el registro en cuanto a su título de
adquisición, pudiendo hacerlo valer erga omnes, especialmente frente
aquellos que aleguen un derecho igual o incompatible con el suyo pero
que no lo ha inscrito o lo ha hecho con posterioridad al suyo.