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1.
INGENIERÍA ECONÓMICA II
OCTUBRE 2014

2. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
CONTENIDO
1.1 PROPIETARIO: ......................................................................................................................................3
1.2 SOLICITANTE: .............................................................................................................................................3
1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN:........................................................................................................................3
1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: ..............................................................................................3
1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR: .....................................................................................................3
1.6 UBICACIÓN: .................................................................................................................................................3
1.7 LINDEROS Y PERÍMETROS:.......................................................................................................................3
1.8 ÁREA DEL TERRENO:.................................................................................................................................4
1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO..........................................................................................4
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO....................................4
1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS......................................................................5
1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN........................................................................................................5
1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;..................................................................................................5
1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓN..................................................................................................................5
1.15 SERVIDUMBRE..........................................................................................................................................6
1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL..................................................................................6
1.17 OBSERVACIONES.......................................................................................................................................6
2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)........................................................................................................................7
2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)...........................................................................................................8
2.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)....................................................................................9
2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)............................................................................................................9
2.5 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES..........................................................................9
2.6 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.........................................................................................9
2.7 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA........................................................................................................9
2.8 ANEXO..........................................................................................................................................................9
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3. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE CUATRO NIVELES
MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 PROPIETARIO:
JULIO YONEL ARMAS ALCALDE (DNI: 16448174)
1.2 SOLICITANTE:
SANCHEZ CONTRERAS YTALO
1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN:
Es determinar el valor reglamentario del EDIFICIO DE CUATRO NIVELES, UBICADO EN LA ESQUINA
FORMADA POR LA Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N° 590, URBANIZACIÓN EL
PORVENIR, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
METODOLOGÍA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección de campo, por parte de los integrantes del grupo, y a la vez al entorno del
Inmueble.
II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
La Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General de Tasaciones del Perú, R.M.
N° 226 – 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de Diciembre de 2,012.
III. SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las más
razonables para determinar el valor del Bien.
1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:
09 de Octubre del 2014.
1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR:
18 de Septiembre del 2,014.
1.6 UBICACIÓN:
Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N° 590, URBANIZACIÓN EL PORVENIR,
PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
1.7 LINDEROS Y PERÍMETROS:
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4. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las siguientes medidas, linderos y
perímetros, según Inspección Ocular:
• Frente: Con la Calle Diego Ferre en una línea recta de 42.00 m.
• Derecha Entrando: Con propiedad de terceros en una línea recta de 12.00 m.
• Izquierda Entrando: Con la Av. Luis González en una línea recta de 12.00 m.
• Por el Fondo: Con propiedad de terceros en una línea recta de 42.00 m.
• Perímetro: 108.00 m
1.8 ÁREA DEL TERRENO:
El área superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 504.00 M2
. (SON: QUINIENTOS CUATRO
METROS CUADRADOS CUADRADOS).
El área construida, se detalla a continuación:
DESCRIPCIÓN ÁREA
TECHADA m2
ANTIGÜEDA
D
ESTADO DEPRECIACIÓN
Primer Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83
Segundo Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83
Tercer Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83
Cuarto Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83
Área total construida 1058.4
1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.
A) ZONIFICACIÓN : Residencial de Densidad Media. R.D.M.
B) RETIRO MUNICIPAL : No Presenta.
C) ALTURA DE EDIFICACIÓN : Cuatro plantas.
D) ESTACION VEHICULAR : No Presenta.
E) USO ACTUAL DEL PREDIO : Edificio Para uso Educativo - Cultural.
1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO
El entorno donde se ubica la edificación es de uso Educativo - Cultural, en dicha zona existen inmuebles
habitacionales, centros de ventas, su estructuración es urbana, con Zonificación: R.D.M. Residencial de
Densidad Media.
Equipamiento urbano: Institución educativa, centro de salud.
Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y eléctricas, conectadas a la red
pública y desagüe, veredas y pavimento rígido en la Av. Luis Gonzales, y enrocado en la Calle Diego Ferre.
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5. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS
El inmueble materia de la presente valuación, se trata de una edificación para fines Educativos-Culturales de
cuatro niveles, construido de material noble, la cual presenta la siguiente distribución:
Primer nivel.-En la entrada principal que se ubicada en Diego Ferre, se cuenta con una escalera que conduce
al segundo nivel, también se encuentran seis locales comerciales.
Segundo, tercer y cuarto nivel.- La inspección que se realizo fue ocular, que se hizo desde fuera de la
edificación, en la cual se puede visualizar cuatro solones de clase y una oficina en cada nivel.
1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
Las principales características constructivas de acabados e instalaciones que presenta el edificio en general,
son las siguientes:
- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentación es de concreto, presenta vigas de cimentación armada.
- Elementos estructurales: Aporticada, columnas y vigas son de concreto armado.
- Muros y columnas: Son de ladrillo de arcilla, tipo King Kong, asentados con mortero cemento-arena,
columnas de concreto armado.
- Techos: Losa aligerada de 20 cm. de espesor.
- Pisos: Presenta pisos de cerámico nacional
- Revestimientos: De mortero cemento arena.
- Puertas y ventanas: La puerta principal es de rejas metálicas, las puertas interiores son de madera, las
ventanas son de aluminio.
- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.
- Pintura: Látex lavable en interior y exterior.
- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC. para agua fría y caliente.
Presenta cisterna y tanque elevado para todo el Edificio.
- Instalaciones eléctricas: Las instalaciones son empotradas para corriente monofásica, con luminarias de
potencia variada.
1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;
El inmueble tiene una antigüedad de 15 Años, información obtenida es de, INFORMACIÓN HISTÓRICA
DEL INSTITUTO DE EDUCACIÓN SUPERIOR TECNOLÓGICO PRIVADO PERÚ-FRANCIA, DEL PORTAL
WEB DE LA SUNAT.
1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓN
De las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo apreciar las estructuras sin deterioro, los acabados
presentan buen estado, su estado de conservación es “BUENO”.
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6. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA TABLA
N°3, para un Antigüedad de 15 años le corresponde el 17% de depreciación, siendo el factor de ajuste del
valor unitario de edificación: 0.83 (Art. II-D.33).
Luego:
MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO.
ESTADO DE CONSERVACIÓN : BUENO.
ANTIGÜEDAD : 15 años.
DEPRECIACIÓN ASIGNADA : 17%
1.15 SERVIDUMBRE
No presenta
1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
No se cuenta con esa documentación.
1.17 OBSERVACIONES
El nombre del propietario se consigna según documentación presentada.
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7. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (ART. I07): El nombre de tasación o valuación
reglamentaria, cuando los valores utilizados en la pericia corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terreno y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)
En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, y considerando el valor
unitario del terreno fijado por la Municipalidad Provincial de Chiclayo; a la fecha de la presente, fija el Valor
Unitario Oficial del Terreno Urbano para la Av. Luis Gonzales es de S/.311.00/m2, y fija el Valor Unitario
Oficial del Terreno Urbano para la Calle Diego Ferre es de S/.176.00/m2
• Repartimiento Proporcional
At = 504.00 m2
Av. Luis Gonzales:
S Av. Luis Gonzales=(12/(12+42))*(504.00m2)=112.00m2
Calle Diego Ferre:
S Calle Diego Ferre =(42/(12+42))*(504.00m2)=392.00m2
A) Valorización de áreas prorrateadas del terreno
I) Av. Luis Gonzales, a = Frente = 12.00 m.
3a2
= 3*(12.00)2
= 432.00 m2
S Av. Luis Gonzales = 112.00 m2
3a2
> S Av. Luis Gonzales
VT’ = (112.00 m2)*(S/.311.00/m2)
VT’= S/.34832.00
II) Calle Diego Ferre, b = Frente = 42.00 m.
3b2
= 3*(42.00)2
= 5292.00 m2
S Calle Diego Ferre = 392.00m2
3b2
> S Calle Diego Ferre
VT’’ = (392.00m2)*(S/.176.00/m2)
VT’’= S/.68992.00
VT = VT’ + VT’’
VT1 = S/.34832.00 + S/.68992.00
VT1 = S/.103 824.00
B)
I) Valorización del terreno considerando como frente la Av. Luis Gonzales.
3a2
= 3*(12.00)2
= 432.00 m2
At = 504.00 m2
V’’T = (432.00 m2)*(S/.311.00/m2) + (504.00 m2 – 432.00 m2)*0.5*(S/.311.00/m2)
V’’T = S/. 145548.00
II) Valorización del terreno considerando como frente la Calle Diego Ferre.
3b2
= 3*(42.00)2
= 5292.00 m2
At = 504.00 m2
V’’T = (504.00 m2)*(S/.176.00/m2)
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8. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
V’’T = S/. 88704.00
VT2 = S/.145548.00 + S/.88704.00
VT2 = S/.234 252.00
C) Comparación de valores encontrados.
VT1 = S/.103824.00
VT2 = S/.234252.00
Entonces el valor definitivo será:
VT = S/.234252.00
2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
Considerando el tipo de construcción, los acabados antes descritos y la depreciación que por
antigüedad y estado le corresponde, teniendo como referencia valores unitarios oficiales de la
edificación para la costa, detallándose que:
• Determinación de los valores unitarios de la edificación (primer, segundo, tercer, cuarto nivel).
PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO
(S/./m2)
ESTRUCTURAS:
• Muros y columnas B 279.95
• Techos C 142.40
ACABADOS:
• Pisos D 81.19
• Puertas y ventanas D 70.45
• Revestimientos F 53.21
• Baños E 14.21
INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: G 28.30
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 699.71
• Valor de la edificación (VE):
DESCRIPCIÓN
ÁREA
TECHADA
m2
(1)
TOTAL
VALOR
UNITARIO DE
EDIFICACIÓN
POR NIVEL
(S/./m2)
(2)
VALOR
SIMILAR
NUEVO DE
EDIFICACIÓN
POR NIVEL
(S/.)
(3)=(1)*(2)
DEPRECIACIÓN
(4)
VALOR DE
EDIFICACIÓN
POR NIVEL
(S/.)
(3)*(4)
Primer Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88
Segundo Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88
Tercer Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88
Cuarto Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) 819567.52
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9. ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES
2.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Se asumirán que no existen.
2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
VTP= VT+VE
VTP = S/.234252.00 + S/.819567.52
VTP = S/. 1053819.52
2.5 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 234252.00
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 819567.52
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/. 1053819.52
2.6 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes.
2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservación en toda la construcción.
2.7 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
1. Se contó con la documentación y facilidades para el trabajo de valuación.
2. La información del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la Municipalidad.
3. Se contó con diversas revistas especializadas de construcción.
2.8 ANEXO
FOTO DE UBICACION
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Se adjuntan fotografías tomadas el 18 de Septiembre del 2,014.
Lambayeque, 10 de Octubre del 2,014
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