Este documento describe el contrato de tiempo compartido, incluyendo que es un contrato atípico no regulado por leyes específicas en la mayoría de países. Existe un debate sobre si es un derecho personal o real. La doctrina se inclina a verlo como un contrato, aunque algunos argumentan que otorga un derecho real sobre la propiedad. El documento también explica las obligaciones de las partes involucradas y los elementos esenciales del contrato.

1. CUESTIONARIO 13. CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO.
1. CONCEPTO.
El contrato de tiempo compartido se encuentra nutrido de diversos caracteres.
Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce de una
unidad habitación con todo lo que la misma incluye mientras que la otra parte por su lado
se obliga a pagar un precio cierto en dinero más el pago de las cuotas correspondientes.
Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitación debe abonar
una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la
empresa se obliga a garantizarle el uso y goce de las cosas, su mantenimiento y
administración.
Se trata a su vez de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por
ninguna ley específica. Solo en muy pocos países como por ejemplo Portugal, Grecia y
Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido se encuentra tipificado.
Es un contrato de adhesión donde una empresa le ofrece un contrato ya establecido al
futuro consumidor este debe firmarlo o no manifestando así su consentimiento o la fatal
del mismo.
También es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestación se cumple
periódicamente debido a que el adquiriente se compromete al pago de una cuota mensual
o anual.
Y en su último carácter alude a que en su contrato no formal en el que la ley no exige
forma determinada.
La parte puede celebrarlo de la forma que prefieran pero es de suma importancia que el
mismo se ha realizado por escrito con el fin de obtener elementos probatorios en el caso de
existir un futuro litigio.

2. 2. ¿CUÁL ES EL ORDENAMIENTO QUE REGULA ESTE CONTRATO?
Se trata a su vez de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por
ninguna ley específica. Solo en muy pocos países como por ejemplo Portugal, Grecia y
Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido se encuentra tipificado.
3. MERCANTILIDAD DEL CONTRATO.
Artículo 64 Ley Federal de Protección al Consumidor:
La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la
forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disipaciones de la una
persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un
bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por
periodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso
de inmuebles, se transmita el domino de estos.
Artículo 65 Ley Federal de Protección al Consumidor:
La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse cuando el
contrato respectivo esté registrado en la Procuraduría y cuando especifique:
I. Nombre y domicilio del proveedor;
II. Lugar e inmueble donde se prestará el servicio, exhibiendo copia certificada de la
afectación del inmueble o parte del mismo ante notario público mediante el acto jurídico
de una declaración unilateral de la voluntad o fideicomiso en el que se destine el inmueble
al servicio de tiempo compartido por el número de años que se está ofreciendo el servicio,
debiendo obtener el registro definitivo en el Registro Público de la Propiedad, para con ello
registrarse en la Procuraduría Federal del Consumidor; dejando a salvo los derechos de
propiedad del proveedor una vez concluida la afectación;
III. Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que tendrán los
compradores, incluyendo períodos de uso y goce;

3. IV. El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la manera en que se
determinarán los cambios en este costo en períodos subsecuentes;
V. Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si existen costos
adicionales para realizar tales intercambios;
VI. Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del consumidor, y
VII. En lo relativo a los servicios de tiempo compartido a prestarse en el extranjero éstos
podrán ser comercializados en la República Mexicana únicamente cuando las personas
físicas o morales que ofrezcan y/o presten y/o comercialicen los servicios sean sujetos de
comercio, en México, de conformidad con las leyes aplicables, y que se hayan constituido
en lo general, así como en lo especial en materia de tiempo compartido o club vacacional,
de conformidad con las leyes de su país de origen; en caso de ser omisas, las personas
referidas en el párrafo anterior deberán acreditar fehacientemente que su representada es
el dueño del inmueble y su autorización a ser destinado a la comercialización de tiempo
compartido.
4. CARACTERÍSTICAS.
Debido a que no existe regulación específica acerca del contrato de tiempo compartido, la
doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado una parte de la doctrina considera
que el tiempo compartido es un derecho personal como así lo afirma Busso y por el otro
lado considera que es un derecho real como así lo afirma Di Filippo.
Un derecho personal es aquel que lo atribuye a su titular la facultad de exigir de otro
persona una prestación que puede consistir en dar, hacer o no hacer una cosa. Busso afirma
que debido a que el adquiriente tiene el derecho de uso y goce de la unidad habitación y de
los servicios correspondientes que hacen a la misma, la naturaleza jurídica del contrato de
tiempo compartido, es que es un derecho personal ya que se dan las figuras de sujeto
activo, sujeto pasivo y las prestaciones debidas.

4. La parte restante de la doctrina al contrato de tiempo compartido como un derecho real.
Derecho real es el derecho susceptible de ser opuesto a todos y que le permite a una
persona ejercer un poder sobre un bien. Contrato de tiempo compartido puede ser
realizado acorde a diferentes modalidades como ser la de un condominio, usufructo o a un
contrato de cesión de uso que a su vez este se puede subdividir en dos especies: hospedaje
mediante reservas anuales con posibilidad de intercambiarlas y locación de unidades
vacacionales con plazo discontinuos. Dado que estos son derechos reales, esta parte de la
doctrina encasilla al usuario de un tiempo compartido como el adquiriente de un derecho
real.
5. NATURALEZA JURÍDICA.
Entre las diversas tendencias doctrinales que tratan de expresar la naturaleza jurídica del
tiempo compartido, podemos hacer notar dos que destacan:
 La contractualista, la cual establece que el tiempo compartido es básicamente un
contrato y en consecuencia, engendrará derechos de crédito entre las partes, es
decir, obligaciones de hacer.
 La realista, que interpreta al tiempo compartido como un derecho real, básicamente
el de propiedad que por tiempo determinado o vitaliciamente se comparte entre
varias partes.
Ambas tendencias admiten diversas modalidades. La primera, el contrato de adhesión o
guión administrativo, y la segunda, el condominio, con la diferencia especial de un estado
de prehorizontalidad que requiere de protección jurídica.
La tesis contractualista está claramente expresada en el Código Civil de Quintana Roo en
su libro tercero, cuarta parte, intitulada “De los contratos en particular, título noveno “Del
tiempo compartido” en sus artículos 2757 a 2773, donde califica al multicitado contrato
como formal y consensual, es decir, que se perfecciona con el mero consentimiento de las
partes expresado en dicha formalidad escrita, misma que sólo será notarial si las partes así
lo convienen (artículo 2764 C.C.Q.R). por ese solo hecho, el tiempo compartido para el

5. estado de Quintana Roo deja de ser atípico, pero la legislación turística general de la
República, adquiere la característica de contrato atípico, inclusive los códigos de aquellos
estados de la República que lo desconocen porque no lo regulan en sus respectivas
legislaciones. Es decir, fuera de Quintana Roo, dicho contrato es atípico, y en este sentido se
regularía por lo que establece el artículo 1858 del Código Civil del D.F. que expresa:
Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las
reglas generales de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que las partes
fueran omisas “por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía” de los
contratos en este ordenamiento.
En virtud de tal disposición, por la aplicación del método analógico, el mismo Código Civil
de Quintana Roo establece en su artículo 1772
En todo lo no previsto en este artículo, son aplicables, en lo conducente, las disposiciones
de este Código relativas a los contratos de arrendamiento y de hospedaje.
La derivante de dicha tesis contractualista se encuentra expresada en el artículo 63 de la
Ley Federal de Protección al Consumidor, pero sobre todo en el artículo 29 bis de dicho
ordenamiento, así como en el Reglamento del artículo 29 bis de la Ley Federal de
Protección al Consumidor, la cual interpreta el tiempo compartido como contrato de
adhesión y sujeto a un régimen o “sistema de comercialización” regulado por la misma Ley
Federal de Protección al Consumidor y el reglamento susodicho.
Por el contrario, la tendencia realista está representada por la Barra - Colegio de Abogados
del D.F. la cual se permitió sugerir, “para la adecuada reglamentación jurídica del tiempo
compartido” que,
Los contratos que se celebren para compartir la propiedad del uso de bienes por personas
que no se dediquen habitualmente al comercio, se sujetarán a las disposiciones del propio
Código, pero los contratos que celebren empresas de turismo deberán sujetarse a las
disposiciones de la LFT.

6. Para comprender lo anterior habrá que recordar el concepto romano de las facultades que
el propietario tenía sobre el objeto del derecho del propietario, los cuales se reducían a tres,
a saber: el ius utendi, derecho de usar; el ius fruendi, derecho de disfrutar de la cosa; y
el ius abutendi, el derecho de disponer de la misma. Este derecho de propiedad, en
consecuencia, implicaba que tales facultades podían ser separadas. Una persona podía ser
el usuario; otra, el usufructuario y una tercera, el nulo propietario, es decir, que sólo
tuviera el derecho de disposición de la cosa, y esta misma cosa a ser usada por otra persona,
y otra más, con derecho a los frutos. En otras palabras, la propiedad puede estar
desmembrada entre varias personas que ejercen diferentes o iguales derechos sobre la
misma cosa. En la especie, se quiere dar a entender que el propietario de una cosa o de un
bien inmueble la puede dar en uso a otra u otras personas y conservar el primero la
propiedad o derecho de disposición. De aquí que sea bastante criticable hablar de la
“propiedad de uso”, ya que el usuario no es propietario en el sentido extenso de la palabra
porque no puede disponer de la cosa sobre la cual recae ese derecho de utilizarla, aunque
su derecho de uso no deja de ser un derecho real.
La derivante de la tesis realista se encuentra en el derecho de copropiedad que puede
establecerse entre varios condueños sobre un mismo inmueble para obtener de él un
tiempo compartido.
No debemos dejar de expresar que el derecho romano clásico tardío admitió que la
propiedad pudiera ser transmitida ad tempus, lo cual no era permitido antes del siglo II, ya
que si una persona hacía la enajenación de una cosa “por cierto tiempo”, la propiedad no
volvía de lleno a su antiguo propietario, que sólo tenía acciones personales para hacérsela
reintegrar. Así pues, el derecho romano posclásico cierto admitió plenamente que la
propiedad pudiera ser transmitida ad tempus por cierto tiempo, de pleno derecho del
antiguo propietario, que desde luego disfruta de la reivindicación.
6. ELEMENTOS PERSONALES DEL CONTRATO.
Existen dos elementos personales:

7.  Compartidor. Quien pone a la venta el tiempo compartido.
 Compratidario. Quien adquiere el tiempo.
7. OBLIGACIONES PREVIAS A LA CELEBRACIÓN DE LOS CONTRATOS.
En el contrato de tiempo compartido, según Farina, el adjudicatario adquiere el derecho en
virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que
generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. De esto se
desprende que las partes confortantes del contrato de tiempo compartido son dos ya que se
trata de un contrato bilateral:
 La empresa que crea el sistema la cual adquiere o hace construir las unidades
 El adquirente
8. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Tanto una parte como la otra tienen diversos derechos y obligaciones.
La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es representada mayormente por un
administrador el cual tiene diversas obligaciones. La principal es la de garantizarle al
adquirente el uso y goce de la unidad habitacional pactada en el contrato y debe asegurarse
que tanto los servicios que integran el contrato como el personal que se encarga de
satisfacer al cliente, funcionen como es debido y correctamente. Es también obligación de
la empresa o administrador reparar lo que sea necesario para mantener la unidad
habitacional en estado óptimo. También está obligado a recaudar las expensas y de llevar a
cabo la administración del inmueble informando a los ocupantes de los gastos periódicos
que realizan.
Por su parte el adquirente está obligado a concretar el uso y goce de la unidad habitacional
con los fines estipulados con anterioridad. También debe conservar el estado en que se le
entregó la unidad y si rompiese algo por su culpa o negligencia debe hacerse cargo del
acto, realizando la reparación de lo dañado. Por último debe pagar las expensas que le

8. correspondan, los servicios utilizados extra contractualmente y la cuota que se desprenda
del contrato antes pactado.
Tanto el administrador como el adquirente están obligados a velar por el mantenimiento
de la unidad funcional. Las dos partes deben entregarla en condiciones óptimas en las
cuales supuestamente se les fue dada.
Pero en realidad en la práctica este tipo de contrato no es bilateral, sino que multilateral ya
que según Ghersi nos encontramos frente a una serie de contratos o relaciones jurídicas
conexas durante todo el íter contractual que resultan imprescindibles para la correcta
prestación de la obligación principal.
El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede llegar a tener
una importante función económica al favorecer el turismo. Puede resultar de gran
beneficio para el país fomentar la actividad turística a través de este tipo de negocio,
procurando, de esta manera el desarrollo social y económico y promoviendo inversiones.
El sector de turismo es, sin dudas, muy importante para la economía de nuestro país, el
mismo suele estar influenciado por los cambios e innovaciones internacionales; en donde
han aparecido figuras con particularidades propias que, dificultan su encuadre en la
normativa existente; como ocurre con la figura del tiempo compartido. Este sistema
permite entre que, los hoteles y complejos turísticos mantengan un alto nivel de ocupación
de sus instalaciones durante todo el año, contribuyendo al desarrollo y crecimiento
económico del país. Pero para que eso ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo
tiempo que impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del
Tiempo Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes, y generar la confianza
necesaria para hacer operativo el sistema.
9. OBLIGACIONES CONTRACTUALES.
Antes de adquirir un tiempo compartido, repase las directivas de la Comunidad Europea
que, relacionadas a determinados aspectos contractuales del derecho de utilización

9. de inmuebles, en régimen de tiempo compartido, establecen que, se entenderá por tal, a
"todo contrato o grupos de contratos celebrado por un periodo mínimo de tres años, por el
que, mediante el pago de un determinado precio global, se crea, se transfiere, o establece el
compromiso de transferir, directa o indirectamente, un derecho real, o cualquier otro
derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles, durante un periodo determinado
o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana".
10. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUARIO DE ACUERDO CON LA NORMA
OFICIAL.
El administrador del establecimiento constituido en régimen de tiempo compartido
turístico podrá ejercer, además de las atribuciones contractuales o que se le señalen en el
reglamento interno, las siguientes atribuciones:
a) Modificación del reglamento interno, en cuanto concierne a los aspectos estrictamente
operacionales del establecimiento de tiempo compartido turístico. Estas modificaciones no
podrán desmejorar o menoscabar los derechos de los usuarios;
b) La preparación del presupuesto anual de ingresos y gastos del establecimiento de tiempo
compartido turístico;
c) El cobro de las cuotas anuales de mantenimiento a los usuarios, así como cualquiera otra
cantidad que éstos o terceras personas adeuden al establecimiento;
d) El pago, por cuenta de los usuarios de tiempo compartido turístico, con los fondos
destinados a la administración que estén en su poder o bajo su control, del importe de los
suministros, impuestos, contribuciones y cualesquiera otros gastos que con carácter
periódico deban ser satisfechos por aquellos o que recaigan directamente sobre la
propiedad;
e) Determinación para los usuarios de tiempo compartido turístico en las modalidades de
espacio o tiempo flotante, o que sigan el sistema de puntos, de las unidades inmobiliarias

10. específicas o de los periodos concretos de ocupación exclusiva que les corresponderán cada
año.
11. ELEMENTOS REALES.
El objeto directo de dicho contrato, es un dar o hacer, y el indirecto es conceder, por parte
del compartidor, el uso del inmueble al cliente o compartidario. El artículo 2760 del
Código Civil de Quintana Roo especifica el objeto indirecto al expresar que:
Para los efectos del artículo 2757 por casa o departamento amueblado se entiende todo
inmueble equipado con muebles de comedor, recámara, utensilios de cocina, cocineta o
estufa con un equipo de gas para cocinar, manteles o manteletes, vajilla y cubiertos, toallas
para el cuarto de baño y ropa de cama.
Por otra parte, el REHOSCAMP, en su artículo 4º,generaliza indebidamente la noción al
reducir tal “sistema” al concepto de “establecimiento de hospedaje”.
El otro objeto indirecto, corresponde al compartidario, es el precio cierto y en dinero -
obligación de dar- que deberá entregar el compartidor en una sola exhibición o en bonos y
otra cantidad adicional que puede variar debido a gastos causados por servicio y
mantenimiento.
12. ELEMENTOS FORMALES.
El artículo 2764, párrafo último del Código Civil de Quintana Roo, al calificar al contrato
de “habitación” por tiempo compartido como formal y consensual, está exigiendo para su
perfeccionamiento la forma escrita y deja la opción a las partes para que acudan a notario
público y conformen así el citado contrato. En el artículo 1761, el Código Civil de Quintana
Roo exige al compartidor, como requerimiento previo, que éste obtenga licencia sanitaria
de la autoridad competente -sin la cual el contrato será de nulidad absoluta-, requerimiento
que en la relación estrictamente contractual, no administrativa, interesa al compartidor y al
compartidario, independientemente de su adecuado consentimiento.

11. 13. PRESTACIÓN DE SERVICIOS EN EL EXTRANJERO DE ACUERDO CON LA
NOM.
Los contratos de adhesión que celebren el proveedor o el prestador intermediario con los
consumidores, deben contar con el registro previo ante la Profeco, en apego a lo
establecido en la ley; y estar escritos en idioma español, sin perjuicio de que sean también
escritos en otro idioma, siempre y cuando el proveedor o el prestador intermediario
establezcan que se trata de una traducción del documento registrado en español, hecha por
perito oficial. Dichos contratos deben incluir una cláusula donde se señale que en caso de
existir discrepancias, debe prevalecer el texto en español sobre el texto del idioma
extranjero.
14. TERMINACIÓN DEL SERVICIO.
Para su terminación. Se debe demostrar que no existía vigencia de algún contrato de
Tiempo Compartido celebrado.