Este documento presenta un resumen de las características y facultades de la propiedad superficiaria según el Código Civil y Comercial de la Nación. Explica cómo se constituye y transmite la superficie por acto entre vivos, las facultades materiales y jurídicas del titular de la superficie, y los efectos de la extinción de la propiedad superficiaria. También menciona posibles usos de la figura de la superficie, como en negocios jurídicos familiares o como solución para la edificación en suelo aj

1. Contrato
gratuito
Contrato
oneroso
Art. 2119, in fine
“La prescripción breve es admisible a los efectos
del saneamiento del justo título”

2. Por acto entre
vivos
Por causa de
muerte

3. CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN DE LA
SUPERFICIE POR ACTO ENTRE VIVOS
TÍTULO
SUFICIENTE
(art. 1892)
MODO
SUFICIENTE
(art. 1892)
PUBLICIDAD
SUFICIENTE
(art. 1893)
ADQUISICIÓN DEL DERECHO
REAL
OPONIBILIDAD A
TERCEROS
INTERESADOS Y
DE BUENA FE

4. Facultades materiales del titular de superficie
POSEER
USAR
GOZAR
ACTOS DE DISPOSICIÓN MATERIAL

5. Facultades jurídicas del titular de superficie
•Facultad de transmitir su derecho (arts. 2119 y 1906)
•Facultad de constituir derechos personales (arts.
2127, 2128, 2142, 1966 y 1941)
•Facultad de constituir derechos de disfrute (arts.
2131, 2155, 2159 y 2168)
•Facultad de constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho a construir, plantar o forestar, o
sobre la propiedad superficiaria, limitados al plazo de
duración de la superficie (art. 2120, 1º párrafo)
•Facultad de afectar a propiedad horizontal (art. 2120,
2º párrafo)

6. PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
CONSTITUCIÓN DE
USUFRUCTO
PROPIEDAD DEL
SUELO
Nuda propiedad
superficiaria
Usufructo
“superficiario”

7. PROPIEDAD DEL
SUELO
PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
CONSTITUCIÓN DE
HIPOTECA
Ejecución en
subasta
Adquisición de
la propiedad
superficiaria por
tercero

8. PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
AFECTACIÓN A
VIVIENDA
PROPIEDAD DEL
SUELO

9. PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
Afectación a
propiedad
horizontal
PROPIEDAD DEL
SUELO

10. Facultades del propietario del suelo
Art. 2121, CCCN
“El propietario conserva la disposición material
y jurídica que corresponde a su derecho,
siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario”

11. Extinción del derecho a construir, plantar o
forestar (art. 2124)
•Renuncia expresa
•Vencimiento del plazo
•Cumplimiento de condición resolutoria
•Consolidación
•No uso:
por diez (10) años, si es superficie con fines de
construcción;
por cinco (5) años, si es superficie con fines de
forestación o plantación.

12. Extinción de la propiedad superficiaria
•Causas generales de extinción de los derechos reales
(consolidación y abandono – art. 1907)
•Destrucción de lo construido, si el superficiario no
reconstruye dentro del plazo de SEIS (6) años (art.
2122)
•Destrucción de lo plantado o forestado, si no se vuelve
a plantar o forestar en el plazo de TRES (3) años (art.
2122)
•Vencimiento del plazo (arts. 2117 y 2125)

13. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional:
El propietario del suelo hace suyas las construcciones,
plantaciones o forestaciones libres de derechos reales o
personales. (art. 2125, 1º párrafo)
2.- Extinción antes del vencimiento del plazo:
El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o
forestaciones, pero continúan los derechos reales y personales
gravando la propiedad superficiaria como si fuesen parcelas
distintas. (art. 2125, 2º y 3º párrafo)
3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto
en contrario (art. 2126)

14. La cuantía de la indemnización al superficiario
•Posibilidad de pactarlo al constituir la superficie
•Posibilidad de pactarlo en acuerdos posteriores
•En subsidio, “a los efectos de establecer el monto de la
indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante
los dos últimos años, descontada la amortización” (art.
2126)

15. IMPORTANTE!!!
•Relevancia de la inclusión de una cláusula en el
contrato constitutivo en la que se limite la facultad de
edificar, plantar o forestar del superficiario
•Ejemplo: determinación en metros cuadrados
cubiertos

16. DEFENSAS
POSESORIAS
Y REALES
DEFENSAS
POSESORIAS
ACCIONES
REALES
ACCIÓN POSESORIA DE
MANTENER
ACCIÓN POSESORIA DE
DESPOJO
ACCIÓN REIVINDICATORIA
ACCIÓN NEGATORIA

17. Posibles utilizaciones de la superficie
•Negocio jurídico familiar
•Posible solución para la edificación en suelo ajeno en
acuerdos de mediación
•Posible solución en la disolución del régimen
patrimonial de comunidad
•La constitución de superficie como inversión
inmobiliaria