Modulo V - Pre y Post Contratos: Obligaciones

- APUNTES Y REFLEXIONES SUELTAS SOBRE LOS EFECTOS,
RAMIFICACIONES Y ALCANCES DE LAS OBLIGACIONES EN EL DERECHO
CONTEMPORANEO DE LOS CONTRATOS -
- APUNTES Y REFLEXIONES SUELTAS SOBRE LOS EFECTOS,
RAMIFICACIONES Y ALCANCES DE LAS OBLIGACIONES EN EL DERECHO
CONTEMPORANEO DE LOS CONTRATOS -
Cristian A. Martínez.-

¿EL CONTRATO SURTE EFECTOS ANTES DE EXISTIR?
¿EL CONTRATO SURTE EFECTOS ANTES DE EXISTIR?

PARTE I
En ausencia de acuerdo.-
PARTE II
En presencia de acuerdos.-

A.- Buena fe
B.- Manifestaciones
I.- EN AUSENCIA DE ACUERDO…

I.- En ausencia de acuerdo.
A.- Buena fe.-
Art. 1.134 Cod. civ.
“Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley
para aquellos que las han hecho.
No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o
por las causas que estén autorizadas por la ley.
Deben llevarse a ejecución de buena fe”

•“Los contratos son una forma de microcosmo, es una pequeña
sociedad donde cada uno debe trabajar por un fin común, que es
la suma de los fines individuales perseguidos por cada
contratante, como en la sociedad civil o la sociedad comercial”
(René Demogue)
•“Regla de conducta que exige a los sujetos de derecho una lealtad
y una honestidad excluyente de toda intención malsana”
(Denis Mazeaud).
A.- Buena fe.-

A.- Buena fe.-
Suprema Corte de Justicia:
“… se entiende por buena fe, en sentido general, el modo sincero y justo con que
se procede en la ejecución de los contratos y no reine la malicia; en tanto que
por mala fe debe entenderse lo contrario…”
(Cas. Civ. 6 de marzo de 2002) (Subrayado añadido).

A.- Buena fe.-
“Considerando, que se entiende por buena fe, en sentido general, el modo
sincero y justo con que se procede en la ejecución de las obligaciones, en
tanto que la mala fe es la actitud en que falta la sinceridad y predomina
la malicia; que la primera se presume siempre, por oposición a la
segunda cuyos elementos constitutivos deben quedar debidamente
probados, recayendo sobre los jueces del fondo apreciar soberanamente
su existencia, lo cual escapa al control casacional salvo que incurra en
desnaturalización” .
(Cas. Civ. Febrero de 2010, B. J. 1191). (Subrayado añadido).

“(…) que de conformidad con lo que suscriben los artículos 1116 y
2268 del Código Civil, la buena fe se presume siempre hasta prueba
en contrario, prueba que en caso de la especie no ha sido hecha, ni
existen en el expediente datos algunos que hayan revelado la mala
fe de dicho adquiriente, que en el caso lo es el recurrido”
(Cas. 11 de marzo de 1998, B. J. 1048).
A.- Buena fe.-

La lealtad y sus derivaciones:
-Transparencia
-Decencia
-Proporcionalidad
-Coherencia
…
Solidarismo contractual …
III.- En ausencia de acuerdo.
b.- Manifestaciones.-

- Transparencia: Obligación de información.
Existe obligación de información cuando: “una parte tiene el
conocimiento de un hecho, del cual conoce la importancia
determinante del mismo para la conclusión del contrato y que la
otra parte, está en la imposibilidad de informarse ella misma, o
cuando exista confianza legítima en el co-contratante en razón de
la naturaleza del contrato o de sus cualidades respectivas”
(Civ. 1er, 10 mai 1989, J. C. P., 1989. II. 21363, note D. Legeais) (Subrayado añadido).

- Transparencia: Deber de consejo.
Ha sido decidido que un: “banco debe llamar la atención del profano sobre los
riesgos incurridos en las operaciones especulativas de los mercados de
futuros”
(Cass. com., 18 mayo 1993, Faz. Pal. 1994.1.85, note S. Piedelièvre).

La obligación de información y de consejo son independientes.
I.- EN EL PERÍODO PRECONTRACTUAL :
A.- En ausencia de acuerdo …

- Decencia:
Interdicción del abuso. Ej.: Cláusula resolutoria activada de mala fe.
- Proporcionalidad:
Equilibrio contractual. Ej.: Interdicción cláusulas que confieren ventajas sin contraprestación.
- Coherencia:
Confianza legítima. Interdicción del abuso. Ej. ruptura abusiva negociaciones.
- Otras derivaciones:
Altruismo, colaboración, cooperación, abnegación…

A.- Acuerdos sobre la negociación
B.- Acuerdos previos
II.- EN PRESENCIA DE ACUERDO.

1.- Acuerdo de negociación.-
II.- En presencia de acuerdos …
A.- Acuerdos sobre la negociación.-

•Es la convención que impone a uno o ambos contratantes la
simple obligación de negociar un futuro contrato.
•El acuerdo no se versa sobre los elementos principales del
contrato proyectado sino en el principio de negociación y el
comportamiento de los co-contratantes.

•Se incluye normalmente obligación de negociar de buena fe,
obligaciones de confidencialidad, de sinceridad, acuerdo sobre coste
de estudio, entrega de documentos, establecimiento de plazos…

•Aunque esta obligación general de negociar es normalmente una
obligación de medios, es posible incluir algunos elementos con
carácter de resultado. El incumplimiento de este acuerdo trae
consigo la obligación de reparación de los daños generados por el
incumplimiento.

2.- Pacto de preferencia.-

•Es un pre-contrato que trae consigo para una de las partes una
obligación de concluir con la otra, con preferencia a un
tercero, un contrato ulterior del cual no se ha determinado ni
el principio ni su contenido.
“Si yo vendo, yo te daré la preferencia”

•Este contrato trae consigo una obligación de no hacer : no vender a otro.
•Se trata de un contrato sinalagmático que trae consigo un derecho
personal. Al momento de nacer este contrato, aún no existe la decisión de
vender.
•Se ha planteado que con este contrato se crea una especie de derecho de
preferencia de origen contractual.

•El beneficiario del derecho de preferencia puede cederlo para lo
cual debe respetar las condiciones indicadas en el artículo 1.690
del Código civil, salvo que las partes hayan dado la característica
de intuito personae al contrato.
•El pacto de preferencia puede concluirse a una duración
determinada.

¿Qué sucede si el deudor de pacto de preferencia contrata con un
tercero en desconocimiento de su obligación?

•El incumplimiento del contrato trae consigo el derecho de
reparación en caso de daños.
•Se puede incluir la anulación del contrato concluido por el
tercero, en caso de existir fraude o mala fe.
•Para esto último la víctima debe probar que el tercero no sólo
conocía la existencia del pacto de preferencia, sino además el
interés suyo de prevalerse de esos beneficios y prerrogativas.

3.- Acuerdo Marco.-

•Es el contrato que organiza la conclusión eventual de contratos
ulteriores estableciendo desde su formación las modalidades y
términos.
•Es una especie de esbozo o recipiente jurídico cuyo contenido
lo conforman otros contratos, llamados contratos aplicación.
•Es el vehículo de preferencia de los contratos de distribución.

•Se justifica en la celeridad y continuidad de las operaciones.
•Estos contratos normalmente incluyen obligaciones de exclusividad.
•Este tipo de contrato se ha desarrollado en los últimos 50 años a fin
de concretizar la cooperación duradera entre dos socios económicos.

•El mayor problema que ha surgido en este tipo de contratos es
saber si debe contener o no, desde su formación, la
determinación del precio de venta de los productos que serán el
objeto de los contratos de aplicación. Este aspecto ha permitido
una singular evolución jurisprudencial.

•La corte de casación francesa en el año 1971 anuló contratos
marcos bajo el fundamento del artículo 1.591 del Código civil.
Se trataba de contratos que hacían referencia al precio del catalogo.

•La idea fundamental era que esos precios están bajo el control de
una de las partes.
•Esta solución fue objeto de críticas por la doctrina, principalmente
por el hecho de que la solución sólo aplicaba en los casos de
contratos de venta, no obstante, el acuerdo marco puede existir en
otros tipos contractuales.

•En atención a estas criticas, la Corte de casación francesa buscó
fundamento de su posición en el artículo 1129 del código civil.
•En efecto, en 1978 fundada en este texto, determinó la exigencia
de la determinación objetiva del precio de estos contratos de
aplicación, desde el acuerdo marco, en referencia a elementos
objetivos independientes a la voluntad de una de las partes.

•Sobre el particular señaló que en virtud de este texto, era necesario
para la validez del contrato que el objeto de la obligación pueda ser
determinado.
•Esta solución trajo nuevas críticas de importantes sectores de la
doctrina.

•La Primera Cámara civil de la Corte de casación francesa ha estimado,
mediante sentencia (A. Arcatel) que la sola referencia a una tarifa futura es
suficiente para hacer que el precio sea determinable, bajo reserva de que
la parte no abuse de la exclusividad que le ha sido reservada, ni incumpla
con su obligación de llevar a ejecución el contrato de buena fe.
•Con esta decisión la Corte de casación ha trasladado el debate del artículo
1.129 al artículo 1.134 del mismo Código.

••El debate fue definido por la Asamblea plenario de la Corte de Casación francesa mediante 4
sentencias del 1ero de diciembre de 1985: El artículo 1.129 del Código es aplicable a la
determinación del precio (Juris/Le Montparnasse).
•Cuando una convención prevé la conclusión de contratos ulteriores, la indeterminación del
precio de estos contratos en la convención inicial no afecta su validez salvo disposición legal
particular. (Juris/ Ste. Cofratel).
•Para la corte, el abuso en la fijación del precio puede dar lugar a la resiliación o indemnización
(Juris/ Ste. Cofretel); bajo el fundamento de los artículos 1.134 y 1135 del Código civil.
- El abuso eventual se constituye como un guardián del precio!

Las promesas.-
II.- En presencia de acuerdo.
B.- Acuerdos previos.-

a.- Unilaterales.-

• Se trata de un contrato mediante el cual una persona - el promitente - se
compromete a concluir un contrato de venta, bajo determinadas condiciones,
en beneficio de otro –el beneficiario– quien queda libre de contratar o no.
• Vale recalcar que la promesa unilateral es un contrato, no un acto
unilateral (oferta).
• El contrato surge del encuentro de una oferta y una aceptación de las partes
cuyo objeto no se ubica sobre la venta sino sobre el principio de la
promesa.

•De esta diferencia surgen importantes elementos:
- La muerte del ofertante trae consigo la caducidad de la oferta, en el
caso de la promesa unilateral la obligación persiste frente a los
causahabientes del de cujus.
- La revocación de la oferta es siempre posible hasta tanto no hay sido
aceptada por el destinatario de la oferta y sólo da lugar a obligación de
reparación cuando ha sido abusiva. Por su lado la promesa es irrevocable
unilateralmente.

•La promesa unilateral puede ser unilateral o sinalagmática.

•Cuando el beneficiario no asume ninguna obligación, la promesa
unilateral es un contrato unilateral. Sin embargo, cuando el beneficiario
asume compromisos, como por ejemplo, pagar una indemnidad por
inmovilización, la promesa unilateral es un contrato sinalagmático.
•La jurisprudencia ha entendido que cuando el coste de inmovilización es
muy alto en la promesa unilateral debe ser considerada como
sinalagmática. Esta solución jurisprudencial ha sido objeto de crítica.

•Se considera que lo característico de la promesa es la obligación de
comprar del beneficiario, no su intención. No obstante, el beneficiario
aunque deba soportar una fuerte indemnización es libre de comprar o no.
• Esta solución jurisprudencial pudiera dar lugar a una ejecución
forzosa de la venta, lo cual pudiera afectar a la persona que en principio se
pretende proteger con el criterio establecido por la jurisprudencia.

•En el caso de las promesas unilaterales, las condiciones son similares bien se
trate de una promesa de venta o de compra.
•En ambos casos se requiere la identificación de la cosa y un precio
determinado.
•La promesa unilateral trae consigo un derecho de opción en provecho del
beneficio de la promesa.
•Él puede elegir si se beneficia o no de la gracia conferida.

•Si se tratara de una promesa sinalagmática él no tendría esta opción, pues
desde la promesa él había manifestado su consentimiento para la compra.
•La apreciación de la capacidad del promitente para disponer del bien debe
existir al momento de la conclusión de la promesa, mientras la capacidad del
beneficiario es sólo necesaria al momento en que ejerza la opción.
•La promesa unilateral puede estar sujeta a un término suspensivo o extintivo.
•En caso de ausencia de término aplican las reglas de la prescripción
establecidas en el artículo 2.262 del Cód. civ.

•El tema de la indemnidad por inmovilización ha traído cierto debate
que vale la pena remarcar.-

•Se ha sostenido que se trata de una cláusula de retractación, sin embargo
este tipo de cláusula permite desligarse de un compromiso, sin embargo, en
el caso de la promesa unilateral el beneficiario no tiene compromiso.
•Otros han querido atribuir la característica de cláusula penal a este coste de
inmovilización, sin embargo la cláusula penal aplica cuando una obligación es
incumplida. El beneficiario de la promesa no está obligado a ejercer la
opción de una manera u otra, no se trataría de una promesa unilateral.

•Debemos entender la indemnidad por inmovilización
como el precio de la opción. La contrapartida por
reservar el bien. Es en la ventaja que procura al
beneficiario de la promesa en donde encontramos la
causa de este coste.

• Antes de ejercerse la opción, el promitente está obligado a no
vender a otro el bien. Se trata de una obligación de no hacer. Sin
embargo, este contrato también contiene una obligación de hacer,
es decir, el promitente se compromete desde el nacimiento de su
compromiso.
• Salvo la instauración de la característica intuito personae, el
beneficiario de la promesa puede ceder este derecho.

•Luego de ejercida la opción la situación jurídica es
radicalmente diferente según la dirección tomada por el
beneficiario.
•Si el beneficiario no acepta la opción esto se traduce en una
renuncia a la venta sin mayores consecuencias. Ahora bien, en
caso de coste por inmovilización la retendría el promitente.

•Si el beneficiario ejerce positivamente la opción instaurada en su
provecho se forma sin mayores trámites el contrato proyectado.
•Es en ese momento en donde se aprecia la capacidad y los
poderes del beneficiario, no antes.
•Es ese el momento en que se aprecia el valor del inmueble en caso
de rescisión por lesión.

•La formación de la venta se opera sin efecto retroactivo.
•Normalmente, se establece que el ejercicio de la opción se
acompañe de algún acto o acción del beneficiario en cuyo caso
este formalismo es necesario para la eficacia de la sola
manifestación de voluntad del beneficiario.

•Se trata más bien de la instauración de una condición
para la efectividad del contrato.

Qué sucede si el promitente no cumple con su obligación frente
al beneficiario de la promesa?
…Es posible una ejecución forzosa en naturaleza?

•La Corte de casación ha juzgado que tanto que el beneficiario no haya
declarado adquirir la obligación no se constituye una obligación de
hacer, en consecuencia no es posible la ejecución forzosa.
•El ejercicio de la opción posterior a la retractación no puede formar el
contrato, el promitente sólo puede ser condenado a la reparación de
los daños.
•Esta decisión ha sido criticada por la doctrina.

•En todo caso antes del ejercicio de la opción frente al tercero es
posible el nacimiento de una acción en inoponibilidad de
contrato basada en fraude para luego proceder con el ejercicio
oportuno de la opción. Al parecer se requerirían en esa
hipótesis las mismas condiciones que en el Pacto de
Preferencia.

b.- Sinagmáticas.-

•Es el contrato por el cual una persona, el promitente, se obliga a
concluir un contrato de venta bajo determinadas condiciones en
provecho su co-contratante, el beneficiario, que se compromete a
comprar en tales circunstancias.
•Ambas partes han consentido la venta.
•La calificación de promesa sinalagmática no resulta de la
presencia de obligaciones reciprocas sino de una obligación firme
y definitiva del promitente y del beneficiario con relación al
futuro contrato.

En estos contratos la venta es formada pero su ejecución y
efectividad es retardada…

•La inclusión de las arras no implica derecho de
retractación. Es decir para que las partes puedan
deshacerse del contrato en estas condiciones debe
establecerse expresamente la posibilidad de retractación.

•En caso contrario, las arras, que pueden considerarse como parte
del precio, ya que no otorga por si mismo la posibilidad de una
terminación unilateral.
•En ese caso se considera la misma tendría una cercanía conceptual
con la cláusula penal y en consecuencia estaría sometida al
escrutinio de los artículos 1.152 y 1.231 del Código civil.
•Es decir el demandante puede preferir la ejecución forzosa en
naturaleza, pero no puede pedir concomitantemente el pago de la
pena y la ejecución.

•Normalmente en las promesa se insertan condiciones que actúan
como modalidad del contrato de venta.
•La condición suspensiva es la más frecuente.
•La única limitante es la potestatividad profesada por el artículo
1.174 del Código civil.

• En estas hipótesis la realización de la condición trae consigo la
efectividad del contrato de forma retroactiva al momento de la
operación.
• Esta retroactividad no es un efecto de orden público, es decir, las
partes pueden acordar lo contrario.
• Al margen del carácter consensual de la venta, la inserción de
elementos bajo la forma de requisitos o condiciones, puede hacer
obstáculo a la formación del contrato proyectado.

•La promesa de venta vale venta…
- Esa promesa se emancipa de la venta cuando esta afectada
de un término, de una condición, de una facultad de retractación
o de la necesidad acordada de tramitaciones ulteriores, como
por ejemplo la suscripción de un documento ante un notario.

•De ahí que debemos entender que existen dos tipos de
promesas sinalagmáticas. En la pura, en la cual no existen estos
obstáculos, se puede solicitar una ejecución forzosa en
naturaleza.

•La muerte de una de las partes no tiene, en principio,
incidencia con respecto a este tipo de promesa.
•A diferencia de la promesa unilateral, la Corte de casación
somete la cesión de esta promesa a las formalidades del
artículo 1690.

• La diferencia entre promesa unilateral y sinalagmática
se sitúa en la libertad de ejercicio del derecho de
opción.
• Si la opción es ejercida, se transforma automáticamente
en una venta.
• Si la promesa es sinalagmática el acuerdo es firme y un
incumplimiento convierte las arras, si existieren, en una
cláusula penal. Lo cual implica que si la misma es
excesiva está sujeta a revisión.

• Si una promesa se registra se hace oponible a terceros?

• Hasta tanto no sea ejercida la opción, el derecho del
beneficiario es personal y no real, lo que implica que no es
oponible a terceros.
• Sólo sería oponible a terceros de mala fe…
• Reparación … no anulación.

• Si la opción no se ejerce en el tiempo acordado o en un plazo
razonable en caso de indeterminación, la promesa deviene
caduca….
• Necesidad de puesta en mora…
• Analogía con la resiliación en los contratos de
ejecución sucesiva a duración indeterminada.

• Cuál es la causa de la obligación del costo de
inmovilización en los casos en que no se ejerce
positivamente la opción por parte del beneficiario?

• La Corte de casación francesa ha considerado que la
obligación de pagar ese costo a cargo del beneficiario
tiene su causa en la inmovilización del bien a la cual
está obligado su contraparte durante la vigencia de la
facultad de opción….
• Se trata del precio de la exclusividad consentida al
beneficiario.
• No se considera costo de retractación ni una cláusula
penal.

La promesa sinalagmática de venta es una venta?

• La promesa sinalagmática de venta no implica
necesariamente la formación del contrato de venta, sino una
etapa (Art. 1.589).
• Se trata más bien de un contrato sujeto a condición
suspensiva…

• Lo suspendido es la formación de la venta, no
los efectos de la venta… lo cual tiene una
importancia en lo que respecto a la
retroactividad…

• La promesa sinalagmática puede ser cedida,
siempre y cuando la promesa no se haya
concluido en consideración de la persona, ni que
exista cláusula o norma que imposibilite la cesión.

Modulo V - Pre y Post Contratos: Obligaciones

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