Sobre la aplicación de la Ley de Leasing Inmobiliario y su reglamento en el Perú, tanto el ámbito inmobiliario como financiero. Panorama del año 2015.

1. Miriam Milagros Mitma Enciso1
1
Estudiante de la E.P. de Derecho. Universidad César Vallejo, Lima Norte. Ensayo redactado el 05 de
diciembre de 2015.
ANÁLISIS CRÍTICO DE LA LEY DE LEASING Y SU
REGLAMENTO EN EL PERÚ
RESUMEN
PALABRAS
CLAVE
ABSTRACT
KEY WORDS
SUMARIO
¿Es la Ley de Leasing Inmobiliario una solución al
problema de desaceleración económica en el Perú en
cuanto al déficit habitacional y recesión inmobiliaria? En
el presente ensayo no solo se realizará un análisis de la
mencionada ley, sino también al Decreto Legislativo Nº
30335 que dio origen a ello, su reglamento y el Decreto
Legislativo Nº 1196 referente a la capitalización
inmobiliaria. Asimismo, se hará referencia al caso chileno.
Finalmente, se culminará con un juicio de valor de la
autora del presente ensayo.
Leasing Inmobiliario, economía peruana, banco,
inmobiliaria, financiera, arrendamiento, alquiler venta,
ministerio de vivienda.
Is the Law of Property Leasing a solution to the problem
of economic slowdown in Peru in terms of housing deficit
and housing recession? In this essay not only a review of
the Act will be made, but also to the Legislative Decree
No. 30335 which gave rise to it , its rules and Legislative
Decree No. 1196 regarding real estate capitalization. He
finally culminate in a value judgment of the author of this
essay.
Leasing Real Estate, Peruvian economy, bank, real
estate, financial, leasing, rent houses, house ministry.
I.- Introducción. II.- Problemática y Tesis. III.-
Fundamentación. IV.- Conclusión

2. I.- Introducción
Actualmente, se dice que el Perú ya
tiene 73 meses de crecimiento
económico consecutivo, esto es, que
desde el año 1999 nuestro país ha
desarrollado y mantenido una sólida
economía. Así también, ha sido capaz
de afrontar dos crisis mundiales sin
mayor perjuicio. Pero, el hecho de
tener una sólida economía no significa
que sigamos creciendo de la manera
que se espera.
En el año 2012, aparecieron los
primeros signos de desaceleración en
la economía peruana tales como una
menor demanda de minerales,
estancamiento de inversiones, recesión
inmobiliaria, déficit habitacional, etc.
Ante ello, recién en el presente año
2015, el gobierno peruano ha puesto
en marcha el denominado “5to
paquetazo normativo”, que no es otra
que un conjunto de normas
promulgadas a fin de acabar con la
desaceleración económica que se vive
actualmente en nuestro país en sus
distintos escenarios; encontramos así:
El Decreto Legislativo Nº 30335 - Ley
que delega en el Poder Ejecutivo la
facultad de legislar en materia
administrativa, económica y financiera;
el Decreto Legislativo Nº 1177 -
Decreto Legislativo que establece el
régimen de Promoción del
arrendamiento para vivienda, también
denominada “Ley de Leasing
Inmobiliario; el DS Nº 017-2015-
VIVIENDA – Decreto Supremo que
aprueba el Reglamento del Decreto
Legislativo Nº 1177 (Ley de Leasing
Inmobiliario; Decreto Legislativo Nº
1196 – Decreto Legislativo que regula
la Capitalización Inmobiliaria; y,
finalmente, el Decreto Legislativo Nº
1192 - Decreto Legislativo que aprueba
la Ley marco de adquisición y
expropiación de inmuebles,
transferencia de inmuebles de
propiedad del estado, liberación de
interferencias y dicta otras medidas
para la ejecución de obras de
infraestructura.
Este denominado “5to. Paquetazo
Normativo” tiene por finalidad
enfocarse, con sus cuatro primeros
dispositivos legales, solucionar dos
problemas de la desaceleración
económica en el país, esto es, el déficit
habitacional y la recesión inmobiliaria.
II.- Problemática y Tesis
Bien, ante el tema materia de estudio
se ha planteado la siguiente
interrogante: ¿Es la Ley de Leasing
Inmobiliario una solución al
problema de desaceleración
económica en el Perú en cuanto al
déficit habitacional y recesión
inmobiliaria? Dar una respuesta en
este momento es totalmente
prematuro, se tiene que esperar la
aplicación de la ley en mención para
poder emitir un pronunciamiento, ya
sea aceptando que es la solución a ello
o ya sea rechazándolo. Lo que sí se
tiene, en cambio, es un posible
panorama de su aplicación tomando en
cuenta el caso chileno, en tanto las
entidades financieras involucradas
prefieren a los créditos hipotecarios por
sobre el Leasing, dado que para ellos
éste último les resulta un alto riesgo y
pérdida de rentabilidad.
En nuestro país, se está reflejando lo
mismo con el sector financiero, pues se
teme que el leasing provoque un

3. deterioro en su cartera hipotecaria, así
como el alto riesgo de incumplimiento
de pagos y otros.
III.- Fundamentación
3.1. Causas de la implementación del
Leasing Inmobiliario en el Perú y
normativa aplicable
En fecha 29 de setiembre, se promulgó
el Decreto legislativo Nº 30335 - Ley
que delega en el Poder Ejecutivo la
facultad de legislar en materia
administrativa, económica y financiera,
para el presente ensayo, tiene por
finalidad: “Establecer medidas que
promuevan el acceso a la vivienda y a
la formalización de la propiedad; […].
Así como otorgar incentivos fiscales
para promover los fondos de inversión
en bienes inmobiliarios, el
arrendamiento de inmuebles para
vivienda […]2
.” Con dicho decreto lo
que más sale a relucir, y se esperaba,
es el LEASING INMOBILIARIO. Pero,
¿Qué es el Leasing Inmobiliario? El
Leasing Inmobiliario, también
denominado Financiero o Habitacional,
es un “contrato a través del cual una
parte, llamada arrendador, adquiere un
bien de capital (mueble o inmueble) por
instrucción de un arrendatario para
luego ceder a favor de éste el uso del
mismo a cambio del pago de una cierta
renta periódica más los intereses
correspondientes. Al término del
contrato, el arrendatario tiene la opción
de adquirir el bien arrendado a cambio
del pago de un valor residual
establecido en la opción de compra3
.”
2
Literal e) del Art. 2º del Decreto Legislativo Nº
30335
http://www.elperuano.com.pe/NormasElperua
no/2015/07/01/1257199-2.html
3
TRATAMIENTO FISCAL DEL LEASING Y LEASE-
BACK. P.1
https://www.kpmg.com/PE/es/IssuesAndInsigh
ts/sala-de-prensa/articulos-
En términos más sencillos, “el leasing
inmobiliario es un contrato de
financiamiento por medio del cual la
empresa de leasing entrega un bien
inmueble al particular a través de un
contrato de alquiler con opción a
compra a favor del arrendatario. Es
decir, este último podrá ser el
propietario del inmueble después de
haber terminado de pagar cuotas
mensuales. El mecanismo no solo
amortiza el costo total del bien, sino
que, a su vez, fracciona la cuota inicial,
facilitando a todos los ciudadanos la
obtención de una vivienda.4
”
Por otra parte, ¿A qué nos referimos
cuando hablamos de déficit
habitacional? Nos referimos al
conjunto de carencias y necesidades
habitacionales insatisfechas de una
población, esto es, la falta de vivienda
para personas que buscan
establecerse en una. Y, ¿Qué significa
la recesión de ventas en el sector
inmobiliario? Significa un incremento
de la oferta inmobiliaria, pero una
desaceleración en la demanda por los
precios elevados que tienen los bienes
inmuebles y, con ello, la falta de
adquisición de éstos. Por ello, el
ejecutivo al tener la facultad de legislar
en materia económica y financiera, en
fecha 17 de julio del año, promulgó el
Decreto de Legislativo Nº 1177,
denominada “Ley de Leasing
Inmobiliario”, la cual trajo tres
modalidades de arrendamiento: a)
Arrendamiento Puro; b) Arrendamiento
con opción de compra; y, c)
opinion/Documents/23-06-2014-
Arrendamiento-Financiero-RCR.pdf
4
EL SUEÑO DE LA CASA PROPIA: ¿EL LEASING
INMOBILIARIO LO HARÁ REALIDAD? Disponible
en
http://facultad.pucp.edu.pe/derecho/blog/el-
sueno-de-la-casa-propia-el-leasing-inmobiliario-
lo-hara-realidad/

4. Arrendamiento Financiero (Leasing).
Asimismo, la creación de formularios
tales como el Formulario Único de
Arrendamiento de inmueble destinado
a vivienda (FUA), Formulario Único de
Arrendamiento con Opción de Compra
de inmueble destinado a vivienda
(FUAO) y Formulario Único de
Arrendamiento – financiero (leasing) de
inmueble destinado a vivienda (FUAL);
creación del Registro Administrativo de
Arrendamiento para Vivienda (RAV), el
cual tiene la función de registrar los
contratos contenidos en los formularios
antes mencionados y las resoluciones
judiciales de desalojo, así como brindar
servicios de acceso a la información; el
proceso de desalojo a tratar, etc.
Asimismo, el 03 de noviembre del
presente año, se publicó el DS Nº 017-
2015-VIVIENDA, denominado
“Reglamento de la Ley de Leasing
Inmobiliario”, el cual establece el
contenido de los formularios, los
términos y condiciones esenciales bajo
los cuales se celebran los respectivos
contratos, los derechos y obligaciones
de las partes, así como las causales de
desalojo5
, etc. Y, finalmente, en fecha
08 de setiembre, se promulgó el
Decreto Legislativo Nº 1196 que tiene
por finalidad “promover la capitalización
inmobiliaria para facilitar el acceso a la
vivienda; mediante la modificación de la
Ley N° 26702 […], facultando a las
entidades del sistema financiero a
realizar operaciones de capitalización
inmobiliaria y promover las actividades
de las empresas de capitalización
inmobiliaria; así como mediante la
modificación de la Ley N° 28364, Ley
que regula el Contrato de
Capitalización Inmobiliaria para
5
DS Nº 017-2015-VIVIENDA
http://larepublica.pe/economia/715434-lea-
completo-el-reglamento-de-la-ley-de-leasing-
inmobiliario
promover el acceso a vivienda a través
de contratos de capitalización
inmobiliaria que permiten a las
personas naturales ocupar una
vivienda y simultáneamente constituir
una cuenta de capitalización individual
que permitirá la adquisición de dicho
inmueble6
.”
Ahora, bien, respecto de la
problemática planteada, es cierto que
existen los problemas de déficit
habitacional y recesión de venta en el
sector inmobiliario, pero afirmar que el
denominado “5to. Paquetazo
Normativo” será la solución con cuatro
de sus cinco dispositivos legales, es
prematuro. Ya que, no se está
aplicando aún del todo el Leasing
Inmobiliario; sí, en el sector inmobiliario
se está empezando a aplicar, pero en
el sector financiero aún no debido a
que existen dudas.
3.2. Reacciones ante la
implementación del Leasing
Inmobiliario
Las únicas reacciones que podemos
conocer de la implementación de la ley
en cuestión son las que aparecen en
noticias. Por ejemplo, Víctor
Albuquerque, jefe de análisis sectorial
de Apoyo Consultoría declaró a un
medio periodístico que “es muy pronto
[…] para saber la magnitud del impacto
a favor que van a tener estas
propuestas, hoy deberían traducirse en
nuevas medidas en sí7
”. Como bien mi
6
DECRETO LEGISLATIVO Nº 1196
http://www.elperuano.com.pe/NormasElperua
no/2015/09/09/1285054-1.html
7
LEASING INMOBILIARIO PODRÍA
INCREMENTAR VENTAS DE VIVIENDA EN 50%.
Portal Web RPP. [02 de junio de 2015].
Disponible en
http://rpp.pe/economia/economia/leasing-
inmobiliario-podria-incrementar-ventas-de-
vivienda-en-50-noticia-803453

5. persona afirmaba en párrafos
anteriores, aún es precipitado saber si
la ley de leasing traerá respuestas
favorables, hay que esperar como se
va a ir aplicando y su avance. Sin
embargo, José María Alonso, socio
director de la oficina en Madrid del
estudio Baker & MacKenzie, se
muestra optimista y expresa que
“Todos los mecanismos que sirvan
para financiar la compra de una
vivienda, y el leasing es uno de ellos,
me parece muy positivo. El leasing en
el fondo es un arrendamiento con
opción a compra, con un precio
residual al final. Y las cuotas del
leasing son deducibles8
.” El
especialista español ve con buenos
ojos el leasing en el Perú, pues en
España dicho mecanismo ha tenido,
hasta la fecha, buenos resultados.
Por otro lado, así como hay quienes se
muestran optimistas ante la
implementación del leasing en nuestro
país, existen quienes dudan de ello. Así
tenemos a Juan Carlos Tassara,
presidente del Comité de Edificaciones
de la Cámara Peruana de la
Construcción (CAPECO), quien señala
que los efectos del leasing “no va a ser
de inmediato sino que va a ser muy
gradual, sobre todo porque en
mercados ya desarrollados, como
Colombia, por ejemplo, la cartera de
leasing en créditos hipotecarios es
menos de 15%. Esto va a demorar y no
va a ser un producto que solucione el
problema9
.” Se sabe que la
8
LEASING INMOBILIARIO IMPULSARÁ VENTA
DE VIVIENDAS EN PERÚ COMO OCURRIÓ EN
ESPAÑA. Diario Gestión. [24 de junio de 2015].
Disponible en
http://gestion.pe/inmobiliaria/leasing-
inmobiliario-impulso-ventas-viviendas-espana-
2135501
9
MEDIDAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO
TENDRÍAN EFECTO TODAVÍA EN UN AÑO. Diario
Gestión. [15 de julio de 2015]. Disponible en
implementación de una nueva ley tiene
sus frutos con el tiempo, no
inmediatamente. Es por ello que reitero
nuevamente que se debe esperar un
tiempo para que se asiente dicha ley.
Sin embargo, hay quienes señalan que
el éxito de la ley de leasing en el Perú
tiene que ver con cuánto se involucre el
sistema bancario y así lo expresa
Eduardo Fiestas, gerente comercial de
Tinsa, “el efecto de esta ley dependerá
de la participación del sistema
bancario10
”. Y, añade, “[…] el leasing
inmobiliario es el que tiene mayor
relevancia ya que involucra al sistema
financiero en (la colocación de) nuevas
viviendas, es la que más va a mover la
aguja pues es una nueva forma de
financiamiento y podría mover fuerte en
la mejora del sector.11
”
Respecto de las entidades bancarias
que se han interesado por el
mecanismo del leasing, el actual
ministro Francisco Dumler señaló que
“se reunió con 10 entidades financieras
que mostraron interés en esta
modalidad de acceso a vivienda y entre
ellas está el Banco de la Nación12
.” Y,
agregó que “el Banco de la Nación
tiene recursos y cuenta con una masa
crítica de personas del sector público
que podrían acceder a este tipo de
http://gestion.pe/inmobiliaria/medidas-sector-
inmobiliario-tendrian-efecto-todavia-ano-
2137290.
10
REGLAMENTO Y PARTICIPACIÓN DE BANCOS
DETERMINARÁN EFECTIVIDAD DE ALQUILER-
VENTA Y LEASING INMOBILIARIO. Diario
Gestión. [18 de julio de 2015]. Disponible en
http://gestion.pe/inmobiliaria/reglamento-y-
participacion-bancos-determinaran-efectividad-
alquiler-venta-y-leasing-inmobiliario-2137606
11
Ibídem
12
OFRECERÁN LEASING INMOBILIARIO PARA
SERVIDORES PÚBLICOS. Diario La República. [18
de noviembre de 2015]. Disponible en
http://larepublica.pe/impresa/economia/7192
63-ofreceran-leasing-inmobiliario-para-
servidores-publicos

6. servicios13
”. Aunque el ministro
menciona el interés de los bancos, no
existe nada concreto, ni se identifica
cuáles son los bancos. Las entidades
bancarias no han colocado el producto
de leasing en su plataforma y se
resisten aun la implementación. Las
dudas de los bancos en aplicar el
leasing podemos entenderlo
claramente contrastándole con el caso
chileno cuando se señala que “los
bancos no presentan demasiado
entusiasmo a la hora de difundir su
oferta de financiamiento hipotecario a
través del leasing14
”. Ello porque “los
requisitos que se solicitan para acceder
al leasing son menos exigentes que en
el caso de los créditos hipotecarios,
especialmente respecto del monto
inicial requerido para ingresar al
sistema. En particular, el financiamiento
puede cubrir hasta un 95% del precio
de la vivienda, por lo que este producto
está destinado a personas con poca
capacidad de ahorro, pero que pueden
pagar un arriendo15
.” Precisamente,
esa poca capacidad de ahorro trae
como consecuencia un mayor riesgo de
incumplimiento de pago y provoca que
la cartera hipotecaria del banco se
deteriore. Aunque en el año 2012, el
BancoEstado de Chile, principal
proveedor del producto leasing, solo
tuvo “200 casos de remate de un total
de 500.000 viviendas con créditos
vigentes16
”, debido a las normas de
regulación que ayudaron en cierta parte
a disminuir el número de casos. Ello no
garantiza que se viva igual panorama
en el Perú, ya que ello es resultado de
años de implementación de políticas
para regular el producto de leasing en
13
Ibídem
14
ALARCON,A. et. Financiamiento de la
vivienda en Chile. Banco Interamericano de
Desarrollo. P.12.
15
Ibídem. P. 16
16
Ibídem. P.22
el sector financiero, se comenzó desde
el año ochenta exactamente, y en
nuestro país recién se empieza.
En mi opinión, las entidades bancarias
como tales se dedican a financiar
proyectos u otorgar créditos (en el caso
de vivienda, hipotecarios), más no a
adquirir viviendas. Pues no le es
rentable el arrendamiento de
inmuebles, como se señala en el caso
chileno, por tres factores: “los costos
asociados a la falta de pago de la
renta, incluidos las pérdida de renta de
los meses que demora el proceso de
desalojo17
más los costos asociados al
mismo (abogados, juicio, etc.); los
costos de administración y
depreciación por el (mal) uso del
inmueble; y, el costo asociado con no
percibir una renta durante el periodo en
que el inmueble esté vacante18
.”
Entonces, viabilizar la ejecución del
proyecto de leasing en nuestro país, al
menos para el sector financiero que
presenta cierto temor de su aplicación
porque no le va a resultar beneficioso,
es complicado si se considera la falta
de una mayor regulación. Caso
contrario ocurre en el sector
inmobiliario, puesto que las empresas
constructoras que lo conforman se ven
beneficiados porque podrán vender el
stock de inmuebles que poseen
mediante el contrato de arrendamiento
con opción de compra.
17
El aspecto del desalojo, según el DL Nº 1177,
es más drástico en nuestro país. Se realiza
mediante una demanda bajo el Proceso Único
de Ejecución, para que dentro del plazo de 05
días hábiles se allane o conteste la demanda. El
juez da sentencia en los 03 días hábiles
siguientes. Se emplaza a la persona que ha
suscrito el contrato de arrendamiento o quien
se encuentre en la vivienda.
18
FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN CHILE.
Banco Interamericano de Chile. Pág.31.

7. Pues, bien, ese es el panorama que se
vive actualmente en nuestro país. Aun
existiendo casos en los que el Leasing
ha funcionado de manera notable, caso
como el de España, hay caso en los
que no se ven con buenos ojos o se
duda de ello, tal es el caso de Chile.
Pero, sí algo hay que señalar es que no
solo con la ley de leasing, sino con
innumerables leyes que se han
promulgado en nuestro país, los
efectos se ven con el tiempo, ya sean
positivos o negativos. Solo hay que
esperar, pero no inactivos. Hay que
estar al tanto de cada acción que se dé
respecto de la mencionada ley.
IV.- Conclusión
El mecanismo de Leasing Inmobiliario,
así como el de alquiler-venta, son
positivos para quienes sueñan con la
casa propia y que por los exigentes
requisitos o el pago de la cuota inicial,
no pueden concretar su sueño. Saludo
la iniciativa del ejecutivo que
beneficiará a las personas con dicho
objetivo. Sin embargo, dar una
respuesta respecto de los efectos que
tendrá la aplicación de la ley es
prematuro. Como toda ley, se debe
asentar y esperar ver los resultados a
largo plazo. Nos queda esperar, pero
ser optimista de que funcionará para el
fin que ha sido promulgado que es
reactivar la economía. Se ha visto, a la
fecha, que recién se ha firmado el
primer contrato de leasing inmobiliario,
a casi cinco meses desde que se
promulgó la ley, pero ha sido suscrito
con una inmobiliaria. Aunque parte
importante, se esperaba que ya
hubiese más de un contrato y que el
sector financiero se encuentre
participando. Justamente porque la
parte importante y clave de la
implementación del leasing es el sector
financiero, pues serán los bancos
quienes den la mayor facilidad a los
interesados.
Esperemos que los bancos pierdan el
miedo de que su cartera hipotecaria se
vea deteriorara en un futuro y que no le
sea rentable; y, también, que el
ejecutivo promulgue iniciativas
legislativas para prever el
incumplimiento de pagos que temen los
bancos por parte de los clientes o que
al quedarse con la vivienda que ya no
será arrendada, sea difícilmente
rematada.