El documento proporciona orientación sobre cómo planificar proyectos de construcción para evitar retrasos. Explica que la planificación, la organización y los recursos son fundamentales. Recomienda identificar claramente los objetivos, conocer el proyecto en profundidad, establecer una estrategia de ejecución, metas claras y un equipo responsable. También destaca la importancia de realizar un seguimiento permanente del plan de trabajo y ajustarlo según sea necesario para cumplir los objetivos.

1. UN OBJETIVO SIN UNPLAN ES SOLAMENTE UNDESEO
Estrategias para planificar obras de construcción
Cómo evitar quelas obras se atrasen
Los proyectos seatrasan
Las obras seatrasan todavía más
La ley de Murphy parece ser inexorableen las obras deconstrucción,y nos mostramos indefensos y resignados antelo
que parece inevitable:cumplir los plazos es una fantasía.
¿No hay nada que podamos hacer al respecto? Hacen falta tres cosas:
Organización, Decisión, y Chequera !! ( recursos)
En muchas ocasiones,seproducen modificaciones en el diseño y/o cambios,en el alcancepor partede los clientes,que
modifican o atrasan la obra.En estos casos losprofesionalesy empresas intervinientes somos solo espectadores a la
espera de la decisión y la documentación que nos permita seguir adelante.
En proyectos de construcción el recurso más importante sin duda alguna es el dinero, son raros los casosdondeun
insumo es tan crítico que con dinero no se puede conseguir.
No son extraños los proyectos que separan por falta de fondos o pagos, o por cambios e indefiniciones delos clientes,
pero revisemos hacia dentro y veamos las responsabilidades internas delos profesionales del gremio:
Cuando hablamos deorganización, hablamos deplanificación, de estrategia, estructura organizativa, de
recursos humanos calificados, de priorización,decoordinación, la resolución de ingeniería, anticipación, de tener
claridad en que debe hacerse. En definitiva:
Planificar es establecer organizadamente las metas y los medios
Los profesionales vinculadosa la construcción conocen lasherramientas técnicas(WBS,Diagrama de Gantt, PERT, CPM,
curvas S,etc.), pero las usan poco,y en muchos casos,delegan las tareas depresupuestación,planificación y
organización delas obras a perfiles junior,sin losconocimientos o la experiencia necesarias parala tarea .Esto conlleva
riesgos innecesarios.
Al iniciar la planificación de una obra debemos:
 Identificar con claridad los objetivosdel clientey la empresa
 Conocer en profundidad el proyecto, la documentación y la obra.Definir escenarios,alternativasdeejecución,
opciones técnicas y de contratación,optimizando tiempos y costos
 Establecer una estrategia de ejecución,que busque lograr a la vez los objetivos del cliente y de la empresa
 Establecer, por medio de hitos,metas claras,fácilmentecomunicables a todos los involucrados
 Definir un equipo y/o responsables derealizar un plan detrabajo acordea la compl ejidad dela obra,y el
seguimiento del mismo. No hay continuidad del plan sin seguimiento
El plan de trabajos debe:
 incluir las tareas de compras, ingeniería, documentación y gestiones. Uno de los errores más comunes
planificarsólo laconstrucción y sin tener en cuenta el resto de estas actividades
 Sectorizar y segmentar el completo de la obra en sus sectores y tareas que nos permitan mejorar la
planificación y el control
 Solapar las tareas del plan detrabajos delas ingenierías,detal forma de reforzar la coordinación delos
gremios
 Establecer tareas de periodos cortos, con una duración no superior al 50%del tiempo de certificación.Estas
tareas deben estar económicamente valoradasen el plan de trabajos

2. UN OBJETIVO SIN UNPLAN ES SOLAMENTE UNDESEO
 contener los plazos, los flujos de fondos, las curvas de inversión (ingresos y egresos planificados) asociadosal
escenario elegido.Un plan que cumpla los tiempos pero ahogue económicamente al negocio o la empresa no
funciona
 Incluir un calendario realista, que incluya los feriadosperíodos vacacionales,épocas delluvia,etc.
 Establecerse en base a las tareas a cumplir.El presupuesto y el plan de trabajos,si bien están vinculados,no
son sinónimos. No siempre seresulta correcto planificar el listado del presupuesto,ya que identifica rubros y
no tareas.
 Incluir lalíneade base, sobre la cual iremos siempremidiendo los desvíos y avances.Tener un desvío es un
problema, no saber que lo tenemos es ignorancia,no hacer nada para corregirlo solo hacequeel desvío se
agrande
Al realizar el seguimiento debemos:
 Definir la frecuencia de seguimiento y control y realizarla en forma permanente a rajatabla. Un gerente de
obras sabequé parte de su trabajo serealiza identificando y marcando los problemas,y realizando su
seguimiento, como instanciaprevia a la resolución.Esta tarea es indelegable
 Entender que siempre la parte más compleja es comenzar la tarea. Una vez comenzada, podemos medir la
complejidad, las dificultades,los recursosnecesarios,y solucionar losconflictos deejecución. Lo siguiente es
finalizar latarea al 100%. Por eso, las tareas deben ser claras, cortas, concisas y medibles. Como ejemplo, la
tarea colocación de revestimientos de un edificio completo es demasiado amplia y larga,siempreva a faltar
algún detallepara que esté terminada; en cambio,colocación de revestimientos de baños del cuarto piso
resulta más concreta y mensurable
 Validar permanentemente elplan de trabajo con el equipo, los proveedores, contratistas,etcétera. Las obras
con buenos equipos resuelven los problemas
 La obra y sus metas se construyen en el día a día. El gerente de obra debe mirar el corto el mediano y el largo
plazo,pero debe comunicar con claridad prístina y hacer cumplir a su equipo las metas de corto plazo.Si
cumplen los objetivos de corto plazo,los de largo plazo llegarán solos
 El seguimiento y la revisión del plan detrabajos comienza por las tareas críticas, siguen las de mayor impacto
económico, y las vinculadas con los objetivosparticulares del clientey de la empresa. Un plan de trabajos
inteligente tiene entre el 15 y el 20% de tareas críticas,por lo que tenemos entre el 80 y 85% de tareas con
margen sobrelas cuales podemos trabajar parano sobrecargar ni sobreexigir nuestra estructura derecursos
 El plan de trabajos es un camino, no una Biblia. Debe ser ajustado tantas veces como sea necesario. Nos
importa el cumplimiento de los objetivos y las metas,no el cumplimiento puntilloso del plan.Posponer estas
decisiones sólo aumentan los desvíos
Por ultimo: Use cuidadosamente el tiempo o él lo usara a usted!!!
Sergio Topor
Arquitecto (UBA)
Consultoren Project Management, Planificacióny Programación de Obras, Ingenieríade Valor y Evaluaciónde Proyectos de Inversión
Especializado en Obras de Arquitectura, Construcción y RealEstate
Socio fundador de NAyC,Negocios de Arquitecturay Construcción
Profesor titularde Evaluación de Proyectos de Inversiónen Real Estate y Project Management en laUniversidadTorcuatoDi Tella, ESEADE, CPAU y
FADU, UBA.
sergiotopor@gmail.com
TE +54 911 3405 1501
www.sergiotopor.com