derecho civil contratos

1. UNIVERSIDAD FERMIN TORO
VICERECTORADO ACADEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
VENTAS ESPECIALES
ALUMNA:
FRANNY ATENCIA
C.I:27.290.213

2. VENTAS
ESPECIALES:
Se consideran ventas especiales, a efectos de la
presente Ley, las ventas a distancia, las ventas
ambulantes o no sedentarias, las ventas automáticas y
las ventas en pública subasta.
Venta con Reserva de
Dominio:
La venta con pacto de reserva de la
propiedad o del dominio, es la venta en
la cual, en virtud de la voluntad de las
partes se difiere la transferencia de la
cosa o derecho vendido hasta el
momento en que el comprador pague la
totalidad o una parte determinada del
precio. En consecuencia, no se llama
venta con reserva de dominio aquella en
la cual se difiere voluntariamente la
transferencia hasta un momento que no
tenga relación con el pago del precio.
Aspecto económico:
La venta con reserva de dominio
constituye la más enérgica protección
del derecho que tiene el vendedor de
cobrar el precio en materia de venta de
bienes muebles, de modo que facilita
las ventas mobiliarias a crédito con las
ventajas (y también eventuales
desventajas), que ello implica para
vendedores y compradores. En materia
inmobiliaria, la hipoteca es suficiente
para garantizar al vendedor contra la
eventual falta de pago del precio; pero
en materia mobiliaria, la protección
legal del vendedor establecida en el
Código Civil se reveló insuficiente para
permitir el libre desenvolvimiento de la
venta a crédito. En efecto, de no tratarse
de una venta con reserva de dominio, el
vendedor de bienes muebles, en
general, no queda protegido frente al
riesgo de que el comprador insolvente

3. Enajene Y Haga Tradición De La Cosa A Un Tercero:
la acción civil frente al comprador es inútil dada su insolvencia; no existe
contra él acción penal por apropiación indebida porque la cosa que se enajenó
era suya, y la acción contra el tercer adquiriente presenta la dificultad derivada
del art. 794 del Código Civil. La reserva de dominio, al dejar al vendedor la
propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a los
terceros, asegura al vendedor una garantía, que le permite vender a crédito y
hacer entrega inmediata de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela
selecta, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos
de pérdida de precio.
Por otra parte, la venta con reserva
de dominio presenta otro aspecto
económico que nuestro legislador
hubo de afrontar: la posibilidad de
abuso del vendedor frente al comprador
mediante la imposición de cláusulas
exorbitantes.
La reserva de dominio antes de la ley
especial:
Antes de que entrara en vigencia la primera
Ley de Ventas con Reserva de Dominio, del 14
de abril de 1955, hoy sustituida por la del 26 de
diciembre de 1958 (G.O. N° 25.849, de 29 de
diciembre de 1958, se sostenía con frecuencia
que era imposible pactar la reserva de dominio
por considerar que dicho pacto contradecía en
carácter consensual de la venta.
Por otra parte, la dificultad
estribaba en que en materia
mobiliaria la reserva de dominio
no era oponible a los terceros
adquirientes de buena fe que
podían invocar a su favor lo
dispuesto en el artículo 794 del
Código Civil. El texto de la ley
(C.C. art. 1.480) dejaba abierta la
posibilidad de esta modalidad de
venta y la Ley especial vino a
suplir este vacío en materia
mobiliaria.

4. Régimen de la Ley Especial:
Campo de aplicación de la ley: La Ley de Venta con Reserva de
Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias, limitación que
respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de
las previsiones del artículo 1.480 del Código Civil como al
escaso interés de la reserva de dominio respecto a los inmuebles
en virtud de la existencia de la hipoteca legal. La aplicación es
civil y se aplica tanto a la venta civil como a la compraventa
mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de
dominio.
Condiciones De Validez De La Reserva De Dominio:
•Que se trate de una venta a plazo o a crédito (Art. 1 L.V.R.D.), sin que sea
necesario que se trate de una venta por cuotas.
•Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza (Art. 1 L.V.R.D.)
• Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa (Art. 2 L.V.R.D.).
En consecuencia, los comerciantes al por mayor no pueden utilizar la reserva de
dominio en sus ventas a los minoristas.
•Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufacturación o
transformación cuando no sean identificables después (Art. 2 L.V.R.D.). En todo
caso, aun en teoría, la reserva de dominio sobre tales cosas hubiera podido ser
nugatoria en virtud de las normas sobre accesión (C.C. art. 571 y siguientes).
•Que la transferencia esté subordinada al pago del precio (Art. 1 L.V.R.D.), aunque
no necesariamente al pago de la totalidad de éste. Si la transferencia de dominio se
subordina a otro evento distinto del pago del precio no habrá venta con reserva de
dominio en el sentido de la ley (lo que no excluye necesariamente la validez del
pacto).
•Que la reserva no tenga una duración mayor a 5 años (Art. 10 L.V.R.D.). Este
término, aunque la ley no lo diga expresamente, debe computarse a partir de la
celebración de la venta.

5. • Que se hayan cumplido las
formalidades exigidas por la ley (Art. 5
L.V.R.D). Efectos de la venta con
reserva de dominio:
•1. Situación del vendedor:
•El vendedor conserva la propiedad de la
cosa vendida bajo condición resolutoria de
que pague la totalidad o parte determinada
del precio. Hasta tanto puede oponerse al
embargo de los acreedores del comprador o
de terceros, siempre que la reserva llene los
requisitos de oponibilidad a terceros
(L.V.R.D., art. 20, encab.).
•La propiedad que se ha reservado al
vendedor sólo tiene fines de garantía. Por lo
tanto: a) se considera un accesorio del
crédito que tiene el vendedor contra el
comprador para el pago del precio (Art. 1,
aparte único, L.V.R.D.), con el importante
efecto previsto en el artículo 1.552 del
Código Civil; b) la ley traslada la carga de
los riesgos al comprador desde que recibe
la cosa (Art. 1 L.V.R.D.); c) se admite que
corresponde al comprador el pago de los
impuestos que gravan la cosa; y d) se
considera al comprador como el propietario
responsable a que se refiere la ley de
Tránsito Terrestre.
•Se ha sostenido que la reserva de
dominio debe constituir un pacto de
la venta sin que pueda ser convenida
después de esta, porque en tal caso
ya la propiedad o derecho habría
pasado al comprador. Condiciones
adicionales para la eficacia de la
reserva frente a terceros: Para que la
reserva de dominio válida entre las
partes sea oponible a los terceros se
requiere además:
•Que las cosas vendidas sean
identificables individualmente y de
modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.),
exigencia que se aplica porque caso
contrario el tercero no podrá nunca
saber si una cosa mueble
determinada es la cosa vendida bajo
reserva de dominio u otra de la
misma clase.
•Que las cosas vendidas no estén
destinadas a ser parte integrante y
constante de un inmueble del cual no
pueden separarse sin grave daño para
éste (Art. 3 L.V.R.D.)
•Que las cosas vendidas tengan un
valor individual superior a doscientos
cincuenta bolívares (Art. 3
L.V.R.D.), aunque formen parte de
un conjunto o colección de mayor
valor.

6. •Pagado el precio en su totalidad o en la
parte correspondiente, según los casos, o
vencido el plazo de la reserva, la
transferencia al comprador se cumple
automáticamente sin necesidad de
actuación alguna del vendedor y opera
retroactivamente conforme al Derecho
común, en materia de condición. Para
mayor protección del comprador, la ley
obliga al vendedor a otorgar la constancia
de transferencia cuando por el pago u
otra causa lícita aquél adquiere la
propiedad; a falta de esa constancia, el
último recibo o comprobante de pago
surtirá los efectos de la misma (Art. 7
L.V.R.D.).
•La reserva de dominio no altera en
modo alguno las normas sobre tradición.
• En cuanto al saneamiento, la
ley vigente establece que “Sin perjuicio
de una eventual garantía convencional de
buen funcionamiento, el vendedor
siempre responderá durante la vigencia
del pacto de reserva de la existencia en el
mercado de los repuestos y de los
servicios técnicos y de mantenimiento
requeridos” (Art. 6 L.V.R.D.).
•2. Situación del comprador:
•El comprador tiene la propiedad de la
cosa bajo condición suspensiva.
Adquiere la cosa en los casos antes
expresados, tiene derecho a que se refiere
el mencionado artículo 7 de la ley, corre
con los riesgos desde el momento de la
tradición, tiene a su cargo el pago de los
impuestos que gravan la cosa y es el
propietario responsable a que se refiere la
Ley de Tránsito Terrestre.
•El comprador tiene un derecho a poseer
la cosa hasta que la condición se cumpla
o se vea fallida. Dicho derecho no es un
simple derecho de crédito al uso y
disfrute de la cosa, sino un derecho real
que puede oponerse al embargo de los
acreedores del vendedor o de terceros
(Art. 20, encab. L.V.R.D), y que permite
invocar la protección de las acciones
posesorias.

7. •Las acciones del vendedor contra
terceros prescriben a los seis meses
contados a partir del día en que debería
ser pagado o terminado de pagar el
precio de la cosa vendida con reserva
de dominio (Art. 19 L.V.R.D.)
• Si la cosa vendida con
reserva de dominio, estando asegurada
por el comprador, perece, se deteriora,
se pierde de modo que se ignore
absolutamente su existencia o sufre
cualquier otro suceso que dé lugar al
pago de una indemnización de seguro,
el crédito del vendedor se considerará
prendario a los solos efectos de poder
cobrar, con el privilegio inherente a
éste, de las cantidades debidas por los
aseguradores (art. 12 L.V.R.D.)
•El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia
hasta que la adquiera. Este cuido no sólo es material sino jurídico como lo revela la
obligación que se le impone de participar al vendedor toda medida preventiva o de
ejecución que se intente o practique sobre la cosa, a la mayor brevedad desde que la
conozca, so pena de que el vendedor pueda pedir la ejecución inmediata de la obligación
(lo que implica la pérdida del beneficio del término) y sin que ello excluya su deber de
oponerse a la medida (Art. 8, L.V.R.D.)
•El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la
reserva sin la autorización expresa del propietario (Art. 9 L.V.R.D.).
•Por último, el comprador está obligado a notificar al vendedor, dentro del lapso de 10
días, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el
cambio de lugar del mueble en los demás casos (Art. 8, encab., L.V.R.D.), con lo cual se
trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos. La norma que establece dicha
obligación no es de orden público, de modo que las partes pueden modificar el plazo allí
previsto (Art. 8, aparte único, L.V.R.D.).
•Efectos frente a terceros: En principio, si
se reúnen los supuestos de eficacia de la
reserva de dominio frente a terceros, dicha
reserva es oponible a todo tercero sin
distinción. Sin embargo, hay que tener en
cuenta las siguientes disposiciones:
• El adquiriente de buena fe en
feria, mercado, venta pública o remate
judicial de cosas que hayan sido vendidas
con reserva de dominio, sólo estará
obligado a devolverlas cuando le sean
reembolsados los gastos que haya hecho en
su adquisición (Art. 11 L.V.R.D.) Esta
norma se inspira en el texto y finalidad del
artículo 795 del Código Civil. Adquiriente
de buena fe a los efectos indicados es el
que ignoraba la existencia de la reserva en
el momento de la adquisición.

8. • . Por otra parte, no se aplicará
a las cosas vendidas con reserva de dominio
el privilegio concedido por el Código Civil
al arrendador sobre los muebles de otras
personas, de los cuales esté provisto el
inmueble arrendado (Art. 15 L.V.R.D.).
Resolución y pérdida del beneficio del
término: En esta materia el legislador en
protección del comprador ha establecido
normas de derecho excepcional.
• Cuando el precio debe pagarse
por cuotas y no obstante pacto en contrario,
la falta de pago de una o más cuotas que no
excedan en su conjunto de la octava parte
del precio total de la cosa, no dará lugar a la
resolución del contrato, sino al cobro de la
cuota o cuotas insolutas y de los intereses
moratorios a la rata corriente del mercado,
conservando el comprador el beneficio del
término respecto de las cuotas sucesivas
(Art. 13 L.V.R.D.).
• Si en la hipótesis se ha
convenido que las cuotas pagadas
queden a beneficio del vendedor a título
de indemnización, el Juez, según las
circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida cuando las
cuotas pagadas excedan en su conjunto
de la cuarta parte del precio total de la
cosa vendida (Art. 14, único aparte,
L.V.R.D). En la misma hipótesis, el
aumento de valor adquirido por la cosa
quedará sin indemnización, en
provecho del vendedor (Art. 15
L.V.R.D.) Venta de propiedad
horizontal: Es una propiedad especial
que se constituye exclusivamente sobre
edificios divididos en apartamentos o
locales que pueden ser aprovechados
independientemente.
• Si la resolución del contrato de venta
con reserva de dominio ocurre por
incumplimiento del comprador, el
vendedor debe restituir las cuotas recibidas,
quedando a salvo su derecho a exigir una
justa compensación por el uso de la cosa y
los demás daños y perjuicios a que hubiere
lugar (Art. 14 L.V.R.D.).

9. REQUISITOS :
Es un régimen específico para
edificios divididos por apartamentos y
locales, susceptibles de apropiación
independiente.
La enajenación de
apartamentos y locales sólo se podrá
realizar una vez cumplidas las
formalidades de protocolización del
Documento de Condominio.
Concurren los apartamentos y
locales con las cosas comunes.
Concurren dos derechos, el
derecho de Propiedad individual y el
derecho de Propiedad común,
indispensable para el disfrute y
aprovechamiento de los apartamentos y
locales.
Concurren las obligaciones de
los Copropietarios en lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas
comunes, con las limitaciones y
restricciones del derecho de Propiedad
individual consagradas en el Documento
de Condominio, su Reglamento y en la
Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos:
1. Que estén integrados por dos
o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí, cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
2. Que los propietarios de estos
inmuebles, o viviendas o locales en que se
hallen divididos horizontalmente,
participen con carácter inherente a tal
derecho, en una copropiedad indivisible
sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios. Los
Complejos Inmobiliarios Privados
plantean
3. alternativas sobre su
organización: 1ª) Constituirse en una sola
comunidad de propietarios, a través de
cualquiera de los procedimientos
establecidos en el art.5.2. 2ª) Constituirse
en una agrupación de comunidades de
propietarios.
Para constituirse en agrupación de
comunidades de propietarios se requerirá
que el título constitutivo de la misma:
• Se otorgue por el propietario único del
complejo o por los presidentes de todas las
comunidades que se integran en ella,
autorizados previamente por acuerdos
mayoritarios de sus respectivas Juntas.
• Contenga la descripción del Complejo
Inmobiliario en su conjunto y de los
elementos viales, instalaciones y servicios;
así como la cuota de participación de cada
una de las comunidades.

10. • Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de
la comunidad) en el Registro de la Propiedad.
Sus especialidades respecto a la situación
jurídica de las reguladas directamente por la
Ley de Política Habitacional, que fuera de ello
se les aplica, son:
La Junta de propietarios estará
compuesta por los presidentes de las
comunidades integradas, que representarán al
conjunto de propietarios de cada comunidad.
La adopción de acuerdos para los
que la Ley requiera mayoría cualificada,
exigirá la previa obtención de la mayoría de
que se trate en cada una de las Juntas de
Propietarios.
Salvo acuerdo contrario de la
Junta, no les será aplicable la exigencia del art.
9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.
No adoptar ninguna de esas dos formas
jurídicas:
En esta tercera opción les serán aplicables las
reglas que para cada una establezcan los
copropietarios y, supletoriamente, las
disposiciones que integran el régimen de las
agrupaciones de comunidades, que acaba de
exponerse.
Propiedad individual: Es un derecho absoluto.
Su carácter del titular puede disponer de su
cosa, dándole el destino que considere
conveniente, sin que persona alguna pueda
impedir su libre ejercicio.
Condominio: Consiste en la situación en
la que la propiedad de una cosa es
compartida por dos o más personas. Por
extensión, algunos autores denominan
así a un inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal.
La administración: Es la encargada de
dar certeza en el manejo eficaz del
dinero y recursos del condominio. En
algunos inmuebles o condominios el
administrador del condominio es
fiscalizado por el comité de vigilancia,
el cual está integrado por residentes del
comité. Además de administrar todos
los recursos del condominio el
administrador es el encargado de dar
satisfacción en la calidad del servicio
del residente.
Disolución de la comunidad: Cuando
queda una sola persona o por una causa
o hecho fortuito Venta de Parcelas: Es
un Contrato de Venta regido por una
Ley Especial mediante el cual el
vendedor se obliga a transferir la
propiedad de una porción de terreno
determinado y distintamente conocido
como expresa referencia de su
ubicación, y que forma parte de una
extensión mayor denominada
Urbanización, y en este contrato el
comprador se obliga a pagar el precio de
dicho terreno.”

11. CARACTERÍSTICAS:
El número de parcelas, las áreas comunes, los servicios
con que cuenta el urbanismo, los datos de la propiedad del
urbanismo, las condiciones de construcción, la
administración de los servicios y áreas comunes etc.
Características que sirvan para hacerlo conocer
distintamente; es importante resaltar que deben
especificarse tanto del inmueble a parcelar así como
también las áreas, medidas y linderos de todas y cada una
de las parcelas.
Requisito del Documento: El “Documento de
Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas
características especiales y deberá estar acompañado de
otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado.
El documento debe contener:
a. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación
por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en
el documento de urbanización o parcelamiento, ya que ese
documento será la referencia de esa nueva porción de
terreno que será protocolizada al ser enajenada
individualmente.
b. La denominación del inmueble, si la tiene, y su
ubicación, área, linderos, medidas y demás características
que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es
importante resaltar que deben especificarse tanto del
inmueble a parcelar así como también las áreas, medidas
y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar,
así como también de las áreas especiales que las variables
urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan
nombre a la futura urbanización o parcelamiento antes de
enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas,
Urbanización Loma Linda entre otros.
. c. La relación
cronológica de los títulos
de adquisición en los
veinte años anteriores, con
indicación de la naturaleza
de estos títulos y de la
fecha y datos de registro
de los instrumentos
correspondientes. Esto es
el tracto sucesivo de las
tradiciones de los
propietarios de los últimos
veinte años.
d. El porcentaje que
representa el valor
atribuido a cada parcela
en relación con el valor
fijado para la totalidad del
área destinada.

12. e. Las condiciones generales de
urbanización o parcelamiento, y,
especialmente, la relación de las obras y
servicios esenciales con indicación del
término dentro del cual estarán terminadas
y en capacidad de cumplir cabalmente su
finalidad de conformidad con las leyes y
ordenanzas municipales, así como la
constancia de la aceptación de los
respectivos proyectos por los organismos
competentes. Todos los proyectos de
urbanización o parcelamiento deben
cumplir con las ordenanzas municipales del
municipio donde están ubicados, así como
también deben estar aprobado por el
ministerio del ambiente, instituto nacional
de tierras INTI, o cualquier otro de ser
necesario.
f. Los gravámenes y las limitaciones de la
propiedad que existan sobre el inmueble,
con indicación de la fecha y datos de
registro de los documentos respectivos. Por
ejemplo en el caso de una servidumbre.
Documento de parcelamiento: Es un
Contrato de Venta regido por una Ley
Especial mediante el cual el vendedor se
obliga a transferir la propiedad de una
porción de terreno determinado y
distintamente conocido como expresa
referencia de su ubicación, y que forma
parte de una extensión mayor denominada
Urbanización, y en este contrato el
comprador se obliga a pagar el precio de
dicho terreno.” Venta de cosas
incorporables: Son aquellas que solo
pueden ser percibidas a través del intelecto,
es decir que sean intelectualmente
perceptibles (el raciocinio, la persección
humana) y que sea determinada y valorada
económicamente