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AL AYUNTAMIENTO DE VITORIA-GASTEIZ
ALEGACIÓN A LA REVISIÓN PARCIAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA EN SALBURUA (sectores 7, 8, 9, 10 y 11) Y ZABALGANA (sectores 2, 3, 5 y 6)
ALEGACIONES A LA REVISIÓN PARCIAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
PARA ZABALGANA DE LA ASOCIACIÓN DE VECINOS DE ZABALGANA –ERREKABERRI- Y
ASOCIACION DE VECINOS DE MARITURRI –MENDEBALDEA-.
I
Oposición al Avance
Mostramos nuestra radical oposición al proyecto en la medida en que nos causa un grave daño
moral y patrimonial, por la quiebra de la confianza generada por el propio Ayuntamiento al aprobar
recientemente los planes que ahora pretende rectificar, con un sacrificio desproporcionado de los
derechos y legítimas expectativas de los vecinos.
Además nos oponemos porque consideramos que el proyecto es manifiestamente injusto e ilegal
por las razones que más extensamente exponemos en el anexo que adjuntamos al presente
escrito, y que cabe resumir en los siguientes puntos:
a) Porque rompe la unidad del Plan General sin una justificación razonable, asumiendo un
nuevo modelo de ciudad que exclusivamente se aplica a los barrios de Salburua y
Zabalgana, a los que se les priva de los equipamientos y espacios libres inicialmente
previstos, para saturar de nuevos edificios dichas parcelas, con graves afecciones a los
edificios ya construidos, privándoles de vistas, soleamiento y calidad urbana de los
espacios.
b) Porque la justificación que se ofrece no es razonable y porque el proyecto adopta una
solución desproporcionada. No es razonable porque, aun aceptando la bondad del nuevo
paradigma de la ciudad compacta, no tiene en cuenta la propia realidad física de Vitoria-
Gasteiz, aplicando un modelo extremo de 70 viviendas por hectárea, que es apropiado
para ciudades sin posibilidades de expansión, pero que constituye una exceso en Vitoria,
máxime cuando se pretende introducir con calzador ignorando los condicionantes y
alojando los nuevos edificios entre los existentes, con graves afecciones a las viviendas
existentes, y sacrificio de los vecinos.
c) Porque se asume un modelo de segregación social, ya que se suprime la ciudad jardín de
ambos barrios, concentrando en ellos torres de edificios de protección oficial, reservando la
vivienda unifamiliar a las zonas bien de la ciudad.
d) Porque la iniciativa es las Juntas de Concertación de los barrios de Salburua y Zabalgana,
esto es de las constructoras propietarias de suelo (así lo dice el avance en su primera
página), a quienes se reconoce un aprovechamiento de un tercio de la nueva edificabilidad
sin motivo alguno, puesto que ya obtuvieron los beneficios que el Plan General les permitía
con lo que ya han construido y vendido, siendo así que en su lugar se debe reconocer dicho
beneficio a los actuales propietarios de las viviendas que se subrogan en la posición de los
primitivos propietarios de suelo, que tras la reparcelación y venta de los inmuebles
resultantes ya no lo son, aun cuando se halle pendiente de recepción la urbanización.
e) Porque el injusto reparto de beneficios a las constructoras (sin cargas), y el sacrificio que se
impone a los vecinos, augura serios problemas de gestión, múltiples reclamaciones
judiciales, demandas de responsabilidad patrimonial por daños morales y patrimoniales de
los vecinos que se vean perjudicados.

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Entendemos en definitiva que debe dejarse sin efecto alguno el proceso de revisión parcial iniciado,
ya que aun cuando se asuma un nuevo paradigma de ciudad compacta, debe plasmarse en una
revisión integral del Plan General, que afecte a todos los vecinos por igual de forma que por su
integridad permita valorar que efectivamente se da ese equilibrio en todos los barrios y se trata
igual a los vecinos, y en términos razonables, sin sacrificios desproporcionados de los intereses de
algunos de los vecinos. Además, por la irreversibilidad de la decisión, la prudencia aconseja no ser
maximalista, puesto que si con el tiempo el modelo se muestra nuevamente equivocado, será
imposible entonces obtener los espacios necesarios para los equipamientos que entonces se
echen a faltar, pues a buen seguro la evolución cultural y social de nuestra ciudad generará nuevas
necesidades de equipamientos sociales ahora inimaginables.
II
Alternativas
Con carácter subsidiario, para el caso de que se desestime la anterior alegación y con una
oposición total a la alternativa 2 de la Revisión Parcial por extrema, consideramos que, frente a la
solución adoptada por el Avance, caben alternativas más razonables que, satisfaciendo igualmente
la finalidad pretendida de densificar los barrios, no lleguen a sacrificar desproporcionadamente los
intereses de los vecinos. Entre ellas cabe señalar las siguientes alternativas:
A: Mantenimiento de la Ciudad Jardín de Mariturri
Debe mantenerse el actual diseño del Plan Vigente de la Cuidad Jardín del Sector 6 - Mariturri
(zona de adosados entre las calles Avenida Reina Sofía, Avenida Iruña-Veleia y Calle de Oyón,
parcelas RU 01, RU 03, RU 04 y RU 05 del Sector 6 de Zabalgana, en lugar de la Alternativa 1,
parcelas RD 11, RD 12, RD 13, RD15 y RD 16 del Sector 6 de Zabalgana) puesto que el mismo da
una solución razonable y satisfactoria a la integración social del barrio. Debe tenerse en cuenta que
Mariturri es el barrio con mayor densidad edificatoria de todo el ámbito de Zabalgana, y que
concentra una proporción grande de vivienda protegida y social en edificios de gran tamaño. La
ciudad jardín permite la integración en el barrio de distintos estratos sociales, y urbanísticamente
supone un espacio de desahogo con itinerarios peatonales y espacios libres que sin duda
enriquecen el barrio en su conjunto.
No existen razones para eliminar la vivienda en hilera prevista, ya que conceptualmente no se
opone a la idea de ciudad compacta, salvo que se asuma desde una concepción integrista e
irrazonable, toda vez que lo importante en el nuevo modelo de ciudad compacta, es la densidad
global de los ámbitos, y siempre que se cumplan con los estándares que se consideren apropiados,
la conjunción de distintas tipologías edificatorias que den respuestas a las demandas existentes es
enriquecedora e integradora.
Pedimos respeto a las edificaciones preexistentes. Es de justicia, ya que los vecinos de la zona
adquirieron las viviendas a la vista del diseño del Plan General de Ordenación Urbana que en este
momento se revisa, de forma que la solución del Avance frustra las legítimas expectativas
generadas por el propio Ayuntamiento.
Se ofrecía una vivienda en una zona prevista con las siguientes características:
- tranquila
- sin actividad comercial
- con viviendas bajas que permitían levantar la vista por encima de ellas
- espacios libres y zonas verdes que favorecen el paseo tranquilo y que, como hemos
dicho, servía de descongestión al barrio de Mariturri, y a los vecinos de las viviendas de
los alrededores (ya que por un lado el parque de Salinillas de Buradón se encuentra en

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una colina con dificultades de accesibilidad para ciertas personas y por otro, las zonas
verdes del barrio se encuentran a lo largo de los cauces de los ríos que lo atraviesan
con una pendiente que las hace impracticables).
El Ayuntamiento propone un cambio drástico en el concepto de la zona que no debería permitirse.
En suma, la ciudad jardín de Mariturri y Zabalgana sur, con su actual diseño de espacios libres es
compatible con la idea de ciudad compacta y resulta absolutamente necesaria para el barrio de
Mariturri que, no se ha de olvidar, alberga la mayor densidad edificatoria (59 Vv/Ha, muy próxima
San Martín), y además resulta penalizado por el proyecto del Avance (77 Vv/Ha, muy por encima
de la media de Zabalgana de 64Vv/Ha).
Considerando tan solo la opción 1 del Avance, en la zona marcada en azul de la parte inferior, se
recalifica el suelo para aumentar en 225 viviendas la densidad, siendo esta, un 6,7% del nuevo
incremento y representando un 1,7% de la totalidad de viviendas de Zabalgana.
B: Parcela de equipamiento educativo EE02 (3611 m2) del Sector 6, situada entre la R.C.19 y
R.C. 20 de la calle Oyón.
Entendemos que es absolutamente necesario mantener la calificación de equipamiento educativo
de dicha parcela del Plan Parcial y ello por las siguientes razones:
a) Porque las únicas guarderías del barrio están situadas en el Sector 2, Zabalgana Norte.
b) El Sector 6-Mariturri, tanto ahora como tras la densificación, va a ser el de mayor densidad
de población de Zabalgana.
c) Dicha parcela se encuentra más céntrica y equidistante dentro del sector 6, e incluso más
aún si consideramos el Sector 3.
d) La ubicación de una guardería o centro escolar en dicha parcela, favorecería los
desplazamientos caminando o en bicicleta por itinerarios peatonales, sin necesidad de usar
vehículos de motor.

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e) El hecho de que en las inmediaciones existan dos equipamientos de juegos para niños y
una plaza pública, junto con el cercano parque de Salinillas de Buradón, darían un valor
añadido a la localización en este lugar del equipamiento educativo.
f) Si se colocan en esta parcela los alojamientos dotacionales previstos por el Avance, al no
dejar éstos de ser viviendas con un perfil edificatorio propio de dicho uso residencial,
afectaría negativamente a las viviendas que la rodean, y a la plaza situada detrás de ella,
en el cruce de las calles Villabuena de Álava y Paseo de Labraza.
C: Parcela R.D.1 del sector 3 situada en la confluencia de Reina Sofía y Mahatma Gandhi.
Consideraciones sobre la mencionada parcela:
-Actualmente existe en la misma un parque infantil y un campo de baloncesto junto con
zona verde adyacente.
-Son los únicos columpios públicos y equipamiento deportivo del sector 3 de Zabalgana.
-Es un espacio muy utilizado habitualmente, tanto por vecinos de la zona, como por el resto
de vecinos de la ciudad como zona de esparcimiento y encuentro, por su situación estratégica,
dada por una parte por encontrarse junto un bici-carril (reiteramos muy utilizado por ciudadanos de
barrios adyacentes para llegar hasta el mismo) y la proximidad de un supermercado que hace que
el volumen de afluencia de ciudadanos que lo utilicen también sea mayor (entre compras, después
de las mismas, etc.).
-Es la única parcela dotada ya de servicios a los ciudadanos donde se prevé construir.
-Las zonas verdes de Zabalgana se sitúan en el cauce de los ríos con lo que no son
utilizables en muy alto porcentaje y en una zona muy alejada y excéntrica S.G.ZV.04 no accesible a
diario para la mayoría de las personas del barrio. Existe necesidad de parques cercanos.
Por todas estas razones y considerando también el coste económico que ha supuesto para las
arcas municipales el acondicionamiento de dicho espacio y la incongruencia de derrochar ese
dinero invertido por todos los ciudadanos.
Solicitamos que se mantenga los usos de dicha parcela, tal y como aparecen en el P.G.O.U
Vigente, quedando dicha parcela excluida totalmente de la Revisión Parcial.
D: Parcela RD-3 del Sector 3 de Zabalgana
Proponemos una disminución de altura del edificio de viviendas de la parcela RD-3 del
Sector 3 de Zabalgana de B+14 a B+4+E, por los siguientes motivos:
- Rotura del modelo edificatorio de la calle Avenida de Zabalgana donde los edificios tienen
una altura de 4 o 5 pisos con culminaciones en las esquinas de 8 alturas, en concreto el edificio
localizado a un lado de dicha parcela tiene una altura de B+4+E y por el otro lado se sitúa un
equipamiento terciario de B+2.
- Creación de una sombra permanente que afectaría a los vecinos de la zona y a los
vecinos de todo el barrio, creando una zona de hielo en el paso de peatones adyacente y que
permite el acceso al centro comercial Leclrec.
E: Sugerencia sobre la parcela SGEC 01 del Sector 5 del Plan Vigente
-Las parcelas RD-5, RD-7, RD-10, RD-12 y RD-14 del Sector 5 de la Alternativa2 se
propone mantenerlas pero interponiendo una pequeña zona verde para permitir una mayor
distancia con los edificios actuales del Bulevar de Mariturri, dando mayor sensación de desahogo a
estos vecinos y situando la zona verde más accesible y de mayor uso que la proyectada en la
alternativa 1, más alejada. Así mismo, se proponen alturas de B+6+A en todos los edificios. Esta
propuesta es más coherente que la prevista en la Alternativa 1 donde se proyectan alturas muy

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variables (B+4+A, B+5+A, B+7+A) que no guardan homogeneidad con las construidas en la acera
opuesta del Bulevar.
Y se propone la construcción a ambos lados del vial propuesto en la Primera Alternativa V.L. 08
con edificios de similares alturas a las que hemos propuesto para RD-5, 7,10, 12 y 14. De esta
forma se aprovecharía adecuadamente el citado vial y se compensarían las viviendas suprimidas
en otros ámbitos cerrándose la ciudad de una forma más equilibrada. La reducción de zona verde
se compensaría con otras zonas verdes que se propone no tocar dispersas por todo el barrio para
que cada vecino tenga una cercana a su vivienda.
-F: Mantenimiento de Plan Vigente para la parcela E.D-1.01 del Sector 2 de Zabalgana.
No construcción de la parcela R.D.-2 del Sector 2 de la Alternativa 1.
Solicitamos que esta parcela al lado del Colegio Público se dedique a equipamiento deportivo, ya
que sería de gran uso a la salida de las clases escolares e incluso podría utilizarse para
entrenamientos deportivos por parte de los niños de dicho colegio.
No se tiene en cuenta suficientemente el desarrollo de nuestros jóvenes, en el que el deporte debe
tener un espacio importante ya sea como complemento a la etapa escolar inicial o en etapas
posteriores. Por ello se solicita que se respete el uso de esta parcela para equipamiento deportivo,
de tal forma que permita tanto al centro escolar, como al club deportivo del barrio con el que
colabora en la formación del deporte base, así como a cualquier vecino del barrio, contar con unas
instalaciones acordes a la demanda existente y en progresivo crecimiento más si cabe teniendo en
cuenta la redensificación."

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- G: Mantenimiento del Plan Vigente para la parcela ED-03 del Sector 6 de Zabalgana.
No construcción de las parcelas RD-10, RD-14, RD-17, RD-9 del Sector 6 de la Alternativa 1.
Solicitamos que esta parcela al lado del Colegio Público se dedique a equipamiento deportivo por
los mismos motivos reseñados en el apartado F.
- H: Disminución de altura de RD-6 de B+14 a B+9 del Sector 6 de la Alternativa 1.
Solicitamos mantener la misma altura que el edificio adyacente preexistente (RC 10 del Sector 6).
- I: Sugerencia para la parcela SGZV.02 del Sector 6 de Zabalgana.
Sugerencia de construcción de un edificio de viviendas de B+9, en la zona que linda con el
Boulevar de Marriturri del espacio verde SGZV 02 del Sector 6 (entre RD-6 y RD-5), trasladando
los árboles de especial interés situados en esa zona a otra del barrio.
- J: Preservación del espacio verde SGZV.01 del Sector 6 de Zabalgana.
- k: No construcción del RD-3 de la Alternativa 1 del Sector 6 de Zabalgana.
- L: Mantenimiento del T02 del Sector 5 del Plan Vigente.
No construcción del RD-13 de la Alternativa 1 del Sector 5 de Zabalgana.
- M: Sugerencia sobre la parcela RD-1 del Sector 6 de Zabalgana.
Sustitución de la parcela RD-1 del Sector 6 de Zabalagana de la Alternativa 1 por un edificio de
viviendas solo en la Calle Boulevar de Mariturri de B+9.
- N: No construcción de la parcela RD-3 del Sector 5 de Zabalgana de la Alternativa 1.
Mantenimiento de equipamientos en una zona central del sector de Aldaia.
-Ñ:Mantenimiento del Plan vigente de RU-01 del Sector 5 de Zabalgana
-O: No construcción del RD-1 del Sector 2 de Zabalgana
No obstante solicitamos que se ejecute en su totalidad el Plan vigente, con los
equipamientos planificados en dicho Plan y, si es necesario, se efectúe una valoración
posterior que determine si existe un sobredimensionamiento de los mismos.
En Vitoria Gasteiz, a ……… de junio de 2010.
Fdo. D……………………………………………….

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ANEXO
CONSIDERACIONES SOBRE LA REVISIÓN DEL PGOU EN LOS SECTORES 2, 3 5, Y 6 DE ZABALGANA,
Y 7, 8, 9, 10 Y 11 DE SALBURUA
1) Sus efectos. Enriquecimiento de los propietarios de suelo. Pérdida de la calidad de vida de los barrios de
Salburua y Zabalgana.
La revisión del PGOU tiene su origen en un convenio entre el Ayuntamiento y los propietarios de suelo en Salburua y
Zabalgana (empresas constructoras) y supone en esencia:
1.- la pérdida de equipamientos de los vecinos de Salburua y Zabalgana
2.- el enriquecimiento de los propietarios del suelo en dichos ámbitos
3.- la segregación de la población en zonas ricas y pobres.
Tales son las consecuencias de:
a) una drástica reducción de equipamientos (227.988 m2 en Zabalgana, y 34.468 m2 en Salburua).
b) la incrustación de nuevos edificios donde no los había o la elevación de la altura de los previstos, privando a los
vecinos de vistas, soleamiento y espacios libres, con la frustración y la pérdida de valor de los inmuebles que ello supone.
c) incremento del número de viviendas (3.353 en Salburua, que pasa de una densidad bruta de 47,99 Vv/ha a 74,11
Vv/Ha) y 3.498 en Zabalgana, que pasa de 47,34 Vv/ha a 71,82 Vv/ha)
d) eliminación de la vivienda unifamiliar que estaba prevista, tipología que ahora se reserva a las zonas “bien” de la
ciudad (Mendizorroza, sectores 16, 17, 19), segregando a la población por razones económicas al concentrar en estos
barrios en vivienda protegida (VPO y tasada) de alta densidad a las clases menos pudientes, y a las clases de mayor nivel
económico en las zonas separadas y para ellos reservadas, donde no es necesario redensificar, porque allí al parecer no
se ocupa suelo.
El Ayuntamiento, sorpresivamente, ya que los barrios son de reciente planificación y construcción, y sin haber llevado a
cabo previamente una consulta a los vecinos de tales barrios, en una expresión de despotismo ilustrado, les dice que eso
es bueno para ellos porque estarán más juntos y tendrán más vida social, y que, en cualquier caso, su sacrificio lo exigen
razones medioambientales.
No es razonable ni convincente. Veamos.
2) Injustificado cambio de paradigma o de modelo de ciudad ideal, pero solo para Salburua y Zabalgana:
La idea motriz de la presente revisión del PGOU está en el radical cambio de paradigma, o de modelo ideal de ciudad
que, curiosamente, se produce el 11 de agosto de 2008 mediante la firma de la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para
las ampliaciones de la ciudad al Este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, entre el Ayuntamiento y los propietarios de
suelo.
Frente a un modelo desarrollista propio de los años sesenta, originado por el fenómeno de la industrialización y los
crecimientos urbanos asociados a ella, y caracterizado por el caos urbano, enormes densidades edificatorias, y carencia
de espacios libres y equipamientos, se reaccionó asumiendo como modelo ideal el de una ciudad espaciada, con
densidades edificatorias medias e importante dotación de espacios libres y equipamientos. Este es el modelo aplicado en
Vitoria-Gasteiz en Lakua y después en Salburua y Zabalgana.
Tras la firma del citado convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y las constructoras propietarias del suelo, el decreto
del Alcalde de 31 de julio de 2009, supone el pistoletazo de salida de las dos revisiones parciales del PGOU referidas a
los barrios de Salburua y Zabalgana, auspiciadas por los propietarios de suelo, que serán los máximos beneficiarios del
proceso.
El decreto del Alcalde y el avance presentado, parten de dos ideas. Una, que dicho modelo urbanístico supone una
excesiva ocupación de suelo que no es sostenible medioambientalmente. Otra, que da lugar a una ciudad dispersa que no

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favorece las relaciones sociales ni el comercio. A partir de ellas, se asume un nuevo paradigma, un modelo distinto de
ciudad ideal, que se define como ciudad compacta, caracterizada por unas densidades edificatorias de entre 70 y 100
viviendas por hectárea, lo que evitaría la excesiva ocupación de suelo y el aislamiento social del anterior modelo. Eso sí,
únicamente para Salburua y Zabalgana, no para el resto de la ciudad.
Estas ideas esenciales se recogen en el Manual para la redacción del planeamiento urbanístico con criterios de
sostenibilidad elaborado a instancias del Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno
Vasco por la sociedad pública de gestión ambiental IHOBE (marzo de 2005), que propugna restringir la baja densidad
(<30Vv/ha) a núcleos pequeños y rurales, limitar la media densidad (30-50 Vv/ha) a remates urbanos, o núcleos urbanos
de tamaño pequeño o mediano, y generalizar la alta densidad (>50Vv/ha) a entornos netamente urbanos.
Además, este cambio de modelo tuvo su reflejo en la ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, que, contrariamente a lo
que se afirma en el avance, no impide ni la vivienda unifamiliar ni la baja densidad localizada en las ciudades y pueblos,
sino que se limita a exigir una edificabilidad mínima en cada sector de suelo urbanizable de 0,40 m2 de techo por cada
metro de suelo, equivalente a 40Vv/ha, excluidos los sistemas generales, coeficiente que los ámbitos de Salburua y
Zabalgana sobrepasan ampliamente, con edificabilidades netas por encima de 0.90, y con densidades netas por encima
de 70 viviendas por hectárea, pese a lo cual el avance quiere más, quiere que tales barrios, pero sólo ellos, eliminen la
vivienda unifamiliar prevista en las zonas de ciudad jardín, y que aumenten su densidad bruta por encima de las 75
viviendas por hectárea.
Pues bien, si la Ley de Suelo y Urbanismo contempla 40Vv/ha como mínimo que salvaguarda un desarrollo sostenible,
y si el Manuel de planeamiento sostenible del Gobierno Vasco propugna como alta densidad sostenible a partir de 50
Vv/ha, el Avance de la revisión del PGOU da un salto en el vacío, y pasa de una densidad bruta de 47,34 Vv/ha en
Zabalgana y de 47,99 Vv/ha en Salburua a 71,82 Vv/ha y 74,11 Vv/Ha respectivamente.
Un cambio de criterio semejante denota ligereza o frivolidad. Es pasar de blanco a negro sin zona de grises. Por la
irreversibilidad de la decisión, la prudencia aconseja que, en el caso de cambiar de opinión sobre la densidad idónea, se
haga adoptando un modelo intermedio, puesto que, dada la volubilidad del planificador, nadie garantiza que dentro de
diez años no cambie nuevamente de opinión y se considere entonces que el modelo idóneo es el actual, o que en el
medio está la virtud.
La decisión adoptada es arriesgada. irreflexiva e irrazonable, puesto que en la adopción de un modelo de desarrollo
sostenible no cabe ignorar la propia realidad territorial de la ciudad. No es lo mismo enfrentarse a la planificación de
Bilbao, Eibar o Llodio, que se encuentran encajonadas por montañas y sin posibilidad alguna de expansión, que
planificar Vitoria-Gasteiz que cuenta con suelo suficiente. Si en las primeras puede resultar idónea una densidad de 7o
Vv/ha, no es contrario al principio de sostenibilidad planificar Vitoria-Gastiez sobre un modelo próximo a las 50Vv/ha,
densidad que la propia Ley vasca y el Manuel de planificación del Gobierno Vasco consideran alta y sostenible.
Además también aconsejan una mínima prudencia en la decisión que se adopte, la circunstancia del grave perjuicio que
se causa a los propietarios que adquirieron sus viviendas en los barrios afectados sobre la confianza generada por el
propio Ayuntamiento. Ello obliga a redensificar, en su caso, en aquellos lugares en que los perjuicios se minimicen, y
excluye la solución adoptada por abusiva e infundada, puesto que ni siquiera cuenta con un estudio de necesidad de
vivienda y crecimiento de la población.
3) Ruptura de la unidad del Plan General sin justificación. Trato discriminatorio para los barrios afectados.
La ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, establece el principio de coherencia de la ordenación urbanística, de la que
es su máxima expresión el Plan General, caracterizado por su unidad. El Plan General ha de contener para toda la ciudad
la ordenación urbanística más importante, llamada estructural (clasificación y calificación global del suelo, red de
sistemas generales y cumplimiento de los estándares mínimos de edificabilidad, dotaciones, y vivienda protegida) y,
respecto del suelo urbano y urbanizable ya sectorizado, la edificabilidad, usos, y características de los sistemas locales
(espacios libres, calles, dotaciones).
Se admite que pueda ser revisado por el Ayuntamiento cambiando de opinión y adoptando un nuevo modelo urbano,
siempre que se haga en busca del interés general que a los representantes democráticamente elegidos corresponde
identificar, y de forma proporcionada.
Se admite asimismo que pueda ser revisado no en su totalidad, sino parcialmente. Pero ello es una excepción y en cuanto
tal, ha de estar debidamente justificada. Se admite la revisión parcial en dos supuestos. Bien en relación con alguna o

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algunas determinaciones concretas aplicables a todo el territorio (por ejemplo, aumento la edificabilidad máxima) o bien
cuando justificadamente se circunscriba a una parte del territorio, que es lo que aquí supuestamente ocurre.
En el presente caso, se ha procedido a dos revisiones parciales del PGOU, una referida a los sectores poco
desarrollados hasta la fecha, 1, y 4 de Zabalgana y 12, 13 y 14 de Salburua. Y otra para la de los sectores 2, 3, 5, 6 de
Zabalgana y 7, 8, 9, 10 y 11 de Salburua, prácticamente ejecutados.
La memoria del expediente de esta última, a la que se contraen estas consideraciones, no justifica las razones por las que
se rompe la unidad del Plan General procediendo a su revisión parcial, troceándolo arbitrariamente.
En efecto, si la revisión tiene como motor la idea de la redensificación porque se considera ahora, que es bueno para la
convivencia y para evitar un excesivo consumo de suelo, lo que, como se ha dicho, se traduce en un sacrificio para los
afectados por la drástica reducción de equipamiento e incrustación de nuevos edificios en espacios donde no los había o
elevación de los existentes, no se alcanza a comprender la razón por la que, siendo un criterio igualmente extensible a
toda la ciudad, se concentra exclusivamente en los nuevos barrios de Salburua (47,99 Vv/ha) y Zabalgana (47,34 Vv/ha),
sin llegar a afectar a otros ámbitos con igual o menor densidad edificatoria, como Lakua (47,87 Vv/ha) o los sectores
residenciales para las clases pudientes en los que se contempla exclusivamente vivienda unifamiliar (véase Mendizorroza
-9,9 Vv/Ha-, o Sector 16 -8,11 Vv/ha), o las entidades locales menores.
No es suficiente a tales efectos con argumentar que es más fácil hacerlo en Salburua y Zabalgana, puesto que en el
ámbito del urbanismo, como en todos, rige el principio de igualdad que exige que el Ayuntamiento trate a todos los
vecinos por igual, y ello comporta que a la hora de adoptar un nuevo modelo urbanístico se procure, en la medida de lo
posible, hacerlo extensivo a la totalidad del suelo del municipio, debiendo justificarse cumplidamente las razones que en
su caso lo impidan.
Por lo demás, los sectores de Salburua y Zabalgana afectados por la revisión ya han sido edificados casi en su totalidad,
como la propia memoria reconoce, de forma que el suelo de dichos ámbitos ha pasado a ser urbano exactamente igual
que el de Lakua o el de los demás barrios más antiguos, teniendo la misma dificultad el proceso de adaptación de la
urbanización existente a los nuevos usos.
Es más, ha de entenderse que resulta menos razonable redensificar tales barrios ahora, teniendo en cuenta que los nuevos
vecinos de los mismos han adquirido sus viviendas en los últimos dos o tres años, y lo hicieron en la confianza y certeza
que proporcionan un planeamiento recientemente aprobado por el Ayuntamiento, y una edificación aun más reciente,
viéndose sorprendidos por una rectificación del Ayuntamiento, que sencillamente se limita a decir que se equivocó al
planificar los nuevos barrios, pero no el resto del municipio, sin asumir responsabilidad alguna por ello, y a imponer una
ordenación que resulta arbitraria y enormemente perjudicial para los vecinos afectados.
Por tanto, es exigible una justificación de la razón por la que se trocea el Plan General con la finalidad de introducir el
nuevo paradigma sólo en Salburua y Zabalgana, justificación que la memoria de la Revisión no ofrece, por lo que es
obligado concluir que se trata de una decisión caprichosa, fruto del acuerdo entre el Ayuntamiento y las constructoras
que son las realmente beneficiadas como seguidamente se verá.
4) El incremento de edificabilidad lo origina un acuerdo del Ayuntamiento con los propietarios de suelo, por el
que éstos obtienen unos beneficios que no les corresponden a cambio de nada.
La ejecución de los barrios de Salburua y Zabalgana se halla prácticamente concluida. Como consecuencia de ello, los
propietarios de suelo, las empresas constructoras, han obtenido todos los aprovechamientos y beneficio que el PGOU les
permitía lucrar, tras la edificación de las viviendas y locales permitidos y su venta posterior, y tras la cesión al
Ayuntamiento de las parcelas para dotaciones, calles, y espacios libres, ya urbanizados.
Sin embargo el 11 de agosto de 2008, se firmó por el Ayuntamiento con los antiguos propietarios de suelo en dichos
barrios, la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para las ampliaciones de la ciudad al este y al Oeste en Salburua y
Zabalgana, es decir un simple acuerdo o pacto, en el que, sin otra justificación, se acuerda una revisión del PGOU para
incrementar la edificabilidad, reservándose el Ayuntamiento los dos tercios de la nueva edificabilidad y atribuyendo a los
antiguos propietarios de suelo un tercio neto, ya que no se consideran nuevas cesiones de suelo, imposibles por otra parte,
teniendo en cuenta que ya ha sido urbanizado en su totalidad.
Dicho incremento de edificabilidad se materializa en nuevos edificios a localizar en parcelas de equipamiento o espacios
verdes que se suprimen y que ya son de propiedad municipal, y en algún caso aislado en las pocas parcelas que aun se
encuentran sin ejecutar por la crisis del mercado.

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El negocio para los propietarios de suelo es redondo. Ya habían obtenido todo el beneficio posible de la ejecución de
Salburua y Zabalgana, y pese a ello, se lucran con un tercio de la nueva edificabilidad que el Ayuntamiento les regala,
ilícitamente, sin poner nada de su parte, en la medida en que las parcelas que van a albergar los nuevos edificios son ya
de titularidad municipal, destinadas a los equipamientos que ahora se suprimen. Es igualmente redondo el negocio de los
propietarios de las pocas parcelas que se encuentran sin ejecutar, ya que en ellas se autoriza una mayor edificabilidad
con un beneficio neto de un tercio, sin cesión de suelo para equipamientos, vías públicas o espacios libres.
En su lugar habrían de beneficiarse de la nueva edificabilidad los vecinos que compraron las viviendas, que son los
actuales propietarios del suelo en sustitución de los que se las vendieron, y que se ven privados de los equipamientos que
van a albergar las nuevas viviendas, y perjudicados por la pérdida de valor de sus casas.
5) Conclusiones.
La revisión del PGOU es injusta e ilícita, porque:1) carece de una justificación seria; 2) perjudica y discrimina a los
vecinos de Salburua y Zabalgana; 3) segrega por razones económicas a la población de tales barrios; y 4) beneficia
injustificadamente a los antiguos propietarios de suelo.
LOS NÚMEROS DE LA REVISIÓN DEL PGOU
Ámbito Superfic Sistema Sistem Edif.bruta Edif Nº Viv Vv/H Vv/H Hab/H Pobla
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General Locales Net Bruta Neta
es a
ZABALGA
NA
S-2 actual 377.281 149.185 137.51 208.089 0.9 1711 45,35 75,01 113,3 4278
S-2 A-1 9 (0,55) 1 2569(150% 68,09
S-2 A-2 ) 68,09
2569
S-3 actual 262.459 70.000 112.65 163.329 0,8 963 36,69 49,64 91,73 2408
S-3 A-1 5 (0,62) 4 1145(119% 43,62
S-3 A-2 ) 48,15
1264(131%
)
S-5 actual 651.036 326.657 193.89 309.863 0,9 2621 40,26 80,80 100,6 6.553
S-5 A-1 2 (0,47) 5 3808(145% 58,49 5
S-5 A-2 ) 74,79
4869(186%
)
S-6 actual 700.960 222.568 311.60 481.785 1,0 4133 58,96 86,39 147,4 10.33
S-6 A-1 7 (0,68) 0 5404(131% 77,09 0 3
S-6 A-2 ) 79,93
5603(152%
)
TOTAL 1.991.73 768.410 755.67 1,152.266(0,5 0,9 9428 47,34 77.06 98,60 19.64
actual 6 3 7) 4 12926(132 64,89 0
A-1 1,613.379(0,8 %) 71,82
A-2 1) 14305(152
1,757.849(0,8 %)
8)
Ámbito Superfic Sistema Sistem Edif.bruta Edif Nº Viv Vv/H Vv/H Hab/H Pobla
ie s as (Coef) . a a a c
General Locales Net Bruta Neta

11. 11 de 11
es a
SALBURU
A
S-7 actual 103.074 41.371 29.022 22.681 (0,16) 0,2 104 16,09 16,85 25,2 260
S-7 A-1 7
S-7 A-2
S-8 actual 587.616 239.001 208.28 329.678 0,9 2614 44,48 74,98 111,2 6535
S-8 A-1 1 (0,56) 4
S-8 A-2
S-9 actual 359.919 105.848 153.33 250.880 0,9 2000 55,57 78,72 138,9 5000
S-9 A-1 9 (0,69) 8
S-9 A-2
S-10 actual 158.583 71.887 47.408 80.845(0,50) 0,9 685 43,20 79,01 107,9 1713
S-10 A-1 3
S-10 A-2
S-11 266.637 56.853 130.08 206.486(0,77 0,9 1679 62,97 80,03 157,4 4198
S-11 A-1 1 ) 8 2
S-11 A-2
TOTAL 1.475.82 514.960 568.13 884.633(0,59 7.082 47,99 73,70 119,9 17.70
actual 9 1 ) 10435(147,3 70,69 6
A-1 1.282.346(0,8 %) 74,11
A-2 6) 10940(154,4
1.336.288(0,9 %)
0)