El documento presenta un informe técnico de avalúo de un apartamento ubicado en Barquisimeto, Venezuela. Describe la ubicación, características y valor del apartamento, el cual es tasado en Bs. 404.532,96. El tasador es Alberto Oropeza, quien realizó un análisis comparativo de precios de apartamentos similares para determinar el valor del inmueble.
1. Alberto Oropeza
C.I.V N₀ XXX
S.O.I.T.A.V.E XXXX
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INFORME TECNICO DE AVALUO
Bien a Valorar
Apartamento Componente del Edificio “San José”
Situado en la carrera 21 cruce con calle 23,
Barquisimeto, Estado Lara.
Propietario: José Ignacio George
Tasador: Alberto oropeza, xxxxxxx,xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX
2. Alberto Oropeza
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CONTENIDO
1. RESUMEN
2. PRESENTACION
3. CERTIFICACION
4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO
4.1 Ubicación del edificio:
4.2 Descripción de la zona:
4.3 Uso del edificio:
4.4 Acceso al edificio
4.5 Calidad ambiental del edificio
5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO
5.1 TERRENO
5.2 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
5.3 CARACTRISTICA DEL INMUEBLE A AVALUAR
6. ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE
6.1 PROPIETARIO
6.2 LINDEROS DEL INMUEBLE
7. CRITEROS PARA EL AVALUO
8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE
9. CONCLUSIONES
10. ANEXO
3. Alberto Oropeza
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1. RESUMEN:
BIEN OBJETO AVALUAR:
Apartamento componente del edificio “san José”
DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE:
Situado en la carrera 21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara.
MOTIVO DEL AVALUO:
Obtener referencia de costo en el mercado de ventas de inmueble
VALUADOR:
Tasador: Alberto Oropeza xxxxxxx, xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX
VALOR DE INMUEBLE:
Bs 404.532,96
FECH A: Agosto 2014
Alberto Oropeza xxxxxxx xxxxxxxxxx
S.O.I.T.A.E N₀ XXXX
4. Alberto Oropeza
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2. PRESENTACION:
Quien suscribe ALBERTO OROPEZA, inscrito en los respectivos colegios e
organismos reglamentarios, certificado por la superintendencia de banco y
otras instituciones financieras SUDEVAN en mi carácter de perito Avaluador
atendiendo la solicitud realizada por José Ignacio George, hemos convenido en
practicar el presente informe de avaluó sobre el inmueble ubicado en la carrera
21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara, el cual tiene como objetivo
conocer el actual valor del bien.
Alberto Oropeza xxxxxxx,
xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX
5. Alberto Oropeza
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3. CERTIFICACION:
YO Alberto Oropeza hago costar que he procedido a la realización del
presente informe de avaluó, ubicado en la carrera 21 cruce con calle
23, Barquisimeto, estado Lara; siendo el resultado del mismo el que se
muestra más adelante y del cual queremos certificar que:
No tengo ningún tipo de anexo con el propietario y solicitante del
informe y el resultado de nuestro estudio es consecuencia de la
metodología y criterios comúnmente aceptados como razonables,
no habiendo influido en el mismo ningún tipo de sentimiento que
pudiese haber alterado los resultados del informe.
Las informaciones emanadas por terceras personas e
instituciones consultadas, son confiables hasta donde alcanza la
buena fe de las mismas, de igual manera no se omitieron de
manera consistente o inconsistente ningún factor que pudiesen
haber interferido en los resultados obtenidos.
No tengo ningún tipo de interés directo o indirecto en los bienes
valorados
Alberto Oropeza xxxxxxx,
xxxxxxxxxx S.O.I.T.A.E N₀ XXXX
6. Alberto Oropeza
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4. CONDICIONES DE LOCALIZACION DEL EDIFICIO:
4.1 Ubicación del edificio:
Carrera 21 cruce con calle 23, Barquisimeto, estado Lara dentro de los
Norte: carrera 21
Sur: casa que es o fue de los hermanos Duin
Este: casa que es o fue de los sucesores de placida Torres Días
Oeste: calle 23
4.2 Descripción de la zona:
Conforme a la ordenanza del plan de desarrollo urbano local – P.D.U.L.
El edificio san José está ubicado en el macro sector centro, el cual
permite como zonificación uso y construcción vivienda multifamiliar,
comercio comunal y metropolitano, edificaciones docentes, culturales,
religiosas, hoteleras, financieros, servicios administrativos del gobierno
municipal.
4.3 Uso del edificio:
Residencial -comercial
4.4 Acceso al edificio
Tiene transito fluido y buen acceso
4.5 Calidad ambiental del edificio
La calidad de la zona es buena en su tipo, habitable con actividad
comercial, financiera, de servicios públicos.
7. Alberto Oropeza
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5 CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:
El edificio san José es una edificación de tres plantas, compuesto de
locales comerciales en la planta baja y apartamentos residenciales en
otras plantas.
5.1 TERRENO:
Topografía plano
Forma: Regular
Tipo de suelo: Estable
Uso: Vivienda –Comercio
Área: 596.00 m²
5.2 CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
Fundaciones: Directas y aisladas
Estructura: Concreto armado
Entrepiso: Losa Nervada de concreto
Piso: Baldosa
Paredes: Ladrillo, adoboncito
Puertas: Madera, hierro
Ventanas: Vidrio, madera
Escaleras: Granito
Elementos Metálicos: Rejas de protección
Mantenimiento: Regular
8. Alberto Oropeza
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5.3 CARACTRISTICA DEL INMUEBLE A AVALUAR
Corresponde al apartamento del edificio san José, signado con el
número 3, ubicado en el primer piso de dicho edificio, el cual tiene la
siguiente distribución:
- Una 01 sala.
- Un 01 comedor
- Tres 03 habitaciones
- Un 01 baño principal
- Una 01 cocina
- Un 01 baño de servicio
- Un 01 área de lavado
- Dos 02 patios internos
Área interna: 129.12 m²
Área externa: 134.58 m²
6 ASPECTOS LEGALES DEL IMUEBLE:
6.1PROPIETARIO:
José Ignacio George C.I: 6.524.533, según documento protocolizado en
la oficina inmobiliaria del primer Circuito de Registro del Municipio
Iribarren del Estado Lara. Fecha 30/06/2006 Numero 9, folio 55.63;
protocolo 1, tomo 25.
Se anexa fotocopia como parte integrarte de ese informe.
6.2 LINDEROS DEL INMUEBLE
Norte: carrera 21
Sur: casa que es o fue de los hermanos Duin
Este: casa que es o fue de los sucesores de placida Torres Días
Oeste: calle 23
9. Alberto Oropeza
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7. CRITEROS PARA EL AVALUO
Se obtuvo el valor del inmueble mediante observaciones y consultas en
la zona y por comparación de mercado, consiguiendo el precio de
compra –venta de inmueble, similares en el centro de la ciudad.
Con la ayuda de análisis estadísticos se obtuvo el valor de mercado
unitario de construcción el cual se le debe depreciar conforme a la edad y
mantenimiento del inmueble en estudio para conseguir así el valor
unitario de construcción y el valor total del apartamento.
8. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE.
Algunas Referenciales de compra – venta de apartamento en
Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara.
N₀ Vendedor-
comprador
dirección
Valor bs Área
m²
Valor
unitario
protocolización fecha Valor
unitario
bs- m²
1 Carlos
azuaje carr
18/ 22.
edif.Los
casanares
piso 3
300.000 70.5 4240 Folio real 10/10/2011 4240
2 Piña maría
carr19/ 23.
edif.Los
turpiales
335.000 83.82 3997 Folio real 10/10/2013 3997
3 Carmen
peres
carr22/15,
edif. el
centro
500.000 116.12 4294 Folio real 10/12/2013 4294
4 Antonio
González
carr 15/ 53.
edif. Del
monte
360.000 95.23 3789 Folio real 10/12/2013 3789
10. Alberto Oropeza
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Cuadro donde se muestran los valores de apartamentos ( bs/m²) de los
referenciales en orden ascendente Y otras más encontradas
Refenciales Valor (bs/m²)
1 3789
2 3906
3 3997
4 4068
5 4240
6 4268
7 4294
8 4380
9 4691
Valor máximo= 4691
Valor mínimo= 3789
Rango= 902
Numero de referenciales (f) = 09
Numero de intervalos (m) = 04
1507,00/04 = 225,50
Intervalo (c) = 226
Li Ls Xi Fi XixFi di Fixdi di2 Fixdi2
3788 4014 3901 3 11703 0 0 0 0
4014 4240 4127 2 8254 1 2 1 2
4240 4466 4353 3 13059 2 6 4 12
4466 4692 4579 1 4579 3 3 9 9
9 37595 11 23
11. Alberto Oropeza
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X = 37.595,00/9 = 4177.22
Precio unitario promedio X = 37.595,00/9 = 4177.22 bs / m²
Desviación estándar = e
E= 226 = 155,94
Coeficiente de variación = cv
c.v = 155,95/ 4.177,22x100 = 0.3%
De acuerdo a la variabilidad obtenida, el precio unitario promedio es
representativo de la serie en consideración: EL VALOR UNITARIO
DE MERCADO ACTUAL REDONDEADO EN INMUEBLE COM EL
OBJETO DE ESTE ESTUDIO ES DE …………….4177,22 bs/m2
Depreciación: formula Ross-Heideck
Valor unitario…………………………………bs. 4.177,22 bs/m²
Edad (años)………………………………….25
Vida útil (años)………………………………70
25/70…………………………………………0.35
Depreciación…………………………………25%
Valor Unitario ajustado……………………..3133.00 bs/m²
¯
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE EN ESTUDIO
129.12M² X 3133.00 BS/M²
Bs. 404.532,96
12. Alberto Oropeza
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9. CONCLUSIONES
Conforme a los criterios y análisis anteriores, consideramos que el valor
del inmueble constituido por el apartamento numero 3 piso, componente
del Edificio san José ubicado en la carrera 21 cruce con calle 23, de
Barquisimeto Estado Lara y que es propiedad de José Ignacio George,
es de CUATROCIENTOS MIL QUINIENTOS Y DOS CON NOVENTA Y
SEIS CENTIMOS (404.532,96)
Barquisimeto, Agosto 2014
Alberto Oropeza,
xxxxxxx,xxxxxxxxxx
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