Deduccion terrenos en hoteleria

1. 1313
Prácticasutilizadasporloscontribuyentes
La adquisición de todo bien inmueble genera en muchas oca-
siones para el vendedor una alta carga impositiva que limita o
suspende la operación precisamente por ese concepto, la prác-
tica común es considerar mejoras supuestamente hechas a los
terrenos en años pasados, que al paso del tiempo pueden ser
susceptibles de actualizarse y ser consideradas como una deduc-
ción para la determinación de la ganancia en la venta del inmue-
ble; sin embargo, esta situación ha llegado a tal grado que en
ocasiones hasta el mismo notario en su función de Asesor Fiscal,
hace este tipo de recomendaciones con la finalidad de disminuir
la carga impositiva, y soportan dichas mejoras con facturas apó-
crifas o con antigüedad de hasta 10 años por ser ese plazo con
el que cuenta la autoridad fiscal para ejercer sus facultades de
comprobación.
Ese tipo de operaciones las critico a título personal, porque no
son realizadas conforme a derecho, y ponen en riesgo en gran
parte el patrimonio del empresario al estar inventando mejoras
que nunca se dieron,y que la autoridad fiscal en la actualidad las
está tipificando como un delito de defraudación fiscal.
Las
Inversiones
en Inmueblesy Cómo Aprovecharlas para el IETU
QuépasaconelIETU
Respecto a la transmisión de bienes inmuebles la problemática
existe al enajenar un bien que para el IETU no tienen costo de
adquisición; en otras palabras, no tiene costo fiscal, con lo cual
la totalidad del ingreso por la venta será la base para el pago de
este impuesto.
Este supuesto no es aplicable cuando quien enajena el bien in-
mueble es una persona física, porque de conformidad con el ar-
tículo 4°, fracción séptima de la Ley del Impuesto Empresarial a
Tasa Única, se considera un acto accidental, y con ello se tiene la
exención total por la venta de dicho bien.
Desde aquí podríamos ya planear el pago del IETU, si esa perso-
na física tiene un costo fiscal para ISR adecuado al momento de
transmitir ese bien inmueble, tendríamos que pudiera ser enaje-
nado a la sociedad que va a generar IETU o ISR y aprovechar esa
adquisición para la sociedad como una deducción para IETU, y
con esa simple transmisión de propiedad minimizar el impacto
de ambos impuestos.
edición especial hotelería
Las
Inversiones
en Inmuebles

2. edición especial hotelería
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Elimpuestosobretransmisionespatrimoniales
oelimpuestosobreadquisicióndeinmuebles
Este impuesto según se llame en cada Estado, es un impues-
to que se paga por la transmisión de inmuebles y cada Esta-
do determina distintas tasas que en promedio oscilan entre
el .05% y el 2.5% y gravan distintas formas de transmisión,
como puede ser aquella que se da por enajenación, fusión,
escisión,por donación,por transmitir el derecho real median-
te el usufructo de un inmueble; por lo que no debe pasarse
por alto y determinar la figura utilizada por la transmisión de
propiedad que estará o no sujeta al pago de este impuesto.
Entrandoenmateria,¿quéseentiende
porinmueble?
Parecería en principio que inmueble es sólo aquel terreno o
aquella construcción que por su naturaleza no es suscepti-
ble de moverse, sólo las disposiciones del derecho federal
común establecen otra cosa, como lo es el artículo 750 del
Código Civil Federal que define que son inmuebles:
 El suelo y las construcciones adheridas a él;
 Las plantas y árboles,mientras estuvieren unidos a
la tierra,y los frutos pendientes de los mismos árboles y
plantas mientras no sean separados de ellos por cose-
chas o cortes regulares;
 Todo lo que esté unido a un inmueble de una ma-
nera fija,de modo que no pueda separarse sin deterioro
del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
 Las estatuas,relieves,pinturas u otros objetos de or-
namentación,colocados en edificios o heredados por el
dueñodelinmueble,entalformaquereveleelpropósito
de unirlos de un modo permanente al fundo;
 Los palomares, colmenas, estanques de peces o
criaderos análogos, cuando el propietario los conserve
con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y for-
mando parte de ella de un modo permanente;
 Las máquinas,vasos,instrumentos o utensilios des-
tinados por el propietario de la finca directa y exclusiva-
mente,a la industria o explotación de la misma;
 Los abonos destinados al cultivo de una heredad,
que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las
semillas necesarias para el cultivo de la finca;
 Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al
suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo con-
venio en contrario;
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3. 15
 Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de
agua, así como los acueductos y las cañerías de cual-
quiera especie que sirvan para conducir los líquidos o
gases a una finca o para extraerlos de ella;
 Losanimalesqueformenelpiedecríaenlospredios
rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ga-
nadería; así como las bestias de trabajo indispensables
en el cultivo de la finca,mientras están destinadas a ese
objeto;
 Los diques y construcciones que, aún cuando sean
flotantes,esténdestinadosporsuobjetoycondicionesa
permanecer en un punto fijo de un río,lago o costa;
 Los derechos reales sobre inmuebles;
 Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones
radiotelegráficas fijas.
Nota: el subrayado es nuestro.
Por su parte y para mayor claridad respecto a que algunos
bienes muebles se pueden convertir en inmuebles y vice-
versa, tenemos lo establecido en el artículo 751 del propio
Código Civil Federal:
“Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan
considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto
en varias fracciones del artículo anterior, recobrarán su
calidad de muebles,cuando el mismo dueño los separe
del edificio; salvo el caso de que en el valor de éste se
haya computado el de aquéllos, para constituir algún
derecho real a favor de un tercero”.
Tenemos entonces que por ejemplo pudiéramos vender una
nave industrial con toda la maquinaria adherida al suelo, o
por ejemplo un hotel considerando las pinturas que pudie-
ran tener un valor importante y que todo ello se considere
como un inmueble, y es que para el caso que estamos anali-
zando resulta de vital importancia definir este concepto para
saber qué puedo vender y qué me conviene vender como
parte del edificio, construcción o terreno y para fines fiscales
sacarle el mejor provecho.
Estímulofiscalsobreinversioneseninmuebles
creandounfideicomiso
Una vez que hemos definido el concepto de inmueble pase-
mos ahora a establecer donde pudiera ser aprovechable para
efectos del IETU y del ISR;y es que tenemos un estímulo fiscal
que establece que las aportaciones de bienes inmuebles
que se hagan a los fideicomisos que se dediquen a la adqui-
sición o construcción de bienes inmuebles que se destinen
al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir
ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes,
así como a otorgar financiamiento para esos fines, tendrán
las siguientes ventajas:
1.-La persona (física o moral) que efectúe la aportación de
los inmuebles considerará la ganancia por la transmisión del
inmueble hasta que se enajenen los certificados que hubie-
ra recibido a cambio de la aportación, o hasta el momento
en que los bienes que se transmitieron al fideicomiso hayan
sido enajenados.
Como comentario adicional, este estímulo nació en el ejerci-
cio 2004 y a diferencia de la disposición actual,en aquél ejer-
cicio se establecía que uno de los beneficios era que quien
realizara la aportación (enajenación en principio para efectos
fiscales),no consideraría que esa aportación fuera una enaje-
nación, hasta en tanto no se dieran los supuestos de venta
de certificados de aportación o venta del bien inmueble por
parte de la fiduciaria (Institución Financiera).
Lo anterior nos lleva a considerar que en la actualidad esa
aportación si se considere enajenación, pero queda suspen-
dida la ganancia por la misma y con ello tenemos entonces
un beneficio adicional, el que la fiduciaria si considere como
adquisición la aportación que le hubiera realizado el Fideico-
mitente (persona física o moral) y eso nos trae como conse-
cuencia una deducción importante para el IETU, y que esto
nos genere un crédito fiscal de IETU que tal y como lo esta-
blece el artículo 11 de la Ley de IETU, este crédito puede ser
aplicable contra ISR en el ejercicio en que se genere, habrá
entonces que buscar un supuesto para poder aprovechar
este punto.
2.-Otra de las ventajas es que la fiduciaria (institución fi-
nanciera) no realizará pagos provisionales para efectos del
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“SáqueleprovechoalIETU,enunaopiniónparticulareste
nuevoimpuestoenlugardeserunperjuicioeconómicopara
loscontribuyentes,puedeconvertirseenunarmapara
disminuirelimpactodelImpuestoSobrelaRenta”

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edición especial hotelería
Impuesto Sobre la Renta, por estar así señalado en el propio
artículo 224,fracción III de la propia Ley del de ISR.
Continuando con los beneficios, estos son igualmente apli-
cables para IETU a lo hora de hacer la enajenación vía apor-
tación de los inmuebles y también respecto a los pagos
provisionales del IETU; esto, considerando que el pasado 27
de febrero de 2008 se publicó en el Diario Oficial de la Fe-
deración un complemento al estímulo de ISR para darle el
mismo tratamiento al IETU en estos 2 puntos comentados,tal
y como se transcribe a continuación.
“… Que uno de los beneficios otorgados por la Ley del
Impuesto sobre la Renta a los fideicomitentes o accio-
nistas de los fideicomisos o de las sociedades señalados,
respectivamente,es la posibilidad de diferir la acumula-
ción de la ganancia por la enajenación de los bienes in-
muebles aportados a dichos fideicomisos o sociedades
o diferir el pago del impuesto relativo a dicha ganancia,
hasta el momento en que se enajenen los certificados
de participación o las acciones, según corresponda, o
sean enajenados los inmuebles por la fiduciaria o la so-
ciedad de que se trate;
Que a efecto de incentivar el desarrollo del sector in-
mobiliario mexicano se estima adecuado permitir a
los contribuyentes que aporten bienes inmuebles a los
fideicomisos o sociedades de referencia que, para los
efectos del impuesto empresarial a tasa única,conside-
ren percibido el ingreso por la enajenación de los bienes
aportados en la misma fecha en la que se acumule la
ganancia o se pague el impuesto por la misma para los
efectos del impuesto sobre la renta;
Que otro de los beneficios fiscales establecidos en la
Ley del Impuesto sobre la Renta para los citados fidei-
comisos y sociedades consiste en relevarlos de efectuar
pagos provisionalesde dicho impuesto,obligaciónde la
cual también se encuentran liberados los primeros para
los efectos del impuesto empresarial a tasa única, por
lo cual y con el fin de incentivar el desarrollo del sector
inmobiliario mexicano, se estima conveniente relevar
también de dicha obligación a las sociedades mercanti-
les de referencia,con lo cual se otorga neutralidad en el
esquema fiscal para ambas figuras…”
Sin embargo,para poder acceder a todos los beneficios antes
señalados el fideicomiso que se constituya deberá reunir los
siguientes requisitos:
 Que el fideicomiso se constituya o haya sido consti-
tuido de conformidad con las leyes mexicanas.
 Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisi-
ción o construcción de bienes inmuebles que se destinen
al arrendamiento o a la adquisición del derecho a perci-
bir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos

5. 17
bienes,así como a otorgar financiamiento para esos fines
con garantía hipotecaría de los bienes arrendados.
 Que el patrimonio del fideicomiso se invierta cuando
menos en el 70% en el desarrollo de las actividades ya se-
ñaladas (el remanente deberá invertirse en valores a car-
go del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional
de Valores e Intermediarios o en Acciones de Sociedades
de Inversión en Instrumentos de Deuda).
 Que los bienes inmuebles que se construyan o ad-
quieran, se destinen al arrendamiento y no se enajenen
antes de haber transcurrido al menos cuatro años conta-
dos a partir de la terminación de su construcción o de su
adquisición,respectivamente.
 Que la fiduciaria emita certificados de participación
inmobiliaria por los bienes que integran el patrimonio
del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en
el país ante el gran público inversionista.
 Que la fiduciaria distribuya el 95% de su resultado
fiscal a los integrantes del fideicomiso.
Yquétenemosparaelsectorhotelero
Considerando que en este sector existen inmuebles que por
su antigüedad ya han sido totalmente depreciados, que pu-
diera ser que se ejerció deducción inmediata, o que igual se
pudieron haber realizado inversiones en terrenos en 2007
antes de la entrada en vigor del IETU, o quizá se terminó el
proyecto de construcción en 2007 y se comenzó a operar
en este 2008, existen al igual diversos beneficios en materia
fiscal que pueden ser aprovechados para que el IETU no le
afecte para este año y para los siguientes.
Tenemos que el artículo 224-A, establece los mismos bene-
ficios que son aplicables para cuando se constituyen fidei-
comisos inmobiliarios, sólo que en este caso no se requiere
sean constituidos los mismos; con una Sociedad Mercantil
bastará que se constituya y que pueda aplicar los beneficios
antes indicados,y es que se establece que las sociedades que
tributen el Titulo II de ISR que cumplan los requisitos de:
1Que el objeto social sea la adquisición o construcción de
bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a
la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes
del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar fi-
nanciamiento para esos fines con garantía hipotecaría de los
bienes arrendados.
2Que el patrimonio del fideicomiso se invierta cuando me-
nos en el 70% en el desarrollo de las actividades ya seña-
ladas (el remanente deberá invertirse en valores a cargo del
Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores
e Intermediarios o en Acciones de Sociedades de Inversión
en Instrumentos de Deuda).
3Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran
se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de
haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir
de la terminación de su construcción o de su adquisición,
respectivamente.
Con lo anterior tenemos que podemos aportar los bienes
inmuebles a una Nueva Sociedad y que esta sociedad ad-
quiera los bienes que serán deducibles para el IETU, y que le
rente el inmueble a la empresa operativa del grupo, gene-
rando para esta última deducciones para ISR y para IETU,por
ejemplo que suponiendo que aportamos un inmueble de
$200’000,000.00 (Doscientos Millones de Pesos) tendríamos
que en ese ejercicio la Nueva Sociedad generaría una adqui-
sición de bienes por esa misma cantidad sujeta a deducción
para efectos del IETU.
En este mismo ejercicio se dedica a rentar ese bien por la
cantidad de $30’000,000.00 (Treinta Millones de Pesos), a la
Empresa Operativa, los números de éste ejercicio para la
Nueva Sociedad serían de $30’000,000.00 de ingresos por

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rentas para ISR y para IETU, y de deducciones para ISR úni-
camente la parte que se depreciaría el bien que si fuera el
caso un 5% por lo que tendríamos $1’000,000.00 (Un Millón
de Pesos) -hay que tener en cuenta que no todo se depre-
cia, que sólo la construcción es sujeta a depreciación, pero
para el ejemplo se considera todo-, y para IETU se tendría
una deducción de $200’000,000.00, lo que generaría un cré-
dito fiscal de 170’000,000.00 * .165 (tasa para 2008), igual a
$28’050,000.00 (Veintiocho Millones Cincuenta Mil Pesos).
Tenemos entonces que:
En este momento se hace el acreditamiento que señala el ar-
tículo 11 de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única, y
tenemos que la Nueva Sociedad no pagará ISR ni IETU; y sin
embargo, si ayudó a la empresa Operativa a tener deduc-
ciones para IETU y para ISR por $30’,000,000.00, lo que trae
un beneficio de $8’120,000.00, teniendo aún por aplicar un
remanente de crédito fiscal contra IETU de los 10 ejercicios
posteriores.
Por ejemplo, en el caso comentado se pudo haber aprove-
chado aún más la generación del crédito fiscal,porque según
los números generamos un crédito fiscal que no era total-
mente aprovechable contra ISR, lo más recomendable para
el caso era que se aportara una cantidad suficiente en este
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LA NUEVA SOCIEDAD
Ingresos
ISR $30’000,000.00
IETU $30’000,000.00
Deducciones
ISR $1’000,000.00
IETU $200’000,000.00
Base
ISR $29’000,000.00
IETU (170’000,000.00)
Impuestos
ISR $8’120,000.00
IETU
** CRÉDITO FISCAL $28’050,000.00
REMANENTE DE CRÉDITO $19’930,000.00
** Aplicable contra el ISR del ejercicio en que las deducciones de IETU son mayores a los ingresos.
EMPRESA OPERATIVA
Deducciones adicionales por
pago de arrendamiento
$30´000,000.00

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bién es aplicable para venta de terrenos de personas físicas
cuando su costo fiscal para ISR es muy bajo.
En todos los casos hay que observar lo referente al Impuesto
al Valor Agregado y al Impuesto Sobre Translación de Domi-
nio.
Por último recordemos que en todos los casos, la clave está
en no enajenar las acciones o no enajenar el bien que fue ob-
jeto de la transmisión, y que en ambos casos en el momento
en el que se de ese supuesto, se pagará el ISR o el IETU de-
bidamente actualizado, y que si usted amable lector estaría
pensando en transmitir la propiedad de ese bien en el futuro,
sin que los impuestos sean tan elevados,eso déjelo en nues-
tras manos,usted preocúpese por venderlo a un buen precio,
nosotros nos encargamos de optimizar su carga fiscal y de
hacerle llegar el flujo por la venta a su cuenta bancaria sin
ninguna contingencia fiscal hacia el futuro.
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2008 a la Nueva Sociedad para que nos alcanzara solamen-
te para el ISR generado, entonces el crédito fiscal debió ser
de $8’120,000.00 y generar los 19’930,000.00 en el ejercicio
2009, para que en ese ejercicio lo pudiéramos aplicar contra
ISR generado, lo anterior con base a la limitante que marca
este artículo de la Ley del IETU:
“ARTICULO 11.- Cuando el monto de las deducciones
autorizadas por esta Ley sea mayor a los ingresos gra-
vados por la misma percibidos en el ejercicio, los con-
tribuyentes tendrán derecho a un crédito fiscal por el
monto que resulte de aplicar la tasa establecida en el
artículo 1 de la misma a la diferencia entre las deduc-
cionesautorizadasporestaLeyylosingresospercibidos
en el ejercicio…
El monto del crédito fiscal a que se refiere este artí-
culo podrá acreditarse por el contribuyente contra
el impuesto sobre la renta causado en el ejercicio en
el que se generó el crédito…”
Sectordelaconstrucciónyenajenaciónde
inmueblesdepersonasfísicas
Esto mismo puede ser aprovechado para el sector de la cons-
trucción sobre sus reservas territoriales que no van a tener
costo fiscal para IETU al momento de su enajenación,así tam-
POR C.P.C.Y M.I.VÍCTOR ALBERTO EUDAVE ANGUIANO
Socio Director de Benefis Corporativo,S.C.
victor.eudave@benefis.com.mx
Tantoelartículo223y224-Apuedenseraprovechadosparaenajenarbienes
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aportaradichosbienesinmuebles