Empresa de administración de Condominios en Chile

1. A LA
PRESIDENTA DEL
COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
COMUNIDAD CONDOMINIO SAN ISIDRO-SANTA ROSA
ANGÉLICA ARAVENA LUNA
DE
ASESORIA LEGAL
MANUEL ACUÑA ASENJO
Estimada presidenta:
Sírvase encontrar incluido, más abajo, informe solicitado por Ud. a esta Asesoría acerca del
proceso incoado en contra de la empresa administradora ‘Multigestión’ Limitada ante el 5º
Juzgado de Policía Local de Santiago.
La saluda atentamente,
INFORME PARA EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN SOBRE EL PROCESO
INCOADO EN CONTRA DE LA EMPRESA ‘MULTIGESTIÓN’ LIMITADA
LOS HECHOS
El 18 de junio de 2009 presentó el señor PATRICIO JIMÉNEZ HÖRMANN, en su calidad de
presidente del Comité de Administración de la Comunidad Condominio San Isidro-Santa Rosa, una
denuncia por irregularidades, ante los Juzgados de Policía Local de Santiago, cometidas por la
empresa administradora ‘Multigestión’ Limitada. La denuncia se refería a ciertos manejos poco
claros de las finanzas de la Comunidad efectuados por ese organismo durante su desempeño en su
carácter de administradora de la misma, pues existían fundadas sospechas acerca de una posible
apropiación de dineros que ascenderían a una suma bastante elevada1. Hay que recordar aquí que
la empresa ‘Multigestión’ Limitada había sido colocada en dicha calidad no por los copropietarios
sino por la propia Inmobiliaria. Requerida en varias oportunidades para dar cuenta acerca de esos
hechos, la empresa administradora había rehusado hacerlo, aumentando con ello las sospechas de
una posible estafa o malversación.
La denuncia hecha por el entonces presidente del Comité de Administración de la Comunidad
quedó estampada en el 5° Juzgado de Policía Local bajo el nombre de Proceso Rol N° 5253/09.
1 Se habló, en su tiempo, de 17 millones de pesos, cifra que no fue señalada con precisión. De la misma
manera, al término de la gestión del Comité anterior se habló de una pérdida de 6 millones. Con una
diferencia: en la primera no hubo Comisión Revisora de Cuentas; en la segunda, sí. Pero ésta no fue lo
suficientemente clara en insistir en sus planteamientos, lo que debilitó tales afirmaciones.

2. Agreguemos otro hecho: la empresa administradora se encontraba, a la fecha, representada por
sus socios JAIME EDUARDO FUENTES ECHEVERRÍA y LUIS ALEJANDRO ORTIZ JARA, y contaba con
toda la confianza de la Inmobiliaria.
La denuncia estampada en 2009 por quien se desempeñaba en el cargo de presidente del Comité
de Administración de la Comunidad ante el 5° Juzgado de Policía Local de Santiago, sin embargo,
no nos parece acertada.
Por una parte, fue poco diligente en cuanto a acompañar antecedentes que pudieren avalar las
sospechas tanto suyas como de la propia asamblea acerca de las presuntas irregularidades. Al
incurrir en esa torpeza, impidió que el tribunal se convenciese acerca de la veracidad de su
renuncia, todo lo cual queda suficientemente acreditado en el propio proceso cuando, en uno de
sus considerandos, la sentencia expresa:
“b) Que, al proceso no han sido acompañados antecedentes que permitan a este Tribunal
formarse convicción acerca de las irregularidades denunciadas;”
A la falta de diligencia evidenciada en ese considerando, debe agregarse su actuar irreflexivo
respecto de ciertos aspectos legales absolutamente imperiosos de conocer antes de adoptar una
resolución que puede afectar a gran cantidad de personas. Porque el concepto de ‘denuncia’ no es
sinónimo de ‘demanda’2. Una denuncia no implica, necesariamente, resarcir de los daños a quien
ha sido víctima del hecho; por el contrario: las más de las veces lo obliga a deducir las acciones
legales pertinentes posteriormente al pronunciamiento del tribunal. Por lo demás, hace investigar
al tribunal acerca del hecho denunciado, acción que no siempre rinde los frutos deseados. La
denuncia no contempla el pago de costas algunas y pocas veces termina en una sentencia que
otorga título ejecutivo, permite obtener indemnizaciones o logra la reparación del daño causado
por parte del denunciado. La denuncia, en general, busca la aplicación de una sanción,
generalmente en beneficio del tribunal o del fisco; busca, en suma, aplicar una pena al infractor.
Para obtener algo del fallo de un tribunal que se pronuncia sobre una denuncia, obliga al
interesado a deducir una demanda posterior con el fin de lograr la reparación del daño, y
condenar al demandado al pago de las indemnizaciones, sus intereses y costas. Deducir una
demanda como consecuencia de una denuncia hace perder una enorme cantidad de tiempo, a
menudo valioso para los miembros de una Comunidad.
Al presentarse la denuncia de la manera indicada, es decir, sin antecedentes que reafirmaran
suficientemente los reclamos de la parte denunciante, procedió el tribunal el día 13 de julio de
2010, como era de suponerse, a dictar sentencia disponiendo que la parte denunciada, es decir
‘Multigestión’ Limitada, debía, dentro del plazo de 60 días contados desde la notificación de la
sentencia, someter a la aprobación de la Asamblea de Copropietarios, una rendición de cuentas
bajo el apercibimiento de aplicársele una multa de una a tres unidades mensuales tributarias.
Nada más.
Notificada de la resolución aludida, la parte denunciada apeló y el expediente fue enviado a la
Corte de Apelaciones de Santiago, tribunal que, en fallo del 29 de marzo recién pasado, confirmó
la sentencia anterior.
2 Una denuncia pone en conocimiento del tribunal, directamente o a través de los organismos auxiliares de
justicia, un hecho o conducta que se estima oprobioso a fin de obtener su pronunciamiento al respecto.

3. ESCENARIOS POSIBLES QUE PUEDEN PRESENTARSE
Al momento de redactarse el presente informe, no han sido notificadas por carta certificada tanto
la parte denunciante como la denunciada, circunstancia que puede tener lugar en el curso de la
próxima semana. A partir de ese momento, tiene la empresa ‘Multigestión’ Limitada el
mencionado plazo de 60 días para hacer entrega de su rendición de cuentas a la asamblea de
copropietarios de la Comunidad Condominio San Isidro-Santa Rosa. Esa asamblea, sin embargo, no
va a llegar del cielo, como erróneamente podría suponerse. Por eso, es conveniente analizar los
escenarios posibles.
Se pueden presentar, a este respecto, varias situaciones:
1. La primera de ellas es que la empresa denunciada no obedezca el mandato del tribunal y,
por lo mismo, no rinda cuentas a la asamblea de copropietarios de la Comunidad. En tal
circunstancia, de acuerdo con el mismo fallo, se aplicaría el art. 32 de la Ley 19.537 según
el cual podría ‘Multigestión’ Limitada ser sancionada con la aplicación de una multa
equivalente al monto de una a tres unidades tributarias mensuales pudiendo el juez, en
caso de reincidencia, elevar al doble dicha sanción. Pero, después de eso, nada más; para
lograr ciertas reivindicaciones deberían, en principio, iniciarse otras acciones. En esta
situación, los intereses de la Comunidad, como se puede apreciar, se encuentran
totalmente ajenos a las gestiones judiciales. Las multas son a beneficio fiscal y no de los
copropietarios burlados por la empresa administradora como alguien, equivocadamente,
pudiere creer.
2. La segunda de estas situaciones se presenta si, por el contrario, la empresa denunciada
cumple con lo ordenado. Los escenarios que pueden presentarse a este respecto son dos:
2.1. La asamblea de copropietarios se realiza aprobándose la cuenta de ‘Multigestión’
Limitada. En ese caso, el proceso termina y, con ello, toda posibilidad de obtener
algún provecho de las gestiones realizadas; nada más hay que hacer. El tiempo
perdido en realizar tales gestiones jamás se recupera y todo se resuelve como si fuese
un mal ‘chiste’ para la empresa administradora y para los copropietarios.
2.2. Si, por el contrario, la asamblea se realiza, ‘Multigestión’ Limitada concurre a la
misma y la cuenta que rinde a los copropietarios no es aprobada por los mismos, sólo
entonces puede iniciarse un proceso en contra suya que debe contemplar la
realización de una serie de medidas adicionales entre las que ha de contarse, incluso,
con una auditoría. En este caso, debe presentarse una demanda ante el tribunal
respectivo que condene a la parte demandada al pago de las costas tanto procesales
como personales. Una demanda, sin embargo, debe contar con el patrocinio
respectivo, y eso significa desembolsos anticipados. El tiempo perdido desde junio de
2009 a la fecha no se recupera y hasta es posible que juegue en contra de la
Comunidad, pues muchos de los antecedentes que deberían reunirse para servir de
fundamento a la acción deducida pueden no estar ya en poder del Comité. Y esa
circunstancia debilita cualquier acción judicial que se intente.
GESTIONES PREPARATORIAS PARA EL CASO DE REALIZARSE ESTA ÚLTIMA SITUACIÓN
La primera gestión que ha de realizarse (aunque pueda parecer obvia) es la selección de un
abogado a quien ha de entregarse la notificación del fallo de la Corte de Apelaciones

4. anteriormente mencionado. Ese fallo ha de notificarse, tal cual se indicó más atrás, con toda
seguridad, al ex presidente del Comité de Administración (es muy difícil que llegue a nombre de
Carola Guzmán).
Es posible que la empresa ‘Multigestión’ Limitada consulte al tribunal cuándo y cómo ha de rendir
la cuenta. En ese caso, el Juzgado fijará la fecha y hora de la asamblea y, probablemente, le
asignará el carácter de ‘ordinaria’ o extraordinaria’ según corresponda, situación importante pues
determina el tiempo que media entre la primera y la segunda citación y el quórum que ha de
aprobar o rechazar la cuenta. Si ello no sucede, deberá hacerlo el abogado de la comunidad, a
nombre de la misma. Y eso implica gastos. El juicio se podría iniciarse, entonces, en la forma
indicada.
OPINIÓN PERSONAL
Personalmente, estoy muy poco convencido acerca de posibilidades de éxito de estas acciones
pues no se advierte la existencia de una documentación sólida en poder de la Comunidad que
avale las denuncias sobre irregularidades. En este aspecto, las gestiones realizadas por el anterior
Comité de Administración han sido bastante pobres y poco profesionales. Es posible que su ex
presidente conserve aún en su poder copia de los documentos presentados al momento de
estamparse la denuncia, circunstancia que podría ayudar en la interposición de una demanda en
contra de la empresa administradora. Si así no fuese, debería pedirse copia autorizada de todo el
proceso al tribunal, examinarse dichos documentos y analizarse, en profundidad, la factibilidad de
presentar una demanda en contra de la empresa, hecho que no se encuentra exento de
dificultades pues se sabe que el Comité de Administración para entablar la denuncia en contra de
‘Multigestión’ Limitada no se preocupó de nombrar Comisión Revisora de Cuentas alguna que
analizase el desempeño de aquella durante el período respectivo de sus funciones3; por
consiguiente, no existen (ni pueden existir) testimonios que indiquen si dicha Comisión realizó su
cometido, cuáles fueron sus conclusiones y si se realizó una auditoría al respecto, lo que implica
una grave falta a los deberes de dirección. Lo cierto es que tales gestiones tampoco se pidieron al
tribunal en el momento de estamparse la denuncia, aunque es difícil que éste la hubiere aceptado,
por ser una labor que compete principalmente al denunciante.
Un factor que corre en contra de nuestra Comunidad es el transcurso del tiempo.
Por una parte, operan los plazos de prescripción que, sin lugar a dudas, pueden interrumpirse en
base a gestiones. Es verdad. Pero, por otro lado, se van perdiendo las pruebas. Cuando no se
deducen oportunamente las acciones que deben entablarse ante los tribunales, el tiempo opera
en contra del demandante. Y esto sucede cuando, por razones de mejor convivencia no se quieren
hacer efectivas acciones en contra de quienes cometieron o pudieron cometer actos reprobables
en contra el interés colectivo. Así ha sucedido con las denuncias que se formularon en contra del
Comité de Administración anterior durante el transcurso de la asamblea que puso fin a su gestión.
Jamás aquel dio cuenta por qué la Administración no concurría a las asambleas a rendir cuenta de
3 Entre los considerandos del fallo del 5° Juzgado de Policía Local, de 13 de julio de 2010, no figura
documento alguno que se refiera a alguna Comisión Revisora de Cuentas designada para analizar el
desempeño de la empresa administradora ‘Multigestión’ Limitada, lo que prueba, una vez más, el grado de
incompetencia de los dirigentes de esa época. Este asesor legal intentó, en repetidas oportunidades, hacer
ver al presidente de entonces una serie de problemas legales que se presentaban y que era necesario
resolver; éste prefirió hacerse asesorar por los abogados de la empresa en donde trabajaba.

5. su gestión, jamás dio cuenta de una serie de acusaciones formuladas en contra suya en su tiempo,
jamás explicó las objeciones que a su rendición de cuentas entregó la Comisión Revisora de
Cuentas, y tampoco mostró los contratos en virtud de los cuales ordenó ciertos trabajos4 dando
ocasión a que se presumiera la existencia de vínculos estrechos con personas relacionadas a la
Administración. Nadie dice que todo esto fue constitutivo de delito porque esa labor sólo compete
a los tribunales; pero sí, se trata de hechos que no fueron explicados, que quedaron en la
penumbra y bastaron para crear sospechas. Y es que como muy bien lo expresa aquel refrán del
tiempo de los romanos: ‘La mujer del César no sólo debe ser casta, sino debe parecerlo’. Las
rendiciones de cuentas, las aprobaciones de las cuentas, el nombramiento de Comisiones
revisoras, las explicaciones de las partidas, todo eso es parte de la participación de los
copropietarios en la dirección de sus propios asuntos y jamás pueden ser ignoradas. Y son
cruciales a la hora de exigir el pronunciamiento de los tribunales sobre determinadas materias.
En consecuencia, debemos concluir que para tener éxito en determinadas gestiones judiciales
debemos contar con el instrumento de la prueba: las acusaciones deben ser probadas. Y eso no ha
ocurrido con el Comité de Administración que formuló la denuncia contra la empresa
‘Multigestión’ Limitada, transformándonos en un eventual hazmerreír de la misma. Las acciones
iniciadas en contra de la empresa administradora no han sido tremendamente exitosas como lo
pretende sugerir el ex presidente del Comité de Administración anterior cada vez que le es posible
hacerlo sino, más bien, una prueba patente de cómo NO DEBEN HACERSE LAS COSAS a fin de no
incurrir en errores que pueden resultar a la Comunidad tremendamente onerosos. Y es una
lección que todos debemos tener presente.
Santiago, 8 de abril de 2011
4 Al respecto, hubo algunos hechos sintomáticos que dieron pie a suposiciones que no dejaban de tener
fundamento: por una parte, tanto las compras como las reparaciones se hacían sin consultar a nadie; así,
por ejemplo, fueron instaladas ciertas repisas en una bodega pagándose una cantidad exorbitante. Del
mismo modo se actuó con la adquisición de las cámaras de vigilancia. Las acusaciones fueron numerosas y,
al no existir explicaciones sino vagas referencias a pagos que debieron hacerse por la premura del tiempo,
tales hechos provocaron, a la larga, la caída del Comité y de la Administración.