Este documento resume los principales principios registrales según el Código Civil español, incluyendo el principio de legalidad, legitimación, buena fe pública registral, impenetrabilidad, tracto sucesivo, publicidad y prioridad. Explica que estos principios establecen las reglas básicas para el sistema registral y protegen los derechos de terceros que adquieran bienes sobre la base de la información registrada.

1. PRINCIPIOS
REGISTRALES
GARCIA GARCIA: Señala que
se trata de notas, caracteres o
rasgos básicos del Sistema
porque no se pretende que los
principios registrales sean una
manifestación del concepto
filosófico de los grandes
principios, tampoco que sean
principios generales del
Derecho.
Principio de Legalidad. Art.
2011 del CC
Principio de Legitimación.
Art. 2013 del CC
Principio de Buena Fe
Pública Registral. Art. 2014
del CC.
Principio de
Impenetrabilidad. Art. 2017
del CC.
Principio de Tracto
Sucesivo. Art. 2015 del C.C.
Principio de Publicidad. Art.
2012 del CC
Principio de Prioridad. Art.
2016 del CC.
Por este principio, los derechos otorgados por el Registro, se encuentran determinados por la
fecha de su inscripción, y ésta por el día y hora de la presentación. En el Derecho Registral, el
apotegma prior in tempore potior in jure, es de suma importancia, de acuerdo a este, el derecho
que otorga el Registro, se encuentra determinado por la prioridad en el tiempo de la inscripción,
es decir por el día, hora y minuto en el que se presenta al Registro el título.
Este principio hace alusión a que, ninguna inscripción, excepto la primera, se hará sin que esté
inscrito el derecho de donde emana. Este principio se origina en base al artículo 20° de la Ley
Hipotecaria Española, la cual expresaba que para inscribir títulos, deberá constar previamente
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos.
Todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar
sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes
solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
Este principio nos indica que todos conocen el contenido de las inscripciones, es una presunción
que no admite prueba en contrario, juris et de jure, por ello ninguna persona podría alegar el
desconocimiento de lo contenido en el Registro.
Según este principio, el contenido de la inscripción se presumirá cierto y producirá todos sus
efectos, mientras dicha inscripción no sea anulada o rectificada. Las inscripciones prima facie
deben ser consideradas como ciertas, salvo exista prueba en contrario.
Cada inscripción acredita que la titularidad ha existido en algún momento o que quizás fue
cancelada por cualquier motivo, se indica que esta eficacia probatoria perdurará siempre.
Nuestro Código Civil lo contempla, y nos dice que un título incompatible con otro ya
inscrito, no puede inscribirse, aun así sea de fecha anterior. Es decir, su propósito es
impedir que se inscriban derechos que se opongan a los ya contenidos en la partida.
La Fe Pública Registral, para la doctrina española, es un principio de protección al tercero que
reúne los requisitos establecidos por la ley. Sobre este, la presunción de existencia, pertenencia
y alcance de los derecho se convierte en una presunción iuris et de iure. Propende ala protección
de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información
proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tenía dicho título o éste
sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro”102.