Análisis del derecho real de Tiempo Compartido creado por el Código Civil y Comercial de la Nación

1. REUNIÓN DELCONSEJO FEDERAL
DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE.
Ley 26.387 - República Argentina.
La Plata, 15 y 16 de junio de 2016

3. Nuevos derechos reales.
Art. 1887
Inc. d. los conjuntos
inmobiliarios;
Inc. e. el tiempo compartido;
Inc. f. el cementerio privado
Derechos reales sobre
cosa propia o
parcialmente propia (art.
1888)
Derechos reales
principales (art. 1889)
Que se ejercen por la
posesión (art. 1891)

4. • Arts.2073 a 2086
CONJUNTOS INMOBILIARIOS P.P.D.
• Arts. 2087 a 2102
TIEMPO COMPARTIDO
• Arts. 2103 a 2113
CEMENTERIOS PRIVADOS
TÍTULO VI DEL LIBRO IV C.C.yC.

5.  Todos los derechos reales, excepto los conjuntos inmobiliarios, son
definidos por las facultades que uno o más sujetos tienen sobre el
objeto.
 En los conjuntos inmobiliarios se opta por una descripción fáctica de los
objetos sobre los que se asientan:
Conjuntos inmobiliarios: Cap. 1.
Art. 2073.
Tiempo compartido: Cap. 2. Art.
2087.
Cementerios privados: Cap. 3:
Art. 2103

6.  Se desarrollaron en el transcurso del último cuarto del siglo
pasado.
 Primero aparecieron los clubes de campo y parques
industriales, luego el tiempo compartido, cementerios
privados, centros de compra y barrios cerrados.
 Nacieron para atender a intereses comunes de grupos de
personas:
1. Utilización de viviendas permanentes o transitorias con
fines de esparcimiento o vacacionales (clubes de campo,
barrios cerrados, chacras, tiempo compartido).
2. Desarrollo de actividades comerciales o industriales
(centros de compra, parques industriales).
3. Provisión de lugares para el eterno descanso de los muertos
(cementerios privados).

7. Derechos y obligaciones respecto de partes
y cosas privativas y comunes. (arts. 2074,
2090 inc. b y 2107 y conc. )
Derechos y obligaciones respecto de los
servicios (arts. 2076, 2094 inc. a, 2107 inc. d
y conc.)
Atribución de alícuotas representativas de
los derechos sobre el objeto común (arts.
2056 inc. f y g., 2081, 2095 inc. d, 2108 inc. b
y conc.)
Fuertes limitaciones a los derechos
privativos (arts. 2080, 2095 inc. a, 2108 inc.
a y conc.)

8. Organización jurídica: Redes contractuales.
Contratos conexos (arts. 1073 a 1075)
Contratos plurilaterales de organización.
(Escrituras de afectación, reglamentos internos)
 Contratos por adhesión a cláusulas
predispuestas. (arts. 984 a 989).
Relación de consumo (arts. 1092 a 1095, 2100
y 2111)

9. 1) Deben ser regulados en la legislación de fondo.
2) Deben tener cabida en el marco de los derechos reales.
Doctrina mayoritaria:
Es contraria a la creación
indiscriminada de derechos
reales:
* XI J. N.D.C. (Buenos Aires,
1987) y XXII J.N.D. C.
(Córdoba, 2009)
* P. de 1987; P. de 1992 y P.
de 1998
Doctrina minoritaria:
Es partidaria de crear
Derechos reales autónomos y
sobre cosa propia.
*Es la que adopta el Código
Civil y Comercial.

10. La modalidad más extendida es la que
recae sobre inmuebles con fines
turísticos

11. Derecho de
Tiempo
Compartido.
• Atribuye a una persona (usuario/
adquirente) la facultad de usar y gozar con
exclusividad determinados bienes —
generalmente inmuebles— sucesiva y
alternadamente, por períodos temporales
Sistema de
Tiempo
compartido
• Se refiere fundamentalmente tiempo
compartido turístico y abarca la totalidad
de vínculos negociales que van desde el
propietario enajenante, el emprendedor o
desarrollista, los usuarios/adquirentes, el
comercializador y el administrador,
incluyendo a quienes se dedican al
intercambio vacacional.

12. "No alquile la habitación,
compre el
hotel, le sale más barato"
Orígenes.
Evolución.
Denominaciones.

13. • Art. 1: Queda comprendida la adquisición
de derechos en tiempos compartidos,
clubes de campo, cementerios privados y
figuras afines...".
Ley 24.240
(t.o. ley
26.361)
• Su ámbito de aplicación se circunscribe a la
regulación de los "sistemas turísticos de
tiempo compartido (STTC)"
Ley 26.356,
reglamentada
por Dec.
760/2014
• Regula el Tiempo Compartido en el Capítulo 2 del Título
VI de su Libro 4.
• Su ley aprobatoria, 26.994 deroga el Capítulo III, "De la
constitución del sistema turístico de tiempo
compartido"; el Capítulo IV, "Del contrato de tiempo
compartido"; Capítulo V, "De la administración de los
STTC", y el Capítulo IX, de la extinción del sistema
turístico de tiempo compartido de la ley 26.356
Código Civil y
Comercial de
la Nación

14. ARTÍCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe
tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a
su uso periódico y por turnos, para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
No. Se describen
los objetos sobre
los cuales recae el
derecho y su
modalidad de uso
¿Es una
definición
del derecho
real?

15. 1) El derecho se ejerce sobre uno o más bienes por
períodos de tiempo.
2) La Unidad de Medida Temporal determina la medida
del derecho. (art. 3 Ley 26.356).
UNIDAD DE MEDIDA TEMPORAL determinada o
determinable:
 Período temporal fijo:
 Período temporal flotante:
 Unidad de Medida por Puntos.
UNIDAD HABITACIONAL determinada o
determinable dentro de una categoría o tipo

16. 1)Finalidad amplia: alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines.
2)Objeto amplio: toda clase de bienes
Objeto
Cosa
Totalidad
Parte
Indivisa
Parte
material
Bien Inmaterial

17. “… Se acepta que el objeto puede consistir en
un bien taxativamente señalado por la ley,
pensando en casos de derechos sobre derechos,
como la hipoteca del derecho de superficie en
su modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en
casos de derechos complejos como el tiempo
compartido.”

18. Su designación en el CCCyN debe ser entendida con el
significado que le brinda el art. 3º de la ley 26.356.
 Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico
 Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien
lo afecta total o parcialmente a Tiempo Compartido.
 Emprendedor. Es el propietario o quien, no siéndolo,
cuenta con legitimación para comercializar períodos de
disfrute y brindar las prestaciones correspondientes.
 Comercializador o Vendedor. Es la persona que promueve
y ofrece en venta períodos de uso.
 Administrador. Es la persona que tiene a su cargo la
gestión y mantenimiento de los bienes afectados.

19. Forma: Escritura pública si se trata de inmuebles.
Legitimación: Los titulares de derechos reales sobre
cosa propia (Comp. art. 2090).
Comparecencia: Propietario y emprendedor, cuando
no sea el propietario. (art. 2090)
Certificados catastral y de deudas.
Certificados de dominio: los bienes deben estar libres
de gravámenes y restricciones.
Certificado de anotaciones personales no sólo por el
propietario y el emprendedor, sino también por el
comercializador y el administrador.

20. Otorgamiento
de la
Afectación
Inscripción en
el Registro
que
corresponda
si el bien es
registrable
Inscripción en
el Registro de
Prestadores y
Establecimien
tos afectados
a Sistemas de
T.C. (a
crearse)
Para los STTC
es el Registro
dependiente
del Ministerio
de Turismo

21. Prohibición al propietario y al emprendedor de modificar
el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el
emprendedor puede comercializar los periodos de
disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales.
Oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo
compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos
por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera
en caso de concurso o quiebra.
La absolutez del dominio queda
severamente limitada.

22. Capítulo 1,
Título I del Libro
4
Nuevo derecho real
(art.1887 inc. e)
Derecho real sobre
cosa parcialmente
propia (art. 1888)
Derecho real principal
(art. 1889)
Que se ejerce sobre
cosas registrables y
no registrables (art.
1890)
Si se trata de cosas se
ejerce por la posesión
(art. 1891)

23. Capítulo 2,
Título IV del
Libro 4
Dudas sobre
su naturaleza
De la definición no
surge que se trata
de un derecho real
(art. 2087)
Se habla de la
“independencia de
la naturaleza de los
derechos que se
constituyan o
transmitan” (art.
2088)
"(a)l derecho del
adquirente … se le
aplican las normas
sobre derechos
reales"(art. 2101)

24. Si se configura
como derecho
real
¿Es sobre cosa
propia o ajena?

25. Si es un DERECHO REAL: Si se trata de inmuebles, los
contratos deben celebrarse en escritura pública e inscribirse
—para ser oponible a terceros interesados—en el Registro de
la Propiedad.
Ello requiere que en el Registro, ante la escritura de afectación
haya submatrículas en las que conste las unidades espaciales
(si es posible determinarlas) y las temporales.
Si es un DERECHO PERSONAL El Código solo prevé su
inscripción en el art. 2094 inc. b), que obliga al emprendedor a
"habilitar un Registro de Titulares …”