Derechos Reales

1. Capítulo XI
DERECHOS REALES
2017
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2. Temario
• Derechos reales. Concepto. Objeto. Estructura. Persecución y
preferencia.
• Enumeración. Clasificación.
• Adquisición de los derechos reales: título y modos.
• Posesión. Tenencia. Efectos.
• Derecho real de dominio. Clases. Contenido. Caracteres. Condominio.
• Propiedad horizontal: disposiciones generales. Conjuntos inmobiliarios.
Tiempo compartido. Derecho real de Superficie. Cementerios privados.
Conceptos.
• Garantías personales y reales. Conceptos y diferencias. Derechos reales
de garantía. Caracteres. Hipoteca. Prenda: común, con registro, prenda
de créditos. Nociones.
• La publicidad de los derechos reales. Efectos.
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3. Metodología del C.C.C
El Código Civil y Comercial dedica el
LIBRO CUARTO a los derechos reales:
• En el Título I configura una teoría general de los
derechos reales.
• En el Título II trata la teoría de la posesión y la tenencia.
• A partir del Título III desarrolla cada uno de los
derechos reales.
• En el Título XIII diseña las acciones posesorias y las
acciones reales.
SIGUE UN ORDEN LÓGICO
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4. Concepto
EL DERECHO REAL ES EL PODER JURÍDICO, DE ESTRUCTURA LEGAL, QUE SE
EJERCE DIRECTAMENTE SOBRE SU OBJETO, EN FORMA AUTÓNOMA Y QUE
ATRIBUYE A SU TITULAR LAS FACULTADES DE PERSECUCIÓN Y
PREFERENCIA, Y LAS DEMÁS PREVISTAS EN ESTE CÓDIGO. (ART 1882 CCC).
• Poder Jurídico: consiste en una potestad reconocida al sujeto.
• Estructura Legal: enfatiza el carácter taxativo de la enumeración del
CCC.
• Ejercicio directo y autónomo del titular: que no depende de la voluntad
de otro.
• Sobre su objeto: es decir sobre cosas y bienes.
• Facultades de persecución, de preferencia: alude a facultades del titular
respecto de terceros, comunes a todos los derechos reales.
• Otras facultades legales: según las particularidades de cada derecho
real.
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5. Objeto
EL DERECHO REAL SE EJERCE SOBRE LA TOTALIDAD O UNA PARTE
MATERIAL DE LA COSA QUE CONSTITUYE SU OBJETO, POR EL TODO O
POR UNA PARTE INDIVISA. EL OBJETO TAMBIÉN PUEDE CONSISTIR EN UN
BIEN TAXATIVAMENTE SEÑALADO POR LA LEY (ART 1883)
 Abarca las cosas (art. 16 CCC), pero también admite que se lo constituya sobre
bienes, es decir sobre derechos. Por ejemplo: hipoteca del derecho de
superficie con la modalidad de derecho sobre la cosa ajena, prenda de
créditos (art. 2232 y ss.), usufructo de derechos (art. 2130. inc. b) y aún en los
casos de derechos más complejos como el caso del tiempo compartido (art.
2087).
 La ampliación del concepto de cosa (art. 16 CCC), extiende el concepto de
derecho real sobre todas cosas, estén dentro o fuera del comercio, o estén
sometidas a una enajenabilidad relativa. Por ejemplo: bienes del dominio
privado del Estado afectados a un servicio público (art. 243 CCC).
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6. Estructura
LA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN CUANTO A SUS
ELEMENTOS, CONTENIDO, ADQUISICIÓN, CONSTITUCIÓN,
MODIFICACIÓN, TRANSMISIÓN, DURACIÓN Y EXTINCIÓN ES
ESTABLECIDA SÓLO POR LA LEY. ES NULA LA CONFIGURACIÓN DE UN
DERECHO REAL NO PREVISTO EN LA LEY, O LA MODIFICACIÓN DE SU
ESTRUCTURA (ART. 1884)
“NUMERUS CLAUSUS”
SÓLO se admite la creación de derechos reales a través de la ley,
negando validez al acto de creación (o de modificación) de los
particulares, valiendo éstos como derechos personales, si esto es posible.
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7. Persecución y Preferencia
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentre, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. (art 1886 CCC).
(son ATRIBUTOS DEL DERECHO REAL)
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JUS PREFERENDI
JUS PERSEQUENDI
Es el derecho reconocido al titular, de
gozar de preferencia o privilegio de
cobro sobre el precio de venta del
objeto, respecto de otros acreedores.
Es el derecho reconocido al titular, de
perseguir la cosa, sin importar en
manos de quien se encuentre.

8. ENUMERACIÓN (art. 1887 CCC)
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
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9. CLASIFICACIÓN
- distintos criterios-
• Sobre Cosa propia (dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado y superficie, cuando
existe propiedad superficiaria), art. 1888 CCC.
• Sobre Cosa Ajena (el usufructo, uso, habitación,
servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda) art. 1888
CCC.
Conforme el art. 1888 CCC, los derechos reales sobre cosa ajena
SIGNIFICAN para el dueño de la cosa, CARGAS o GRAVÁMENES
REALES a favor de terceros, que restringen su derecho.

10. CLASIFICACIÓN
-distintos criterios-
• Accesorios: los de garantía (hipoteca, prenda y anticresis)
artículo 1889 CCC.
• Principales: los restantes.
• Sobre cosas registrables: recaen sobre cosas respecto de las
cuales la ley requiere la inscripción de los títulos en los
registros que correspondan (inmuebles, automotores, etc.)
artículo 1890 CCC.
• Sobre cosas no registrables: los restantes.

11. CLASIFICACIÓN
-distintos criterios-
•Derechos reales que se ejercen por la
posesión: todos los regulados en el Código,
excepto los que se indican a continuación
•Derechos reales que no se ejercen por la
posesión: las servidumbres y la hipoteca.
(art. 1891 CCC).
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12. ADQUISIÓN DE LOS DERECHOS
REALES. Títulos
POR ACTOS ENTRE VIVOS: ART. 1892 C.C.C.
“LA ADQUISICIÓN DERIVADA POR ACTOS ENTRE VIVOS DE
UN DERECHO REAL REQUIERE LA CONCURRENCIA DE
TÍTULO Y MODO SUFICIENTES“.
“Se entiende como TÍTULO SUFICIENTE el
acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho
real“
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13. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS
REALES. Modos
MODO (Art. 1892 C.C.C.)
• TRADICIÓN POSESORIA es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen
por la posesión (Ej. El uso).
• INSCRIPCIÓN REGISTRAL La inscripción registral es
modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables, en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
del derecho así lo requiera.
• EL PRIMER USO El primer uso es modo suficiente de
adquisición de la servidumbre positiva.

14. INOPONIBILIDAD. Art. 1893 C.C.C.
LA ADQUISICIÓN O TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES
CONSTITUIDOS DE CONFORMIDAD A LAS DISPOSICIONES DE ESTE
CÓDIGO NO SON OPONIBLES A TERCEROS INTERESADOS Y DE
BUENA FE, MIENTRAS NO TENGAN PUBLICIDAD SUFICIENTE.
SE CONSIDERA PUBLICIDAD SUFICIENTE LA INSCRIPCIÓN
REGISTRAL O LA POSESIÓN, SEGÚN EL CASO.
SI EL MODO CONSISTE EN UNA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA, LA
REGISTRACIÓN ES PRESUPUESTO NECESARIO Y SUFICIENTE PARA
LA OPONIBILIDAD DEL DERECHO REAL.
NO PUEDEN PREVALERSE DE LA FALTA DE PUBLICIDAD QUIENES
PARTICIPARON EN LOS ACTOS, NI AQUELLOS QUE CONOCÍAN O
DEBÍAN CONOCER LA EXISTENCIA DEL TÍTULO DEL DERECHO REAL.
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15. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
-Usucapión- Art. 1897 C.C.C.
(USUCAPION): LA PRESCRIPCIÓN PARA ADQUIRIR ES EL
MODO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UNA COSA
ADQUIERE UN DERECHO REAL SOBRE ELLA, MEDIANTE LA
POSESIÓN DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY Y LA
INACTIVIDAD DE SU TITULAR.
PRESCRIPCION BREVE: posesión decenal + justo título + buena fe
PRESCRIPCION LARGA: Inmuebles: posesión veinteañal
Muebles (no hurtado ni perdido): posesión decenal
+ haberlo recibido del dueño o cesionario.
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16. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
-Usucapión- Art. 1898 C.C.C
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE:
•LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DERECHOS
REALES CON JUSTO TÍTULO Y BUENA FE SE
PRODUCE SOBRE INMUEBLES POR LA POSESIÓN
DURANTE DIEZ AÑOS.
• SI LA COSA ES MUEBLE HURTADA O PERDIDA EL
PLAZO ES DE DOS AÑOS.
•SI LA COSA ES REGISTRABLE, EL PLAZO DE LA
POSESIÓN ÚTIL SE COMPUTA A PARTIR DE LA
REGISTRACIÓN DEL JUSTO TÍTULO.
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17. PRECRIPCIÓN ADQUISITIVA
-Usucapión- Art. 1899 C.C.C.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA:
• SI NO EXISTE JUSTO TÍTULO O BUENA FE, EL PLAZO ES DE
VEINTE AÑOS.
• NO PUEDE INVOCARSE CONTRA EL ADQUIRENTE LA FALTA
O NULIDAD DEL TÍTULO O DE SU INSCRIPCIÓN, NI LA
MALA FE DE SU POSESIÓN.
• TAMBIÉN ADQUIERE EL DERECHO REAL EL QUE POSEE
DURANTE DIEZ AÑOS UNA COSA MUEBLE REGISTRABLE,
NO HURTADA NI PERDIDA, QUE NO INSCRIBE A SU
NOMBRE PERO LA RECIBE DEL TITULAR REGISTRAL O DE
SU CESIONARIO SUCESIVO, SIEMPRE QUE LOS ELEMENTOS
IDENTIFICATORIOS QUE SE PREVÉN EN EL RESPECTIVO
RÉGIMEN ESPECIAL SEAN COINCIDENTES.

18. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
-Usucapión- Art. 1900 C.C.C.
LA POSESIÓN PARA PRESCRIBIR,
DEBE SER
OSTENSIBLE Y CONTINUA.

19. POSESIÓN Y TENENCIA
LAS RELACIONES DE PODER DEL SUJETO
CON UNA COSA SON LA POSESIÓN Y LA
TENENCIA .
(art. 1908 CCC).
NO PUEDEN CONCURRIR SOBRE UNA COSA VARIAS
RELACIONES DE PODER DE LA MISMA ESPECIE QUE SE
EXCLUYAN ENTRE SÍ.
(ART. 1913 CCC)
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20. POSESIÓN. Art.1909 c.c.c.
HAY POSESIÓN CUANDO UNA PERSONA, POR SÍ O POR MEDIO
DE OTRA, EJERCE UN PODER DE HECHO SOBRE UNA COSA,
COMPORTÁNDOSE COMO TITULAR DE UN DERECHO REAL, LO
SEA O NO. (Art. 1909 CCC)
• Posee quien somete una cosa bajo su poder físico ( desconociendo en
otro un poder superior y excluyente al suyo.
• Todo titular de derecho real lo ejerce mediante la posesión (excepto el titular
de hipoteca o de servidumbre) (art. 1891 CCC), aunque no todo poseedor, es
necesariamente titular de derechos reales. (conf. art. 1909 CCC)
• Cuando la posesión se ejerce con , quien la ejerce se considera
dueño de la cosa, ostente o no el derecho de dominio. Por ejemplo: el ladrón,
lo mismo que el dueño de una cosa, son poseesores animus domini, aunque sus
posesiones son de diferente naturaleza -viciosa la primera, legítima la segunda-.
•El dueño tiene
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21. TENENCIA. Art. 1910 C.C.C.
HAY TENENCIA CUANDO UNA PERSONA, POR SÍ O POR MEDIO DE
OTRA, EJERCE UN PODER DE HECHO SOBRE UNA COSA, Y SE
COMPORTA COMO REPRESENTANTE DEL POSEEDOR (art 1910
CCC).
La tenencia puede ser (referida a cosas insuceptibles de posesión
porque se hallan fuera del comercio, ej. Cosas del dominio público del
estado) o (referida a cosas en el comercio, respecto de las cuales
existe un poseedor a quien el tenedor representa), esta última es la
regulada por el CCC.
Hay tenencia cuando una persona tiene una cosa bajo su poder físico,
puede disponer fisicamente de ella, pero reconociendo en los hechos un
señorío superior al suyo, en otro. Es decir, tiene el corpus pero carece del
animus domini. Un ejemplo es el locatario (inquilino), que ejerce la
tenencia, reconociendo la propiedad en el locador.
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22. Efectos de las relaciones de poder
(efectos comunes a la posesión y a la
tenencia)
Art. 1932 CCC:
Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor
tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que
corresponden a la cosa que constituye su objeto (servirse de ella).
También tienen derecho a exigir el respeto de los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III del Libro IV referidas a:
. inmisiones provenientes de fundos linderos (art. 1973);
. cursos de agua de fundos linderos (art. 1975);
. reparaciones de daños ocasionados con andamios (art. 1977);
. vistas (art. 1978); luces (art. 1979); árboles, arbustos y plantas
(art. 1982).
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23. Efectos de las relaciones de poder
(efectos comunes a la posesión y la
tenencia)
Artículo 1933 CCC:
• El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien
tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído
obligación al efecto.
• Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a
la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este
Libro:
Normas administrativas aplicables y cuestiones de vecindad (art.1970);
camino de sirga (art.1974);
Cursos de agua (1975/76);
Vistas y luces permitidas (art.1981);
Límites para plantar árboles, arbustos y plantas (art.1982).
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24. EFECTOS DE LAS RELACIONES DE
PODER
EL POSEEDOR [1]
•Tiene derecho a percibir frutos según el caso (arts.
1934/1935).
•Genera distintas responsabilidades por destrucción
de la cosa, según cómo sea la posesión (art. 1936).
•Genera derecho por las mejoras introducidas a la
cosa que sean útiles o necesarias, no así las
suntuarias o de mero mantenimiento (art. 1938).
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25. EFECTOS DE LAS RELACIONES DE
PODER
EL POSEEDOR [2]
•tiene la obligación de pagar impuestos, tasas,
contribuciones sobre la cosa. (art. 1939)
•tiene obligación de cerramiento. (art. 1939)
•La posesión configura un presupuesto indispensable
para la adquisición legal de derechos reales de
cosas muebles e inmuebles. (art. 1895 y 1897)
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26. EFECTOS DE LAS RELACIONES DE
PODER
PARA EL TENEDOR. ART. 1940 C.C.C.:
• puede conservar la cosa, y reclamar los gastos de
mantenimiento
• debe comunicar al poseedor la turbación de terceros,
respondiendo por los daños ocasionados en caso de
omisión
• debe restituir la cosa a quien tenga derecho a que se le
restituya
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27. Comparativo
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TENENCIA POSESIÓN DOMINIO
Hay tenencia cuando
una persona tiene en
su poder una cosa, pero
reconociendo en otro la
propiedad. (Ej.
Inquilino)
Habrá posesión cuando
alguna persona tenga
una cosa bajo su poder,
con intención de
someterla al ejercicio
de un derecho de
propiedad.
Es el derecho real en
virtud del cual una cosa
se encuentra sometida
a la voluntad y a la
acción de una persona.
Corpus Corpus + Animus Corpus (*) + Animus +
Titulo

28. Derecho de Dominio
CONCEPTO Y CLASES
Dominio Perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario (Art. 1941 CCC)
Dominio imperfecto El dominio es imperfecto si está sometido a
condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales. (Art. 1946CCC)
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El
dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario
por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y
el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que
lo grava. (Art. 1964 CCC)
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29. Caracteres del Dominio Perfecto
Es el más amplio y completo derecho de señorío que se pueda tener
sobre una cosa, lo que no significa que sea ilimitado.
Perpetuo. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el
dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. (Art. 1942 CCC)
Exclusivo. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.
Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al título. (Art. 1943 CCC)
Excluyente. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a
extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia
autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.(Art. 1944
CCC).
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30. Contenido
El dominio supone el derecho de usar y gozar la cosa (ius utendi et
fruendi), como también el de disponer de la cosa (enajenarla,
gravarla [con servidumbre, prenda, hipoteca, usufructo, uso,
habitación, anticresis], abandonarla o destruirla (ius abutendi)
(conf. Guillermo Borda, Trat. Dcho. Civil).
Ius utendi: derecho a usar la cosa.
Ius fruendi: derecho a gozar de ella y percibir sus frutos
Ius abutendi: derecho a disponer de la cosa
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31. Extensión del Dominio
Según el art. 1945 CCC: “El dominio de una cosa comprende los
objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en
un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las
hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.
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32. Condominio
Concepto: es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen
iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción. (Art. 1983 CCC) .
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33. Ejercicio del Derecho Real de Condominio
Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por
la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual
estaba afectada de hecho. (art. 1985 CCC)
Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar
su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos. (art. 1986 CCC)
Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso
y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. (art.
1987 CCC)
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34. Propiedad Horizontal
Concepto: “Es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman
un todo no escindible”.
(art. 2037 CCC)
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35. Propiedad Horizontal
Constitución: A los fines de la división jurídica del
edificio, el titular de dominio o los condóminos deben
redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se
integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
(Art. 2038 CCC).
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36. Propiedad Horizontal
Objeto:
el objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal es el
edificio; en él hay partes propias de cada uno de los
propietarios y partes comunes a todos ellos.
Partes Propias (unidades funcionales)
Partes Comunes (ascensores, escaleras, terraza,
recepción, piscina)
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37. Propiedad Horizontal
PARTES PROPIAS: Son las unidades funcionales, que pertenecen en
propiedad exclusiva a cada propietario (puede ser un departamento,
una oficina, un local, una cochera o una baulera).
UNIDAD FUNCIONAL: El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del
terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla (Art. 2039 CCC)
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38. Propiedad Horizontal
PARTES COMUNES:
Están constituidas por el terreno y todas las cosas de uso
común del edificio o indispensables para mantener su
seguridad
(Ej. Cimientos, paredes y muros externos, techos, azoteas y
otros espacios comunes –salvo convención en contrario-,
instalaciones de servicios centrales, ascensores, escaleras,
palier, pasillos).
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39. 39
Cosas y partes necesariamente comunes
El terreno; Las cañerías que conducen fluidos o energía
en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
Los pasillos, vías o elementos que comunican
unidades entre sí y a éstas con el exterior;
La vivienda para alojamiento del encargado;
Los techos, azoteas, terrazas y patios solares; Los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas;
Los cimientos, columnas, vigas portantes,
muros maestros y demás estructuras, incluso
las de balcones, indispensables para
mantener la seguridad;
Los muros exteriores y los divisorios de
unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
Los locales e instalaciones de los servicios
centrales;
Las instalaciones necesarias para el acceso y
circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad
funcional, y las vías de evacuación
alternativas para casos de siniestros;
Todos los artefactos o instalaciones existentes
para servicios de beneficio común;
Los locales destinados a sanitarios o vestuario
del personal que trabaja para el consorcio.

40. 40
Cosas y partes comunes no indispensables
la piscina el gimnasio
el solárium, el lavadero el salón de usos múltiples
Cosas y partes propias
Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

41. Propiedad horizontal:
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos
son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble
del régimen de propiedad horizontal…(Art. 2044 y 148 inc. h CCC).
Órganos: Asamblea - Consejo de Propietarios
El Administrador es un empleado o un tercero contratado por el
Consorcio, para cumplir las decisiones de la Asamblea y del Consejo
de Propietarios y ejercer las funciones de administración. Puede o no
tener relación de dependencia.
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42. Conjuntos Inmobiliarios
Art. 2073 C.C.C.
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales
o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto
en las normas administrativas locales.
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43. Tiempo Compartido
Art. 2087 C.C.C.
“Se considera que existe tiempo compartido si uno
o más bienes están afectados a su uso periódico y
por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino“.
Se integra con bienes muebles e inmuebles (art.
2088 C.C.C.)
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44. Cementerios Privados. Art.2103
C.C.C..
Concepto.
“Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos“.
Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de
afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio.
A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos
reales de garantía. (Art. 2104 CCC)
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45. Derecho de Superficie
Art. 2114 C.C.C.
“El derecho de superficie es un derecho real
temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce
y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el suelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y
plazo de duración establecidos en el título suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.”
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46. Garantías del Crédito
(Reales y Personales)
Garantías Personales:
Son aquellas en las que se asegura el cumplimiento
de una obligación, mediante el compromiso de un
tercero de hacer frente con su patrimonio en caso de
incumplimiento del deudor. Ej. la fianza (art. 1574
CCC), el aval cambiario (art. 51 Ley 244452 de
Cheques), garantías unilaterales (art. 1810 CCC), etc.
Garantías Reales:
Son aquellas en las que se asegura el cumplimiento
de una obligación, con una cosa (puede haber entrega
de ella o no). Ej. hipoteca (art. 2205 CCC), prenda (art.
2219 CCC), y anticresis (art. 2212 CCC). 46

47. Garantías del Crédito
(ventajas de las garantías reales)
Recaen sobre una o varias cosas determinadas (o
su valor) por lo que no depende de la solvencia del
patrimonio del deudor, lo que disminuye los
riesgos por esta causal.
Otorgan al acreedor derechos de preferencia y
derechos de persecución de la cosa que sirve de
garantía.
En los casos de que la garantía se concrete
mediante registro, la cosa permanece en poder del
deudor.
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48. Derechos Reales de Garantía.
CONCEPTO
“Son aquellos derechos reales que sirven de garantía
para el pago de una deuda contraída por el dueño de la
cosa o por un tercero.”
Estos derechos sirven para garantizar el cumplimiento de la
obligación frente al acreedor.
A diferencia de los derechos reales de disfrute –que recaen sobre
la sustancia de la cosa- esta clase de derechos reales recaen sobre
el valor de la misma.
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49. Derechos Reales de Garantía
(caracteres)
• Convencionales. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las
formas que la ley indica para cada tipo.
(art. 2185 CCC)
• Accesorios. Los derechos reales de garantía son accesorios del
crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se
extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa,
incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
(art. 2186 CCC)
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50. Derechos Reales de Garantía (caracteres)
INDIVISIBILIDAD
“La indivisibilidad consiste en que cada uno de los
bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos,
están afectados al pago de toda la deuda y de cada
una de sus partes... Puede convenirse la divisibilidad
de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez
fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o
a petición de este último si hace a su propio interés“
(Art. 2191 CCC)
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51. Derechos Reales de Garantía
EXTENSIÓN
En cuanto al objeto. En la garantía quedan
comprendidos todos los accesorios físicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas
debidas.
(Art. 2192 CCC)
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52. Derechos Reales de Garantía
EXTENSIÓN
En cuanto al crédito: La garantía cubre el capital
adeudado y los intereses posteriores a su constitución,
como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento…
(Art. 2193 CCC)
Subrogación real: La garantía se traslada de pleno
derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados,
sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto
que permite la subrogación real…
(Art. 2194 CCC)52

53. Derecho Real de Hipoteca.
Art. 2205 C.C.C.
“La hipoteca es el derecho real de garantía
que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante
el incumplimiento del deudor, las facultades
de persecución y preferencia para cobrar
sobre su producido el crédito garantizado.”
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54. Derecho Real de Hipoteca
CARACTERES
De esa definición, y de otras disposiciones del Código Civil, surgen
los siguientes caracteres:
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 2186),
constituido por el dueño de la cosa o por un tercero.
•Recae sobre inmuebles (art. 2209), o sobre una parte de él (art.
2207), que continúa en poder de su dueño (art. 1891).
•El contrato debe ser formal, solemne (art. 2208 y 2210).
•Es temporario (art. 2210).
•Es indivisible (art. 2191).
•Es convencional (art. 2185).
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55. Derecho Real de Prenda
Art. 2219 C.C.C.
“Prenda Común. La prenda es el derecho real de
garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el
dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o
privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes…”
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56. Derecho Real de Prenda
CARACTERES
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 2186),
constituido por el dueño de la cosa o por un tercero.
•Recae sobre muebles (art. 2209), que se entregan a su acreedor
(art. 2221).
•Se constituye por instrumento público o privado y tradición
(entrega de la cosa) (art. 2219).
•Es Indivisible (art. 2191).
•Subsiste mientras la cosa permanece en poder del acreedor (art.
2221).
•Es convencional (art. 2185).
•No confiere el uso de la cosa al acreedor, salvo que sea necesario
para su conservación (art. 2226)
•Si la cosa genera frutos, se imputan a gastos, intereses y capital
(art. 2225).
•El deudor debe abonar los gastos de mantenimiento (art. 2227).56

57. Derecho Real de Prenda
con Registro (sin desplazamiento)
“Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse
prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier
clase de obligaciones a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un
valor consistente en una suma de dinero, sobre
bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una
deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación
especial“.
(Art. 2220 CCC)
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58. Derecho Real de Prenda
con Registro. CARACTERES
•Es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art.
2186), constituido por el dueño de la cosa o por un
tercero.
•Recae sobre cosas muebles, que permanecen en poder
del dueño (art. 2220).
•Se constituye por instrumento público o privado (art.
2219).
•Es temporario (art. 23, Decreto-Ley Nº 15.348/46,
ratificado por Ley 12962)
•Es Indivisible (art. 2191).
•Es convencional (art. 2185).
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59. Derecho Real de Anticresis
Art. 2212 CCC
“La anticresis es el derecho real de
garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un
tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos
para imputarlos a una deuda“.
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60. Derecho Real de Anticresis.
CARACTERES
• Se constituye sobre cosas registrables, sean muebles o
inmuebles, que se entregan al acreedor (art. 2212)
• Están legitimados para constituirlo, el dueño, el
condómino, el titular de PH, usufructuario y superficiario
(art. 2213)
• Es temporario (art. 2214).
• El acreedor puede usar la cosa conforme su destino (art.
2215 y 2216).
• El acreedor puede percibir los frutos, imputándolos a
gastos, intereses y capital.
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61. Publicidad de los Derechos Reales
La publicidad consiste en la divulgación (hacer público) de un
hecho que puede acarrear consecuencias a terceros.
Podemos sostener que el único resultado inicial y común de la
publicidad será la divulgación de un hecho, que de no ser
divulgado podría acarrear daños a terceros. Como por ejemplo
la falta de registración de la hipoteca (garantía real sobre un
inmueble), puede ser fuente de conflictos entre potenciales
adquirentes del bien y el acreedor hipotecario.
La publicidad de algunos actos implica presuponer el
conocimiento de lo registrado y la imposibilidad de alegar su
desconocimiento.
La publicidad aporta solidez a las transacciones y asegura el
derecho real de las personas.
Consiste básicamente, como dijimos en ponerlos en
conocimiento de terceros, mediante el Sistema Registral, que
tiene carácter público.
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62. Publicidad de los Derechos Reales.
OBJETIVO
Los registros públicos, en especial los de la propiedad, satisfacen múltiples
necesidades:
•Los inmuebles y los muebles registrables tienen relevancia económica y son
una importante fuente impositiva.
•El Estado moderno está atento al régimen de la propiedad de la tierra, vigila
su producción, combate los latifundios y minifundios en cuanto conspiren
contra la adecuada explotación de los recursos, lo cual requiere una
apropiada registración.
•Los registros constituyen un régimen de publicidad que permite a terceros
adquirentes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese
bien se encuentra, quien es su dueño y que derechos lo gravan.
•Permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona impidiendo el
ocultamiento de bienes a los acreedores.
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63. Publicidad de los Derechos Reales
Efectos. Art. 1893 C.C.C.
“La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso. Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración
es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse
de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real“.
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64. Publicidad de los Derechos Reales
Efectos
La norma permite distinguir DOS TIPOS de registración:
•INCRIPCIÓN CON EFECTO CONSTITUTIVO: la registración
confiere publicidad a la vez que consolida el derecho para
su titular (ej. la adquisición de automores, conf. art. 1892
CCC).
•INSCRIPCIÓN CON EFECTO MERAMENTE DECLARATIVO:
la registración sólo confiere publicidad y oponibilidad a
terceros, sin que sea requisito para la adquisición del
derecho (ej. adquisición de inmuebles, para lo cual basta
justo título [escritura] + tradición).
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65. ¡Gracias por su atención!
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