Observaciones Anteproyecto Ley Desahucio (2012)

1. Observaciones al Anteproyecto
de Ley de medidas de
flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de
viviendas 2012
D. ALBERTO MARTINEZ DE SANTOS
SECRETARIO JUDICIAL

2. Observaciones al Anteproyecto de Ley de medidas de flexibilizaciÄn y fomento del mercado del
alquiler de viviendas. 2012
I. El monitorio de desahucio.
1. El anteproyecto de ley que se somete a observaci•n p‚blica inicia un
tr€mite que se recorre por quinta vez desde el aƒo 2003 y que por esa raz•n
merece un estudio m€s detallado que los anteriores, caracterizados por su
precipitaci•n y, en el caso de la reforma del aƒo 2011, por una improvisaci•n
que choca con una t„cnica legislativa m…nimamente rigurosa. En todos los
casos anteriores1 se ha buscado agilizar procesalmente el desahucio, y en el
‚ltimo (2011) se modific• la naturaleza del proceso, dejando de ser un juicio
que terminaba con sentencia o auto, para transformarlo en un monitorio que
termina con decreto2.
2. Importa destacar que se carece de datos sobre la influencia que la ‚ltima
reforma ha tenido en el n‚mero de seƒalamientos de los Juzgados de Primera
Instancia, en los lanzamientos realizados y sobre todo, en el tiempo de
respuesta de los •rganos judiciales, pues la experiencia practica demuestra
que son ya singulares los juicios que se celebran y, salvo pocas excepciones,
motivados por la regulaci•n de la justicia gratuita. Esto es, se acude a
jurisdicci•n civil porque no se paga la renta u otras cantidades debidas, no
por dificultades en la interpretaci•n de la duraci•n del contrato, discusi•n
sobre la elevaci•n de renta o, conflictos sobre obras de mejora o de
habitabilidad de la finca. Y por ello la regulaci€n actual no provoca la
“indefensiÄn procesal” del demandado y la modificaci€n de la naturaleza del
juicio de desahucio, transformƒndolo en un monitorio no suscita especiales
inconvenientes.
3. Sentado lo anterior y dejando al margen pol„micas doctrinales, no parece
justificado que se modifique nuevamente la naturaleza de este proceso con
el dictado de autos que no precisar€n de ninguna intervenci•n judicial y,
cuyo contenido tiene perfecto acomodo en los decretos que se dictan en la
actualidad. T„ngase en cuenta, ademƒs, que esa intervenci€n judicial en
modo alguno responde a la realidad, pues lo que el arrendador pretende es
la pronta recuperaci€n de la posesi€n, no que se multipliquen las rentas que
se van devengando en el curso del proceso o, los importes por costas de
1
Ley 23/2003, de 10 de julio garantÄas en la venta de bienes de consumo, LO 19/2003, de 23 de
diciembre de modificaciÅn de la Ley OrgÇnica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, Ley 13/2009,
de 3 de noviembre de reforma de la legislaciÅn procesal para la implantaciÅn de la nueva Oficina
judicial, Ley 19/2009, de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilizaciÅn procesal del alquiler y
de la eficiencia energÉtica de los edificios, y Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaciÅn
procesal.
2
Dice la exposici•n de motivos Ley 37/2011: † Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios
de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el
inmueble, pague o formule oposiciÅn tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya
fecha se le comunica en el mismo requerimiento, Ñnica comunicaciÅn procesal necesaria para el buen
fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecuciÅn, evitÇndose asimismo la
celebraciÅn de vistas innecesarias‡.
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abogado y procurador, completamente desproporcionados y, que en no
pocos supuestos superan a las cantidades adeudadas por rentas.
II. Omisiones en la regulaci€n del proceso de desahucio.
4. El anteproyecto de ley justifica la modificaci•n de los art…culos 220
apartado 2, 440 apartados 3 y 4, 549 apartado 3 y 703 apartado 1, todos
ellos de la LEC de la siguiente forma:
Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de
7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al objeto de abordar las cuestiones m€s
puntuales que est€n generando problemas en los procesos de desahucio
despu„s de las ‚ltimas reformas de la anterior Legislatura. En concreto, se
vincula el lanzamiento a la falta de oposici•n del demandado, previ„ndose ya
que el primer requerimiento del Secretario judicial convoque a una vista para
el caso de oposici•n del demandado y tambi„n para la pr€ctica del
lanzamiento en los supuestos de que no hubiera esa oposici•n, frente al
sistema actual que impide seƒalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la
vista se ha producido o no. Junto a ello, se prev„ que la finalizaci•n de este
proceso sea no mediante decreto del Secretario judicial sino mediante auto
del Juez, lo que permite tanto la condena en costas como la inclusi•n de
rentas impagadas. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros
art…culos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
5. No obstante, los interrogantes que las sucesivas reformas han provocado
en la tramitaci•n de los juicios de desahucio son los siguientes:
(i) Necesidad de la intervenci€n de abogado y procurador en esta
clase de juicios por la cuant…a de la reclamaci•n, habida cuenta la
modificaci•n de los art…culos 23.2.1ˆ y 31.2.1ˆ LEC por Ley 4/2011
y su relaci•n con la condena en costas. Esto es, la acumulaci•n de
acciones y la “especial naturaleza del juicio verbal de desahucio”,
no puede impedir que rija la limitaci•n de cuant…a de 2.000,00€ en
la presentaci•n de la demanda, en la oposici•n que pueda
formularse y en la condena en costas.
(ii) Aclaraci€n sobre los motivos de oposici€n que se formulan y su
relaci•n con las designaciones de abogado y procurador por
justicia gratuita. Son frecuentes los supuestos en los que el
demandado solicita el beneficio de justicia gratuita, consiguiendo
unas designaciones provisionales de letrado y procurador y la
celebraci•n de un juicio en el que solo se alega la imposibilidad del
pago. Esta situaci•n exige que el juzgado pueda comprobar la
bondad de la oposici•n y los motivos que se alegan.
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(iii) La distinci•n entre la fecha del lanzamiento y la del juicio que en la
actualidad se confunden en una ‚nica resoluci•n. Solo en el caso
de oposici•n en los t„rminos antes descritos ser…a necesario el
seƒalamiento de una vista.
(iv) Momento de resoluci€n del contrato y acreditaci•n de la entrega
de la posesi•n al actor. Esta ‚ltima se justifica con la “entrega de
llaves”, pero no impide la pr€ctica de la diligencia del art. 703 LEC.
6. La reforma deber…a limitar la intervenci•n de abogado y procurador,
suprimir el seƒalamiento para vista, que se condicionar…a a la oposici•n del
demandado y aclarar el momento en el que se entrega la posesi•n,
conservando, en cualquier caso, los decretos que ponen t„rmino al
requerimiento para el desalojo. No tiene sentido, en consecuencia, que se
retoquen dos preceptos que ninguna celeridad proporcionan -condena en
costas y rentas futuras- y queden pendientes de modificaci•n los que
realmente pueden dilatar el proceso.
III. Modificaciones que se proponen en la regulaci€n del proceso
de desahucio.
7. Con arreglo a lo que antecede se proponen las modificaciones de los
art…culos 22 apartado 4, 33, 220 apartado 2, 440 apartados 3 y 4, 549
apartado 3 y 703 apartado 1, todos ellos de la LEC de la siguiente forma:
8. Se modifica el primer p€rrafo del apartado 4 del art…culo 22:
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o r‚stica por falta de pago de
las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminar€n mediante
decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aqu„l en los
t„rminos previstos en el art…culo 440.3 de esta Ley, paga al actor, consigna
en la cuenta de consignaciones o pone a su disposici•n notarialmente el
importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude
en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se
opusiera a la enervaci•n por no cumplirse los anteriores requisitos, se citar€
a las partes a la vista prevenida en el art…culo 443 de esta Ley, tras la cual el
Juez dictar€ sentencia por la que declarar€ enervada la acci•n o, en otro
caso, estimar€ la demanda habiendo lugar al desahucio.
La vista de juicio verbal se condiciona a la oposici•n del demandante al pago
del demandado o, a la que este pueda hacer a la demanda, previa
aclaraci•n de los motivos que tenga para ello.
9. Se modifican los apartados 2.1 de los art…culos 23 y 31:
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En los juicios verbales cuya cuant…a no exceda de 2.000 euros, para la
petici•n inicial de los procedimientos monitorios, y en las demandas de
desahucio cuando las rentas o cantidades debidas no exceda esa cantidad.
La modificaci•n de los art…culos 23 y 31 supone la aplicaci•n al desahucio
por falta de pago de la limitaci•n por cuant…a de la Ley 4/2011 y facilita la
posibilidad de iniciar el proceso sin la intervenci•n de abogado ni de
procurador con la evidente reducci•n de costes que ello supone para
arrendador y arrendatario.
10. Se aƒade un apartado 5 al art…culo 33 con la siguiente redacci•n:
5. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi•n de
desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o
no la pretensi•n de condena al pago de las mismas, el demandado deber€
solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jur…dica gratuita o
interesar la designaci•n de abogado y procurador de oficio dentro de los
tres d…as siguientes al de la pr€ctica del requerimiento y, en ambos casos,
alegar, sucintamente, por escrito o por comparecencia ante el tribunal, las
razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada y por las que solicita el beneficio. Solo el tribunal y mediante
resoluci•n motivada decidir€, seg‚n lo alegado por el demandado, si es
precisa la intervenci•n de abogado y procurador de oficio.
11. Se modifica el apartado 2 del art…culo 220:
2. En los casos de reclamaciones de rentas peri•dicas, cuando la acci•n de
reclamaci•n se acumule a la acci•n de desahucio por falta de pago o por
expiraci•n legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere
interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia o el
decreto incluir€ la condena a satisfacer tambi„n las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a la presentaci•n de la demanda hasta la
entrega de la posesi•n efectiva de la finca, tom€ndose como base de la
liquidaci•n de las rentas futuras, el importe de la ‚ltima mensualidad
reclamada al presentar la demanda.
La intervenci•n judicial en el desahucio se produce cuando hay litigio y es
necesario un pronunciamiento en forma de sentencia (o auto, en los casos
de los art…culos 21 y 22 LEC), pero cuando el demandado no se opone es
inexplicable la raz•n por la que el decreto no puede obligar al pago de las
rentas debidas y las costas. Llama la atenci•n que la aplicaci•n del art…culo
21.6 LPH en el decreto que pone fin al monitorio de propiedad horizontal no
suscite ning‚n reparo y que haga falta un auto –o, un modelo impreso- para
rematar el desahucio sin oposici•n.
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12. Se suprime la ‚ltima frase del apartado 3 al art…culo 437 para su
coordinaci•n con el apartado 3 del art…culo 440, y as… deber€ solicitarse la
ejecuci•n del lanzamiento en cualquier caso.
3. Igualmente, podr€ interesarse en la demanda que se tenga por solicitada
la ejecuci•n del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a
los efectos seƒalados en el apartado 3 del art…culo 549.
13. Se modifican los apartados 3 y 4 del art…culo 440
3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi•n de
desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o
no la pretensi•n de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial,
tras la admisi•n, requerir€ al demandado para que, en el plazo de diez d…as,
desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci•n,
pague la totalidad de lo que deba, consigne en la cuenta de consignaciones
o ponga a disposici•n de aquel notarialmente el importe de las cantidades
reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho
pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante „ste y
alegue sucintamente, formulando oposici•n, las razones por las que, a su
entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci•n.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a
que se refiere el apartado 3 del art…culo 437, se le pondr€ de manifiesto en el
requerimiento, y la aceptaci•n de este compromiso equivaldr€ a un
allanamiento con los efectos del art…culo 21.
Adem€s, el requerimiento indicar€ el d…a y la hora para la pr€ctica del
lanzamiento con las prevenciones del art…culo 703 y que en el caso de
solicitar asistencia jur…dica gratuita, el demandado deber€ hacerlo en los tres
d…as siguientes a la pr€ctica del requerimiento y con arreglo a lo establecido
en el apartado 5 del art…culo 33.
El requerimiento se practicar€ en la forma prevista en el art…culo 161 de esta
Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las
actuaciones citadas, se proceder€ a su inmediato lanzamiento, sin necesidad
de notificaci•n posterior, as… como de los dem€s extremos comprendidos en
el apartado siguiente de este mismo art…culo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere
para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictar€ decreto dando por
terminado el juicio de desahucio y dar€ traslado al demandante para que
inste el despacho de ejecuci•n, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del
inmueble sin formular oposici•n ni pagar la cantidad que se reclamase, se
dictar€ decreto dando por terminado el procedimiento respecto del
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desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de
ejecuci•n, bastando para ello con la mera solicitud.
En el caso de oposici•n el Secretario judicial citar€ a las partes para la
celebraci•n de la vista regulada en este T…tulo en el d…a y hora que a tal
efecto seƒale dentro de los veinte d…as siguientes.
4. En todos los casos de desahucio, se apercibir€ al demandado en la
citaci•n para la vista que, de no comparecer a la misma, se declarar€ el
desahucio sin m€s tr€mites y que queda citado para recibir la notificaci•n de
la sentencia que se dicte el sexto d…a siguiente al seƒalado para la vista.
Igualmente, se fijar€ d…a y hora para que tenga lugar, en su caso, el
lanzamiento, que deber€ verificarse antes de un mes desde la fecha seƒalada
para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese
condenatoria y no se recurriera, se proceder€ al lanzamiento en la fecha
fijada, sin necesidad de notificaci•n posterior.
Se separan los seƒalamientos para el lanzamiento y para el juicio, que solo se
producir€ en el caso de una oposici•n m…nimamente justificada y se
completa el requerimiento con las prevenciones de la ley para la entrega de
inmuebles.
14. Se suprime el apartado 3 del art…culo 549.
La solicitud de ejecuci•n de la resoluci•n que ordena el lanzamiento tiene
una utilidad pr€ctica evidente, pues el SCAC solo interviene cuando lo pida
el demandante y no en todos los juicios que se tramitan, lo que adem€s
permite una correcta aplicaci•n del tr€mite del apartado 4 del art…culo 703
LEC. En otro sentido, esa solicitud de ejecuci•n facilita la acumulaci•n en el
mismo proceso de la reclamaci•n por las cantidades que se hayan declarado
debidas.
15. Se modifican los apartados 1 y 4 del art…culo 703:
1. Si el t…tulo dispusiere la transmisi•n o entrega de un bien inmueble, una
vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecuci•n, el Secretario
judicial responsable de la misma ordenar€ de inmediato lo que proceda
seg‚n el contenido de la condena y, en su caso, dispondr€ lo necesario para
adecuar el Registro al t…tulo ejecutivo.
Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto
del t…tulo, el Secretario judicial requerir€ al ejecutado para que las retire
dentro del plazo que seƒale. Si no las retirare, se considerar€n bienes
abandonados a todos los efectos.
En los casos de desahucio para evitar demoras en la pr€ctica del
lanzamiento, bastar€ con la presencia de un ‚nico funcionario con categor…a
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8. Observaciones al Anteproyecto de Ley de medidas de flexibilizaciÄn y fomento del mercado del
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de Gestor. El •rgano ejecutor o el Secretario Judicial director del SCAC
resolver€n sobre la necesidad del auxilio de la fuerza p‚blica.
4 Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, se entregare la
posesi•n efectiva al demandante, acredit€ndolo el arrendador ante el
Secretario judicial encargado de la ejecuci•n, se dictar€ decreto declarando
ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el
demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado
en que se encuentre la finca.
Dejando al margen que no cabe regular en la LEC lo que es propio de la Ley
Org€nica del Poder Judicial (art…culos 476, letra c y 478 letra b LOPJ), la
redacci•n que se propone sobre la intervenci€n del Juez en el p€rrafo
tercero del apartado 1, choca frontalmente con los art…culos 9 y 10 del
Acuerdo de 25 de febrero de 2010, del Pleno del Consejo General del Poder
Judicial, por el que se aprueba el Reglamento 2/2010, sobre criterios
generales de homogeneizaciÅn de las actuaciones de los servicios comunes
procesales y no agiliza ning…n trƒmite; esto es, el lanzamiento lo seguirƒn
practicando los funcionarios del Cuerpo de Gesti€n. La …nica diferencia es
que dejarƒn de realizar la diligencia con los funcionarios del Cuerpo de
Auxilio Judicial.
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