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WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A. no se identifica necesariamente con las opiniones y criterios vertidos en los trabajos publicados.
lasentenciadeldía
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LA LEY 2788/2014
Lo que oculta el debate sobre las cláusulas
abusivas en la hipoteca: el producto
insuficiente del art. 579 LEC
Alberto MARTÍNEZ DE SANTOS
Secretario Judicial
Las reformas legales que se han sucedido para retocar la ejecución hipotecaria pueden
impedir interpretaciones extensivas del ordenamiento o el empleo de conceptos genéricos
o indeterminados en defensa del consumidor, pero lo bien cierto es que ni las hipotecas en
ejecución pueden pagarse, ni se ha resuelto el asunto de la valoración de los inmuebles. Con
ello se traslada el problema a la continuación de la ejecución por la vía del art. 579 LEC y como
veremos en este trabajo, son múltiples los interrogantes a los que hay que dar respuesta con
rigor técnico y cierta premura.
I. INTRODUCCIÓN: ¿ABUSO DE
DERECHO O INSEGURIDAD JURÍDICA?
N
ada descubro cuando afirmo que los tres
últimos años la avalancha de ejecucio-
nes hipotecarias, motivó una reacción
en sentido contrario de los órganos judiciales, que
avalados por las sentencias del Tribunal de Justi-
cia de la Unión Europea abrieron un debate sobre
la hipoteca y su clausulado al que después se su-
maron los registradores de la propiedad y que el
legislador ha resuelto con escaso éxito. Sí que me
gustaría aclarar, siguiendo en este punto un traba-
jo de DIAZ FRAILE, que los pronunciamientos del
Tribunal de la Unión Europea no son precisamente
novedosos en la protección del consumidor y en
el rechazo sin condiciones de la cláusula abusiva
y, así el Derecho comunitario europeo sobre pro-
tección de los consumidores y usuarios no admite
una interpretación que difiera esta protección a
las instancias judiciales, o reduciendo a la esfera
judicial dicha protección. Aseveración que resulta
con toda claridad, por ejemplo, de la sentencia del
Tribunal de Justicia de Luxemburgo, de 4 de junio
de 2009 (asunto C-243/2008) que resolvió una
cuestión prejudicial en el sentido que una cláusula
abusiva ni vincula al consumidor, ni es necesario
que aquel haya impugnado previamente con éxito
tal cláusula(1).
De hecho no ha existido una solución de continui-
dad de la ejecución hipotecaria en una ordinaria;
antes al contrario, las circulares del Banco de Espa-
ña(2) y las diferentes normas sobre la mal llama-
da reestructuración bancaria, no permiten conocer
cuál es el valor declarado de los inmuebles que han
Doctrina
Decisiones judiciales y
story model
12
Corresponsalías
Autonómicas
Galicia
7
TRIBUNA
Año XXXIV • Número 8315 • Miércoles, 21 de mayo de 2014
sumario
Anulado el despido de Pilotos
de Air Europa por incumplir
las garantías anti-ERE
establecidas en el Convenio
Colectivo
Ponente: Ruiz-Jarabo
Quemada, Emilia 9
Audiencia Nacional
Lo que oculta el
debate sobre las
cláusulas abusivas
en la hipoteca: el
producto insuficiente
del art. 579 LEC
Alberto MARTÍNEZ
DE SANTOS 1
Galicia 7
Decisiones judiciales
y story model
Ignacio DE RAMÓN
FORS 12
Mantenimiento
de la custodia de
la madre sobre la
hija menor pese a
que se trasladaron
a vivir a Méjico sin
consentimiento del
padre 18
Residencia temporal
no lucrativa: tiempo
durante el que
debe acreditar
el solicitante de
visado que dispone
de medios de
subsistencia en España 18
Cohecho impropio:
inspector jefe de
policía que se prevale
de su cargo para
obtener servicios
gratuitos en los
prostíbulos objeto de
su vigilancia 19
 Corresponsalías
Autonómicas
 Tribuna
 Doctrina
 Jurisprudencia
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2 21 de mayo de 2014
sido vendidos en la subasta o, que en el mejor
de los casos, requerido el ejecutante para que
aclare dicho extremo no pueda hacerlo o,
desista de la ejecución que ha iniciado para
cobrar el resto del «producto insuficiente»
del art. 579 LEC.
Digo más, en la actualidad son muy escasas
las ejecuciones del art. 579 LEC, pero eso no
significa que en el futuro no puedan iniciarse
y lo que quizá sea más grave, bajo el ampa-
ro de una normativa que presenta notables
carencias y deficiencias. De ahí el título que
encabeza estas líneas y que la polémica sobre
la abusividad de una cláusula, deba trasla-
darse al destino de los créditos hipoteca-
rios cuando se convierten en el antes citado
«producto insuficiente», porque no solo se
ignora el valor sino también cuál es la bolsa
de inmuebles que se han adjudicado las enti-
dades financieras.
Pues bien, hasta que llegó la avalancha de
ejecuciones hipotecarias y el ya famoso
auto 111/2010, de 17 de diciembre de la AP
Navarra, la aplicación del art. 579 LEC solo
planteaba un problema procesal: la necesidad
de una demanda y la posibilidad de formular
una oposición a la continuación de la ejecu-
ción(3).
El precepto se había interpretado en el sen-
tido que confería al acreedor una facultad
privilegiada para conseguir el resarcimiento
total de la deuda, mediante la posibilidad
de embargar otros bienes del deudor por la
cantidad que faltare, prosiguiendo entonces
la ejecución con arreglo a las normas ordi-
narias aplicables a toda ejecución (4). La
finalidad del mandato no era conceder un
privilegio desmesurado a favor del ejecu-
tante, sino que, partiendo de reconocer la
doble responsabilidad que surgía del crédito
hipotecario —la personal propia del crédito
garantizado, y la real derivada de la garantía
que implicaba la sujeción de los bienes hipo-
tecados— trataba de dar plena satisfacción al
ejecutante conforme al principio del art. 570
LEC(5). En resumen, la ley permitía al acree-
dor con garantía hipotecaria dirigirse contra
los bienes gravados y en lo que no obtuviera
satisfacción íntegra, procurársela con el resto
del patrimonio del deudor mediante la acción
personal conectada al crédito(6).
Ahora bien, la inacción del legislador y, por
qué no decirlo la sensación de abuso que
provocó en los órganos judiciales el queha-
cer de las entidades financieras —muchas de
ellas intervenidas y respaldadas con dinero
público— terminó moviendo ese péndulo tan
hispano y en algunos pronunciamientos, se
trató con mayor o menor fortuna, de limi-
tar la ejecución hipotecaria a la garantía (el
inmueble) fuera o no suficiente para satisfa-
cer el crédito.
Laúltimaposicióndelpénduloaparecióconla
reforma de la Ley 37/2011, de 10 de octubre
y en un artículo de VIVES MARTÍNEZ para
quién los fundamentos de la nueva interpre-
tación del art. 579 LEC serían los siguientes:
a) La realidad social del momento en que
debe aplicarse la norma (art. 3.1 CC).
b) El inexcusable ejercicio no abusivo del
derecho estando prohibido un ejercicio anti-
social del mismo (art. 11 LOPJ).
c) La doctrina de los actos propios y la apli-
cación de las Circulares del Banco de España
(preceptivas para las entidades financieras).
d) La prohibición del enriquecimiento injus-
to (7).
Lo contrario —según la autora— «implicaría,
otorgar una suerte de beneplácito a la con-
ducta del banco que bajo la apariencia de
legalidad exige un importe que no es justo,
porque no se adeuda»(8).
Llegados a este punto y a modo de conclu-
sión, no cabe seguir haciendo interpretacio-
nes extensivas del ordenamiento y menos
aún emplear conceptos genéricos o indeter-
minados (no es lo mismo aunque se hayan
aproximado) sin un objetivo preciso, porque
lo bien cierto es que ni las hipotecas en eje-
cución pueden pagarse, ni se ha resuelto el
asunto de la valoración de los inmuebles y ese
debate, que tampoco parece querer abrirse,
traslada el problema a la continuación de la
ejecución por la vía del art. 579 LEC, pero sin
que ello suponga ningún abuso de derecho.
En la reciente SAP Barcelona, Secc. 1.ª, de
7 de enero del 2014 se rechaza la doctrina
del abuso de derecho, recordando que pese
al clamor social de soluciones para la grave
situación creada en el mercado hipotecario
por el estallido de la burbuja inmobiliaria,
las reformas legales acometidas no pasan
por obligar a la entidad crediticia a aceptar
la entrega del inmueble en pago de la deuda
o a adjudicárselo por el valor de su tasación,
sino por otras muchos menos radicales como
la de establecer un cauce para que el deudor
hipotecario pueda saldar la deuda contraída
con la entidad crediticia mediante la entrega
del inmueble (dación en pago) o la de elevar
la cifra por la que el acreedor puede solicitar
la adjudicación del inmueble en los casos en
que de vivienda habitual se trate (hasta del
70 % tras la reforma de la Ley 1/2013 de 14
de mayo). «Por tanto, deja claro el legislador
con esta reforma su voluntad de mantener
la posibilidad del acreedor de adjudicarse el
inmueble sin que ello suponga que la deuda
contraída por el deudor hipotecario quede
saldada en su integridad, si bien es posible
una quita de la misma, pero no su completa
extinción»
Competencia y título ejecutivo
Dice el primer apartado del art. 579 LEC:
«Cuando la ejecución se dirija exclusivamen-
te contra bienes hipotecados o pignorados en
garantía de una deuda dineraria se estará a
lo dispuesto en el Capítulo V de este Título.
Si, subastados los bienes hipotecados o pig-
norados, su producto fuera insuficiente para
cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el
despacho de la ejecución por la cantidad que
falte, y contra quienes proceda, y la ejecución
proseguiráconarregloalasnormasordinarias
aplicables a toda ejecución».
En cuanto a la competencia del órgano judi-
cial, la nueva ejecución se despachará por
el mismo órgano que tramitó la hipotecaria

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ya que en teoría no hablamos de un nuevo
proceso de ejecución, sino de la continuación
en otro porque no se ha satisfecho todo el
crédito del ejecutante.
Se trata, por tanto, de una cuestión de com-
petencia funcional, en el sentido que es la
propia ley la que establece de manera impe-
rativa que para el supuesto en que el acreedor
haya iniciado un procedimiento de ejecución
hipotecaria en el caso en que los bienes sean
insuficientes, la posterior ejecución ordinaria
se llevará necesariamente ante el juzgado que
conoció de la ejecución hipotecaria o, bien
podría defenderse que es una cuestión de
competencia objetiva en el sentido que esa
materia estaría reservada al juez que conoció
de la materia relativa a la ejecución hipoteca-
ria. Defender la posibilidad de la intervención
de otro juzgado iría en contra del principio del
juez ordinario predeterminado por la ley(9).
Sentado esto la postura mayoritaria defiende
que el título ejecutivo es la escritura de prés-
tamo, en aquella parte del crédito que no ha
sido satisfecho por la adjudicación. Hablaría-
mos de la ejecución de un título no judicial,
que podría despacharse contra los fiadores y
en la que estos dispondrían de los motivos
de oposición propios de dicha clase de título.
Pero eso no lo dice la ley y además nos obli-
ga a reexaminar la competencia del órgano
judicial, porque no habría ahora infracción de
la competencia funcional, ni de la objetiva y
nada impediría que la demanda se presenta-
ra en cualquier otro juzgado distinto al que
tramitó la ejecución hipotecaria.
Y esto se afirma porque otra de las medidas
para limitar esa ruina del ejecutado que tanto
persigue el legislador y otros colectivos, es la
relativa a la modificación del título ejecuti-
vo, que podrá ser el decreto de adjudicación.
Esta postura perfectamente admisible desde
la reforma introducida por la Ley 37/2011 se
funda en que en la ejecución hipotecaria se
ventiló una acción real (contra la finca o las
fincas), distinta de la responsabilidad perso-
nal del art. 1911 CC y ello requiere precisar si
ejecutamos por segunda vez la escritura de
hipoteca o, por el contrario si lo que sustenta
el despacho ejecutivo es el decreto de adju-
dicación en la parte no satisfecha.
A) ¿Decreto de adjudicación o escritura de
hipoteca?
Elprocesodeejecuciónofrecealacreedordis-
tintas posibilidades y puede esperar a obtener
la correspondiente cantidad por la puja de los
terceros o, solicitar la adjudicación del bien
con una importante rebaja. Las diferentes
consecuencias prácticas que se producen son
evidentes: cuando la finca se adjudica a un
tercero el acreedor sólo recibe lo pagado por
éste, pero en el caso de adjudicación directa,
el inmueble entra en el patrimonio del acree-
dor con la potencialidad económica que le
sea inherente(10).
Como en la ejecución el principio cardinal es
la satisfacción del acreedor (art. 570 LEC),
habrá de tenerse en cuenta el rendimiento
real obtenido por el acreedor. Aunque la ley
le otorgue esa facultad de adjudicación por
un precio rebajado, los principios de buena fe
y de prohibición del enriquecimiento injus-
to, obligan a huir del puro nominalismo para
atender al beneficio obtenido, de manera
que el acreedor deberá computar con cargo
a la deuda pendiente la totalidad del mismo,
sin que pueda reclamar más que aquello que
realmente queda sin cubrir, una vez descon-
tado el rendimiento citado.
Estateoría,lanovedosaredaccióndelap.2del
art. 579 LEC y el reconocimiento como título
ejecutivo del decreto que dicte el Secretario
Judicial (art. 517.2.9.º LEC) permite colegir la
posibilidad que sea el decreto de adjudicación
el título ejecutivo(11) de la posterior ejecu-
ción ordinaria en la parte no satisfecha, lo que
además salvará tres obstáculos:
a) la calificación como título ejecutivo del
decreto evitará que el ejecutante acuda al
proceso monitorio para reclamar la diferen-
cia. El proceso monitorio es un procedimien-
to hábil para lograr por parte del acreedor
un título de ejecución (art. 816.1 LEC) por lo
que todo acreedor que disponga, respecto al
crédito reclamado, de un título ejecutivo no
judicial no estará legitimado para, haciendo
dejación del mismo y evitando así una ejecu-
ción controlada, obtener un nuevo título aho-
ra judicial cuyas causas de oposición serían
distintas (arts. 556 y 557 LEC)(12);
b) el examen de la existencia de cláusulas
abusivas y la resolución que las anule, puede
provocar que no estemos ante la «misma»
escritura de hipoteca que sirvió de título en
la primera ejecución, y
c) la aplicación del plazo de caducidad del
art. 518 LEC si no se interpone la demanda
ejecutiva dentro de los cinco años siguien-
tes a la firmeza del decreto de adjudicación,
impidiendo de este modo que el ejecutante
pueda dilatar la reclamación.
No habría, en consecuencia, más intereses
que los del art. 576 LEC desde la fecha del
decreto de adjudicación, regulándose las cos-
tas por lo dispuesto en el art. 539 LEC.
La excepción será el caso de la presentación
de la demanda y el despacho de ejecución
contra los ejecutados de la finalizada ejecu-
ción hipotecaria y los fiadores o, solo contra
estos últimos. No podrá, en cambio, dirigirse
la demanda contra el hipotecante no deudor,
pues su única responsabilidad se concretaba
en la garantía hipotecaria, de modo que rea-
lizado el bien se extinguió su responsabilidad,
sin que en ningún caso pueda resultar afecto
a la segunda ejecución ningún otro bien de
su propiedad(13).
No obstante, si el ejecutante se vale de la
escritura de hipoteca estaremos ante la eje-
cución de un título no judicial (art. 517.1.4.º
LEC) y deberán cumplirse nuevamente todos
los requisitos de los arts. 572 y 573 LEC, lo
que incluye la liquidación y el intento de
notificación y por supuesto, la inaplicación
de las cláusulas que hubieran podido decla-
rarse nulas por abusivas. Como dije antes,
la demanda podrá presentarse en cualquier
juzgado (14), pero con una salvedad —que
también puede aplicarse en el supuesto ante-
rior— al ejercitar la acción basada en la res-
ponsabilidaduniversaldeldeudor,elacreedor
que se adjudicó el bien hipotecado tendrá la
carga de probar el destino final del mismo
y el precio obtenido por él, si fue objeto de
transmisión, o el de la utilidad que le repor-
te, si ha habido alguna cesión temporal del
mismo(15), lo que podrá exigirse de oficio y
sin necesidad de una posterior oposición a la
ejecución despachada.
Enelsiguienteepígrafevolveremossobreesta
cuestión pero el quid del asunto lo recoge en
un solo párrafo la SAP Ciudad Real, Secc. 2.ª,
1/2011, de 17 de enero: «La especialidad con
la que nos encontramos es la confrontación
entre el valor de adjudicación y el valor real
del bien, pues no debe olvidarse que tal adju-
dicación no se produce a favor de un tercero,
en cuyo caso el ejecutante recibiría sólo el
valor de adjudicación, sino a favor del propio
ejecutante, que si bien nominalmente paga
por él el 50 % de su valor, en su patrimo-
nio no entra con tal valor sino con el real de
mercado».
Evidentemente y para terminar, el deudor o
el fiador podrán hacer uso de los motivos de
oposición de los arts. 557, 558 y 559 LEC.
B) La acumulación de la acción real y la per-
sonal
Nos queda una regla extravagante: la acumu-
lación de la acción personal a la acción real
en un único proceso.
Esta tesis —muy bien defendida por JIMÉ-
NEZ ASENJO-SOTOMAYOR— se asentaba
en que el art. 579 LEC debía interpretarse en
el sentido de que el acreedor podía dirigirse
contra todos los bienes del deudor hipoteca-
rio, tramitándose la ejecución contra la finca
hipotecada por medio de las particularidades
de la ejecución sobre bienes hipotecados de
los arts. 681 y ss. LEC y la ejecución contra
el resto de bienes del deudor distintos de la
finca hipotecada por los trámites ordinarios

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4 21 de mayo de 2014
de la ejecución, sin especialidad alguna. Y
así cuando el acreedor sólo se dirigía contra
la finca hipotecada confiando en que con
su ejecución iba a tener suficiente para ver
totalmente satisfecha su pretensión material,
podría continuar el proceso contra el resto de
bienes por los trámites de la ejecución ordi-
naria, sin necesidad de iniciar un nuevo pro-
cedimiento, precisamente porque con la LEC
el procedimiento de ejecución era único(16).
La acumulación desaparece con la reforma
del art. 579 LEC. No cabe, por tanto, que en la
ejecución hipotecaria se pida la continuación
por los trámites de la ejecución ordinaria, ni
que se realicen a los fiadores notificaciones
«preventivas» ni, por último, que se tramiten
en una sola ejecución la acción real y la per-
sonal. En suma, cualquier pretensión respecto
a los fiadores se producirá con la ejecución
dineraria, no antes y con la correspondiente
demanda.
Eso sí, que la realidad supera a la ficción lo
demuestra la STS, Sala 1.ª, 44/2006, de 25 de
enero. El TS concluyó que existió un ejercicio
abusivo del derecho en el caso de un banco
que acudió inicialmente al proceso ejecutivo
común (arts. 1.429 y ss. LEC 1881), al tiempo
que extendió la ejecución a otras personas
distintas del deudor principal, acumulando la
acción hipotecaria contra el deudor y propie-
tario del bien y la personal contra el deudor y
los fiadores solidarios.
Esa opción perfectamente legítima —sigue
diciendo el TS— se transformó en el ejerci-
cio abusivo del derecho cuando el acreedor
tras iniciar y agotar la fase declarativa en el
proceso ejecutivo común trabando, además
del bien hipotecado otras fincas del deudor y
de los fiadores, no instó la vía de apremio y,
manteniendo la situación generada por aquél
proceso, inició la vía privilegiada del art. 131
LH,desistiendoúnicamentedelprocesoante-
rior ante la denuncia del deudor de la duplici-
dad en que había incurrido.
II. CRÉDITO, DERECHO O LA
CANTIDAD POR LA QUE SE
DESPACHÓ LA EJECUCIÓN
La ejecución hipotecaria como ejecución
especial termina con el dictado de alguna de
las resoluciones del art. 670 LEC al que remite
el art. 691.4 LEC y no continúa —en su caso—
como tal «ejecución hipotecaria». Por tanto,
la liquidación de intereses y la tasación de
costas es siempre anterior a la resolución que
la pone término, pues de otro modo es impo-
sible conocer la existencia del sobrante (sirva
a modo de ejemplo y por todos, el ap. 2 del
art. 670 LEC) impidiéndose, en otro caso, el
cumplimiento del art. 674 LEC. En tal sentido
el AAP Madrid, Secc. 21.ª, 252/2010, de 18
de mayo, advierte que la realización del bien
con entrega del precio obtenido al acreedor-
ejecutante en pago de su crédito, será lo que
determinará si ese proceso de ejecución hipo-
tecario estaba concluido o acabado. «Para lo
que resultará intrascendente alguna actua-
ción accesoria, como la de tasación de costas
y liquidación de intereses cuando el precio
obtenido en la subasta del bien hipotecado ni
siquiera cubre la totalidad del crédito garan-
tizado con la hipoteca».
Por estas razones el art. 671 LEC dispone que
el ejecutante puede optar por la adjudicación,
por la cantidad adeudada por todos los con-
ceptos o por el 50 %, el 60 % o el 70 % del
valordetasación,segúnloscasos,loquetam-
bién finalizará la ejecución hipotecaria, pero
sin ninguna liquidación o tasación posterior.
No hay en la Ley el tertium genus: la adju-
dicación por el 50 %, el 60 % o el 70 % del
valor de tasación más todos los conceptos
debidos. Dice así el AAP Murcia, Secc. 3.ª,
40/2008, de 5 de julio: «Y en este sentido,
coincidiendo con el razonamiento de la Juz-
gadoraaquo, y considerando que esa petición
de la parte lo es para la continuación del pro-
cedimiento, no hay base para dejar sin efecto
la diligencia de ordenación impugnada, más
aún cuando, habiendo escogido la impugnan-
te el procedimiento judicial sumario para la
satisfacción de su crédito con la enajenación
forzosa del bien hipotecado, no cabe ahora
instartasacióndecostasyliquidacióndeinte-
reses para procurarse un título judicial eje-
cutivo que, efectivamente, tendría su origen
en un procedimiento judicial que rechaza su
devengo, máxime cuando no hay remanente
con el que satisfacer dichas costas, que sería
el único supuesto en el que sería factible su
tasación»(17).
Esta es otra de las razones que nos permiten
inclinarnos por la calificación como título eje-
cutivo del decreto de adjudicación, siendo así
además que el ap. 2 del art. 579 LEC no solo
habla sin distinción entre el «crédito» y el
«derecho del ejecutante» lo que se antoja
sorprendente, sino que los plazos de los cin-
co o los diez años atienden a las fechas de
los decretos de aprobación del remate o de
adjudicación, resultado lógico del mandato
que obliga en la orden general de ejecución a
fijar con claridad la cantidad por la que se des-
pacha la ejecución, por todos los conceptos.
Y entonces, ¿cuál es la cantidad que podrá
reclamar el acreedor en la nueva ejecución?
La diferencia entre el importe de adjudica-
ción y aquel por el que se despachó la primera
ejecución hipotecaria más los intereses del
art. 576 LEC. No se lleven las manos a la cabe-
za por la afirmación que acaban de leer, ni
coligan que esta clase de razonamientos pone
el riesgo el crédito o la garantía real; antes al
contrario, las reclamaciones en globo que se
hacen en la ejecución hipotecaria sumando
como principal todos los conceptos (capital,
interés remuneratorio e interés de demora)
para luego aplicarles los topes máximos del
art. 575 LEC y sin respetar, en ocasiones, los
límites de la garantía hipotecaria, no pueden
luego volver a recalcularse en la segunda
ejecución y menos aún, cuando es habitual
que la adjudicación no distinga tampoco los
conceptos que se satisfacen ya que se hace
por un importe inferior al capital vencido
anticipadamente.
III. LAS MORATORIAS Y
CONDONACIONES EN EL CASO
DE LA VIVIENDA HABITUAL
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas
para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y
alquiler social introdujo un novedoso ap. 2
en el art. 579 LEC, que se dedica a la vivienda
habitual hipotecada que se haya adjudicado
y prevé moratorias de cinco o de diez años
para que el ejecutante reclame el resto del
crédito impagado y condonaciones del 20 %
al 35 % de la deuda.
No entraremos en la definición de «vivien-
da habitual hipotecada», ni a encontrar la
razón por la que el legislador distingue sin
explicación entre la «completa satisfacción
del derecho del ejecutante» y la «totalidad
de lo que se le deba según las estipulaciones
contractuales y normas que se resulten de
aplicación»; tampoco trataremos de analizar
porque emplea indistintamente los concep-
tos de «remate» y de «adjudicación», pero
sí que llama la atención el hecho que la regla
general del mandato la encontremos en el
último párrafo, cuando permite al ejecutan-
te iniciar antes de los plazos señalados una
ejecución dineraria.
Esta ejecución, que no suspenderá (volve-
mos ahora al primer párrafo) se sujetará a
las siguientes especialidades:
— El acreedor podrá reclamar la totalidad
de lo que se le deba cuando el ejecutado,
El acreedor podrá reclamar en
la nueva ejecución la diferencia
entre el importe de adjudicación
y aquel por el que se despachó
la primera ejecución hipotecaria
más los intereses del art. 576
LEC

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21 de mayo de 2014 5
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en el plazo de cinco años desde la fecha
del decreto de aprobación del remate o
adjudicación, no cubra el 65 por cien de la
cantidad total que entonces quedara pen-
diente, incrementada exclusivamente en el
interés legal del dinero hasta el momento
del pago. En otro caso, quedará liberado
de su responsabilidad y también quedará
liberado, si no pudiendo satisfacer el 65 por
cien dentro del plazo de cinco años, satisfi-
ciera el 80 por cien dentro de los diez años
[art. 579.2 a) LEC].
— Si antes de los cinco o de los diez años se
produce una ejecución dineraria que exce-
da del importe por el que el deudor podría
quedar liberado según las reglas anteriores,
se pondrá a su disposición el remanente
(art. 579 último párrafo LEC).
Hemos examinado en el epígrafe anterior qué
esloquedebeentendersepor«cantidadtotal
que entonces quedara pendiente» y una pri-
mera aproximación al mandato nos lleva a
concluir que el demandante podrá presentar
la demanda del art. 579 LEC y, que durante
los cinco o los diez años siguientes al decreto
de adjudicación o de aprobación del rema-
te, se producirá una quita del 35 % o del 20
% de la citada «cantidad total que quedara
pendiente».
En segundo lugar, en el supuesto de que se
hubiera aprobado el remate o la adjudicación
en favor del ejecutante o, de aquél a quien le
hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier
sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10
años desde la aprobación, procedieran a la
enajenación de la vivienda, la deuda rema-
nente que corresponda pagar al ejecutado en
el momento de la enajenación se verá reduci-
da en un 50 por cien de la plusvalía obtenida
en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán
todos los costes que debidamente acredite
el ejecutante.
Disculpen el comentario pero el totum revo-
lutum de esta letra b) del ap. 2 hace muy
difícil —imposible, me atrevería a decir— su
aplicación. En principio parece que cualquier
tercero que venda la vivienda adquirida en la
ejecuciónhipotecariaenlosdiezañossiguien-
tes a la fecha de los decretos de aprobación
del remate o de adjudicación, deberá comu-
nicarlo al juzgado para reducir la deuda «en
un 50 por cien de la plusvalía obtenida en
tal venta» y, en su caso, poner el remanente
a disposición del ejecutado (18). Hago aquí
una precisión: la alusión a la adjudicación a
favor «de aquél a quien le hubiera cedido su
derecho o cualquier sociedad de su grupo»
hay que entenderla en relación a las cesio-
nes de remate que se producen a favor de
las inmobiliarias de los ejecutantes o de los
fondos de titulización, lo que nos lleva a un
camino bastante farragoso pues las primeras
no dejan de ser sociedades instrumentales y
los segundos no podrían iniciar nunca una
ejecución dineraria.
No hace falta explicarlo, aunque obligado
es moderar la desastrosa técnica legisla-
tiva, pues ni todo cesionario estará sujeto
al mandato (solo los que tengan relación
con la ejecutante), ni la deuda remanente
que corresponda pagar al ejecutado en el
momento de la ejecución podrá incremen-
tarseconinteresesycostasy,deberátratarse,
por supuesto, de la «vivienda habitual» y de
cualquier anejo vinculado; esto es, también
se aplicará la reducción si se vende la plaza
de garaje o un trastero.
En cuanto a la «plusvalía», corremos el riesgo
de una identificación con su significado tribu-
tario, cuando en el procesal solo tendríamos
que hacer una única operación matemática:
restar al valor de venta el de adjudicación en
la ejecución hipotecaria.
Pero, ¿cómo va a enterarse el juzgado y el
ejecutado de «todo esto»? El último párrafo
del art. 579 LEC ordena al secretario judicial
encargado de la ejecución que haga constar
estas circunstancias —las del ap. b)— en el
decreto de adjudicación y ordenará practicar
el correspondiente asiento de inscripción en
el Registro de la Propiedad.
La única solución pasa por obligar al ejecu-
tante a que cuando presente la demanda eje-
cutiva informe sobre el destino del inmueble
y el valor por el que se ha contabilizado en
su balance y en segundo lugar, a practicar
un asiento en el Registro de la Propiedad, de
tal modo que cuando se produzca la venta
el registrador pueda advertir al juzgado a los
efectos previstos en el artículo. Mientras no
se den esos dos requisitos, lo que supone ade-
más la previa inscripción de la adjudicación,
no podrá iniciarse la vía de apremio contra
el ejecutado.
Y último apunte. Las redacciones de los arts.
670, 671 y 579 LEC vulneran el art. 28.5
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Euro-
peo y del Consejo de 4 de febrero de 2014
sobre los contratos de crédito celebrados
con los consumidores para bienes inmuebles
de uso residencial, que obliga a los Estados
miembros a dotarse de procedimientos o
medidas que permitan lograr que, en caso
de que el precio obtenido por el bien afec-
te al importe adeudado por el consumidor,
se obtenga el mejor precio por la propiedad
objeto de ejecución hipotecaria y a facilitar el
reembolso en aquellos casos en que la deuda
noquedesaldadaaltérminodelprocedimien-
to de ejecución. I
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6 21 de mayo de 2014
NOTAS
(1) La sentencia ratifica y precisa en los citados
términos el criterio ya expresado en la anterior de
21 de noviembre de 2002, Cofidis (C-473/2000),
en la que declaró que la protección que la
Directiva confiere a los consumidores se extiende
a aquellos supuestos en los que el consumidor que
haya celebrado con un profesional un contrato
en el que figure una cláusula abusiva, no invoque
el carácter abusivo de la citada cláusula bien
porque ignore sus derechos, bien porque los
gastos que acarrea el ejercicio de una acción ante
los tribunales le disuadan de defenderlos; y en la
sentencia de 27 de junio de 2000, Océano Grupo
Editorial y Salvat Editores (C-240/1998), en la que
subrayó que la Directiva no puede interpretarse
en el sentido de que el consumidor únicamente
puede considerar que no está vinculado por una
cláusula contractual abusiva si ha presentado una
demanda explícita en tal sentido (DÍAZ FRAILE,
Juan Maria, «Limitación de la responsabilidad
hipotecaria: revisión de la ejecución hipotecaria y
de la dación en pago en el contexto de la actual
crisis económica», en Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, núm. 735, enero 2013).
(2) Me refiero, por ejemplo, a la Circular 3/2010,
de 29 de junio, del Banco de España, a entidades
de crédito, de modificación de la Circular 4/2004,
de 22 de diciembre, sobre normas de información
financiera pública y reservada, y modelos de
estados financieros, que añadió una nueva Secc.
IV, bajo el título ACTIVOS INMOBILIARIOS
ADJUDICADOS O RECIBIDOS EN PAGO DE
DEUDAS, de incomprensible inteligencia para
quien no este familiarizado con el ordenamiento
fiscal o las normas tributarias.
(3) GONZÁLEZ GONZÁLEZ reconoce que la
situación de incertidumbre que vivimos pudo
originarse con el auto 111/2010, de 17 de
diciembre, dictado por la Secc. 2.ª de la AP
Navarra. Esta resolución judicial declaró abonada
la totalidad de una deuda tras la subasta pública
de una vivienda y su posterior adjudicación por la
entidad acreedora, aunque por un valor inferior al
del crédito reclamado. En el caso en cuestión el
banco ejecutante ejercitó la facultad contenida
en el art. 671 LEC y pidió la adjudicación del bien
subastado por el 50 % de su valor de tasación y
tras ejercitar esta facultad el acreedor pidió la
continuación de la ejecución por mor del art. 579
LEC. La Audiencia Provincial consideró que la
petición de continuar la ejecución para recuperar
el resto de la deuda reclamada no constituía abuso
de derecho por cuanto la ley procesal acogía la
posibilidad de realizar tal solicitud, pero entendió
como «suficiente» el valor de la finca para cubrir
el principal de la deuda pese al resultado de
la subasta, planteando una reflexión «cuando
menos moralmente intranquilizante» sobre la
crisis económica. Concluía el exordio justificando
la aplicación al caso del art. 3 CC para rechazar
la continuación de la ejecución (GONZÁLEZ
GONZÁLEZ, Manuel, «La adjudicación de
inmuebles en subasta judicial», en Derecho de los
Negocios, núm. 256, enero 2012).
(4)AAP Gerona, Secc. 1.ª, de 3 de abril del 2009.
(5) AAP Ciudad Real, Secc. 1.ª, de 8 de mayo del
2007.
(6) No fue un asunto pacífico. Para PÉREZ
UREÑA la previsión del art. 579 LEC constituye
un privilegio para el acreedor hipotecario, pero
su recta interpretación pasa por entender que
la facultad que se otorga al acreedor es la de
conseguir el resarcimiento total de la deuda
dentro del mismo proceso especial de ejecución
hipotecaria, configurando así dos posibles
procedimientos dentro de un sólo proceso, el
especial hipotecario para la realización del bien
hipotecado y el de ejecución ordinaria para
cobrar el resto de la deuda no satisfecha con
el producto del bien realizado. La finalidad del
art. 579 LEC es la de evitar tener que acudir a un
nuevo proceso cuando los bienes subastados han
resultado insuficientes (PÉREZ UREÑA, Alberto,
«Reclamación de una entidad bancaria contra
avalista de póliza de crédito con garantía personal
hipotecaria: ¿cabe la dualidad de reclamaciones
por la vía ejecutiva y la hipotecaria? Foro
abierto»).
(7) En la jurisprudencia del TS el único espacio
para la prohibición de enriquecimiento injusto
en el ámbito de las ejecuciones hipotecarias ha
sido en aquellos supuestos de construcciones
realizadas después o, de pertenencias a las
que la hipoteca se extendió con posterioridad
a su constitución y que, por tanto, no fueron
tomadas en consideración a la hora de efectuar
la tasación del inmueble. En esta situación, no
por ello el valor de tasación dejaría de servir de
tipo para la subasta (cfr. STS 24 de marzo de
1993), pero habría que reconocer una acción de
enriquecimiento injusto contra el adjudicatario
por el valor de las construcciones o pertenencias
no tasadas (CORDERO LOBATO, Encarna,
«Enriquecimientos injustos y adjudicaciones
inmobiliarias en procedimientos de ejecución»,
en Diario LA LEY, núm. 7953, de 29 de octubre
de 2012).
(8) VIVES MARTÍNEZ, Gemma, «Ejecuciones
hipotecarias y dación en pago. Revisión
jurisprudencial y problemas prácticos: dación
en pago», en Diario LA LEY, núm. 7908, Secc.
Doctrina, de 24 de julio de 2012, año XXXIII.
(9) BERNABÉU PÉREZ, Isaac Carlos, «El art. 579
de la LEC: la continuación de la ejecución», en
Práctica de Tribunales, núm. 70, Secc. Ejecución
Civil, abril 2010, Ed. La Ley.
(10) SAP Ciudad Real, Secc. 2.ª, 1/2011, de 17 de
enero.
(11) Tampoco es algo nuevo. En el AAP Toledo,
Secc. 2.ª, 72/2007, de 23 de febrero, se lee: «Cabe
otra interpretación del art. 579 LEC, como es que
la propia escritura o el auto en que se aprueba
el remate, y del que se deduce con total claridad
la insuficiencia del precio obtenido en la subasta
para cubrir el total de la garantía, sea el título
que abra la nueva ejecución. O incluso una mera
enunciación de la persistencia del crédito, por la
diferencia entre lo obtenido en la subasta y lo que
se garantizaba con la hipoteca, aunque el bien
hipotecado haya sido ya realizado».
(12) AAP Las Palmas de Gran Canaria, Secc.
5.ª, 239/2009, de 3 de noviembre. El supuesto
de hecho examinado es el siguiente: «Se
esgrime como crédito monitorio el importe
correspondiente a la diferencia entre lo obtenido
(por adjudicación) en una subasta judicial de
finca urbana en procedimiento hipotecario y el
importe adeudado por el préstamo a que servía
aquélla de garantía al no cubrir el importe
del remate la totalidad de la deuda. Como
documentos monitorios se aportan, a la par de la
certificación registral de la finca hipotecada, una
liquidación unilateral de la deuda que sostiene la
entidad hipotecaria era la adeudada y el auto de
adjudicación del procedimiento hipotecario».
(13) ADAN DOMENECH, Federico, «El
resarcimiento crediticio del acreedor hipotecario»,
La ejecución hipotecaria, Ed. Bosch procesal,
Barcelona, 2008.
(14) A modo de ejemplo se lee en el AAP
Barcelona, Secc. 17.ª, 18/2011, de 1 de febrero,
que agotada la acción real subsiste de no haberse
cubierto la totalidad de la deuda la acción
personal, que también podrá instarse por los
cauces de la ejecución ordinaria, en cuyo caso la
competencia territorial vendrá determinada por lo
establecido en el art. 545.3 LEC.
(15) SAP Ciudad Real Secc. 2.ª, 1/2011, de 17 de
enero.
(16) Es decir, el art. 579 LEC otorgaba al acreedor
hipotecario la posibilidad de continuar la ejecución
contra el resto de bienes del deudor sin necesidad
de interponer una nueva demanda, aunque ello
no obstaba a que pudiera solicitarse de inicio
la acumulación de ejecuciones (ordinaria e
hipotecaria) contra todos los bienes del deudor,
cuando presumiera que con la ejecución de
la finca hipotecada no iba a haber suficiente
para la satisfacción completa de su derecho de
crédito (JIMÉNEZ-ASENJO SOTOMAYOR, Luis,
«La acumulación en la ejecución sobre bienes
hipotecados», en Indret, Barcelona, abril 2010,
págs. 21 y 22).
(17) En el AAP Murcia Secc. 3.ª, 40/2008, de 5
de julio, se lee: «Examinadas las actuaciones,
sin embargo, no le asiste la razón a la parte
impugnante. En efecto, atendidos los términos
del escrito presentado por la representación
procesal del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.
A., con fecha 26 de diciembre de 2006, véase que
se solicita la aplicación de lo establecido en el
art. 579 LEC para que se lleve a efecto embargo
por la diferencia entre la cifra obtenida en la
subasta de la finca hipotecada y las cantidades
adeudadas a la fecha de la presentación de la
demanda, esto es, 1357.56 euros, con más 407.26
euros presupuestados para costas e intereses de
la ejecución. En este contexto, por providencia
de 29 de diciembre siguiente, se dispuso no
haber lugar a continuar la ejecución interesada al
haberse concluido el procedimiento de ejecución
hipotecaria, que fue recurrida en reposición,
arguyéndose los razonamientos que se estimaban
aplicables al caso en relación a la posibilidad de
la aplicación del art. 579 LEC a procedimientos
judiciales sumarios tramitados al amparo del
art. 131 LH, pese a que ya se hubiera dictado auto
de aprobación de remate. Es con posterioridad
al dictado del auto resolviendo dicho recurso de
reposición, cuando sin hacer valer razón alguna por
la que, pese a haberse rechazado la continuación
del procedimiento, se solicita la tasación de costas
y la liquidación de intereses».
(18) Advierte CORDERO LOBATO que han sido
varias las ocasiones en las que el TS ha tenido que
decidir si era admisible que el acreedor ejecutante
que se adjudicó la finca por un valor muy inferior
al de tasación, ejercitara la acción personal
para pretender el cobro del resto de deuda no
cubierto por el valor de la adjudicación. Todos los
pronunciamientos fueron concluyentes al afirmar
tal posibilidad, incluso en algunos casos en los
que resultaba probado que, tras la adjudicación,
el acreedor había enajenado la finca por un valor
muy superior al importe de la deuda reclamada
(CORDERO LOBATO, Encarna, «Enriquecimientos
injustos y adjudicaciones inmobiliarias en
procedimientos de ejecución», en Diario LA LEY,
núm. 7953, de 29 de octubre de 2012).